マンション売却後のトラブルには、どんなものがある?トラブルを防止する方法とは?

マンション売却後のトラブルには、どんなものがある?トラブルを防止する方法とは?

マンションを売却して「やっと一段落した!」と喜んだのもつかの間、買主からクレームが入ってすったもんだのトラブルになるという話を、聞くことがあります。

マンション売却後のトラブルというのは、いったいどんなときに起こるのでしょうか?そして、マンション売却後のトラブルを防止するためには、どのような心がけをしたら良いのでしょうか?あなたの売却したマンションにケチがつかないための、“トラブル防止策”をご紹介しましょう。

【マンション売却後のトラブルその1】設備面で不具合があった

引き渡し後に、給湯や給排水などの不具合が発覚

マンション売却後のトラブルで最も多いのが、「お風呂のお湯が出ない」「トイレの水が流れにくい」「床がきしむ」といった、給湯や給排水・躯体などの設備面の不具合です。売主としては「そんなはずはない! 今まで普通に使っていたのに」と思っても、買主としては購入後に不具合が見つかると、だまされた気持ちになってしまうものです。

さらにガスコンロやインターフォン・食器洗浄機・24時間換気システムなどの付帯設備の不具合、ベランダや廊下・エントランスなどの外構の不具合なども、トラブルの原因になります。中には、漏水などの致命的な欠陥が発覚することもあります。

売主には「瑕疵担保責任」があるので、不具合は直さなければならない

マンション売却後に給湯器や換気扇などが故障したり、食器洗浄機が動かなくなってしまったりといった不具合が生じた場合、売主には「瑕疵担保責任」があるので修理・交換しなければなりません。

瑕疵担保責任とは、売買の目的物(この場合マンション)に瑕疵(欠陥)があるときに、売主が買主に対して負わなければならない担保責任のことです。たとえば「食洗器が動かない」というクレームが入った場合は、売主はメーカーを呼んで修理をするなどして、本来あるべき状態に戻さなければなりません。

瑕疵担保責任の有効期間は自由に設定できますが、引き渡し後2~3ヶ月ほどを設定している場合が多く、売主はそのときのためにある程度の費用をキープしておくのが賢明な方法です。もしも買主から直接クレームの連絡が入った場合は、当事者同士のトラブルを回避するために、仲介した不動産会社に間に入ってもらった方が良いでしょう。

【トラブル予防法】瑕疵担保責任に問われないようにするには?

マンションの売却時は、売主と買主の双方が立会いのもとで設備などの動作確認をしますが、それでも売却後にたまたま壊れてしまう場合があります。こうしたハプニングによって買主とトラブルが生じるのを防ぐためには、壊れる可能性のある設備機器をあらかじめ交換しておくのがベストの方法です。

瑕疵担保責任の期間を過ぎた場合は、買主が修理を要求してきてもそれに応じる責任はありません。かといって冷たく突き放すわけにはいかないので、不動産業者にその旨を伝えて、業者の方から買主にきちんと説明をしてもらいましょう。

【マンション売却後のトラブルその2】眺望や騒音・臭いなど、外的要因でもめることもある

買主が実際に住んでみて、初めてマイナス面に気づく

「眺望の良さが気に入ってマンションを購入したのに、真ん前にマンションが建つことを知って愕然としている」「隣に認知症の高齢者がいるらしく、ときどき奇声が聞こえてくる」「近くの工場の有機溶剤の臭いがすごい」といった、マンションそのものの設備面とは関係のない要因でトラブルになるケースもあります。

売主としては「マンション自体には関係のないことだから、わざわざ言う必要はない」と思うかもしれませんが、これに関してはとても微妙なところです。眺望や騒音・臭いなどの問題は、売主が説明義務を怠ったとして、買主から損害賠償を請求される可能性もあるからです。

【トラブル予防法】買主の不満が爆発して、トラブルに発展しないためには?

買手に誤解を与えないよう、伝えるべきことは伝えること

設備の不具合などは、修理をすれば解決しますが、景観や住民の問題などはどうすることもできません。景観の美しさが気に入って購入を決めた買手が、眼の前にマンションが立ちはだかることを知ったショックは、計り知れないものがあるでしょう。

目の前にマンションが建つといった事実がある場合は、不動産業者にその旨を話し、買主に誤解を招かないよう伝えることが大切です。隣の住民の問題に関しても、「お隣りに高齢者の方がお住まいです」といった情報は、さり気なく伝えておいた方が賢明です。

騒音や臭いに関する問題は、感じ方にかなり個人差があるのですが、「もしかしたらこれは不快に思うかもしれない」という情報があれば、後々トラブルにならないようにそれとなく伝えておく必要があるかもしれません。

何でもかんでもストレートに話してしまうと、買主も引いてしまう

ただし、何でもかんでもストレートに話してしまうと、購入意欲のあった人まで敬遠してしまい、いつまで経ってもマンションが売れません。買主に伝えるべきかどうかは、「その情報を伝えないことで、告知義務違反に該当するかどうか」「買主が暮らし始めたときに、生活に支障をきたす範囲かどうか」が、焦点となります。

その辺は不動産業者に相談しながら、できる限り売却後にトラブルを起こさないよう配慮しつつ、スムーズに売れる方向で考えましょう。

【マンション売却後のトラブルその3】買主がわざとクレームをつける場合も!

「リフォーム費用が予想外にかかった」など、何らかの理由で支払いを要求

これはけっしてあってはならないことですが、買主の中にはお金欲しさに、わざとクレームをつけてくる場合があります。たとえばよくあるのが、「リフォームに予想以上の多額の費用が出たから、補填してほしい」というような、リフォーム費用に関する要求です。

中には、「売主の対応に誠意が感じられず、精神的苦痛を受けたので慰謝料を請求する」というような、恐喝ともいえる要求をしてくる買主もいます。

このような買主にあたってしまった人は、まさに不運としか言いようがありません。

クレーマーに賢く対応する方法は、まともに話を受けないこと

この場合、買主はただひたすらお金が欲しいだけなのですから、まともに話し合ってわかり合えるはずはありません。間違っても、自分の力で解決しようなどとは思わないことです。万が一そんなことをすると、どんどんドツボにはまって、「あれも、これも」と金額が膨らんでくるでしょう。下手に話し合って、こちらが余計なことを言ってしまったことで、それをネタにゆすってくる場合もあります。

中古マンション売却の怖さは、こうした荒手のクレーマーにあたってしまう危険性があることです。もしもそのような事態になってしまった場合、まずは仲介した不動産会社に連絡をして、顧問弁護士や司法書士を紹介してもらいましょう。

こうしたクレームのほとんどは、ただの“いちゃもん”なので、弁護士や司法書士が対処することによって解決できます。買主が「払わないなら裁判で訴える」というような脅しをかけてきたとしても、「こちらも弁護士を依頼しているので、何なら裁判しましょう」と強気に出れば、ほとんどの買主は大人しくなるでしょう。

【トラブル予防法】買主にあらぬクレームを付けられないためには?

この手のクレーマーによるトラブル事例は、けっしてめずらしいことではありません。売主としては、「そういう買主もいるのだ」ということを十分自覚して、用心しておく必要があります。

内覧のときも、ただ自分のマンションが売れることだけを考えるのではなく、「買主は誠実な人だろうか?売却後にトラブルが起きるような危険性はないだろうか?」といった視点から、細かく観察することも大切です。

マンション売却後のトラブルに関するまとめ

「マンションの引き渡しをするまでは、買主と良好な関係だったのに、入居後にトラブルが起きて大変なことになってしまった」というような経験は、できればしたくないものです。そのためにも、瑕疵があれば内覧時にしっかりと説明し、引き渡し時の設備チェックも一つひとつキッチリと行うなど、買主に対してくれぐれも丁寧な対応を心がけましょう。

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