マンションの売却が決まってホッとすると、思わず忘れてしまいがちなのが「税金」の問題です。働いて給料を受け取るときに税金がかかるように、マンションを売却して利益を得たときにも、同じように税金がかかります。
「予定よりもかなり安い金額で、やっとマンションを売却できたと思ったら、今度は税金で大金を持って行かれるのか？」と、怒りを覚える人もいるかもしれませんが、どうぞご安心を！税金の支払いがゼロというわけにはいきませんが、居住用マンションの売却にかかる税金に関しては、特別控除や軽減措置などの優しい制度が用意されています。
では、マンション売却にかかる税金の支払いで絶対に損をしないために、“これだけは知っておきたい”という情報をご紹介しましょう！
マンションの売買によって必ず納付しなければならない税金
居住用のマンションを売却した場合にかかる税金には、「印紙税」「登録免許税」「所得税」「住民税」があります。その中の印紙税と登録免許税は、売却金額などに一切関係なく絶対にかかる税金です。
印紙税
印紙税とは、売主と買主がマンションの売買契約を交わす際に、売買契約書に貼る収入印紙代のことです。該当する金額分の収入印紙を購入して売買契約書に貼り、消印をすることで、印紙税を納入したことになります。
収入印紙は売主・買主ともに下記の該当金額分の印紙が1枚ずつ必要で、代金は売主・買主それぞれが負担します。ただし、売買契約書を1通だけ作成し、売主はコピーを保管して代金は買主と折半するなどして、収入印紙代を節約する方法もあります。
| 契約書記載金額 | 印紙税額 | 軽減税率適用額 |
|---|---|---|
| 100万円超 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超 1000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1000万円超 5000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5000万円超 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
平成30年3月31日までに作成された売買契約書に関しては、上記の金額が適用になります。（国税庁➡https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/10.htm）
登録免許税
登録免許税とは、マンションの所有権を売主から買主に移転する際の、所有権移転登記に対してかかる税金です。 居住用のマンションを売却する場合は、下記のような計算方法になります。
マンションの建物に相当する金額に対する登録免許税
| 固定資産税評価額の2％（軽減措置が適用される合は0.3%※） |
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たとえば上記（ ）内の軽減措置が適用になる場合、建物の専有部分に対する固定資産税評価額が800万円だとすると、 800万円（固定資産税評価額）×0.3%（軽減税率）＝24万円（マンションの建物部分に対する登録免許税） |
※特定認定長期優良住宅に指定されているマンションの場合は0.1%
マンションの建物に相当する金額に対する登録免許税
| 固定資産税評価額の2%（軽減措置が適用される合は1.5%） |
|---|
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たとえば上記（ ）内の軽減措置が適用になる場合、土地の専有部分に対する固定資産税評価額が50万円だとすると、 50万円（固定資産税評価額）×1.5%（軽減税率）＝7,500円（マンションの土地部分に対する登録免許税） 建物と土地の登録免許税を合計すると、 建物24万円＋土地7,500円＝247,500円 これが、登録免許税の納税額になります。 |
※軽減措置を受けられるかどうかは、売主には関係なく、買主の条件によって決まります。買主が居住用のマンションとして購入したかどうか、買主自身が住むためのマンションとして使用するかどうかといった、いくつかの条件があります。詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。
- 国税庁➡https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/sonota/torokumenkyo29.pdf
- 国税庁➡https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm
ここが重要！「登録免許税は、買主が負担するのが一般的」
登録免許税の支払いは、所有権移転登記の際に司法書士が代行
登録免許税の支払いは、司法書士に所有権移転登記を依頼した場合、当事者に代わって司法書士が手続きを行います。買主（または売主）は、司法書士に対して登録免許税の金額を含めた登記費用を支払います。
ごく稀に「登録免許税の納付は折半」と主張する買主がいる
ここで問題になるのが、「登録免許税は、いったい誰が払うのか？」ということです。理屈から考えれば、登記をすることでマンションに住む権利を得るのは買主なので、「登録免許税は買主が納付すべき」とするのが順当な判断といえます。
ところが、買主の中にはごく稀に「登録免許税の納付は売主と折半」と要求する人もいて、問題になることがあります。
登録免許税法上では、“連帯して納付する”と定められている
実は、登録免許税法という法律上では、「登記等を受ける者が二人以上あるときはこれらの者は連帯して納付する義務を負う」（3条）と定められています。この法律に則れば、売主・買主が折半をするという考え方も成り立つのです。
しかし、慣行上ではほとんどが買主負担となっているため、売主と折半という方法はよほどのことがない限り行われません。
そのことで買主とつまらないトラブルにならないよう、売買契約の前に「登録免許税の納付は買主が行う」という旨を、不動産業者を通して確認しておいた方が賢明かもしれません。
マンションを売却することで利益が出た場合にかかる税金
所得税・住民税
買ったときよりも高く売れた場合は、所得税・住民税の納付が必要
居住用のマンションを売却した際、そのマンションを売ったことで「譲渡所得」が出た場合は、利益を得た分に対して所得税や住民税がかかってきます。
譲渡所得が出るというのは、わかりやすく言うと「買ったときよりも高く売れた」ということ。正確には築年数が経つにつれてマンションの価値は下がってくるので、減価償却も計算に入れた上で、その金額よりも高く売れたかどうかで判断します。
「不動産相場が安いときにマンションを購入して、その後景気がよくなったので、マンションが高く売れた」というような場合は、譲渡所得が出た可能性があります。
ここが重要！「3,000万円の特別控除を使うことができる」
マンションを売却する人の多くは、特別控除を受けることで税金の納付が必要なくなる
「もしかしたら譲渡所得が出てしまったかもしれない」と思っても、ご安心を！居住用財産の譲渡所得に関しては、3,000万円まで控除できるという、うれしい制度があるのです。
譲渡所得－特別控除（3,000万円）＝課税譲渡所得
つまり、譲渡所得が2,000万円もあった場合でも、2,000万円－3,000万円＝▲1,000万円となり、課税譲渡所得は発生しないということになります。昭和のバブル期のようなことでもない限り、ごく一般的なマンションで3,000万円以上の譲渡所得が発生することはないので、居住用マンションを売却する人の多くは所得税・住民税の納付を免れると考えて良いでしょう。
ただし、この特別控除を受けるには、譲渡した前年または前々年にこの特例を受けていないなど、いくつかの要件があります。詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。
（国税庁➡https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm）
買ったときよりも安くなった場合は、所得税・住民税の納付は必要なし！
逆に、「買ったときよりも安くなってしまった」という人は、所得税・住民税の支払いは必要ありません。正確に言うと、買ったときの価格から現在の築年数まで減価償却をして、その金額よりも売却価格が安かった場合には、所得税・住民税がかかりません。
「バブルの絶頂期にマンションを購入したけれど、バブル崩壊後は価格がガクンと下がってしまって、売却したら値下がり損が出た」という人は、まさにこのパターンに当てはまります。
ここが重要！「値下がり損は、税金でとり戻せる」
マンションを売って損した人のための、「譲渡損の繰り越し控除制度」
「景気のいいときにマンションを買ってしまって、売却したら大損だった」という人も、ご安心ください！マンションの値下がり損（譲渡損失）は、税金によってある程度は取り戻すことができます。
もちろん、損をした金額が大きい人にとっては、とても穴埋めできる金額ではないかもしれません。しかし、少しでもその損を取り戻すことで、新たな住宅ローンの支払いなどに回すことができるでしょう。
マンション売却後、しばらくは所得税・住民税がゼロになる可能性あり！
「譲渡損の繰り越し控除制度」と呼ばれるこの制度。家の買い替えや売却などによって発生した損失を、給与所得や事業所得から控除できるという、実にありがたい制度なのです。
この制度はマンションを売却した年の所得から適用になり、その年に控除できなかった分は翌年に繰り越し、最長3年間（トータルで4年間）控除することができます。
たとえばマンションを売却することで出た譲渡損失が500万円あった場合、給与所得が400万円なら、その年の所得税・住民税はゼロ！さらに残った100万円分は、翌年の税金控除に使うことができます。
この「譲渡損の繰り越し控除制度」は、住宅ローン控除と併用することもできます。ただし、控除制度を利用するには、マンションの所有期間が5年超などいくつかの要件があります。詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。
（国税庁➡https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3203.htm）
マンション売却の翌年には、必ず確定申告を
3,000万円の特別控除や譲渡損の繰り越し控除制度など、マンション売却時の税金で損をしないための方法をご紹介しましたが、これらはすべて「確定申告」を行うことによってはじめて適用になります。くれぐれも、マンション売却の翌年には、税務署で確定申告することを忘れないようにしましょう。
「自分は譲渡損がないから」という人も、住宅ローン減税は適用になるかもしれません。「どの制度が適用になるかわからない」という人や「そもそも確定申告の仕方がわからない」という人は、税務署に行って相談すると丁寧に教えてもらうことができます。売却を仲介した不動産業者に相談して、教えてもらっても良いでしょう。
マンション売却時の税金に関するまとめ
マンション売却時には大きなお金が動くので、それに伴う税金の問題も、しっかりと把握しておく必要があります。払うべきものは払い、戻してもらえるものはありがたく戻してもらって、スッキリとマンション売却後の後始末をしたいものです。
