不動産は常に価格が変動していますが。2020年現在不動産価格は上昇を続けており、中でも首都圏を中心にマンションの相場は突出して上昇を続けています。
販売する不動産会社が価格を決める新築に比べると、中古マンションは売主と買主の合意で価格が決まるため不動産市況や経済情勢に影響を受けやすいと言えるでしょう。
ここ数年バブルとも言えるほどに上昇を続けてきた中古マンション相場ですが、足元ではコロナウイルスによる経済大失速が現実的になっています。オリンピックも延期が決まった今、中古マンションはどのタイミングで購入するのが良いでしょうか。今回の記事では中古マンションの相場について見ていきましょう。
【2020年最新版】中古マンションの現在の相場
まずは、マンションの足元の相場を確認していきましょう。2020年3月18日に発表された公示価格では、全国全用途において5年連続の価格上昇と不動産価格は上昇が続いています。
このように不動産価格は上昇を続けているのが足元の状況ですが、その中でもマンション価格の上昇は突出しています。
マンション価格の上昇が他の不動産に比べると非常に高いのが上記のグラフからも分かります。マンションの価格だけが突出して上昇しているのには様々な要因がありますが、特に影響が大きいのが2013年に行われた日銀による大規模な金融緩和がその一つです。
大規模な金融緩和によってカネ余りになった結果、インバウンド需要などによる価格上昇が期待された都心のマンションに注目が集まり、多くの資金がマンションに向かった結果の上昇です。
このように現在のマンション相場の上昇は、大規模な金融緩和という金融政策が大きく影響をしています。もう一つマンション価格の上昇に影響を与えているのが、2020年に開催される予定だった東京オリンピックです。
2020年に東京でオリンピックの開催が決まったのは、2013年です。上記のグラフからも分かる通り、2013年からマンションの価格が極端に上昇しているのは大規模金融緩和に加えて、オリンピックへの期待が影響をしています。
オリンピックの開催が東京で決まって以降、日本全体がオリンピックイヤーへ向けて動いてきました。建築業界では多くの資材や職人がオリンピックの競技施設に集中した結果、マンションの建築費が高騰し新築マンションの販売価格は上昇を続けて来ました。中古マンションの価格も新築につられて上昇をしているとも言えます。
しかし、2020年に入り新型コロナウィルスが世界的に蔓延したことにより、オリンピックの延期が正式に決定しています。
過去オリンピックが延期になった前例はなく、このことが世界や日本の経済にどのような影響を与えるのかが現在注視されています。
【2020年最新版】中古マンションの買い時は何月？
結論から言ってしまうと、現在も引き続き猛威を奮っている新型コロナウィルスの影響、そして収束がまったく見込めないことにより、何月が買い時と言い切ることが非常に困難になっています。
とはいえ下記で説明する金融緩和や来年のオリンピック次第である程度の買い時を予想することはできますので、以下ではそれらについて説明をしていきます。
大規模金融緩和の方向次第で買い時は変動する
マイナス金利という言葉が一般的になってきましたが、このように現在も大規模な金融緩和が続いています。
足元では世界的なコロナウィルスの蔓延により経済危機が現実的な事態になっており、株価なども下落が続いている状況です。このような中で現在日本の政府はこの危機を乗り越えるべく、様々な経済対策を打ち出そうとしている状況です。
リーマンショック級の不景気が現実的になっている今の状況では、更なる金融緩和が行われることはあっても金利の引き上げなどの金融引き締めを行うことはないでしょう。当面は現在の緩和方向が維持・もしくは追加緩和が予想されますし、このこと自体はマンション相場にとってプラスになると考えられます。
オリンピック
コロナウィルスの影響で2020年に予定されていたオリンピックの1年程度の延期が正式に決定しました。そもそも、何故オリンピックへ向けてマンション価格が上がってきたかと言うと、一つ目はオリンピック関連施設へ建築資材や人材が集中したことによる建築費の高騰があります。
オリンピックに合わせて大量のホテルなどが建築されたこともあり、新築マンションの価格も上がり中古マンションの価格も引っ張られるように上がりました。
もう一つはインバウンド需要の増加です。オリンピックを機に東京に世界中から人が集まる期待からマンション価格も高騰し、それがさらに海外投資家に注目され首都圏のマンションも需要が高まりました。このような理由からオリンピックを目指して価格は高まっていました。
オリンピックは残念ながら1年延期になりましたが、逆に言えばオリンピックへ向けた需要の増加期間が1年延びたとも言えます。1年後に予定通り開催がされるのであれば延期によるマンション価格への影響は、そう大きくないと考えられます。
それよりも、オリンピックを延期にしたコロナウィルスによる景気悪化の影響が今後は懸念されています。
確実なのはコロナショックの影響が落ち着いてから
足元ではコロナショックと言われるコロナウィルスによる経済危機が現実的になっています。週末の外出自粛や海外渡航の制限などで個人消費は冷え込み、多くの企業が打撃を受けています。
このような状況が、中古マンション価格にどのように影響を及ぼすでしょうか。このような大きな経済危機の際、マンション価格がどのように動いたかを知るには、過去のリーマンショックの事例を参考に見てみましょう。
リーマンショックの影響
2008年に起きたリーマンショックでは、不動産価格が急落し大手の不動産会社などの倒産も少なくありませんでした。しかし実はリーマンショックの後の不動産価格では、住宅価格の下落はそこまで大きくはありませんでした。
参照：国土交通省「不動産投資市場政策における今後の検討課題について」より抜粋
上記のグラフの通り、リーマンショックの起きた2008年には東京の住宅価格は落ち込んでいますが、商業地に比べると下落幅は緩やかなものとなっています。東京以外の大阪や名古屋の大都市圏の住宅価格に至っては、さらに下落幅は小さく横ばいを続けた後緩やかに上昇へと向かっています。
思ったよりもリーマンショックによる住宅価格への影響は少ないことが分かります。もう一つ興味深いデータがあります。
参照：財務省「ファイナンス」より抜粋
上記の表は首都圏のマンションにおける新築と中古のそれぞれの成約件数をまとめた表です。新築マンションの成約件数はリーマンショックの2008年を境に大きく落ち込んでいますが、中古マンションの成約件数はリーマンショックの前後でも全く影響を受けていません。
このようにリーマンショックでは確かに景気が大きく落ち込み、不動産価格も同じように下落しましたが中古マンションにおいてそれほど大きな影響を受けていないことが分かります。ま
た、不動産会社はリーマンショックの経験から不動産の供給戸数をそれまでの量から、質へと変化させており価格が下がりにくい体質へと変えています。
2020年度のマンションの価格動向
リーマンショック後の動きを見ると、中古マンション価格は比較的金融危機の影響を受けにくい事がわかります。しかし、全く価格が落ちていない訳ではないですから、今回のコロナショックで経済の混乱が続くとするならば、やはり価格が下がる可能性も考えられます。
中古のマンション価格は、実は株価と大きな関連性があります。
参照：ニッセイ基礎研究所「不動産投資レポート」より抜粋
上記のグラフで赤線が株価を表す指数で、青線が東京の中古マンション指数です。この2つを比較してみると株価の方が上がるときも下がるときの変動幅が大きいですが、概ね同じように動いているのが分かります。これを参考にするのであれば、今後の中古マンション相場を予想するには株価の動きも注視する必要があると言えます。
現在の日経平均株価は大きく乱高下をしています。ここ数年続いてきた比較的安定した動きは一変しており、今後の動きが非常に読みずらい局面です。
現在の株価が変動している要因は、コロナウィルスによる景気悪化であることを考えると、今後株価が落ち着いて上昇するにはコロナウィルスによる感染などが収束する必要があるとも言えます。
コロナウィルスによる感染拡大は今のところ終わりは見えてなく、長期戦の様相を見せ始めています。とするならば株価もしばらくは低下局面が続く可能性があり、中古マンション価格もそれに連動して一時的には下がる可能性があると言えます。
しかしマンションの場合は立地や物件によって価格が大きく違います。やはり駅から近い都内の物件は人気が根強く、購入時よりも高い価格で売れることもあります。
現在の状況は、物件をしっかり選定して購入することで今後株価や経済が落ち着いてくれば資産価値の上昇が期待できるタイミングとも言えます。
2020年にマンションを購入する場合は、コロナウィルスの影響や株価などの動向に注意しながら購入タイミングを見極めましょう。
オリンピックが延期や中止だとマンション価格への影響は？
2020年に予定されていた東京オリンピックはコロナウィルスの影響で1年間の延期が決まりました。しかし一方で1年程度ではコロナウィルスは収束しないとの意見もあります。オリンピックが今後再延期や中止された場合、中古マンション価格へはどのような影響が予想されるでしょうか。
1年後に開催された場合
オリンピックは現在1年後の7月、2021年の7月の開催を目指して調整されていると言います。オリンピックが延期されたこと事態はかなりショッキングでしたが、予定通りに1年後に開催されるのであればこれまで説明したように一時的な下落にとどまるものと予想されます。
オリンピックが開催されるということは、コロナウィルスがその頃には収束を迎えていることであり、世の中が現在のような緊急時ではなく、平常時に戻っているからです。
現在首都東京でも都市封鎖が現実味を帯びてきており、瞬間的にはかなり混乱をする可能性はありますが予定通りオリンピックが開催されることで世界中から人が集まり、日本全体が高揚感に包まれるはずです。
一時的には下落していた株価も戻り、連動して中古マンション価格も平常時へと戻る可能性が期待されます。
一つ注意が必要と言えるのは、東京の湾岸エリアのマンションです。このエリアではオリンピックの選手村として使った建物が、オリンピック後に分譲マンションとして4000戸以上が販売される予定となっています。
既にオリンピックが1年延期になったことにより、当初予定していた引き渡し時期がずれる事になればライフステージに合わせて購入を決めていた方にとっては他の物件を探さなくてはならない事になります。
そのような方たちが投げ売りのような形で売却を始めると、中古マンション全体の価格に影響を及ぼす可能性はあります。元々周辺相場よりも高めに売却している物件も多いですから、一度値崩れをするとその影響は大きいでしょう。
更に延期や中止になった場合
日本経済にとっては一番最悪なケースと言えます。コロナウィルスの影響が収まらず、更なる延期や中止となった場合はリーマンショックを超える不況へと突入する可能性があります。このような事態になる頃には、既に多くの企業が業績悪化に苦しんでいる可能性が高く、リストラや給料の減少が起きているはずです。
住宅ローンの支払いが難しくなる方も増え、中古マンションの売却も増え価格も大きく下落するでしょう。一方で、このような事態のときは買い時とも言えます。リーマンショックの後、都内の商業不動産は大きく値崩れしましたがその時期に購入した方は、その後に大きな利益を得ています。
過去の感染症の例を見るとペストでもスペイン風邪でも、必ずいつかは収束します。コロナウィルスもいつかは必ず収束することを考えれば、コロナの影響で下落した市況はいつかは戻ることが予想されます。不謹慎ではありますが、万が一オリンピックが更なる延期や中止になった場合の不況は、絶好の買い時とも言えるでしょう。
中古マンションの買い時に関するまとめ
今回は中古マンションの買い時について、記の内容を説明してきました。
中古マンション価格は、新築マンションや戸建てと違って景気の良し悪しによって価格の影響を受けやすい特徴があります。現在コロナウィルスの蔓延によって世界的な不況になる可能性も示唆されていますが、逆に言えば買い時とも言える時期です。
いずれにしてもマンションは立地などの条件によって、大きく値段が変わります。良い物件を選定することで、相場に左右されない資産を築くことも可能になりますので、マンション購入の際には良く検証することが大切です。
今回の記事が中古マンションの購入をする方の参考になれば幸いです。
