兵庫県の不動産(土地)査定！売却相場を一戸建てからマンションまで紹介

兵庫県は近畿地方で最大の面積を誇る、日本海と瀬戸内海に面した大規模な県です。

人口密度が全国8位の神戸市に人口が一極集中しており、県内市区町村では過疎と過密がはっきりしているため、日本の縮図と呼ばれることもあります。

今回はこの兵庫県に焦点を当て、県内の不動産取引事情を徹底検証していきます。兵庫県で有益な不動産売却を成功させるためにも、今回の記事を参考にして下さい。

まずは兵庫県の不動産取引の現状を知ろう！

不動産売却でまず押さえておかなければならないのが売却物件の地価です。

建物の資産価値は全国どの地域でも、それほど大きな差は見られません。ですが、地価は売却不動産がどの地域に属するかで、評価額が大きく違ってきます。

同じ県内でも同様の傾向が見られるので、不動産売却をする時は売却する不動産の地価が、いくらかを把握しておくしておく必要があるのです。そこでまずは兵庫県の地価がどうなっているのかを確認することにします。

兵庫県の地価公示価格の推移

土地の評価額となる地価は公的機関が毎年公表している、下記いずれかの評価額を1つの指標して決定されています。

• 地価公示価格
• 基準地価
• 路線価

これら評価額は不動産取引時の売却価格を決定する参考値ですから、必ずしも同額で取り引きされるとは限りません。しかし、所有する不動産の取引相場を知るには一番正確な情報になります。
今回はこの中から地価公示価格を参考に、兵庫県の地価とその推移を確認していくことにしましょう。兵庫県では2010年から2020年までの11年間で、地価公示価格が下記の様に推移しています。

＊上昇率：新規測定地を除いた公示地点の平均上昇率
参照先：国土交通省・地価公示価格
2013年までは下落が続いていましたが2014年を機に上昇に転じ、2020年には約55万円を記録しています。この地価公示価格は全国でも、下記の様に上位に位置する高値です。

参照先：土地DATA

十分に収益性のある不動産売却が可能な県と言えるでしょう。

また、兵庫県の地価公示価格の上昇理由としては、東京オリンピックの開催が決まった翌年の2014年から上昇が始まっていることからも、オリンピック開催の影響が地価公示価格を上昇させた要因であることは明白です。

しかし、上昇理由はそれだけではありません。下記の様に多くの市で再開発事業が展開されたことが大きく影響しています。

• 神戸市
• 篠山市
• 姫路市
• 尼崎市
• 明石市
• 西宮市
• 芦屋市
• 伊丹市
• 豊岡市
• 加古川市
• 西脇市
• 宝塚市
• 川西市
• 三田市
• 加西市

今後もこれら再開発は続くので、当分の間は地価公示価格の上昇が期待できるでしょう。それでは再開発地域に属さない地域の地価公示価格がどうなってるのかを見てみます。

どの都道府県も同じですが、全体の平均地価が上昇していても、県内全域で同じ上昇を見せることはありません。

必ず横ばいのところや下降しているところが存在します。これは不動産売却では重要な情報となるので、該当地域の地価公示価格がどうなってくるのかを、シッカリと確認するようにしてください。

兵庫県内の地価公示価格の動向

兵庫県内、各市区町村の最新地価公示価格は下記の通りです。

参照先：地価公示価格チェッカー

上記のように各市区町村の地価公示価格には、完全な二極化が見られます。首位が317.4万円で、最下位が1.6万円ですから、冒頭で話したようにこの傾向は極端です。

高い地価公示価格の神戸市内でも、各区では全く異なる地価公示価格を記録しています。このように兵庫県では売却する市区町村によって、地価公示価格の違いによって収益幅が大きく変わってきます。この点はシッカリと理解しておくようにしてください。

もし不動産選びに自信がない方は、「マンション売却ガイド」のような一括査定サービスを活用すると良いでしょう。一括査定サービスを利用すれば、1人で複数の不動産に連絡を取る必要もなく、スムーズに不動産選びができます。

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兵庫県の不動産取引の動向は？

地価公示価格に上昇が見られれば、その地域の不動産取引は活性化していると考えられます。となれば、兵庫県内の不動産取引は活性化していると考えていいでしょう。

これは国土交通省が公表している土地取引件数からも疑う余地はありません。下記の様に兵庫県の土地取引件数は全国6位です。この結果を見れば不動産取引が盛況なのは明白ですよね。

参照先：国土交通省・土地取引規制基礎調査概況調査結果（集計表）

そこで次は県内各市区町村の土地取引件数を参考に、兵庫県内の不動産取引の動向を確認してみます。不動産取引件数は不動産需要を計るバロメーターです。よって、不動産の売却価格は取引件数が多い地域ほど、高収益が望める売却価格が売却金額が期待できます。

それを踏まえて、該当する地域の土地取引件数がどうなっているかを、確認するようにしてください。2019年に各市区町村で取り引きされた土地取引件数は下記の通りです。

参照先：国土交通省・土地取引規制基礎調査概況調査結果（集計表）

今回も神戸市内は区別に掲載していますが、総計で見れば断トツのトップです。不動産取引は年間取引件数が1,000件を超えていれば、収益性の高い取り引きが多くなると言われています。

となれば兵庫県では実に多くの市区町村で、収益性の高い不動産売却が可能なことになってきます。これは不動産売却を検討している人にとっては、大きなメリットとなってくるでしょう。

しかし、注意して欲しいのは取引件数の違いです。取引件数でも完全な二極化が見られるので、どの地域ならば収益性の高い取り引きができるのかを覚えておくようにしてください。

兵庫県の中古物件需要は？

一般的には不動産取引が盛況であれば、新築物件だけでなく、中古物件需要も上がってきます。となれば兵庫県の中古物件需要にも期待がかかるところです。

そこで、実のところはどうなのかを公益財団法人不動産流通推進センターが公表した、2019不動産業統計集（3月期改訂）のデータから検証していきます。下記は兵庫県内の課税件数や登記個数から見た既存住宅（中古物件と新古物件）の流通量をまとめたものです。

• 2014年：31,437件
• 2015年：29,536件
• 2016年：30,145件

参照先：公益財団法人不動産流通推進センター・2019不動産業統計集（3月期改訂）

これは2014年から2016年までのデータですが、全ての年で全国平均を大きく上回る取引が行われています。この結果からも、兵庫県内の中古物件需要は高いと判断して問題ありません。

また、取り引きされている物件種類にも注目してください。全国的に見れば、木造物件数と非木造物件数には隔たりが見られるケースが一般的です。首都圏であれば非木造物件、地方都市であれば非木造物件の需要が高くなる傾向が顕著に見られます。

しかし、兵庫県では取引数に大きな隔たりが見られません。これは所有する物件によって、取り引きが不利にならないことを示しています。この状況を見れば兵庫県は、安心して不動産取引に臨める都道府県の1つと言えるでしょう。

ここまでの検証で兵庫県内の不動産取引の現状は、正確に把握してもらえたかと思います。そこで、次項からは中古物件の取引価格を実勢価格から確認していきます。売却予定物件の取引価格を確認しながら読み進めていってください。

兵庫県の中古戸建て住宅の取引価格は？

まずは取引価格を確認する前に、兵庫県内の戸建て住宅とマンションの取引需要を確認しておきます。

住宅ドットコムの調査では、2007年から2019年の12年間で42,950件の戸建て住宅が取り引きされています。この件数は近畿地区で大阪府に次ぐ2位です。全国的に見ても愛知県に次ぐ7位ですから、戸建て住宅需要がいかに高いかが、お分かりいただけるでしょう。

参照先：住宅価格ドットコム
＊「本データをご利用する際は必ず自己責任のもとにご利用下さい。」

しかし、注意して欲しいのは、兵庫県では不動産取引件数に完全な二極化が見られる点です。中古戸建て住宅を売却する際は、該当地域の戸建て住宅需要を把握しておく必要があるでしょう。

そこで引き続き、同じく住宅価格ドットコムの調査データから、各市区町村の戸建て住宅の取引件数を確認してみることにします。

兵庫県内の戸建て住宅取引ランキング（市町村）

兵庫県の各市区町村では2007年から2019年の12年間で、下記件数の戸建て住宅取引が行われています。

参照先：住宅価格ドットコム
＊「本データをご利用する際は必ず自己責任のもとにご利用下さい。」

この結果は先に紹介した各市区町村の土地取引件数もさることながら、地価公示価格の高さが大きく影響しています。土地取引件数が多ければ自ずと戸建て住宅需要は高くなりますが、地価公示価格が高すぎると、手が出せない人は多くなってきますよね。

そのため、土地取引件数が多い市区町村の中でも、比較的地価が安いところが上位に多くランキングした結果になっているのです。それが証拠に一番地価の高い神戸市中央区の取引件数は、さほど多くありません。

参照先：地価公示価格チェッカー

上記の地価公示価格トップ10の地価公示価格と見比べてもらえば、その傾向が強いことがお分かりいただけるでしょう。この兵庫県の特徴さえ押さえておけば、かなり収益性の高い中古戸建て住宅の売却が可能になってきます。

特に不動産投資を検討している人は、この戸建て住宅市場の特徴をよく覚えておくようにしましょう。

実勢価格から見る中古戸建て住宅の取引価格

兵庫県内の戸建て住宅需要を把握できたところで、中古戸建て住宅がいくらで取り引きされているのかを、価格ドットコムが調査した実勢価格データから見ていくことにします。

所有物件と似た物件がいくらで取り引きされているのかを、確認しながら読み進めていってください。
下記が2019年に兵庫県内で取り引きされた、中古戸建て住宅の取引価格です。

参照先：住宅価格ドットコム・兵庫県の住宅取引価格一覧

兵庫県の戸建て住宅の取引価格相場は3,000万円前後といわれています。これは西宮市と芦屋市という高級住宅街をはじめとする、地価公示価格が高い地域での取引数の多さが影響してのことです。

それが証拠に取り引きされている市区町村によって、取引価格に大きな違いが見て取れます。兵庫県では全域で中古戸建て住宅の売買が行われていますが、取引価格は取引地域の地価公示価格によって大きく異なります。

兵庫県の中古戸建て住宅取引では、その傾向が顕著に表れているので、よく覚えておくようにしてください。

兵庫県の中古マンションの取引価格は？

次は中古マンションの取引価格です。先ほど同じように、まずは兵庫県のマンション需要を検証していきましょう。

住宅ドットコムの調査では、2007年から2019年の12年間で30,516件のマンションが取り引きされています。この件数は先の戸建て住宅と同様に近畿地区で大阪府に次ぐ2位で、全国でも4位に位置します。兵庫県は高い戸建て住宅需要を誇りますが、マンション需要も非常に高い都道府県というわけです。

参照先：住宅価格ドットコム
＊「本データをご利用する際は必ず自己責任のもとにご利用下さい。」
マンション需要が高い地域には下記の特徴が見られます。

• 地価公示価格が高い
• 人口密度が高い

兵庫県はこの2つの特徴に該当する居住区が多いため、自ずとマンション需要が高くなっています。それでは、実際に兵庫県内でマンション需要の高い市区町村がどこなのかを、各市区町村の取引ランキングから見ていくことにしましょう。

兵庫県内のマンション取引ランキング（市町村）

兵庫県の各市区町村では2007年から2019年の12年間で、下記件数のマンション取引が行われています。

参照先：マンション価格ドットコム
＊「本データをご利用する際は必ず自己責任のもとにご利用下さい。」

2020年度の兵庫県の人口密度は全国8位と高い数値を記録しています。そのためマンション需要は自ずと高くなるのですが、兵庫県全域で高い数値を記録しているわけではありません。下記の様に兵庫県内では地価公示価格と人口密度の高い市区町村が、取引件数で上位にランキングしています。

不動産の売却価格は取引需要の高い地域ほど高額取引が見込めます。所有するマンションの所在地で、どれくらいの取り引きが行われているのかを、よく把握しておくようにしてください。

実勢価格から見る中古マンションの取引価格

それでは兵庫県内のマンション需要の傾向が分かったところで、実際に中古マンションがいくらで取り引きされているのかを見ていきます。所有するマンションがどれくらいで取り引きされているのかを、確認しながら読み進めていきましょう。

2019年に兵庫県内では下記価格で中古マンション取引が行われています。

参照先：マンション価格ドットコム・兵庫県の住宅取引価格一覧

兵庫県の中古マンション取引価格は全国的に見ても高い水準にあります。地価公示価格が高い市区町村では、特に収益性の高いマンション売却が可能になってくるでしょう。

兵庫県は大阪のベットタウンという側面も持ち合わせているため、今後も人口流入が継続することが予測されます。そのため、将来的に更にマンション需要が高くなることは間違いありません。

兵庫県で高い不動産収益を望むのであれば、戸建て住宅よりもマンション購入を検討した方が無難でしょう。

実際に兵庫県で土地や不動産を売却した人の口コミ評判

相続したマンションを売却

これは私が母親から相続したマンションを売却した際の失敗談です。母親が住んでいた神戸市内のマンションを、母が死亡したことにより相続することになりました。

このマンションは父親が死亡した時に住んでいた戸建て住宅が、母親が1人ですむには広すぎるという事情から買い替えたものでした。そのため築年数も浅く、マンション需要が高い神戸市内だったので、当初は賃貸に出して賃貸収益を得ることも考えました。

ですが県外の大学に進学した子供の学資や仕送りに掛かる資金に不安があった為、最終的に売却することに決めたのです。当初は市内の不動産会社を回り、査定見積もりを出してもらったのですが、どの査定価格も満足いかなかったので、今はやりの一括査定サイトを利用することにしました。

そしてその中から一番高い査定価格を出してくれた不動産会社に仲介を依頼することにしたのですが、この判断が大きな間違いだったのです。実際に売り出したところ、販売価格が相場よりも高かったことが影響したのか、まったく販売希望者が現れませんでした。

そして売り出してから3か月が過ぎたころ、やっとのことで購入希望者が現れたのですが、その相手が信じられないような値下げを求めてきたのです。その金額は相場を下回るものだったため、最初は断ることも考えました。しかし、とっとと片付けてしまいたかったため、なくなく値下げを受け入れ売却することにしたのです。

不動産は査定してもらった価格で売却できるわけではありません。売却価格は仲介業者しだいです。今回の売却で本当にそう実感させられました。これから不動産の売却を考えている人は、査定価格だけにとらわれず、慎重な仲介業者選びを忘れないようにしてください。

妻が亡くなり息子と同居

神戸市内で購入した一戸建てに妻と2人で住んでいたのですが、妻が亡くなったことで、独立していた息子から同居話を持ち掛けられました。今後の老後を考えると寂しい思いもあったため、ありがたく同居話を受けることにしたのです。

そこでいま住んでいる家を引き払うことになり、仲介業者を選ぶことになりました。近所の不動産屋さんをいくつか回ったのですが、自分が希望するような金額を提示してくれるところがなかったため、息子に相談することことにしたのです。

すると息子がインターネットの一括査定サイトを利用して、出された査定見積もりを知らせてくれました。その中からどこがいいのかを息子に聞かれましたが、よくわからなかったため、業者選びを息子に任せたのです。

その数日後、息子が選んだ不動産屋から連絡が入り、契約を結ぶことになったのですが、事前説明を分かりやすく説明してくれ、物腰も柔らかくとても好印象でした。売却するまでに時間はかかりましたが、満足できる価格で売却することを一番に考えていたので、それはあまり気になりませんでした。

最終的に粘ったかいもあり、希望額の値下げなしで売却できたので良かったです。希望額で売りたければ、時間が掛かることは了承くださいと最初に言われていた通りになりました。今後の生活も安心して過ごせる資金を得られたので、今回の売却には大変満足しています。

東京への引っ越しでマンションを売却

西宮市の築15年のマンションに住んでいたのですが、夫が東京へ栄転することになり、家族全員で東京の社宅に引っ越すことになりました。

夫は単身赴任でかまわないと言ったのですが、私自身がそばで夫を支えたいと考えていたため、単身赴任させる考えは端からなかったのです。

そこで引越し後に西宮のマンションを売却することになったのですが、私も夫も不動産知識はほとんど皆無で、いくらで売却できるか全く想像がつきませんでした。そこで一括査定に申し込み、相場価格を調べた上で無難な不動産会社に仲介を依頼することにしたのです。

売出後は順調に内覧希望者が現れ、売出後3か月ほどで売却することができました。売却価格もほとんど値下げのない希望額で売れたので、仲介をしてくれた不動産会社には満足しています。

売り出す前にハウスクリーニングをすすめられ、ハウスクリーニングをやっておいたことが良かったと言われました。最初はハウスクリーニングなんて必要か疑問でしたが、結果的にはやっておいてよかったと感じています。

兵庫県で利用できるおすすめの不動産会社

それでは最後に兵庫県内のおすすめ不動産会社を紹介します。

仲介業者選びは一括査定がおすすめですが、事前に県内の不動産会社情報を持っていれば、最終選考時に役立てることが可能です。

おすすめな不動産会社の特徴とメリットを簡単に紹介するので、ぜひ目を通して仲介業者選びの参考にしてください。

①株式会社リブライフ

株式会社リブライフは姫路市に本社を置き、兵庫県と大阪府の不動産仲介業を行っています。

兵庫県でメインとなる対応エリアは上記の通りですが、県内全域に幅広く対応しているのが1つの強みです。兵庫県の不動産会社は神戸市を対応エリアとしているところが多いため、株式会社リブライフの対応エリアの広さは大きなメリットになってくるでしょう。

またCentury21の提携店であるため、全国各地から購入希望者を募ることができます。これは見逃すことができない大きなメリットです。地域密着型と大手のメリットを融合した不動産会社と言えるでしょう。

公式サイト：株式会社リブライフ

②エディオンハウジング伊丹営業所

エディオンハウジング伊丹営業所は株式会社エディオンの不動産事業部門で、伊丹地区を中心に不動産仲介を行っています。

このエディオンハウジング伊丹店の最大の特徴は、他の不動産会社とは異なる広告展開です。通常の不動産会社が行う広告はもとより、下記の方法で購入希望者を募っています。

• エディオン店内での店頭掲示
• エディオンのレジ袋にチラシ封入
• エディオン会員にダイレクトメール送付

また、下記のような関連グループ会社と提携した独自サービスも強みです。

• リフォーム提案
• 家電提案
• 資金・ローン相談

通常の不動産会社とは異なるサービスを受けたいという人には、おすすめの不動産会社になるでしょう。

公式サイト：エディオンハウジング

➂甲陽住宅株式会社

甲陽住宅株式会社は芦屋市と西宮市をメインに活動する不動産会社です。この2市は高級住宅街で収益性の高い売却が期待できるため、仲介業者選びは慎重に行う必要があります。

その点、この甲陽住宅株式会社ならば、同地域での実績は十分で、高額査定となったという口コミも多く見られます。できるだけ高く売却したいなら、ぜひ候補の1つに入れてもらいたい不動産会社と言えるでしょう。

また、買取保証制度が用意されている点も見逃せません。売却できなければ困るという人も、安心して申し込むことができますね。

公式サイト：甲陽住宅株式会社

④株式会社福屋不動産販売

株式会社福屋不動産はFUKUYAグループの連結子会社で、全国展開している大手不動産会社の1つです。

この株式会社福屋不動産の強みは何と言っても、FUKUYAグループと全国90店舗以上の直営店の総力を挙げた不動産売却でしょう。総力を挙げた販売活動による、早期売却と高額売却が期待できます。

兵庫県は県内だけでなく、県外からの購入希望者も少なくありません。そのため、広く購入希望者が募れるネットワークの広さは、大きな強みになってきます。大手不動産会社に任せたいという人には、おすすめの不動産会社の1つになってくるでしょう。

公式サイト：株式会社福屋不動産販売

兵庫県の不動産(土地)売却査定・相場まとめ

今回は兵庫県の不動産取引の実状を徹底検証してきました。

兵庫県は戸建て住宅、マンションともに多くの取り引きが行われているため、収益性の高い不動産取引が期待できる都道府県の1つです。特に景観がいいブランド力と、

大阪府のベットタウンという2つのメリットがあるため、今後も不動産への評価は高くなってくるでしょう。
不動産売却を検討している人にとっては、狙い目の都道府県であることに違いはありません。

しかし、注意して欲しいのは県内の不動産需要に完全な二極化が見られる点です。他県と比べれば多くの市区町村で、収益性の高い不動産取引が期待できますが、それでも地域性が大きく影響してきます。

今回解説した内容を参考にして、できるだけ収益性の高い不動産売却を成功させてください。

マンション売却ガイドで査定可能な兵庫県内の市区町村

マンション売却ガイドで査定可能な兵庫県内の市区町村は下記の通りです。

• 神戸市
• 尼崎市
• 西宮市
• 芦屋市
• 伊丹市
• 宝塚市
• 川西市
• 三田市
• 川辺郡猪名川町
• 明石市
• 加古川市
• 高砂市
• 加古郡稲美町
• 加古郡播磨町
• 西脇市
• 三木市
• 小野市
• 河西市
• 加東市
• 多可郡多可町
• 姫路市
• 神崎郡神河町
• 神崎郡市川町
• 神崎郡福崎町
• 相生市
• たつの市
• 赤穂市
• 宍栗市
• 揖保郡太子町
• 赤穂郡上郡町
• 佐用郡佐用町
• 丹波篠山市
• 丹波市
• 富岡市
• 養父市
• 朝来市
• 美方郡香美町
• 美方郡新温泉町
• 洲本市
• 南あわじ市
• 淡路市