マンションの買い替えを考えたときに、あなたは新居の購入を先行しますか？それともマンションの売却先行で進めますか？
ズバリ、精神的なストレスが少ないのは、断然“売却先行”のパターンです。なぜなら、マンションの売却先行で進めば、売却価格がはっきりするので、明確な資金計画を立てられるからです。
たとえ新居の購入先が見つからずに、数ヶ月の仮住まいを余儀なくされたとしても、ゆっくりと地に足を付けて気に入った物件を探すことができるでしょう。そのときの仮住まいの経費は、大きな人生の流れの中で見れば、けっして大きな出費ではない筈です。
では、マンションを買い替えるにあたって、なぜ“売却先行”で進めた方が良いのか、その理由をご紹介します！
マンションの買い替えを売却先行で進めた方がいい理由
心から納得できる金額でマンションを売却できる
新居の購入先行で買い替えを進めるとどうなるか？
購入先行で買い替えを進めると、「早くマンションを売却しなければ」と焦ってしまう
新居の購入を先に決めてからマンションの売却をスタートすると、売却がうまくいかなかったときのために「買い替え特約」を付けることになります。これは物件の購入を申し込む際に、“指定した期間内に前住所が指定価格で売却できない場合は、新居の購入契約を白紙に戻せる”という特約です。
そうすると期限付きでマンションの売却を始めることになりますが、心はもう新居の方に飛んでしまっているので、「早く何とかして売却したい」と、気持ちが焦ってしまいます。
「もうこれ以上売却を待てない」となったときに、買手のいい値で売却してしまう
当然ながら、買手の方は足元を見て、値引きを要求してくるでしょう。そんな買手に対して、販売当初こそ強気で突っぱねることもできるでしょうが、1ヶ月・2ヶ月と経つうちに「一日も早くマンションを売却しないと、新居が購入できない！」という悲痛な気持ちになってきます。
そんな毎日が続くとストレスも溜まり、精神的にも辛くなってくるでしょう。挙句の果てに「もうこれ以上待てないから、買手のいい値で売ってしまいましょう」ということになる可能性は、けっして少なくありません。
マンションの売却先行で買い替えを進めるとどうなるか？
売却先行で買い替えを進めると、いい買手が見つかるまでゆったりと待つことができる
では、新居の購入よりもマンションの売却先行で買い替えを進めた場合はどうでしょうか？マンションの売却先行で買い替えを進めた場合は、いい買手が見つかるまでゆったりと時間をかけて待つことができます。
売却先行であれば、希望する価格で購入してくれる人を焦らずに待っていれば、多少の価格交渉があったとしても、ほぼ希望通りの金額で売却できる可能性が大です。逆に言うと、希望する価格で購入する人が現れなければ、いつまで待っていても構わないわけです。
買い替えるにあたって、自分が本当に購入できる新居がどれかがはっきりとわかる
マンションの売却が決まったら、買手と売買契約を取り交わして、住宅ローンが残っていればそれを一括返済します。そうすると、買い替えるにあたって自分の自己資金がいったいいくらなのか、自分が購入できる新居がどれなのかがはっきりとわかります。
たとえば「マンションの売却価格で住宅ローンの残債を払ったら、手元に500万円残った。これを頭金にして買い替えよう」というように、売却先行で進めることによって、地に足を付けた買い替えの目途を付けることができるのです。
マンションの買い替えを売却先行で進めた方がいい理由2
新居を考える際に、確実な資金計画を立てられる
新居の購入先行で買い替えを進めるとどうなるか？
購入先行で買い替えを進めると、夢ばかりを追って後で挫折を味わう
マンションを売却する前に買い替える新居を決めてしまうと、「マンションを売ったら、あの家に住むことができる」と、夢ばかりを追ってしまいがちです。実際には買い替え特約を付けて契約をするので、購入できるかどうかはわからないのですが、実際に見学に行ったりすることで“もうすでに購入したような気分”になってしまう人も少なくありません。
多くの売主が、マンションの売却額を勘違いしている
しかし実際には、購入先行で買い替えを考える人の多くが、マンションの売却額を高値で見積もっています。新居の購入を先行しているので、不動産業者の査定も受けていないため、現実にいくらで売れるのかが具体的にわかっていないのです。
「新築で購入したときは3,500万円もしたのだから、もう15年住んでいるけれど、2,500万円ぐらいでは売れるのではないか？」といった具合です。
買い替え先の営業担当者から売却の現実を聞かされ、ショックを受けることに
ところが、現実はそう甘くはありません。買い替え先を見学に行って、新居の購入先行で話を進めたときに、営業担当者に「築16年ですと、売却価格は半値になるでしょう」と言われ、「それではとても買い替えられません」とショックを受けることになるわけです。
中にはSUUMOやLIFULL HOME’Sなどの不動産情報サイトで、あらかじめ売却額を予測してから物件見学に行く人もいるでしょう。しかし、実際の売却価格はさらにそこから値引きされるケースがほとんどです。
”売り急いでいる客”を狙って、大幅値引きを迫る買主もいる
マンションの価格が底値のときであれば、新築時に3,500万円で購入したマンションでも、築15年経って1,400万円で売却されるというような事例も少なくありません。売主にしてみれば思い入れのある大切なマンションなので、3,500万円で購入した憧れのマンションが、まさか1,400万円で売却されるなどとは夢にも思わないでしょう。
しかし、予想を大幅に下回る安値で売却されることが往々にしてあるのが、マンション売却の非常に怖い現実です。中古マンションの購入を考える人はとてもシビアで、中には買い替えや転勤など、”売り急いでいる客”をターゲットにして大幅値引きを迫る人もいるほどです。
買い替え特約を付けて新居の購入を決めても、後で断念するケースがある
また、買い替え特約を付けて新居の購入を決めても、実際には足元を見られて査定額を大きく下回る金額の買手しか現れず、買い替えを断念するケースも数多くあります。
インターネットで「こんな新居もいいかな」と夢を追っている程度であれば問題ありませんが、実際に現地に足を運んで本気で購入を考えてしまうと、すでに「あそこに住んだら休日はこんな場所に遊びに行けるね」「こんな家具を置いたらどうかな？」というように夢が膨らんでしまいます。それを諦めざるを得なかったときのショックは、言葉では言い表せないものがあるでしょう。
新居購入の夢が膨らむと、後で大きな挫折を味わうことも
このように現実を知らないで新居購入を先行し、夢ばかりを追い続けると、後で大きな挫折を味わうことになってしまいます。
もちろん新居の購入を先行することで、「マンション売却に力が入る」「売却後に購入先が決まらず、仮住まいに住むという心配もない」というメリットもあります。購入先行でもマンション売却をスムーズに乗り切る自信があり、たとえ新居購入が夢に終わっても落ち込まないでいられる人は、買いを先行して一気に突き進むのもひとつの方法かもしれません。
しかし、通常は一番の安全策として、売却先行で進めるのが順当な方法と考えられます。売却先行で成約になった後、なかなか新居が見つからずに仮住まいや引越しの経費がかかったとしても、売り急いで損をした金額を超えることはないでしょう。
マンションの売却先行で買い替えを進めるとどうなるか？
売却先行で買い替えを進めると、確実な資金計画が立てられる
マンションがいったいいくらで売れるのかがわからない内に購入を決めると、頭金をいくら入れられるかなどもすべて予測で進めるため、フタを開けてみたら資金計画が立てられなかったということも往々にしてあります。
その点、マンションの売却先行で買い替えを進めることで、適正価格でマンションを売却でき、買い替えの資金計画に無理がなくなります。
売却を焦る必要がないので、不要なストレスを抱え込まずに済む
新居を先に決めてしまうと、決められた期日の間にマンションを売却できないと、新居を購入することができません。そうなるとどうしても心情的に焦ってしまい、売れないことへのストレスを抱え込むことになります。
たとえば奥さんが新居移転の夢で気持ちが一杯になってしまい、「もう値下げして売っちゃいましょうよ！」と言い出し、ご主人は「そんなことをしたら新規のローンが大変だ」と、夫婦間の揉め事に発展するようなケースもあります。
その点、マンションの売却先行で進めていると、売主がおおらかな気持ちでいることができるので、夫婦間の揉め事も起きません。マンションの売却は、内覧があったり値引き交渉があったり、何かとストレスが溜まりやすい作業なので、不要なストレスはできる限り排除したいものです。
マンションの買い替えを売却先行で進めた方がいい理由3
売却を止めたくなったら、そのままマンションに住み続けられる
新居の購入先行で買い替えを進めるとどうなるか？
購入先行で買い替えを進めると。心変わりをしても後戻りができない
「うちのマンションもだいぶ年数が経ったし、そろそろ一軒家に買い替えた方がいいんじゃないか？」と夫婦で話し合って売却に乗り出しても、その後で「やっぱりマンションには仲間がたくさんいるし、思い出の詰まったマンションと別れるのは辛いよね」と心変わりをするケースは少なくありません。
そんなときに、新居の購入を先に進めてしまうと、マンションの購入希望者が現れたら基本的に売らざるを得なくなります。新居の魅力に魅かれて購入を決めてしまったものの、「よく考えたら将来的に住宅ローンの支払いがすごく負担になる。このままマンションに住み続ける方が楽だった」と、後から気づいて後悔するケースもあります。
買い替えは、このようにさまざまな状況が考えられるので、購入先行で進めるのは冒険と言えるかもしれません。たとえ「こんな家に住みたい！」という理想の新居に出会ったとしても、将来的な収入状況などを踏まえて、くれぐれも慎重に検討する必要があります。
マンションの売却先行で買い替えを進めるとどうなるか？
売却先行で買い替えを進めると、途中で気が変われば売却を取り止められる
一方、マンションの売却先行で買い替えを進めると、「やっぱり売却価格が思ったより安いし、このまま新居に買い替えると、生活が大変になるんじゃないか？」などと話し合ったときに、「それじゃあ買い替えは取り止めましょうか？」と売却を取り下げることができます。そして、何事もなかったかのようにマンションに住み続けられます。
10年・20年とマンションに住み続けていると、「いずれは一軒家に」という思いから買い替えを考える人は多いのですが、現実にはまだ住宅ローンが残っており、売却額で全額返済できないケースも多々あります。
その場合は自己資金を補填して一括返済を行いますが、そこまでして住み替える価値があるのかどうかというのは、買い替えを検討してみてはじめて気づくことでしょう。新居の購入を先に決めてしまうと、この検討期間が非常に短いため、後で後悔する可能性も出てくるわけです。
マンションの買い替えを“売却先行”で進めることに関するまとめ
マンションを納得できる金額で売却できること、確実な資金計画が立てられること、そして売却をいつでも止められること。さまざまな要素を考慮すると、やはり買い替えはマンションの売却先行で進めるのが、最も手堅い方法といえそうです。
まずはマンションを売りに出し、その販売期間中にSUUMOやLIFULL HOME’Sなどのネット上で、「こんな新居が良いかもしれない」といろいろ探してみるのも良いでしょう。そのときに気になる物件があれば、見学してみるのも良いのですが、「今成約しないと、すぐに他の人が決めてしまう」といった営業トークには乗らないよう要注意です。
結婚相手との出会いが縁であるように、家との出会いもまた、縁が大きく関わっています。マンションの売却が成立し、資金計画が明らかになった時点で自然な縁で結ばれる新居なら、きっと心から納得できるマイホームとなることでしょう。
