分譲マンションは貸すなら知るべきポイントと節税の注意点!

分譲マンションは貸すなら知るべきポイントと節税の注意点!

「分譲マンションに住んでいたけど、戸建てを買った」「転勤が決まったけどいずれは帰ってくる」「相続したものの、住む予定はない」など、いろいろな理由で分譲マンションを所有しているけど住んでいないという方は数多くいらっしゃると思います。

この場合、「売却する」と「貸す」という選択肢が出てきますが、今回は「貸す」というほうの選択肢にスポットを当ててお話していきたいと思います。

分譲マンションを貸したいけど、まず何をしたらいいのかわからないという方はぜひ参考にしてください。

分譲マンションを貸すメリット・デメリットは?

ではまず、分譲マンションを貸す際のメリット・デメリットについてお話します。

メリット

分譲マンションを貸す場合のメリットには以下のようなものがあります。

  • 資産運用と節税が同時にできる
  • 賃貸用マンションより高額で貸せる

それぞれについて詳しくご説明します。

資産運用と節税が同時にできる

分譲マンションを貸し出すにあたってまず思い浮かぶことは、「家賃収入という不労所得ができる」ということではないでしょうか。定期的に入る収入はとても助かりますよね。

家賃収入は「不動産所得」」として扱われます。つまり、貸し出す前は自分たちで払っていたローンや固定資産税、さらに管理組合の管理費も、確定申告において「経費」として計上できるようになるのです。

この経費は所得から控除することができ、税金を安くすることが可能になります。また、分譲マンションを貸し出すことには資産運用というメリットもあります。

もちろん「入居者がいる」ということが大前提にはなりますが、毎月家賃で利益を出すことができるので資産運用が目的で最初から賃貸用に分譲マンションを購入する人もいるくらいなんですよ。

賃貸用マンションより高額で貸せる

賃貸マンションの場合は、単身者もしくはカップルや夫婦などの少人数用に作られていて、また出入りが激しいことも想定して作られています。

しかし分譲マンションは家族単位で、長く住めるよう設計・建築されているので、デザイン・間取りがしっかり計算され、また管理サービス等も充実しています。

このため、家賃を設定するときにそれらを加味して、賃貸マンションよりおよそ2割ほど高く設定することができます。

デメリット

メリットがあればもちろんデメリットもあります。

分譲マンションを貸す場合のデメリットは

  • 管理が大変
  • 売却とローンに制限がでる
  • 将来的には儲けにくくなる

などがあります。こちらもそれぞれ詳しく見ていきましょう。

管理が大変

最初から貸し出すことを目的として購入した分譲マンションでない限り、自分が住んでいた分譲マンションを貸し出すとなるとリフォームやクリーニングが必要となってきます。

もちろん、入居者が変わるときにもクリーニングは必要です。また、設備の故障などにも対応しなければなりませんし、入居者とトラブルが生じることもないとはいいきれません。

このように、分譲マンションを貸し出す場合はメンテナンスや入居者からのクレーム対応など、しなければいけないことは多々あります。

売却とローンに制限がでる

仮に貸し出している途中で売却したくなったとしても、入居者がいる限りは売却することはできません。

もし仮に入居者が途切れたタイミングで売却することにしたとしても、貸し出している分譲マンションは収益物件として扱われるため、自分たちが住んでいただけの状態で売却する場合より査定額が低くなる可能性があります。

また、ローンを完済していない状態で貸し出しているとして、その家賃収入をローンの返済に充てていた場合、入居者がいないと途端に払えなくなってしまいます。

そうなると、このことが審査に影響を与え新たにローンを組みたいときに障害となってしまう場合もあるでしょう。

将来的には儲けにくくなる

分譲マンションを貸し出して儲けることは、将来的にはどんどん難しくなってくると言われています。原因は少子化と人口減少です。

現在1億人以上いる人口も2060年にはおよそ8,700万人になるとも言われています。そうなると空室数もどんどん増えていくことになり、需要と供給のバランスがとれなくなることが予想されます。

駅近、人気のエリア、サービスが充実している物件などではない限りは、残念ながらどうしても値下げをするしかなくなってくるのは目に見えていますよね。

このようなことを踏まえ、長期的に、また将来的に儲けることは難しくなってくると思われます。

分譲マンションを売却か貸し出しかで迷ったら…?

もしも分譲マンションを売却するか貸すかで迷っている方がいれば、一度一括査定でご自身のマンションの相場がどのくらいなのか調べてみてから決めるという方法も!

査定額を参考に、貸し出すほうが得なのか、売却するこほうが得なのかをぜひ検討してみてくださいね。

 

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分譲マンションを貸すときの流れ

メリット・デメリットも踏まえ、貸し出すと決めたら、次にどのような手順で貸し出せばいいのでしょうか。ステップごとに見ていきましょう。

1.不動産会社に依頼

まずは、不動産会社を選びます。

この時、売却ではなく賃貸に強い不動産会社を選ぶようにしましょう。入居者を早く見つけ、また途切れないようにすることが分譲マンション貸し出し成功へのもっとも重要なポイントです。

賃貸に関する宣伝、手続などのノウハウがない不動産会社に依頼してしまうと、いつまでたっても入居者が見つからない、なんてことになりかねないので、この最初のステップは注意して行いましょう。

2.賃貸方法の決定

不動産会社が決まれば、次は「賃貸方法の決定」です。賃貸の方法には以下の3種類があります。

  • 賃貸借契約
  • サブリース
  • 定期借家契約

賃貸借契約

賃貸借契約は、2年ごとに契約を更新する賃貸契約で、賃貸契約をする際によく目にするのはこの契約です。

契約期間中は仮に売却したくなっても入居者を退去させることはできません。

サブリース

サブリースは別名「一括借り上げ」といい、不動産会社が物件を借り上げ、入居希望者に「また貸し」する、という賃貸方法です。

この方法では「空室補償」がつくため、仮に入居者が見つからず空室の状態だったとしても不動産屋から家賃が支払われるというメリットがあります。

ただし、不動産会社に手数料を支払うことになるという点を覚えておきましょう。

定期借家契約

この契約は、貸出期間に定めがあり、定めた期間で契約を解除することができるものです。

転勤などでいったん貸し出すが、あらかじめ戻ってくる時期は決まっているのでその間だけ貸し出したい、という方には便利な方法です。

しかし「出て行かなければならない時期が決まっているマンション」は、通常の賃貸借契約に比べると入居者が見つからないというデメリットがあります。

入居者を募集

賃貸方法が決まったら、次は入居者を募集します。そのためには以下を行う必要があります。

  • 家賃の設定
  • 広告を作る

家賃の設定

家賃は必ず、近隣の相場を基準に設定しましょう。

自分の望む収入額のことだけを考えて設定しても入居者はまず見つかりません。一番わかりやすいのは周辺の同じような物件の家賃です。

それを基本に、築年数や駅からの距離、周辺の商業施設へのアクセスなども考慮して決めましょう。

広告を作る

広告を作るのは基本的に不動産会社の仕事ですが、すべてを任せっきりにするのではなく、自分の意見もしっかり伝えましょう。

集客のいいポータルサイトへ広告を出すのも効果的ですが、そのようなポータルサイトは広告掲載料も高いので、費用の面でもしっかりと不動産会社と相談していきます。

また、募集する対象にあらかじめハードルを設定する場合(リスクヘッジのため)は、広告作成する前に不動産会社に伝えておくことが大切です。

後は入居者の募集をすればOK

分譲マンションを貸すことが決まったら、以上の流れで最終的に入居者を募集します。

不動産会社を選ぶステップから誤ってしまうと、のちのちすべてがうまくいかなくなる可能性もあるので不動産会社選びは慎重に行ってください。

また、優良な不動産会社を選んだからと言ってすべてを任せっきりにするのではなく、自身もしっかりと参加して短期間で入居者が決まるよう努力しましょう。

分譲マンションを貸すのに必要な費用は?

分譲マンションは、貸したからといって家賃のすべてがそっくりそのまま収入になるわけではありません。

貸すためには不動産会社に手数料を払ったり、貸し出している間にも発生するコストがあります。それらを詳しく見ていきましょう。

1.マンションを貸す前にかかる費用

分譲マンションを貸す前にかかる費用には、ハウスクリーニング代がまず挙げられます。

貸し出す分譲マンションの築年数が高く、経年劣化が見られるようであれば、リフォーム、修繕のコストも必要です。

2.不動産会社へ依頼する際の費用

不動産会社へは交渉・広告作成・手続きなどの報酬として、家賃の約1ヶ月分がかかると覚えておきましょう。

不動産会社の中には、入居者に最初にもらう礼金をそのまま手数料として請求する不動産会社もあります。

3.貸している間にかかる費用

分譲マンションを貸している間のランニングコストとしては、設備が故障した際の修理・修繕費用、固定資産税、マンション管理費・修繕積立費などがあります。

また、不動産会社にクレーム対応や入金管理を任せる場合は、家賃の5%ほどを手数料として支払うことになります。

このように、分譲マンションを貸すのに必要な費用はいろいろとあります。先になににどれくらいかかるのかをきちんと書き出し、把握しておきましょう。

分譲マンションを貸す際は住宅ローンに注意が必要

分譲マンションを購入した際に組んだ住宅ローンは、あくまでもご自身が「居住するため」に購入した物件に対して組むローンです。

ですので、そのような物件を貸し出す場合は、その住宅ローンを借り続けることはできません。

そのため、分譲マンションを貸し出すときは、住宅ローンを借りている金融機関に連絡する必要があります。

もし金融機関に連絡しないまま居住用に購入した分譲マンションを貸し出してしまったら「金銭消費貸借契約違反」となり、最悪の場合一括返済を請求されることもあるので、貸し出すことが決まったらすぐに金融機関に連絡するようにしましょう。

ちなみにフラット35は住宅金融支援機構が提供しているものであり、入居用不動産に対してのみローンを提供している機関になるので、貸し出す際には民間金融機構ローンへ切り替えなければなりません。その際には手数料などがかかります。

分譲マンションを貸すときは確定申告でしっかり節税

分譲マンションを貸し出してせっかく家賃収入があっても、きちんと節税せず結局赤字になったり無駄な税金を払ったりするのは嫌ですよね。

分譲マンションを貸し出したら必ず行分ければならない確定申告を上手にすることによって、きちんと節税していきましょう。

可能な限り経費で!

不動産所得とは収入から経費を引いたもの。そしてその不動産所得に対して所得税がかかります。

ということは経費を多く計上し、不動産所得を低くすればそれだけ所得税額も小さくなるということです。

経費として認められるのは、おもに以下のようなものがあります。

  • マンションの管理費・修繕積立金・修繕費
  • 損害保険料
  • 減価償却
  • 固定資産税・都市計画税・印紙税
  • ローンの利息・保証料
  • 確定申告書を税理士に依頼した際の報酬
  • 打ち合わせのために使った交通費・通信費
  • 不動産関係の本の購入費

これらをきちんと経費として計上することで、不動産所得をなるべく低くして節税しましょう。

不動産所得が赤字ならほかの所得でカバー

もし空室の状態が続いてしまい不動産収入が赤字となってしまっても、他の所得でカバーすることができます。

確定申告を行う際の合計所得は、給与所得など他の所得を合算して控除の計算をすることができるのでこれも節税につながります。

仮に給与所得が500万円あり、不動産所得が100万円の赤字だった場合、合算して400万円の所得ということになるので、所得税は500万円にではなく400万円にのみかかるのです。

分譲マンションを貸すときのポイントまとめ

分譲マンションは、いかなる理由であれ住まなくなったら「売却」か「貸し出す」の2択ですよね。

もし転勤などで一度は引っ越すが、いずれ戻ってくる、という方は「貸し出す」という選択を取る方が多いかもしれません。

ただ、貸し出す際にもコストはいろいろとかかりますし、借主との間のトラブルなど頭を悩ませることもないとは言えず、賃貸契約をするのも簡単なことではありません。

この記事を読んで、少しでも貸し出すことのメリット・デメリット、さらに節税ポイント理解したうえで賃貸契約をすすめていただければと思います。

悩んでいる方は、まずご自身の不動産の相場を一括査定サイトなどを利用して把握してみましょう。

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