マンション買い替えの費用を紹介！先に売却するのがコツ！

マンションの買い替えを考えている方は、理由もさまざまだと思います。

「老後はもうちょっと静かなところで過ごしたいから」「子供が巣立って、広いマンションは不要になったからもっとコンパクトなところに引っ越したい」など、長い人生においてマンションを買い替えるタイミングは何度かあるはずです。

この記事では、そんなときに知っておきたいマンションを買い替えの費用や、買い替えの順序について詳しく解説します！

マンションを買い替えるときに必要な費用は？

マンションを買い替えるときには、新しいマンションの購入代金に加え、売却時、購入時とも諸費用がかかります。

今住んでいるマンションを売却した金額をそっくりそのまま新しマンションの購入資金として使えるわけではないことに注意が必要です。

そこでまず、マンションを買い替えるときに必要な費用をわかりやすく表にまとめました。

このように、現在住んでいるマンションを売却する際にもある程度の費用がかかることを踏まえて次のマンション購入の予算を立てることが大切です。

それでは各費用について詳しくご説明します。

売却時にかかる費用

ではまず、マンション売却時にかかる費用を詳しくみていきましょう。

売却時にかかる費用は、主に以下の3つ。

• 仲介手数料
• 収入印紙
• 抵当権抹消登記費用

ここに、もしローンが残っている場合は「ローンの繰り上げ返済の手数料」もかかってきます。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産屋へ支払う報酬のことですが、この仲介手数料は法律で上限が決められているので、それ以上になることはありません。

売却金額によって上限は異なりますので、下の表を参考にしてください。

仲介手数料の計算方法は少しややこしく、例えばマンションが3000万で売れたとしたとき、

200万を5％で、200万から400万の部分である200万を4％で、残りの2600万を3％で計算します。

それぞれに消費税がかかるので、

11万＋8.8万＋85.8万＝105万6000千円ということになります。

売却金額が大きければ大きいほど、仲介手数料も高くなるということを覚えておきましょう。

収入印紙

売買契約書に貼ることが定められている収入印紙も、下記のように売買価格によって異なります。

• 500万超、1,000万以下で5,000円
• 1,000万超、5,000万以下で10,000円
• 5,000万超、1億以下で30,000円

ご自身の物件がどれくらいで売却できるかによって、こちらの金額も予算にいれておきましょう。

抵当権抹消登記費用

抵当権抹消登記は個人でも行えますし、司法書士に依頼することも可能です。個人で行う場合は所有不動産1件に対して1,000円が必要になります。

また、システム使用費として400円程度かかりますので合計約1,400円程度だと考えてください。

司法書士に依頼する場合は、大体2万～2万5千程度がかかります。個人でもできる抵当権抹消登記ですが、ほとんどの人が司法書士に依頼するので、この費用も概算に入れておくといいでしょう。

ローンの繰り上げ返済の手数料

ローンが残っている場合、繰り上げ返済をするのに手数料がかかります。

こちらの手数料も、残高やローンの組み方によって変わりますのではっきりとした額は言えませんが、

おおよそ2万円程度になります。

購入時にかかる費用

購入時には、マンションの購入代金以外に、以下の費用がかかります。

• 仲介手数料
• 収入印紙
• 登記費用
• 住宅ローン手続きに必要な費用
• 火災保険
• 不動産所得税
• 各種清算金

仲介手数料、収入印紙に関しては前のセクションでもご説明したので、ここではそれ以外の費用について詳しくご説明いたします。

登記費用

マンション購入時には不動産登記をしなければなりません。これにかかる費用は、登録免許税＋司法書士への報酬の合計金額です。

登録免許税は軽減税率の適用や固定資産評価額によって異なるので確認が必要ですが、およそ10万円程度と考えてよいでしょう。

住宅ローン手続きに必要な費用

キャッシュで購入するのであればこの費用は必要ありませんが、ほとんどの方が住宅ローンを組んでマンションを購入します。

その際、住宅ローン事務手数料やローンの保証料が必要になってきます。住宅ローン事務手数料は3～8万円ほどであることが一般的で、ローン保証料は借入金額1,000万に対して20～25万円ほどです。

火災保険

火災保険は万が一に備えて入っておいたほうがよいでしょう。

補償の範囲や建物の構造などによって値段は異なりますので、保険会社にきちんと確認することが大切です。

人任せにするのではなく、補償範囲もご自身でしっかり確認してください。

不動産取得税

これは、不動産を取得したのちに一度だけ課税されるものです。固定資産税評価額によって金額は異なり、また自治体によっても違いがあるので確認が必要です。

納税通知書はマンション購入後だいたい半年～1年後ほどで届くので忘れず納税しましょう。

各種清算金

清算する必要があるのは下記の通りです。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 管理費
• 修繕積立金

これらは日割り計算で支払うのが通常です。

その他必要になる可能性のある費用

売却時、購入時に必要となるもの以外に必要になる可能性のある費用としては以下のようなものがあります。

• 仮住まいの費用
• 引っ越し費用

仮住まいの費用

マンション売却と購入が同時にできれば理想ですが、なかなかそうもいきません。

また、のちに詳しく述べますがマンションの買い替えは売却を先行したほうがいいため、先に売れて次のマンションが決まっていない場合は仮住まいが必要となります。

短期間の住まいであるため、そこまで贅沢をするわけではないとしても敷金や礼金も合わせて半年で100万～150万ほどみておいてほうがいいでしょう。

引っ越し費用

こちらも売却するマンションから新たに購入するマンションへ直接引っ越すのであれば一度で済みますが、

先ほども述べた通りもし売却から購入まで期間が空いてしまった場合、仮住まいへの引っ越し、仮住まいからの引っ越しと、2回引っ越さなければならないため、引っ越し費用も約2倍となってしまいます。

税金もかかる

マンション買い替えを行った際には、かかってくる税金もあります。

費用とはすこし別物になりますが、出費になるという点においてお話しておいたほうがよいので簡単にご説明します。

売却時に発生する税金

不動産を売却した際、その不動産を購入した金額より売却した金額のほうが高かった場合、譲渡所得があるので所得税が発生します。

また、復興特別所得税も発生するので、確定申告が必要となります。控除が使える場合もあるので、詳しくは不動産屋、税理士に確認しましょう。

購入時に発生する税金

購入時には、先ほど説明した一度だけ支払う不動産取得税に加え、固定資産税および都市計画税が発生します。

この二つはそこに住んでいる限りずっと払い続けなければならない税金です。

マンション買い替えは「先に売却」が理想！

マンションを買い替えるときにポイントとなるのが、

• 新しいマンションを買ってから今のマンションを売る「買い先行」
• 先に今住んでいるマンションを売ってから新しマンションを買う「売り先行」

のどちらにするか、ということです。

先に次の住む場所を確保しといたほうがいいのでは、と思いつい先に購入に走ってしまいそうになります。

しかし今のマンションがいくらで売れるのか、資金繰りをどうすればいいのかなどを考えると先に売却する「売り先行」にしたほうがいいでしょう。

それではそのメリット・デメリットについてご説明します。

売り先行のメリット

売り先行にする最大のメリットは「買い替えるための資金計画を立てやすい」ということです。

購入を先行する場合は、売却したい物件の査定額を参考に新しいマンションを探すことになりますが、この査定額と実際売却できる金額は必ずしも同じになるとはかぎりません。

「査定額に合わせて新しいマンションを購入しようと思ったのに、実際売れた金額が査定額より低くてかなりマイナスとなってしまった」、なんてことも起こり得ます。

しかし売りを先行し、実際の売却金額がわかれば次のマンションの購入金額の予算が立てやすく、また売却が済めばそれをローンの繰り上げ返済や新しいマンションの購入資金として使うことができます。

もう一つのメリットは、次のマンションが決まっていないので売却を急ぐ必要がありません。

売却を急がなければならない状況だと、販売価格や条件などを妥協しなければならないこともありますが、売り先行では余裕をもって売却活動を行うことができます。

売り先行のデメリット

売り先行にする場合のデメリットとしては、「仮住まいが必要になる可能性がある」ということです。

売却したマンションの引き渡し日までに次の住まいが決まっていれば何も問題はないのですが、そうでない場合は新しいマンションが決まるまで、または決まっていてもそのマンションの引き渡し日までは仮住まいが必要になります。

そうなると短期間で引っ越しを2回しなければならず費用面ももちろんメリットですが、たとえ数か月でも住所変更などのいろいろな手続きも必要になるので労力もかなり必要になります。

マンション買い替え費用のまとめ

マンションの買い替えは簡単なことではありません。予算を立てるときに考慮しなければいけない費用はたくさんあります。

それを予算に入れ忘れるとあとになって資金繰りに困るということも起こり得るので、何にどれくらいかかるのかをしっかり把握しておく必要があります。

しかし、それさえきちんと把握しておけばびっくりするよう誤差が生まれることはなく、自分で建てた計画・予算内で買い替えを進められるはずです。

「売り先行」の買い替えで、ご自身に負担のかかりすぎない買い替えをしてくださいね。

その際はマンション売却ガイドというサイトで一括査定をすると便利です。