「住宅ローンを組むと、年末に税金が帰ってくる」ということを、詳しくはなくてもなんとなくわかっている、知っているという方は多いと思います。
しかし実際にいくら控除してもらえるのか、いつ控除されるのか、手続きはどのようにすればいいのか、ということを詳しく知っている方は少ないのではないでしょうか。
今回はそんな住宅ローンの減税(控除)について、条件や計算方法から必要書類まで詳しく解説しますので、実際住宅ローンを組んだ時にスムーズに手続きを行えるよう参考にしてください。
住宅ローン減税(控除)の条件とは？
実はほとんどすべての住宅が対象
実は住宅ローン減税は、ほぼすべての住宅が対象となり、新築、中古、戸建て、マンションと、形式を問わずに適用されます。さらにリフォームや増改築にも利用することができるんです。
ただし、必ず「自らが居住する住宅」でなければなりません。賃貸物件を建てた場合などは含まれません。また、住宅の引き渡し日、または工事完了の日から6か月以内に入居し、さらに住民票を移すことが絶対条件となります。
この住宅ローン減税は住宅だけでなく、住宅取得と同時に購入する土地のローンも減税対象となります。なお、「同時に購入する」の、同時は完全に統一する必要はなく、土地を購入してから2年以内に住宅を新築すれば「同時」とみなされます。
床面積50平方メートル以上
どんな形式でも工事でも減税対象といいましたが、広さには条件があります。それが床面積50平方メートル以上です。
戸建ての場合は、すべての階の床面積を合計したもの、マンションの場合は、専有部分の面積で判断します。
10年以上のローンで住宅を取得すること
住宅ローン減税を適用するには、10年以上のローンを組んで住宅を取得する、ということが条件に含まれます。
9年以下の短期ローンでは住宅ローン減税は適用されないのでご注意ください。
年収は3,000万円以下
建物自体にはそこまで厳しい条件はないものの、年収には制限があります。適用を受ける年の年収が3,000万円以下である必要があります。
減税を受けている期間中に一度でも年収が3,000万円を超えてしまったら、翌年から控除を受けることができなくなってしまいます。
もちろん、初年度に年収3,000万円を超えている場合は住宅ローン控除を受けることができません。
増改築工事費は100万円以上
リフォームや増改築の工事費用も、住宅ローン減税の対象となるとお伝えしましたが、その工事費は100万円以上でなければならないという条件があります。
工事費が100万円に満たない場合は控除を受けることができないので覚えておいてください。
ここは注意！対象外のケースとは？
それでは、住宅ローン減税の対象とならないのはどんな建物、またはどのような場合でしょうか。主なものをご紹介します。
対象にならない住宅
- 別荘
- セカンドハウス
- 貸家
対象にならない住宅ローン
- 会社からの借り入れ
- 親や知人からの借り入れ
その他
- 贈与による取得
詳しくは下記ウェブサイトをご参照ください。
住宅ローン減税制度とは？仕組みは？
住宅ローン減税制度である「住宅借入金等特別控除」とは、住宅ローンを組んでマイホームの購入やリフォーム、増改築工事を行った場合、年末のローン残高に応じて所得税の控除が受けられるというものです。
控除が受けられるのは最長10年。また「特別控除」という名前をみたわかる通り、政府が経済対策として始めた「期限のある制度」であるため、今後ずっとこの控除があるわけではありません。
しかし、現在のところは期限が来るたびに制度が見直し・延長が繰り返されています。ただ、次の期限が来た時も必ず延長される、というわけではないことを覚えておきましょう。
所得税の税額から控除
では、住宅ローン減税制度では「何から」控除するのでしょうか。
答えは「所得税」です。この制度は、所得から控除したのちに所得税を計算する「所得控除」ではなく、所得から生命保険料控除や配偶者控除を行い、通常通り所得税を計算したその税額から住宅ローン控除額を差し引く「税額控除」となっています。
住民税からも控除
住宅ローン減税の控除額の計算方法はのちほど詳しく解説いたしますが、ここでも簡単に説明すると、
控除額＝年末時点での住宅ローン残高×1％
となります。
この控除額を所得税から差し引いても引ききれない場合、要するに所得税より控除額のほうが大きい場合、超えた分は住民税から差し引かれることになります。
例えば所得税額が35万円に対し、住宅ローン控除額が40万円だった場合、差額の5万円は住民税から差し引かれるということです。
なお、これにも上限があるので計算方法同様、後ほど解説いたします。
控除期間は10年
住宅ローン減税の控除期間は10年と決められていいます。
また、ローン残高が減っていくのに応じて、控除額は10年間の間にも徐々に減っていきます。
住宅ローン控除を受けるための手続き
サラリーマンなどの一般的な給与所得者は、住宅取得した年の翌年以降は年末調整で対応できますが、1年目は確定申告をしなければいけません。
確定申告は住宅を取得した次の年の3月15日までに行う必要があります。
「確定申告なんて面倒くさい」と思われる方もいらっしゃると思いますが、きちんと書類をそろえた上で記入が必要なところに漏れがないよう記入すれば意外と簡単にできますよ。
住宅ローン控除の必要書類
ではまず、確定申告に必要な書類をご紹介します。
- 確定申告書A（第一表および第二表）
- （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 源泉徴収票（一般的な給与所得者の場合）
- 金融機関等からの住宅ローンの借入金残高証明書
- 土地・建物の登記簿謄本
- 売買契約書または建築請負契約書の写し
- マイナンバーの本人確認書類
- その他、認定長期優良住宅の特例などを利用する場合の書類の写し
１および２は税務局で入手することができます。５は法務局、６は不動産会社から入手できるので、住宅を取得した年の年末までにはこれらの書類をそろえておくと余裕をもって確定申告をスムーズに行うことができます。
次に、年末調整に必要な書類です。
- 給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書
- 住宅所得金の借入金の年末残高証明書
以上の2つです。年末調整はそろえる書類も少なくてすむのでラクですね。また、金融機関からの借入金残高証明書は10月頃に自宅に届くのでそちらを提出しましょう。
住宅ローン控除の計算方法
それでは具体的にいくらくらいの控除が受けられるのかを確認していきましょう。
また、どのようにして控除額が決定されるのかについてもご説明します。
控除額と限度額
先ほど、控除額は年末のローン残高に1％を乗じて求めるとご説明しました。
では、ローン残高が1億円あったら100万円の控除がうけられるでしょうか？
答えはNOです。控除額には限度があり、それは40万円となっています。下の表に控除額と限度額をまとめました。
| 種類 | 控除額 | 限度額 |
| 所得税 | 年末での住宅ローン残高×1％（１） | 40万円（２） |
| 住民税 | 控除可能額－所得税額 ＊控除可能額は（１）または（２）の小さいほうの額 |
136,500円 |
先ほども説明した通り、所得税額より控除可能額のほうが大きい場合、住民税からも控除することができますが、その限度額は136,500円となっています。
減税額の決定パターン3つ
基本的な求め方は①「年末の住宅ローン残高×1％」で、②「限度額は40万円」、そして③「所得税が40万円より低い場合は住民税からも控除（控除対象税額）」。
減税額の決定パターンにはこの3つがありますが、なんだかややこしいですよね。
これらすべての数字が異なる場合は、上記のうち一体どれが控除額となるのでしょうか。
3パターンのうち一番小さい額が減税額
住宅ローン残高は毎年減っていくものですが、減税額は先ほどご説明した3つのうちの「一番小さい額」が減税額となります。
例えば30代の平均的な収入・ローン額でいうと、ローン返済の初期は控除対象税額で決まり、後期になってくると年末のローン残高で決まる、というパターンが多いです。
さらに具体的に数字を使ってみていきましょう。
例えば年末のローン残高が3,000万円で所得税が8万円だった場合です。
先ほどのご紹介した3つのパターンそれぞれで算出する減税額は
- 3,000万円×1％＝30万円
- 40万円（控除限度額）
- 8万円＋136,500円（住民税から控除可能な限度額）＝216,500円
となります。一番小さい額は③の216,500円だということがわかります。この金額がこの年の住宅ローン控除額です。
ここで注意していただきたいのが、前述したとおり所得税は全額控除となりますが、住民税から控除できる金額は136,500円であり、住民税すべてを控除できるわけではありません。
住宅ローン減税のまとめ
住宅ローン減税は、10年以上の住宅ローンを組んでマイホームを取得する人たちにとってはかなりありがたいものです。
特に所得から控除されるのではなく、所得税から直接控除され、さらに所得税でも引ききれない場合は住民税からも控除（最大136,500円）してくれるので、場合によっては所得税は全く払う必要がなく、さらに住民税まで安くなる可能性もあります。
一方で注意しなければならないのは、「自らが居住する住宅」で「10年以上の住宅ローンのみ」が対象であることです。別荘や貸家は対象になりません。
また、住宅ローン控除の手続きは1年目と2年目では異なり、1年目は確定申告、2年目は一般の給与所得者であれば年末調整での手続きとなります。
準備する書類も違うので注意してください。申告漏れなどがあるとせっかく控除してもらえるものも貰えなくなり勿体ないですが、信頼できる不動産会社と取引をすれば上記の内容を始め住宅ローンの減税における様々なことを相談できます。
そのため、まずは全国1600社を超える優良不動産会社と提携をしている、マンション売却ガイドの一括査定を利用してみましょう。必ずあなたと相性のいい不動産会社を見つけることができるはずです。
