「アパートは運営していれば収入が入ってくるもの」と簡単に考え、資産運用にもなることから経営しようと考えている方もいるかと思います。
しかし、アパート経営もいわば会社を運営するようなものです。きちんとしたリスク管理、対策、運営、努力がなされなければ失敗に終わるだけです。
そこで今回の記事ではアパート経営において起こりうるリスク５つと、よくある失敗理由やその対策についてご紹介したいと思います。現在アパートを経営されている方も、これから経営することを検討中の方もぜひ参考にしてください。
アパート経営をするうえで考えられるリスク5個
それでは、アパート経営をするうえで考えられるリスクを具体的に5つご紹介いたします。
リスクをきちんと知り、把握することにより回避の方法や、実際起こってしまったときにも対策を考えやすくなるので、ぜひ覚えておきたいポイントです。
空室
空室は、アパート経営をするうえでもっとも大きなリスクと言ってもいいでしょう。アパート経営は、入居者がいて賃料がはいるからこそ成り立つものです。
空室が多ければその分収入は減りますし、収入が減ってしまえばローン返済へも影響が出てしまいます。最悪、持ち出しが必要になるなど、経営が苦しくなるでしょう。
この、最も大きいリスクである「空室が出たとき」の対策方法に関しては、後程詳しく解説します。
ランニングコスト
ランニングコストとは主にアパートの老朽化に対する修繕や補修にかかる費用のことで、将来的に必ず必要になってくるものです。
修繕費は決して小さい額ではなく、また予想外の修繕・補修が必要となることもあります。定期的な修繕費はもちろん、予想外の出費にも対応できるよう、備えていくことが大事です。
ランニングコストに対しては、毎月の積立が一般的な対策法です。金額としては家賃収入の5％前後、多く積み立てる人で7％程度という数字が一般的です。
安全対策
自然災害、特に日本では地震が発生する可能性も高く、また近年では台風やゲリラ豪雨による水害の被害も増えてきています。アパート経営をしていると、そのような自然災害へ対する危機感も常にもち、対策を行っていく必要があります。
安全対策としてできる主なことは、もし中古のアパートを購入する場合は、築年数と地盤に関してしっかり確認をしましょう。地盤に関しては、不動産会社に地盤の調査や強化を行ったかを確認することが大切です。
また、保険への加入もとても大事。考えられる災害すべてに対する各種の保険に加入しておきましょう。こちらは「住宅火災保険」や、「住宅総合保険」、「地震保険」が主なものとなります。
金利上昇
ローンを組んでアパートを購入した場合、そのローンが変動金利のものであったなら、金利上昇による利息支払い額の増加というリスクも考えなければなりません。
ある程度の資金があってアパートを購入するのが望ましいですが、そうでない場合も、返済期間を短く設定したり、繰り上げ返済をしたりしてできるだけ返済期間を短くすることにより、将来的に金利がアップして利息の支払いが増大し、経済的にも苦しくなる、というリスクに備えましょう。
家賃滞納
家賃滞納は、オーナー1人では対処・解決が難しい問題で、しかも長引くと空室と同じで重大な損失となる可能性のあるリスクです。
こちらもアパートの収入に直接ダメージを与える問題で、ローン返済や運営に影響を与える重大なリスクとしてとらえ、対策を行いましょう。
考えられる対策としては、保証会社が提供する「家賃滞納保証サービス」を導入すること。このサービスは、入居者が家賃滞納をした場合でも、保証会社から全額保証を受けられるというものです。
もちろん保証会社に家賃集金やオーナーへの振り込み等の業務を行ってもらうので手数料はかかりますが、いざというときのために導入をおすすめします。
もう一つの対策は、入居者審査の基準を厳格にすること。例えば収入面や国籍の面で一定の基準を設けることにより、家賃滞納のリスクを減らすことができます。
ただし、この方法は空室リスクを高める原因にもなり得るので、厳格にしすぎるとかえって収入を減らしてしまうという結果になりかねません。不動産会社とも相談しながら、しっかりと見極めることがポイントです。
アパート経営のリスクに対する対策
前のセクションでは、アパート経営リスクは主に5つあることをお伝えしました。そしてその中でも、空室リスクはアパート経営をするうえで最も大きく、また避けたいリスクです。
それでは空室が出てしまったときにはどのような対策を行えばいいのでしょうか。ここでは、最大のリスクである空室が出てしまったときの対策を詳しくご紹介します。
空室が出たときの対策
空室が出てしまったときにとれる対策は具体的に以下の4つのようなものが挙げられます。
- 相場を知る
- 地域のリサーチ
- 不動産会社（管理会社）を見直す
- 清掃・維持管理は徹底的に
それぞれどのような対策なのでしょうか。しっかりと確認していきましょう。
相場を知る
相場、要するに賃料が適正でないと、空室リスクは高まります。駅から歩いて同じような距離、同じような築年数、同じような間取りで、賃料はあなたのアパートより1万円安ければ、潜在入居者はみなそちらに行きたがりますよね。
何か特別な設備や売りがあるのであればともかく、同じ条件であれば安いほうがいいと思うのが人間の心理です。
このような事態を招かないようにするには、あなたのアパート周辺の相場をしっかりと把握し、また常にチェックしておくことが大切です。
1年前は相場と同じような賃料で出していても、チェックを怠っていたがゆえに気付いたら周辺の相場とかけ離れた賃料で募集を出していた、なんてことにならないよう注意してください。
地域のリサーチ
あなたのアパートがある地域にはどのような特徴がありますか。あなたのアパートからは何が近いですか。
例えば、小学校、中学校、図書館、スーパーなど、生活に欠かせないものがすぐ近くにあれば、それを「売り」にできますよね。
また、周辺のライバルのアパートの様子はどうでしょうか。何か新しいサービスや設備を増やしたりしていないでしょうか。このように地域のリサーチをすることによって、あなたのアパートの強味につながることを発見できたり、ライバルのアパートの様子などがわかります。
面倒くさいと思わず、常にアンテナは張っておき、その地域で求められるアパートづくりを心がけましょう。
不動産会社（管理会社）を見直す
空室が増え、いっこうに埋まる気配がないなど、かなり深刻な状況であれば不動産会社（管理会社）を見直すのも対策の1つです。その不動産会社は熱心に集客活動をしてくれましたでしょうか。そして空室リスクを減らすアドバイスはしてくれたでしょうか。
潜在入居者に対し、あなたのアパートのをすすめてくれなければ空室はいつまでたっても埋まりません。管理を任せている以上、あなたが直接街中で入居者を集うわけにはいかないので、その点に関しては不動産会社にお任せするしかありませんよね。
しかしその不動産会社がきちんと集客活動をしてくれているかわからず、信用できないようであれば、不動産会社の変更を見直すことも考えなければいけません。良い不動産会社と出会えれば、状況が好転する可能性はあります。
清掃・維持管理は徹底的に
何事も、どんなことも、まず見た目がとても大事です。汚い机で勉強する気になれないのと同じで、周りにゴミが落ちているようなアパートには住みたいと思いませんよね。
内見に来る人が見るものはまず外観です。もちろんこの外観がきれいだと、印象はいいものになります。
新築なのにゴミがたくさん落ちているアパートよりも、築15年たってても清潔で、花壇に花が植えられているようなアパートのほうが「住みたい」と思ってもらえるものです。
清掃は業者に任せてももちろんいいですが、オーナー自ら清掃をしていると、それも好印象ですよね。
また、メンテナンスや修繕も定期的に行い、すでに住んでいる入居者にも快適に住んでもらえるよう心がけましょう。すでに住んでいる入居者の口コミや評判もおおきく影響することがあります。
新しく入居してくる可能性のある人達だけでなく、すでに住んでいる人たちにとっても「住みたいアパート」を目指してください。
アパート経営がうまくいかなくなった時の対処法
リスクに対する対策、対処もしたのに、どうしてもアパート経営がうまくいかなくなってきた・・・。ここでは、そのような状況になったときの対処法をお伝えします。
売却することも検討しよう
「経営が困難になってきて、なんとか好転しないかいろいろ対策を練ったけどいっこうに上向きにならない。でもあとちょっと、あとちょっと頑張ろう。」と思い、長期保有している間に取り返しのつかない損失になっていた。
そんなことになる前に、売却するというのも方法です。せっかくここまで頑張って経営してきたアパートを手放したくない、なんとかしたい、と思うのは当然ですが、損失が少ないうちに手放すというのも、次のステップへ進むには大事なことです。
現在所有しているアパートを売却して、より立地のいい場所でより良い物件を購入し、収益を高めるというほうが賢明だと言えるでしょう。
迷ったら一括査定
それでも「現在所有しているアパートがいくらで売れるかわからないし、アパート経営もしながら何社も不動産会社をまわって聞くのも大変」と感じる方は少なくないでしょう。
そんな方は一度マンション売却ガイドというサイトの一括査定でご自身のアパートがいくらくらいで売れるか、相場をチェックしてみましょう。
こちらでは不動産の1分ほどで基本情報を入力するだけで、無料で該当している地域の不動産会社から査定額を出してもらうことができます。
自分であちこちに電話して聞いてまわる、という苦労をせずにすぐに相場がわかるのでとても便利です。また、査定をしてもらったからといって契約しなければならない、なんてことはないのでまず一度ご自身の物件の相場をチェックしてみましょう！
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アパート経営のリスクまとめ
アパートを所有していれば、家賃収入がはいるし資産運用になるしやってみよう！と思っている方は、残念ながら間違いです。
アパート経営はもちろんうまくいけばそれなりの収入にもなりますし、資産運用にもなります。しかし、うまくいくようにするにも努力は必要で、黙っていれば入居者がくるわけではありません。
その地域その地域の特徴や相場をしっかり把握して空室が出ないよう対策をした上で、リスク管理をも怠らななければ「アパート経営がうまくいっている」状態にはならないのです。
特に空室はアパート経営をするなら最大の敵です。きちんとした対策で空室リスクを回避できるよう努めましょう。
ただし、どんなにリスク管理をしてメンテナンスをしっかり行っていても、老朽化をすれば空室が目立つようになり、アパート経営が苦しくなることもあるでしょう。
そんなときは思い切って売却し、より良い立地で新たなアパートを購入し経営するほうがいいこともあります。長期保有することによって損失が大きくなった、なんて状況にならないよう早めの判断をしましょう。
売却の際は次のアパート購入の資金にするためにも、まず複数の不動産会社に査定をしてもらい、今保有しているアパートをより高く売却してもることが重要です。複数の不動産会社に査定を依頼するには、マンション売却ガイドというサイトの一括査定サービスが便利です。
1,600の登録不動産会社から該当地域の最大6社に査定依頼をすることができるので、より高く買い取ってくれる不動産会社がわかります。アパートの売却をお考えの方はぜひ査定依頼をしてみてはいかがでしょうか。
