中古マンションの住み替え！【費用・ローン・ポイント】

人生で一番大きな買い物といわれるのが、マンションや一戸建てなどの住宅購入です。しかし、実際今の家に住んでみて、「理想とは違っていた…」と思う人も少なくないでしょう。

また、ライフスタイルの変化や家庭の事情で、急遽住み替えを検討しなければならないこともあり得ます。そんなときまず考えるのが、住宅の住み替えです。

その際に中古マンションを検討する人も多くいらっしゃるかと思います。この記事では中古マンションの住み替えに注目して費用やローン、ポイントをご紹介していきます。

中古マンションに住み替えをしたい！けどまずはどうすればいい？

やむなく中古マンションへの住み替えを検討されている人がまず悩むことは、まずどのように準備をすれば良いのかでしょう。

まずは、中古マンションの住み替えを進める上で必要なことが何かを大まかにご説明していきます。

中古マンションの住み替えのメリットやデメリットを理解する

中古マンションの住み替えをするためには、まず今所有している物件の売却をしなければなりません。

しかし、その前に中古マンションの売却にはある程度リスクがあることを覚えておきましょう。

中古マンションの住み替えのメリットやデメリットをまずは理解することで、もしものときでも慌てず対応できます。

マンション住み替えのポイントやローン、費用について詳しく知ることで、自分にとって何がメリットでデメリットなのか分かってくるでしょう。

中古マンションの住み替えにかかる費用を把握

中古マンションの住み替えにはリスクがあると先ほどご説明しましたが、そのリスクの一つが費用に関すること。

できるだけ、ローンを増やさずにマンションの住み替えをするのが一番の理想ですよね。売却から購入までに合わせていくらかかるのかを把握しておくことで、事前に資金計画が立てられるのです。

不動産仲介会社について調べる

中古マンションを売却するためには、まず不動産仲介会社を探さなければならなりません。

ただし、不動産仲介会社にも得意不得意があることを覚えておきましょう。

中古マンション売却を検討しているなら、今までに中古マンションの売却実績が多い不動産仲介会社を選ぶのが良いです。

では、次項からさらにマンションの住み替えのポイントから費用まで、さらに掘り下げてご紹介していきましょう。

中古マンション住み替えのポイント

中古マンションを選ぶにあたり、必ず確認いただきたいポイントを説明していきます。

後から後悔のないように、ここでご案内する項目を最低限押さえておくことをおすすめします！

立地の良さや周辺環境を確認する

中古マンションへの住み替えのメリットは、実際に物件を見学したり周辺環境の確認ができることです。

新築マンションのようなモデルルームではないため、日当たり等もチェックできるでしょう。

そのため、気になる物件が見つかったらまずは実際に足を運び、立地の良さや周辺環境を確認ことが大切です。

たとえば、駅から徒歩10分以内なのかや近くにスーパーや病院、学校があるのかなど。生活のしやすさが立地の良さのポイントになるでしょう。

リフォーム前か後か確認する

中古マンションは、購入後に自分好みにリフォームできるというメリットもあります。

そのため、もしリフォームを検討しているのであれば、気になる物件がリフォーム済みなのか確認しましょう。

もともと中古マンションは購入額も格安のため、その分をリフォーム代に充てることができるのです。

耐震性の有無

今日本では、国内どの地域でも地震が起こる可能性ありますよね。また、地震だけでなく大型台風の被害で家を失った人も多数いました。

中古マンションであれば、なおさら耐震性も重要項目となるでしょう。

耐震性をチェックする方法はとても簡単です。1981年の6月以降に建てられたマンションかどうかを確認しましょう。

ポイントは、「1981年の6月以降に建築確認されたマンション」であるかどうかです。1981年の6月以降は新耐震基準、それ以前は旧耐震基準の建物になります。

築年数を確認する

築年数も中古マンションを選ぶ上で重要ポイントですね。築年数を確認することで、同時に耐震性の有無も判断できます。

年数が若いほどより理想的に見えますが、その分購入価格も上がってくるでしょう。

マンションは築15〜20年ほどで大幅に価格が下がるものです。

特に15年以上と築年数が上がるほどに、その分劣化具合のチェックをしっかりしなければなりません。

特に重要なのがキッチン等の水回りです。排水状態やキッチンのガスコンロの設備、廊下や手すりなど共用箇所にも注目しましょう。

管理状況のチェックをする

中古マンション購入の際は、生活を共有する場として共用スペースの管理状況も確認必須です。

駐車場やエントランス、エレベーターなどにきちんと管理が行き届いているのかをチェックしましょう。

共用箇所が清潔でなかったり問題がある場合、管理会社が管理を怠っている可能性が高いです。

中古マンションの住み替えにかかる費用について

中古マンションへの住み替えのメリットの一つが、新築マンションより格安で購入できること。

また、中古マンションの購入の際は消費税もかからないため、住み替えの選択肢の一つで考えている人も多いです。

しかし、住み替えまでには諸費用がかかることを忘れてはいけません。売却と購入、それぞれにかかる諸費用や税金を簡単にまとめました。

売却でかかる費用

主に売却時にかかる費用は以下の通りです。

印紙代

印紙代は、不動産売買契約書等の書類に課せられる税金のことです。

意外なところにも税金がかかるものですので、税金についてもいくらかかるか前もって調べておくと良いでしょう。

譲渡所得税

物件を売却した際に利益が出る可能性もあります。

そんなときに発生するのが譲渡所得税です。譲渡所得税は、以下のように計算されます。

収入額−（譲渡費用＋取得費）−特別控除額＝譲渡所得額

のちに、住民税や所得税が課せられます。

購入でかかる費用

続いて、購入時にかかる費用です。

ローン保証料

住宅ローンを組む際は、月々の返済だけでなく手数料や税金などの諸費用がかかります。

この大半を占めているのがローン保証料です。

ローンを組む際は、金融機関が必ず「住宅ローン保証会社との契約」を条件にしており、契約する者は一定の保証料を金融機関に払わなければなりません。

もし契約者の事情でローンの返済が困難になった場合、保証会社がローン残債を金融機関に支払うことになります。

つまり、ローン保証料は融資先である金融機関がリスクを減らすために導入した料金制度なのですね。

登記費用

不動産登記とは、中古マンションを購入した際に物件の所有者や権利を法律上明らかにするものです。

所有権を売り主から買い手へと移す際に発生する費用です。

火災保険

火災保険はマンションや一戸建てなどの建物と、建物の中にある家具などの動産を補償するものです。

基本的には補償の対象ごとに加入する仕組みなので、建物と動産それぞれを保険対象として火災保険に申し込みする必要があります。

不動産所得税

中古マンションを購入した際は不動産所得税が課せられます。

基本的には引き渡しから6〜12ヶ月ほど経つと、都道府県より納税通知書が届くでしょう。不動産所得税は、以下のように計算されます。

固定資産税評価額×4％＝土地と建物の税額

売却と購入両方でかかる費用

仲介手数料

売却と購入でかかる費用のメインは、仲介手数料です。売却や購入時に仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料ですね。

司法書士費用

司法書士に対して支払う報酬です。司法書士とは、不動産の権利に関する登記申請の書類作成や申請の代理をする有資格者のことです。

諸費用、想像よりも多かったですね。諸費用と仲介手数料合わせて、大体100〜200万で見ておきましょう。

ただし、オーバーする可能性もあるため余裕を持って計画を立てておくと良いです。

ローン控除や税金の軽減措置が適用となることもある

中古マンションの住み替えには様々な費用がかかることが分かりましたね。しかし、住宅ローンの控除や不動産所得税など、これらに軽減措置が適用される場合もあります。

中古マンションを購入してから10年間、年末のローン残高の1％控除されます。

ただし、軽減措置による控除額についてはそれぞれの都道府県で違うようなので、税務署に問い合わせましょう。

中古マンション住み替えのローンで知っておきたいこと

中古マンションの住み替えでは、売却額でローン残債の返済が可能である場合と、売却してもローン残債額に届かず返済ができない場合があります。

売却額内で返済できて新しくローンが組めるのであれば問題ありませんが、査定通りに売れるとは限りません。

この項では、中古マンション住み替え時のローンで知っておくと便利なことや、しておいた方が良いことを解説していきます。

きちんとローンの返済計画を立てること

売却額でもしも返済額に届かなかった場合の対処法を考えるためにも、まずはローンの返済についてきちんと計画を立てておくことが大切です。

一つの方法として二重でローンを支払うことになるダブルローンを組む方法がありますが、これはある程度返済能力がなければ難しいででしょう。

ダブルローンによる生活難に陥る可能性もあるため、審査も厳しくなってきます。

住み替えのリスクを減らすローンもある

経済力などを考えてダブルローンを組むのが難しい場合の対策として、住み替えのリスクを減らせる住み替えローンがあります。

住み替えローンとは、中古マンションのローン残債と新しいローンを一本化することのできる便利なローンのことです。

ダブルローンのような金額の負担も少なく、今よりも少々返済額が増えても特に問題がない人にはぜひおすすめです、特に住み替えでおすすめのローンは以下の2つです。

ソニー銀行の住み替えローン

ソニー銀行のメリットは「現在住んでいる住宅の売却の媒介契約」があれば返済負担比率への加算が不要になります。

さらに、ネット銀行なので金利もう安いことでも人気です。

フラット35の住み替えローン

もう一つのおすすめ住み替えローンがフラット35。フラット35はフリーランスや自営業でも借りやすいという点が大きなメリットですね。

また、フラット35は返済負担比率を重視しておらず、投資用のマンションであっても問題なく利用できます。

ただし、フラット35の住み替えローンを利用するには以下の条件が必要になります。

• マンションの管理規約がある
• 新耐震基準を満たしている
• 部屋が30平方メートル以上の広さ
• 20年以上の長期修繕計画がある

理想の中古マンション住み替えを実現させるコツ

せっかく中古マンションに住み替えても「住んでみて環境が悪かった」、「費用が思ったよりもかかってしまった」など、後悔はしたくないですよね。

理想の中古マンションへ住み替えを実現するためにも、コツを覚えておきましょう。

売却と購入のタイミングを考えておく

中古マンションに住み替えるとなると、今住んでいる物件を売却しなければならないですよね。

売却と購入はどちらを先にすれば良いかなど、どのタイミングが自分にとって一番良いのかを考えておきましょう。

売却を先に行う場合のメリット・デメリット

売却を先に行うことで、売却で得た利益を新しく購入する中古マンションの購入に充てられます。資金計画が立てやすくなることが大きなメリットですね。

ただし、売却を先に行うと新居が決まるまでの間仮住まいが必要になるでしょう。

引越し費用がかさむというデメリットもあるので、覚えておきましょう。

購入を先に行う場合のメリット・デメリット

ローンを完済していたり、資金に余裕があるのであれば購入を先に行っても良いです。

気に入った中古マンションを先に購入しておけるので、売却活動中に良い物件が先に売れてしまうという心配もないでしょう。

また、前述のように仮住まいを探したりする必要もないのが良いですね。

ただし、現在住んでいる物件のローン残債があるのであれば、二重ローンを組まなければならないというデメリットがあります。

このようにどちらにしてもメリットとデメリットがそれぞれあります。なるべくどちらのデメリットも避けたいというのであれば、できるだけ同じタイミングで売却と購入を進められるのが理想です。

売却と購入額に差額が出ないのが理想

中古マンションの住み替えでは、売却と購入額で差額があまり出ないのが理想です。

前述の通り、売却と購入には様々な手数料や税金がかかるでしょう。そのため、まずはおおよそで算出される査定額から、差額がどれくらいなのかを計算しておくと物件探しに役立ちます。

一括査定を利用して優良不動産会社を探す

理想の中古マンション住み替えを実現させるためにまず必要なのが、優良不動産会社を探すこと。

その第一ステップとして、まずは売却価格を複数の不動産会社に査定してもらうのが良いですね。そのためにぜひおすすめなのは、一括査定サービスになります。

売却額を欲張らないこと

売却時に危険なのは、「もっと高い価格で売れるかも…」と思ってしまうことです。

欲が出ることでせっかく現れた買い手を逃してしまうかもしれません。売却価格の許容範囲をある程度決めておくと良いでしょう。

より良い住環境を求めるなら時間をかけて探す

そもそも売却が完了するまでには時間がかかります。売却から購入までで、3〜6ヶ月ほどかかると思っておいた方が良いでしょう。

ただし、焦って購入するよりもある程度時間をかけて探した方が、より良い住宅が見つかる可能性が高いです。

住み替えを考えているのなら、今よりもより良い住環境を求めているはず。後悔しないためにも新居は慎重に探しましょう。

中古マンションへの住み替えまでの流れ

中古マンションの住み替えまでを大まかに売却と購入に分け、どのような手順で進めていくのか説明していきます。

売却の流れ

中古マンションに住み替えるためには、まず売却をしなければ始まりません。

順を追って進め方を見ていきましょう。

物件の査定を依頼する

まずは、一括査定などを使って今住んでいる物件の査定を依頼することから始まります。

依頼時は物件の立地状況や周辺環境、間取り、設備などをきちんと伝えましょう。不動産が情報を元に査定してくれます。

査定依頼の前には、中古マンションの相場を確認することが大事です。査定額を出してもらった不動産会社には、きちんと根拠を聞いておきましょう。

この時にきちんと詳細を教えてくれる不動産会社は比較的信用できます。

媒介契約と売却活動

依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を結び、売却活動を開始します。

査定価格はあくまで目安なので、実際の売却価格は変わることがあることを覚えておきましょう。

売却価格を決定したり、内覧の対応をしながら売却活動を行います。

売買契約して引き渡しへ

物件の買い手が見つかって、条件に合意いただいたら売買契約です。

基本的に契約時は不動産会社も同席となるので安心です。最後に決済を済ませたら、引き渡しとなります。

購入の流れ

売却に続いて、中古マンションを購入する際の手順もご案内します。

資金計画を立てて物件を探す

まず物件を探す前に大事なのが資金計画です。売却する前に価格の相場を確認しておき、差額が出過ぎず無理なく購入できる中古マンションを探しましょう。

もちろん、中古マンションの立地条件や周辺環境もしっかり確認しておくことが大事です。

購入契約・ローンの手続きから引き渡しへ

中古マンションが決まったら購入契約へ進みます。決済したら引き渡しとなり、引っ越しです。

中古マンションに住み替えるならまず一括査定を！

近年中古マンションは人気が高く、住み替えて自分好みにリフォームする人も増えています。

中古マンションの住み替えは、きちんと売却から購入までの流れを把握しておくことが大切です。

そのためにもまずは、今住んでいる物件の売却のために、一括査定で不動産業者に査定してもらうことが必要ですね。

そこでぜひオススメなのが、マンション売却ガイドというサイトの一括査定サービスです。1分程度の所要時間で業界でもトップレベルの1600を超える不動産会社にあなたの不動産を査定を依頼できます。

料金も完全無料ですので、中古マンションの住み替えを検討している方はまずは一括査定を利用してみても損はないでしょう。