マンションの耐用年数は47年？70年？活用方法を紹介

マンションを所有している方、またこれからマンションを購入して経営していきたい方は、「耐用年数」について詳しく知っておく必要があります。

耐用年数は法律で決められた「固定資産の資産価値がなくなるまでの年数」であり、経費を計上するうえで必要なものとなります。

この記事ではそんな耐用年数とはなんなのか詳しく解説しつつ、耐用年数と関係のある減価償却についてもご説明します。算出方法などややこしい部分もありますが、きちんと段階を踏んで確認していけば必ず理解できるのでしっかりみていきましょう。

マンションの耐用年数とは？

マンションのような長期利用が可能で、資産価値のあるものには「耐用年数」が定められています。

耐用年数とは、固定資産を持つ人に税金を課すために、その固定資産を評価するのに必要なものなのです。

耐用年数と聞いて思いつく意味は「その建物が耐えられる年数＝寿命」と、不動産についてあまり詳しくない方は思うかもしれません。

しかし、耐用年数とは本来は「法定耐用年数」のことを指し、この「法定耐用年数」は固定資産の減価償却期間、すなわち「資産価値がなくなるまでの年数」のことなんです。

減価償却については後述します。

耐用年数は47年？70年？耐用年数＝寿命なの？

では、実際マンションの耐用年数は何年なのでしょうか。

鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションの「法定耐用年数」は47年とされています。これは、法律上「47年で資産価値はなくなりますよ」という年数です。

マンションなど資産価値のあるものは、オーナーがそれぞれ耐用年数を決めてしまっては税金の額などが不公平になってしまいます。そうならないよう、あらかじめ「この構造の建物なら耐用年数は〇〇年」という風に決めているのです。

では、この「47年」とは別によく「耐用年数は70年」というようなことを耳にしますよね。この70年は「法定耐用年数」ではなく、一般的にマンションはこれまで築70年前後で建て替えられることが多かったからそう言われるようになりました。

もちろんこの数字も「絶対70年で建て替えなければならない」という年数ではありません。使用方法、環境、メンテナンスなどの要因により、短くもなり得るし、長くもなり得るのです。

また、近年の建築部材や建築技術の進化により、この耐用年数はさらに長くなっていると考えられます。今後はマンション耐用年数200年時代が来てもおかしくないかもしれません。

マンションの寿命はどうやって決まる？

先ほども言ったとおり、マンションの寿命は確実に延びています。それでは、そんなマンションの寿命を決定する要因にはどのようなものがあるのでしょうか。

• 耐震性
• 管理体制
• 市場経済などの影響

これらが主に挙げられる要因です。

耐震性

地震大国の日本では、建物の耐震性は大きな地震があるごとに見直され、改定されます。その際に新基準に合致していない建物は大規模な修繕または建て替えを余儀なくされます。

特に耐震性が改定された時点ですでに築古物件となっているマンションでは、修繕しても新基準に合致することができず、取り壊し・建て替えしか選択肢がない場合があります。マンションそのものが倒壊してしまった場合でなくても、このように建て替えられる＝そのマンションの寿命と考えられてしまいます。

管理体制

マンションの寿命を長くする要素として最も重要といってもいい、「管理体制」。新築のときにいくら頑丈に立てていても、耐用年数を超えるころにはいろいろな不具合が生じます。

そのような不具合を、未然に防ぐよう定期的なメンテナンス・修繕を行うことはとても大切です。

もちろんメンテナンスや修繕には費用がかかりますが、これを怠ってしまうと、分譲であっても賃貸であっても入居者はどんどん減り、マンションの寿命を縮める原因となります。

そして建物は人が住まなければ劣化は早まります。そうならないためにも、きちんと修繕への資金計画をたて、定期的な管理を行うようにすることがポイントです。

市場経済などの影響

賃貸の場合では入居者が集まらず収入が減り、運営すること自体が難しくなり取り壊して土地を売却することになるケースが多いです。

他にも分譲の場合は資産価値の減少により居住者が売却したり、高齢化がすすんで居住者が減ってしまったりすることによって取り壊すことになるなど、建物そのものはまだまだ使える状態だったとしても解体しなければならない状況になる可能性はおおいにあります。

この場合も建物そのものの寿命というよりは、環境、経済などの影響で「取り壊さざるを得なくなった」という状況でマンションの寿命とみなされるケースです。

建て替え・取り壊しの原因は必ずしも老朽化じゃない

このように、マンションの建て替えや取り壊しの原因は必ずしも老朽化ではないことがわかります。

にもかかわらず、マンションが取り壊された時点でそのマンションの寿命とされるので、そのようなマンションの寿命は短いものとなります。

要するにきちんとメンテナンスなどを行えばマンションの寿命は100年以上であるが、さまざまな要因によってそれよりも短くなるケースが多い、ということです。

マンションの耐用年数が気になるなら【活用法】

法定耐用年数を超えると、どうしてもマンションの資産価値はゼロとなってしまいます。また、そのころから修繕費などの出費も増えてくるでしょう。

さらに、資産価値がゼロとなったマンションに対しては銀行からの融資も受けにくくなり、修繕費が用意できなくなった場合にどうしようもなくなることもあり得ます。

売却する

そのような場合には、売却することも選択肢としてある、ということを覚えておきましょう。

売却するなら一括査定

マンションを売却することを検討する際、まず知っておきたいことはそのマンションがいくらで売れるか、ということですよね。この金額がわからなければ、次の新居を買うための資金がわからず、計画を立てることもできません。

「でも、何件もの不動産会社に電話して聞いて回るのはかなり面倒」「忙しいからなかなか連絡することができない」という方には、一括査定サイトの利用をおすすめします。

マンション売却ガイドというサイトの一括査定では、無料かつ1分程度で売却を検討している不動産の基本情報を入力するだけで簡単に相場がわかります。

「まずは相場を知ってから検討を進めたい」と、すぐに契約するつもりのない方でももちろんご利用いただけます。査定をしてもらったからといって必ず契約しなければいけない、というようなこともありませんので、安心してご利用ください。

マンションの耐用年数と減価償却について

耐用年数と切っても切れない関係の「減価償却」。みなさんご存知ですか？そしてこの減価償却は、税金とも切っても切れない関係なんです。

税金ときくとなんだかややこしい話になりそう、と身構える方もいらっしゃるかもしれませんが、きちんと解説していきますのでご安心ください。

減価償却とは？

まず、「減価償却」とは会計処理を行ううえで使われる言葉です。不動産は、購入した年度に一括で費用として計上せず、法定耐用年数に基づき分割して費用として計上します。この概念のことを減価償却といいます。

土地と建物で違う

土地と建物を一緒に買う場合、これらを一つにして費用として計上することはできません。マンションの場合も、物件価格のすべてを費用として計上できるわけではなく、建物と土地に分ける必要があります。

建物と土地を分けるには、不動産会社から発行されている売買契約書を確認しましょう。書類の中に明記されているので、すぐに確認することができます。

建物も本体と設備で分けて考える

また、建物自体も建物本体と設備に分ける必要があります。これは建物本体と設備の法定耐用年数が異なるので、減価償却期間も違ってくるのが理由です。

この確認にも、不動産会社が発行している書類を使用します。書類でわからないことがあれば不動産会社に確認しましょう。

減価償却の計算方法

それではこの減価償却、どのようにして計算するのでしょう。

まず、マンションの減価償却は建物のみが対象となります。ですので、先ほども説明した通りまずは建物と土地を分けて、建物の価格を確認することが必要です。そして建物はさらに本体と設備に分ける必要があります。

新築の場合は書面に建物評価が明記されているので簡単に確認することができますが、中古マンションの場合はその内訳がわかりにくい場合もあります。その場合は建物本体に施設を組み込んで計算することができます。

定額法と低率法

減価償却法には「定額法」と「定率法」の2種類があります。

「定額法」とは、その名の通り毎年同じ額を減価償却していく方法で、「定率法」とは、毎年同じ割合で減価償却していく方法になります。

平成28年4月1日以降に購入したマンションでは、建物本体も設備も「定額法」で減価償却することが定められていて、定率法を選択することはできません。

耐用年数を算出する

耐用年数の算出は、新築マンションの場合は本体が47年、設備が15年と定められているのでわかりやすいですが、中古マンションの場合は耐用年数を算出しなければなりません。

また、同じ中古マンションの場合でも耐用年数を超えていない中古マンションと、太陽年数を超えているマンションでは計算方法が異なります。

法定耐用年数を超えている中古マンション

法定耐用年数を超えている中古マンションの耐用年数の算出方法は、建物本体、設備共に耐用年数に20％をかけて算出します。

耐用年数＝法定耐用年数×20％

築50年のマンションを購入したとすると、

• 建物本体：47×20％＝9年＊
• 設備：15×20％＝3年

となります。＊端数は切り捨てます

法定耐用年数を超えていない中古マンション

法定耐用年数を超えていない中古マンションを購入した場合、法定耐用年数から建物本体、設備どちらも築年数に80％をかけたものを差し引いて算出します。

耐用年数＝法定耐用年数－（築年数×80％）

築10年の中古マンションを購入したとすると、どちらも法定耐用年数を超えていないので以下のような計算になります。

• 建物本体：47－（10×80％）＝39年
• 設備：15－（10×80％）＝7年

一方、築20年のマンションを購入した場合は、設備は耐用年数を超えているので以下のような計算になります。

• 建物本体：47－（20×80％）＝31年
• 設備：15×20％＝3年

減価償却費を算出する

では次に減価償却費を算出してみましょう。新築マンションの場合は、建物本体の価格、設備の価格のそれぞれを法定耐用年数で割ったものが減価償却費になるのでそこまでややこしいものではありません。

しかし、中古マンションを購入した場合はまず償却率を調べる必要があります。償却率については、国税庁の「減価償却資産の償却率表」から確認することができます。

では、先ほどお話した築20年のマンションを再度例にとってみていきましょう。築20年の中古マンションの法定耐用年数は31年で、その場合の償却率はこの償却率表を見ると0.033となっています。

また、耐用年数が3年の設備の償却率は0.334です。仮にこの物件を4,000万円で購入し、設備の価格が300万円だった場合、以下のような計算になります。

• 建物本体：4,000万円×0.033＝132万円
• 設備：300万円×0.334＝100.2万円

減価償却費は以上のように算出します。中古マンションであっても、ステップを踏んで計算すればそこまで難しいことではありません。確定申告の際に必ず必要となってくるものなのできちんと確認しておきましょう。

参考：国税庁「減価償却資産の償却率表」

（https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070412/pdf/3.pdf）

マンションの耐用年数のまとめ

マンションの法定耐用年数は47年です。70年という数字は、あくまでもマンションが建て替えられる平均年数が70年、ということです。

また、耐用年数＝マンションの寿命というわけではなく、きちんとメンテナンス・修繕をしていればマンションの寿命は100年とも200年ともいわれています。

近年の建築部材、建築技術の進歩によりその寿命はもっと長くなることは間違いありません。ただ、もちろん大切なのはきちんとメンテナンスを行うことです。

計画的にメンテナンス・修繕を行っていないマンションは早くに寿命がきてしまい、結果取り壊さざるを得なくなる可能性もあります。

また、取り壊し（寿命）の原因は老朽化だけではないということも覚えておく必要があります。経済的要因、環境要因などさまざまなことが原因でマンションを取り壊しや売却しなければいけなくなることもあります。

耐用年数が気になったり、経営的にも苦しくなってきたら売却も「活用方法」の1つということを覚えておいてください。

ただ、売却は一箇所の不動産会社に依頼するだけでは適正な価格がわかりません。複数の不動産会社に査定をしてもらい、自分でも相場を知ることがより高く売却するコツです。