土地査定の方法まとめ！注意点や価格の基準も紹介！

土地を売却しようと思ったときにまず必要となるのが、その土地がいくらで売れるかという情報ですよね。そしてこの情報が正しいのか、それとも不動産会社により不当に安くされたものではないかも重要となってきます。

この記事ではそんな土地を正しく査定する方法や土地の査定を受ける際に知っておきたい注意点、査定価格に関わる評価項目をご紹介します。

初めて土地を売却するという方はもちろん、以前土地を査定してもらったことがある方もぜひ参考にして下さい。

土地査定の方法とは？一挙紹介！

土地を査定する方法としては、不動産会社に依頼、自分で調べるという方法のほかに、一括査定サイトを利用した方法もあります。

以下ではそれぞれについて詳しく解説していきます。

不動産会社に依頼

土地の売却を考えるときにまず思いつくのは「不動産会社に依頼」する、ということではないでしょうか。

不動産会社は不動産売買のプロですので、査定額が正しいかどうか(詐欺に近い売買をする業者もいるので)に目を瞑れば確実性の高い方法です。

自分で査定額を調べる

まだ売却するかどうか100％決まっているわけではないけど、自分の土地がどれくらいの査定額になるかを知りたい、という方もいらっしゃるかと思います。

そんな方はご自身で相場をチェックすることができます。ご自身で相場を調べる場合は、以下の価格を参考にするという方法があります。

実勢価格
路線価
固定資産税評価額

実勢価格とは

実勢価格とは、「実際不動産の売買契約が成立した価格」のことをいいます。この実勢価格を調べることで、ご自身の土地がだいたいどれくらいの相場であるかを知ることができます。

実勢価格は土地価格ドットコム（https://www.tochi-d.com/）というサイトで調べることができます。

ホームページに行くとまず地域を選択できるので、ご自身の土地のある都道府県→市町村と選択していくと、以下のようなページが表示されます。

これらの実勢価格を参考に、ご自身の土地周辺の販売価格の合計を面積で割って単価を算出します。

その単価をご自身の土地の面積を乗じた値を算出すると、それが参考相場となります。

路線価

路線価は主に相続税の計算に用いられるもので、「私道ではない道路が面する住宅1㎡あたりの価格」のことを言います。毎年7月に国税庁が発表しているもので、誰でも「路線価図・評価倍率表」（http://www.rosenka.nta.go.jp/）から検索することが可能です。

こちらの路線価図を利用する際の注意点としては、ここで示されている価格は実際に売買されている価格よりも2割ほど低く設定されているということです。

つまり、実際はこの路線価で示される価格よりも2割増しの値段で売買できる可能性がある、ということです。

それでは下の図を参考に実際に計算してみましょう。

路線価では、1㎡当たりの価格が千円単位で示されています。

たとえば赤の四角で囲んでいる部分は「700」と表示されているので、「70万円」という意味です。

そこから実際に土地の価格を求める場合は、以下の数式を使用します。

土地の相場＝（路線価÷0.8）÷0.95

0.8は、路線価が時価の約8割程度であるため、0.8で割っています。また、0.95は長期間売れなかった場合を想定した「流通性指数」となります。

この数式に上で説明した70万を当てはめると

土地の相場＝（70万÷0.8）÷0.95≒92万1052円

となり、1㎡あたりの相場が92万1052円だということがわかります。

そしてこの土地が100㎡（約30坪）である場合、

921,052×100㎡＝9,210万5,200円

となり、この土地の相場がわかります。

固定資産税評価額

自分で相場を調べるもう1つの方法として、「固定資産税評価額」から調べる、というものがあります。

土地の所有者に年に1度送られてくる「固定遺産税納税通知書」に固定資産税評価額が記載されているので、そこから算出します。

なお、固定資産税は相場価格より3割程低く設定されています。それを踏まえ、実際の相場を出すには以下の数式を用います。

土地の相場＝固定資産税評価額÷0.7

固定資産税評価額が3,000万円である場合、

土地の相場＝3,000万円÷0.7＝4,285万7,142円

となります。

土地の査定は一括査定サービスがおすすめ

以上のように、土地の相場を調べるには不動産会社に査定を依頼する、または自分で様々な方法を用いて調べるということが可能です。

しかしこれにはかなりの労力が必要とされます。また、不動産会社に聞くとしても1社では不十分であり、正確な相場および査定額を知るには数社に査定依頼をすることが重要です。

ただ複数社にアポを取って依頼する場合、どこの不動産会社がいいか、そして何社くらいに聞くべきかなどわからないことも多く、相応に手間もかかります。

そこで便利なのがマンション売却ガイドというサイトの一括査定サービスです。1,000を超える登録不動産会社に対し完全無料かつ1分程度で査定を依頼することができ、すぐに査定結果を得ることができるのでとてもスムーズです。

時間の短縮にも労力の削減にもなり、まだ「売却する」と決まっていない方でも気軽に査定額を知ることができます。

土地査定を受ける際に知っておきたい注意点

土地_契約書_内容_売買に必要な書類

では、実際に土地の査定を受ける際に知っておいていただきたい「この点には注意しておくべき」という点を６つご紹介します。

査定を成功させるためにも必要な知識となりますのでぜひご確認ください。

測量図を用意する

査定を受ける際には必ず「測量図」を手元に用意しておくようにしましょう。この測量図とは、隣接する土地・道路との境界線を定め、あなたの土地を測量した資料のことで、測量図がないと査定額が下がってしまう恐れがあります。

なぜ測量図がなければ査定額が下がってしまうかというと、測量図がない＝土地の面積が確定できないということになり、その土地にどれくらいの床面積の建物が建てることができるか（容積率）、ということがわからないからです。

容積率がわからない限り、その土地の活用方法も定まらず、また面積が確定していない場合適用される容積率が抑えられてしまうので、結果として査定額が下がってしまうのです。

では、測量図はどのようにして手に入れるのでしょう。

実は意外と簡単です。測量図は現在、法務局へ行けば受け取ることができます。どの法務局でも入手可能で、請求書に手数料である450円分の収入印紙を貼り窓口に提出すればOKです。

その際に何か不明点があれば窓口で相談することができるので、少しでもわからないことがあればきちんと質問し、明確にしておきましょう。

隣接道路の幅員などを把握しておく

隣接していつ道路の幅も、査定額に大きく影響します。

その土地に接している道路が2m未満の場合は建物を建設することができないと建築基準法で定められているため、仮に現在その土地に建物が建っていても、売却後に建て替えることができません。

もしあなたの土地に接している道路が2m以下の場合は、近隣の2m以上の道路に接している土地より査定額は低くなる可能性があります。

複数の不動産会社に依頼する

先ほどもお伝えしましたが、査定を受ける際に複数の不動産会社に査定依頼をすることはとても重要です。1社のみに査定してもらって出た査定額は、相場なのか、それとも相場以下なのかの判断ができません。

しかし複数の不動産会社に依頼することによって、出てきた査定額を比較することができ、そのなかで一番高い査定額を出してきた不動産会社と契約することで、他の不動産会社と契約するよりもあなたの土地を1円でも高く売ることができる可能性がでてきます。

一括査定サービスを利用しよう！

一括査定サービスを利用すれば何度も同じ内容を各不動産会社に伝える必要がなく、また「不動産会社の営業時間内に必ず連絡しなければ！」という時間的制限もありません。

インターネットサービスなので24時間お好きな時間に利用することができ、最低限の必要な情報を入力するだけで査定を受けられます。

マンション売却ガイドというサイトの一括査定サービスでは、大手から地域密着型まで幅広い,000以上の不動産会社が登録しており、完全無料で査定依頼をすることができます。

さらにそこから査定額・販売力・営業力などを見極め、ご自身に合った不動産会社を選ぶことができるのでおすすめです。

査定は相場が高いときにするのがおすすめ

土地の価格は実は変動します。季節によっても変動しますし、その土地の周辺の開発状況などによっても変動します。しっかりと価格の動きを把握し、売却に査定に臨みましょう。

季節で変動

土地は2～3月にかけてが最も高く売れる時期です。その理由は皆さんもおわかりでしょうか。日本は4月が色々なことのスタートの季節。そのため、必然的にこの時期の土地の需要も高くなります。

逆を言えばこの時期を逃すと相場は少し下がってしまうので、売却する時期を選べるのであれば、2～3月に査定を受け売却することをおすすめします。

周辺地域の開発状況

こちらは季節とは無関係に、開発が予定されている地域は土地の価格が上がる傾向があります。例えば東京オリンピック。オリンピックが開催されると観戦客、観光客が一気に増えるため、繁華街や観光地周辺の土地は価格が上がります。

また、オリンピックだけでなく再開発の計画がある地域や、新たな都市開発の計画がある地域は土地の価格が上がるので、開発が進んで土地の価格が上がったところで売却することをおすすめします。

自分でも相場を調べる

複数の不動産会社に査定を依頼することが大切だということをお伝えしましたが、もちろんある程度ご自身で相場を調べて置くことも大切です。

きちんと根拠のある相場を調べて置くことで、不動産会社に足元をみられることを防ぐことができますし、交渉の材料にもなります。

不動産売却は大きな金額が動くことです。査定の段階で失敗してしまい、損をしてしまわないよう準備することがとても重要となります。

信頼できる不動産会社を選ぶポイント

査定を依頼し、またその後の契約、売却活動などを任せるには信頼できる不動産会社でなければなりません。そして信頼できるかどうかを見極める一番のポイントは、「営業マンの力量」です。

営業マンは不動産会社の顔です。査定、契約、売却活動も、すべて営業マンと直接やり取りをします。その営業マンが親切でなかったり、こちらの質問に明確に答えられなかったりする場合はその不動産会社へは依頼しないほうが賢明でしょう。

営業マンの力量を見極めるポイントには以下のようなものがあります。

土地の査定価格はこう決まる！査定価格に関わる評価項目3つ

では、土地の査定額はどうのようにして決定されるのでしょうか。それは、事例地（近隣の同じような条件の土地）の売却価格を基準としたうえで、評点項目の評価で決定されます。評点項目は大きく以下の3つに分けられます。

近接条件
環境条件
街路画地条件

そしてさらに各項目が細分化されています。そしてこの項目ごとにポイントが決められていて、それぞれのポイントを合算して評価を決定します。

それでは各項目ごとに詳しくみていきましょう。

近接条件

最寄り駅やその他の商業施設、利便施設への距離がどれくらいか、などの近接条件で評価（評点）をつけていきます。

最寄り駅への近接

土地は最寄り駅はバス停までの距離が短いほど価値は高くなります。点数は、80mを1分と考え、10分までを1.5ポイント、10分を超えると－1ポイントで計算されまます。

例えば駅から徒歩5分の土地であれば、＋7.5ポイントで、駅から徒歩15分の土地であれば－5ポイントとなります。また、最寄り駅から徒歩圏外である場合は、駅までの交通手段がバスとなるので、バス停までの距離やバスの運行頻度などで評価されます。

公共・公益施設等への近接

小学校や中学校、また市役所や病院などの公共施設への距離も、近ければ近いほど土地の価値は高くなります。

その土地から800m（徒歩10分）以内にどれだけ公共施設があるか、で評価していきます。

優る：徒歩10分圏内に生活関連の公共・公益施設がすべてそろっている
普通：徒歩10分圏内に生活関連の公共・公益施設がおおむねそろっている
劣る：付近には生活関連の公共・公益施設がなく、利便性に欠ける

商業施設への近接

スーパーや商店街など生活必需品を購入できる施設げ近いほど、土地の価値は高くなります。その土地から400m（徒歩5分）以内にあるかどうかを基準に評価していきます。

優る：徒歩5分圏内に生活必需品を販売する施設がある
普通：徒歩10分圏内に生活必需品を販売する施設がある
劣る：徒歩圏内（1,600m以内）に生活必需品を販売する施設がない

環境条件

住宅地として環境に与える影響を評価します。

住宅環境

その土地が住宅地として適しているかを評価します。周辺エリアの画地規模が大きく、低層住宅の立ち並ぶ環境であれば、「優良住宅地」と高い評価になります。

逆に画地規模が小さく周辺に工場などがある場合は低い評価となります。

優る：画地規模が大きく、低層の戸建て住宅が立ち並んでいる住環境の優れたエリア
やや優る：優ると普通との中間に該当する住宅エリア
普通：戸建て住宅の他、アポアート、マンション、店舗なども混在している一般的な住宅地
やや劣る：劣ると普通との中間に該当する住宅エリア
劣る：中小工場、倉庫、作業所、老朽化したアポアートなどが混在していて、画地規模も小さい住宅エリア

道路の整備

道路の整備状況も、評価の対象に含まれます。周辺道路の区画が整備され、行き止まりなどがないエリアであれば高い評価となります。

優る：周辺道路の区画が整備されていて、均衡が取れている状態
普通：周辺道路の配置、整備の状況が比較的均衡が取れている状態
劣る：周辺道路が自然発生的で計画性がなく、無秩序であるか、または行き止まりなどの状態

環境に影響を及ぼす施設など

住民に不快感や危機感を抱かせるような施設が周辺にある場合は、土地の評価はさがります。具体的には、ゴミ焼却所・汚水処理施設・ガスタンク・墓地などがそれにあたります。

影響な：該当する施設が付近にないか、あったとしても不動産の価格に影響を与えていない
影響小：該当する施設が付近にあるが、危険感や不快感の程度は低い
影響大：該当する施設が付近にあるか、または危険感や不快感の程度が大きな施設がある

騒音・振動

その土地が騒音・振動のあるエリアにある場合は評価が下がってしまいます。

騒音・振動の原因となるものには、鉄道、幹線道路、高速道路などがあり、窓を閉めてもその騒音・振動の影響がある場合は評価は低くなります。一方、交通量も多くなく完成な住宅地であれば評価は高くなります。

なし：交通量が少なく閑静である
ややあり：自動車や電車等の交通音、工場等の操業音があるが、窓を閉めれば気にならない
あり：自動車や電車と交通音、工場等の操業音があり、窓を閉めても騒音が残る
相当あり：幹線道路、高速道路、鉄道の線路等に隣接または近接し、窓を閉めても騒音・振動が相当に残る

供給処理施設の整備状況

排水施設およびガス施設が利用できるかできないかも、土地の評価対象となります。下水処理施設がなく、また個別浄化槽もない場合などは、土地の評価は下がります。

優る：排水施設・ガス施設の利用が可能
劣る：排水施設・ガス施設の利用が不可能

日照・通風

日照および通風の程度も、土地を評価するのに重要なポイントとなります。

十分な日照を確保できるか、通風を妨げるような大きな建物が周りにないか、などを評価します。もし現時点で回りに日照・通風を妨げる建物がなくても、将来できる可能性があればそれを考慮して評価します。

優る：南側に日照、通風を遮る物や建物等がなく、庭先への日照が十分に確保されている状態
普通：日照、通風等が普通であり、1階部分への日照が確保されている
やや劣る：建物の1階部分への日照障害がある
劣る：建物の1階・2階部分への日照障害がある

眺望・景観

その土地からの眺望がいい場合、評価は高くなります。高台などの海、川、山などの景色が楽しめる土地は人気があるので、値段も上がるのです。

優る：著名な景勝地（海、山など）の眺望が得られる
やや優る：高台の住宅地等であり、周囲の山や川の景観、遠景が得られる
普通：一般的な住宅地であり、特に山や川などの遠景は得られない
劣る：住環境上、好ましくないまたは不愉快な施設が見える

街路画地条件

土地に接面する道路や、画地の状況で評価します。

形状

地域における他の標準的な土地と比べ、不整形の度合いを評価します。この評価ポイントはきちんと整形されていれば減点はありませんが、極端な不整形な土地だと大きな減点となり、査定額に影響を与える最も大きな評価項目の1つとなっています。

接面道路の幅員

その土地が接面している道路が、出入り口として利用可能かどうかを評価します。車両が進入できない道路の場合は査定額がかなり下がります。

道路の塗装状況

接面道路の塗装状態を評価します。コンクリートやアスファルトできちんと塗装されていれば問題ありませんが、砂利道や簡易塗装であればマイナス評価となってしまいます。

接面道路との高低差

接面道路との高低差は、ないほうが評価は高くなります。一方、土地が道路より低い位置にあると、日照や通風に影響を与えるため、評価は下がります。

土地査定の方法のまとめ

土地の査定を初めて依頼する方は、まず何を用意していいか、何から始めたらいいかなどわからないことが多いかと思います。不動産の売買は大きな金額が動くことなので、損をしないようにしっかりと準備をすることが大切です。

土地の査定でまず重要となるのは、「相場を知って一円でも高く売る方法をとる」ということです。そのためには複数の不動産会社に査定依頼をし、比較することがとても重要です。

各不動産会社から出された査定額をしっかりと比較し、そこから交渉していくことで失敗のない売却へとつなげることができます。

複数の不動産会社への査定依頼は、一軒一軒電話で問い合わせたりアポを取るのは大変です。そこで一括査定サービスを活用するという便利な方法があります。

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