一度はマンションの売却を決めたものの、ある事情ができてどうしてもキャンセルしなければならなくなったとき、いったいどのタイミングまでならキャンセルが可能なのでしょうか？また、売買契約後でも、ペナルティを支払うことでキャンセルできるのかどうかについて、お話をしましょう。
売買契約前なら、マンションの売却キャンセルをしても問題はない
売買契約書を取り交わしていなければ、売主・買主双方にキャンセルの自由がある
マンションの購入希望者が内覧に来て、「ぜひこのマンションを購入したい」と言っても、売買契約書を取り交わすまではいつでもキャンセルすることができます。「購入希望者がうちのマンションをとても気に入っていたので、キャンセルなどしたら損害賠償を請求されるのでは？」と不安になる人もいますが、その心配は要りません。
マンションの売却をキャンセルしづらくなるのは、売買契約書を取り交わしてからです。それまでは売主・買主の双方にキャンセルの自由があるため、逆に買主の方から「やっぱり気が変わった」とキャンセルされる可能性もあります。
売買契約後は、手付金の倍返しでマンションの売却キャンセルができる
売買契約書を取り交わした後のキャンセルは、大きなペナルティがある
売主と買主が売買契約を締結した後は、よほどのことがない限りキャンセルをする人はいません。なぜなら、売買契約書を取り交わし、買主から手付金を受け取った後にキャンセルをすると、ペナルティとして手付金を倍返ししなければならないからです。
手付金は売主と買主との話し合いで決まるので、金額はまちまちですが、相場は売買代金の5～10％と言われています。もしも3,000万円のマンションを売却して300万円の手付金を受け取ったとしたら、売主はペナルティとして自腹で300万円を調達し、手付金と合わせて600万円を買主に渡さなければなりません。
買主の立場になれば、それ相応のペナルティは仕方のないこと
それだけのペナルティを支払っても、「買い替え予定の住居に重大な瑕疵があった」「親と同居する予定が流れてしまった」など、さまざまな事情で売買契約後にキャンセルせざるを得ない場合もあるでしょう。その際は、買主の方もすっかりマンションを購入するつもりで動いているのですから、それ相応のペナルティが与えられるのは仕方のないことといえます。
逆に買主が売買契約後にキャンセルをする場合は、支払った手付金を放棄することでキャンセルができます。そういう意味では、手付金の金額を低めに設定することで、売主も買主もキャンセルがしやすいということになります。
手付金を多くもらい過ぎると、万が一キャンセルするときに後悔する
あまりに高額の手付金は、売主にとっても危険
売主の中には、マンションの売却が決まった時点で「少しでも手付金を高くした方が、買主がキャンセルしづらくなるだろう」と思い、多額の手付金を要求するケースがあります。確かに手付金が多ければ、買主が売買契約後にもっといい物件を見つけても、「手付金が高いからキャンセルはできない」と踏みとどまる可能性は高まるでしょう。
しかし、万が一売主自身がキャンセルしたくなったときには、それが仇となってしまいます。たとえ「マンションの売却キャンセルなんて、あり得ない」と思っていても、人生には何が起こるかわかりません。そのことを念頭において、適度な手付金の金額を設定するのが、賢明な方法といえるでしょう。
手付金の上限額は、いったいいくらまで？
「手付金の上限額は20％まで」とよく言われますが、実際はどうなのでしょうか？手付金の上限額は、宅建業法第39条に下記のように定められています。
「宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない。」
十分の二、つまり20％と確かに書かれていますが、ここに書いてあるようにそれを義務付けられているのは、宅地建物取引業者の場合です。個人間の売買取引において、宅建業法で手付金の上限を定めている法律はありません。
たとえば個人間のマンションの売買において4,000万円のマンションを売却し、500万円の手付金を売主が受け取っても、問題はないということになります。ただし、あまりに高額の手付金は、先にお話ししたように大きなリスクを伴うことになるため、十分に注意しましょう。
「履行の着手」をした後は、マンション売却をキャンセルできない
履行の着手を行ったとみなされるタイミングとは？
どんなに売主が「マンションの売却をキャンセルしたい」と言っても、キャンセルできなくなるのが、「履行の着手」をした後です。ちょっと難しい言い方ですが、履行の着手とは、下記のようなタイミングのことをいいます。
マンションの売却をキャンセルできなくなるタイミング
- 売買物件の一部を、売主が買主にすでに引き渡した
- 所有権の移転登記を行った
- 買主の住宅ローン審査が通り、すでに手続きを進めていた
- 買主が中間金をすでに支払った
- 買主が新居のための家具を購入した
- 買主が引越し業者とすでに契約をしていた
- 買主がすでにリフォームに着手していた
- その他
ここで「履行を着手したかどうかの判断が難しいのでは？」と感じた方もいるでしょう。たしかに、履行の着手が行われたかどうかの判断は、それぞれの個別の事情によって微妙に異なります。
そして、その判断をする際に重要となってくるのが、「売買契約書」の内容です。履行の着手をめぐるマンション売買のトラブルは熾烈を極めることもあるので、くれぐれも売買契約書を取り交わす際は、一字一句をしっかり読んでチェックするようにしましょう。
契約時には、不動産業者が売買契約書を読み上げながら「重要事項説明」を行いますが、その際に理解できない内容があれば、遠慮せずに確認しておくことが大切です。マンション売却のキャンセルに大きく影響するのは、手付金や損害賠償・違約金などの項目です。
契約違反によってマンションの売却キャンセルになることもある
売手が引渡しの日になってもマンションに住み続けると、契約違反となる
どうしてもマンションを離れられない事情があったとしても、定められた期日に売手が物件内に住み続けてしまった場合は、契約違反によって売買契約がキャンセルになることもあります。
その場合は違約金の対象となりますが、違約金の相場は売買代金の20％が相場と言われています。マンションの売却額が4,000万円とすると、実に800万円にもなる金額です。
買手が定められた期日に売買代金を払わないと、契約違反となる
また、買手が定められた期日に売買代金を支払わないことで、契約違反になるケースもあります。履行の催告にも応じない場合、売主は売買契約をキャンセルすることができます。この場合は買手側の契約違反ということになり、売手の契約違反と同様、違約金の対象となります。
マンションの売却キャンセルに関するまとめ
マンションの売却キャンセルは、誰もが最初は「そんなことは絶対にない」と思い込んでいます。しかし、マンションの売却期間中には、予想もつかなかったイレギュラーな事態が起こり得ます。マンション売却は大きなお金が動くことだけに、そうなってしまったときのダメージも、半端ではないのです。
「もしも売却できない事情が生じたらどうするか」「買手がお金を払わなかったらどうするか」など、常にさまざまな可能性を視野に入れて、マンションの売却活動を行うようにしましょう。
