新築マンションの購入は夢が広がりますが、意外に見落としがちなことが購入時の初期費用です。この初期費用、マンションの引き渡しまでに思った以上の金額になっています。
物件の価格自体高額なのに、その上初期費用も高額になるとマンション購入が遠くなっていくように感じるかもしれません。
そこで新築マンションを購入する際の初期費用を安くする方法をご紹介していきます。初期費用の不安を取り除き、夢の新築マンションを手に入れましょう。
マンション購入時に必要となる初期費用
物件購入価格の３～５％程度が、初期費用の目安です。ここでは、その３～５％の内訳を解説していきます。
なお、新築マンションの購入には住宅ローンを利用する場合が多いので、ローンを組んで購入することを前提とします。
住宅ローン関係
早速の住宅ローン関係の初期費用ですが、ここで掛かる費用は以下の３つです。
- 事務手数料
- 保証料
- 契約印紙代
これらの金額は、利用する金融機関で変動します。住宅ローン関係の初期費用は、借入金額の概ね２％以上と思っておきましょう。借り入れが２，０００万円なら４０万円以上ですね。
事務手数料
これは、住宅ローンを組む金融機関に支払う手数料です。住宅ローンの契約時、書類や手続きは非常に複雑になります。それらに対する手間賃と考えましょう。
保証料
住宅ローン関係の初期費用の中で１番大きい金額になるのが、この保証料というものです。
少し前は、ローンを組もうとした時は保証人が必要でした。しかし、今は保証会社というものがあり、そこが保証人となる仕組みになっています。
住宅ローンの契約者が、何らかの理由で返済できなくなった場合に保証会社が残債を金融機関に返済することになるわけです。保証料とは、そのリスクに対して保証会社に支払う費用になります。
契約印紙代
印紙税とは、経済取引等に伴って契約書や領収書などの文書を作成した場合に、印紙税法に基づきその文書に課税される税金です。
住宅ローンの契約時、金銭消費貸借契約というものを金融機関と結びます。この金銭消費貸借契約書が印紙税の対象となります。
金額については、令和元年６月現在に以下の通りとなっています。
| 借入金額 | 印紙税 |
| ５００万円超～１千万円以下 | １万円 |
| １千万円超～５千万円以下 | ２万円 |
| ５千万円超～１億円以下 | ６万円 |
出典：国税局
契約印紙代は、諸経費として後に契約者に請求されます。
登記関係
登記費用とは、新築マンション等の不動産購入時に絶対発生する費用です。この登記費用はさらに「登録免許税」と「司法書士報酬」の２つの費用で構成されています。
一般的に、登記は司法書士に依頼します。司法書士の資格を持たない人も登記の手続きは可能ですが、手続きは非常に煩雑となっているため、司法書士に代わりに手続きしてもらう人が大多数です。よって、司法書士報酬は最初から資金計画に入れておいた方がいいでしょう。
登録免許税
不動産や抵当権の登記等にかかる税金が登録免許税です。新築マンション購入時に必要な登記は２つあります。
１つは、「所有権保存（移転）登記」です。マンションが建設された時点で、不動産会社が一旦マンション全体の所有権保存登記をします。そこから、各部屋を購入した人の名義に登記しなおす際に所有権保存（移転）登記をするというわけです。
２つ目は「抵当権設定登記」になります。これは、契約者がローンを滞納した時に金融機関が不動産を売却する権利を得る目的で抵当権を設定するための登記です。この抵当設定に掛かってくる登録免許税も、マンションの購入者が支払うのが一般的です。
司法書士報酬
司法書士に登記の手続きを依頼します。この時の手数料が司法書士報酬です。
この司法書士報酬は司法書士事務所により変動しますが、概ね５万円前後が相場になります。
税金関係
新築マンション購入時に発生する税金は、これまでに出てきた印紙税と登録免許税の他にもあります。
印紙税
前述の印紙税とは、金融機関と結ぶ金銭消費貸借契約書に課税されるものでした。その他にも、不動産会社との売買契約書にも印紙税はかかります。金額は上の表と同額です。しかし、金銭消費貸借契約書は借入額に対しての印紙税、売買契約書は税抜きの物件価格に対しての印紙税になるという違いがあります。
固定資産税の清算
その年の１月１日時点での物件の所有者に１年分の固定資産税の請求がきます。
新築マンションの場合、竣工と同時に固定資産税が発生するので不動産会社が一先ず１年分を支払います。そして、購入者は引き渡しを受けた月から１２月までの固定資産税を不動産会社に支払わないといけません。これが固定資産税の清算です。
不動産取得税
新築マンションや新築の戸建てなど、不動産を取得すれば税金かかかります。これが不動産取得税です。
不動産の購入後半年から１年半ほどの間に納税通知書が届きますが、各自治体によって納付時期などに違いがあります。自治体のHPなどで確認しておくといいでしょう。その時、ついでに税の軽減措置の有無も確認することをおすすめします。
その他の費用
初期費用の中には、購入するマンションによってかかったりかからなかったりする費用があります。それは修繕維持積立基金や管理費・修繕積立金前納分といった費用です。
マンションの購入時に、不動産会社に金額等の細かいところを確認してください。
修繕維持積立基金
マンションには、２０年から３０年のスパンで長期修繕計画というものが作られています。その計画を基に修繕に必要な金額が設定され、修繕積立金を毎月徴収するわけです。
しかし、その修繕積立金では足りないケースもあり得ます。そのため、新築マンションでは修繕維持積立基金というものを設定し、諸費用で徴収しているところもあります。
管理費、修繕積立金前納分
これらは初期費用というよりは、ランニングコストの前払いといった方が近いものですが、最初に１～２カ月分を前納するケースが多いので紹介しておきます。
管理費や修繕積立金は、各マンションにルールが存在します。事前に確認できればしておきましょう。
初期費用を節約する方法
続いては、初期費用の節約方法の紹介です。
どれだけ初期費用を節約できるかは、マンション購入前にどれだけリサーチできるかにかかっています。
前述したように、初期費用は物件価格の３～５％です。２，５００万円の物件では７５万円以上の金額になりますね。
しかし、節約しようと思っても簡単にはいきません。ここまで紹介した初期費用では、値引きのしようがないからです。
ではどうやって節約するかというと、不動産会社や金融機関などを比較して最初から初期費用が安いところを選ぶ方法をとります。そのために、事前のリサーチが大切なのです。
不動産会社選びで節約
不動産会社選びでは、仲介手数料を節約できます。
この仲介手数料、不動産会社を決めた後に値切ることはかなり難しくなります。そして、不動産会社を経由して物件を見てしまうと仲介手数料は変更できません。
物件を見た後で、同じマンションを仲介手数料がより安い別の不動産会社から購入するという方法を思いつくかもしれません。しかし、それは損害賠償請求される可能性があるのでやめておいたほうが無難です。
よって、物件を見に行く前に仲介手数料の安い不動産会社を調べ、その不動産会社と物件を見に行きましょう。
インターネットでも仲介手数料を比較することができるので、しっかりリサーチしてください。
金融機関選びで節約
住宅ローンを契約する時、不動産会社からの紹介された金融機関でそのまま契約する人も少なくありません。
しかし、ここで知っておいていただきたいのは、手数料の金額は金融機関によって違うということです。手数料の値引きはまずないので、ローンを契約する前に手数料が安い金融機関を調べましょう。ちなみに、この手数料とは住宅ローン保証料、事務手数料、団体信用生命保険料のことです。
そして、金融機関選びでもう一つ重要なポイントがあります。それは、金利です。手数料は安いが金利が高いではリサーチした意味がなくなってきます。金利と手数料を合わせて比較しましょう。
引っ越し料金で節約
意外と皆さんが忘れている初期費用が、引っ越し費用です。引っ越し料金は業者によってかなりの差になります。
引っ越し費用も複数の業者から見積もりをとりましょう。荷物の量によっては、業者に依頼せず自分で作業をするという手もあります。
あと、引っ越し費用と同時に古い家具の処分費用と新しい家具の購入費用も初期費用の中に入れておきましょう。
保険料で節約
住宅ローンの契約時、必須になるのが火災保険や地震保険です。
これらの保険料でも節約できます。そのためには、保険会社に勧められるがまま加入するのではなく、自分に必要な保障だけ選ぶようにしましょう。
意外にも、保険会社が勧めてくる保障内容は無駄なものが付いているケースがあります。加入前には保障内容を精査してください。
初期費用を支払う方法
ところで、初期費用の支払い方まで考えていますか？
ここも盲点なのですが、初期費用の支払い方法には現金とローンの２つのパターンがあります。
節約には関係ありませんが、知識として知っておいて損はないでしょう。
現金
初期費用の支払いは現金で行うのがおすすめです。
マンションの購入には住宅ローンを組むのが一般的です。住宅ローンを組んだ上で、更に初期費用もローンにしてしまうと、支払いが重なるので毎月の負担が大きくなるのです。
できるだけ、初期費用は現金で支払えるよう備えておきましょう。
諸費用ローン
とはいえ、どうしてもローンを組みたいというケースもあります。
金融機関によりますが、住宅ローンに組み込むこともできますし、諸費用ローンとして別に用意している金融機関もあります。この諸費用ローンは、住宅ローンと同じ金融機関で組むという条件があります。
そして、当然諸費用ローンも扱う金融機関によって金利も違います。住宅ローンの契約時に諸費用ローンを一緒に組むことがわかっていれば、それを踏まえた上で金利等を検討して金融機関を選びましょう。
マンション購入時の注意点
マンションの購入時に初期費用を節約することは大切です。
しかし、マンションを購入するということは、その場所に一生住み続けるということになります。よって、新築マンションの購入時に初期費用の他にも物件選びで注意するべきポイントをまとめておきます。
災害リスク
ここ数年、毎年のように大規模災害が各地で発生しています。そのような災害に見舞われても安心できる物件を探しましょう。
災害リスクの確認方法としては、各自治体が公開しているハザードマップを閲覧するという方法があります。また、不動産会社から渡される書類の中にその地域のハザードマップなども含まれているので、そちらでも確認できます。
そして、特別に注意すべきポイントが２つあります。それはマンションの耐震基準と部屋の海抜です。
耐震基準
耐震基準を満たしていれば絶対安全というわけではありませんが、一定の基準をクリアしているという安心感はあります。
耐震基準が刷新されたのが１９８１年６月１日なので、気になる方は物件がその日付以降に建築が決定したものか確認してみてください。
部屋の海抜
洪水や津波による災害も近年多く発生しています。そのため、海抜の高い部屋を選ぶということも災害に備えるポイントとして重要になるでしょう。
より高い場所にある部屋の方が水害リスクは少なくなるからです。
物件の市場価値
物件の市場価値とはどうやって決まるかご存知でしょうか？
漠然としか知らない人も少なくありません。
物件の価格は以下の３つの要素で決まっています。
- 市場性
- 費用性
- 収益性
市場価値のベースにはこの３つの要素があります。この３要素を調べれば、その物件の適正な市場価値がわかるので、可能な限り、上の３つの情報を集めましょう。物件の市場価値はインターネット上でも調べることができます。
物件の資産価値
一般的に、マンションの購入時には永久的にそこに住むことを考えて購入するかと思います。そのため、物件の資産価値を気にしないという人も少なくありませんでした。
しかし近年の傾向として、資産価値を気にする人が増えてきています。将来のライフスタイルに合わせて、引っ越しする可能性を視野に入れているのです。その時が来たら少しでも高く売れた方がいいですよね。
資産価値を決めるポイントは様々ですが、人が多い地域の物件もポイントの一つです。人が多い地域の物件は資産価値が下がりにくいという傾向があるので、今後世帯数か下がりにくい地域を選ぶことが大切です。
物件の周辺環境と管理体制
一度マンションを購入すると、簡単に引っ越しはできません。そのため、周辺環境と管理体制は重要になってきます。
これらの確認方法は、実際に足を運んでみるしかありません。その時抑えておくべき点をまとめておきます。
- 駐車場、駐輪場、ゴミ置き場の清潔感
- 治安情報
- 駅やコンビニなどへのアクセス
- 先にマンションに入った住人はどんな人か
- 子供がいる場合：どの学校に通う地域なのか
内見はしっかりと
当たり前のことのようですが、内見は隅々までしっかりと確認しましょう。
また、内見当日に意外と忘れがちなものがメジャーです。今使っている家具を運ぶにしても、新しく家具を買うにしても置く場所のサイズが分からないと後悔することになります。測れるだけ測ってきましょう。
初期費用を抑えて夢の新築マンションを
夢と同時に重くのしかかる初期費用ですが、ここで紹介した方法などを活用し上手く節約して新築マンションを手に入れてください。
一括で複数の不動産業者に仲介や査定ができる、マンション売却ガイドの一括査定サービスも節約に一役買ってくれるでしょう。
