あなたは住宅ローンをどれくらい借りられる？借入可能額をシミュレーション

住宅ローンを借りる際に気になるのが、自分の収入だとどれくらい借りられるのか、という点だと思います。

そこで今回の記事では年収別の借入可能額やシミュレーション、家計が圧迫されている、されそうな方におすすめの住宅ローンの「借り換え」についてご説明します。

住宅ローンはどれくらい借りられる？年収別借入可能額

借入可能額とは、住宅ローンを組む際に金融機関から借りられる限度額のことで、本人の収入および返済負担率から決定されます。

それぞれの収入、返済負担率によって違ってきますので確認していきましょう。

年収別借入可能額

下の表は、年収、返済負担率ごとの借入可能額をまとめたものです。

※試算条件：年利1.40％、元利均等返済、返済期間35年、ボーナス返済なし、10万円未満切り捨て

表をみてわかる通り返済負担率が5％違うだけで借入可能額も大きく違ってきます。また、月々返済額も年収400万円で返済負担率25％の場合は約65,000円、30％の場合は約78,000と、月々返済額も1万円以上異なることがわかります。

返済負担率は25％を超えると家計をかなり圧迫することになるので、これを決定する際は家計の支出などを考慮して慎重に検討することをおすすめします。

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年収別借入可能額と返済額のシミュレーション

返済負担率を算出するには、「返済負担率（％）＝年間返済額÷年収×100」の公式を用います。ここでの年収は会社員であれば所得税や社会保険料を差し引く前の税込年収額のことを言い、年間返済額はもり住宅ローン以外のローンがある場合はその額も合算して計算します。

例えば年収350万円、月々返済額が7万円、そして年間返済額84万円の場合、84万円÷350万円×100＝24％で、返済負担率が24％となります。

このように先に返済負担率を決めておくと、借入可能額の目安を知ることができます。

借入可能額ギリギリまで借りた場合のリスクとは？

借入可能額は返済負担率によっても異なりますが、その額を見るとほとんどの皆さんが「え、こんなに借りれるの！」と思うはずです。特に返済負担率を30％などに設定すると、思ったより借りれるという印象を受けるはずです。

しかし、返済率30％とというのはかなり家計を圧迫します。何もないときであれば問題がなくても、病気やケガで長期間働けなくなったり、子供の教育費が思った以上にかかったりと、予想外のことが起きた場合、返済率30％だと対応できなくなってしまいます。

借入可能額だけをみて住宅ローンを組んでしまうのはとても危険な行為なので、返済負担率や家計の支出である食費、教育費、光熱費、保険料、貯蓄などをしっかりと考慮して借入額を決定してください。

住宅ローンの返済が苦しい(苦しそう)なら低金利への借り換えも

現在すでに住宅ローンを組んでいて、月々の返済が少し苦しい、あるいは苦しくなりそうという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

当初、住宅ローンを組んだ時は大丈夫だと思っていた方も、実際生活をしてみると思わぬ出費などがあり月々の返済額が家計を圧迫する、ということも少なくありません。

そんな方は一度、住宅ローンを低金利のものへ借り換えることも検討してみてはいかがでしょうか。このセクションでは、住宅ローンの借り換えについて詳しくご説明いたします。

住宅ローンの借り換えとは？

ではまず、住宅ローンの「借り換え」とはいったいなんなのかをご説明いたします。

住宅ローンの借り換えとは、新たな住宅ローンを組んで、現在返済中の住宅ローンを一括返済することです。

ここでポイントなのが、現在の金利より低い金利で新たな住宅ローンを借りることです。こうすることで金利差の分、つまり総返済額を減らすことができるのです。

住宅ローン借り換えのメリット

住宅ローン借り換えにはさまざまなメリットがあります。主なものは以下の4つです。

• 住宅ローン返済額を減らせる
• 長期固定金利に変更可能
• 団体信用生命保険の補償を充実させることが可能
• リフォームローンを一緒に借りることも可能

ひとつひとつ詳しく解説します。

住宅ローン返済額を減らせる

借り換えで得られる最大のメリットが、この「住宅ローンの返済額を減らせる」ことです。住宅ローン残高および残りの返済期間にもよりますが、今より金利の低い住宅ローンに借り換えることで返済額も大きく違ってくる可能性があります。

例えばどれくらい返済額を減らせるのかという点に関してはこの後のセクションでシミュレーションをご紹介します。

また、月々の返済額を減らす代わりに返済期間を短縮する、ボーナス併用払いをなくすなど、条件を変更することも可能です。

上記の条件だと月々の返済額を変えない場合、返済期間を1年間短縮することができます。

長期固定金利に変更可能

10年固定、20年固定といった長期固定金利に変更することができる点もメリットの1つです。「現在は変動金利で借りているが、将来金利の上昇が不安」という方は、借り換えを機に固定金利に変更することも検討してみましょう。

団体信用生命保険の補償を充実させることが可能

団体信用生命保険（団信）は、住宅ローン返済期間中に万が一返済者が死亡、または高度障害状態となったときに住宅ローン残高が0円になるという保険です。

団信は上記の補償が一般的ですが、近年は以下のような団信をつけることのできる住宅ローンが登場しています。

• がんと診断された場合は残高0円に
• 180日以上の入院となった場合は残高0円に

（※銀行や団信の種類によって住宅ローンの金利が0.1～0.3％上乗せになる場合もあります。）

住宅ローン返済中に団信の変更はできませんが、借り換えのタイミングであれば団信の補償を充実したものに切り替えることができる場合があるので、借り換えの際にはこれら団信についても検討すると良いでしょう。

リフォームローンを一緒に借りることも可能

住宅ローン借り換えのメリットに、「リフォームローンを一緒に借りることも可能」という点があります。

もしリフォームローンだけを単独で借りるとなると金利は2％以上の場合が多いのですが、借り換えのタイミングでリフォームの資金を合算して住宅ローンの借り入れをすれば、住宅ローンの低金利でリフォーム資金を借り入れることが可能なのです。

住宅ローン借り換えのデメリット

住宅ローン借り換えにはさまざまなメリットがありますが、デメリットもあることを忘れてはいけません。ここでそれらのデメリットをご紹介するので、しっかり把握したうえで借り換えを検討しましょう。

住宅ローン借り換えに伴うデメリットは以下の通り。

• 手数料など諸費用が必要
• 書類準備や手続きが必要

手数料など諸費用が必要

住宅ローン借り換えには、主に以下の用な費用が必要になってくることを覚えておきましょう。

返済額の軽減額と諸費用を比べて、これら諸費用のほうが高ければ借り換えのメリットはない、ということです。

上記のような費用は借り換え後の住宅ローンに含めることができますが、返済額の軽減額から諸費用を差し引いても借り換えのメリットがあるのかどうかを検討する必要があります。

書類準備や手続きが必要

住宅ローン借り換えの場合も、最初の住宅ローンを借りたときと同様に審査が必要となります。

この審査のためには住民票、所得証明書、物件資料などが必要になります。また、これらを準備して承認がおりた後は契約手続きが必要となるので、ある程度の時間も必要となってきます。

借り換えによって返済額が減ることは大きなメリットですが、準備にはいろいろ手間と時間がかかることは覚悟しておかなければいけません。

どれくらいお得？金利差１％で住宅ローン借り換えをシミュレーション

では金利差1％の住宅ローンに借り換えたとしてシミュレーションをしてみましょう。

まずあなたが3,000万円の住宅ローンを金利2.0％、35年で借りたとします。そして15年返済した時点で金利1％の住宅ローンに借り換えた場合。残債は約1,970万円あります。この場合メリットはあるのでしょうか。

この場合、諸費用を引いても約160万円お得になるので、借り換えのメリットはおおいにあると言えます。上記のような条件だと、軽自動車1台分くらいのメリットが生まれるのですね。

続いて、同じ借入金額および金利で25年間返済した時点で借り換える場合のシミュレーションをみてみましょう。残債は約1,080万円。