不動産購入の諸費用はいくら？計算方法やシミュレーション例も紹介

新築や中古にかかわらず、住宅やマンションなどの不動産を購入する際は物件本体以外にも様々な費用が発生してきます。車の購入を例にとってみても、意外に費用が膨らん経験がある人も少なくないはずです。

そんな大きなお金が必要な不動産購入では、予想外の費用はなるべく減らしたいはずです。そこで今回は不動産購入時に発生する諸費用の解説とともに、その計算方法やシュミレーションを紹介していきます。

不動産購入にかかる諸費用はいくら？種類別に徹底紹介！

仲介手数料

不動産購入諸費用計算

不動産を購入する際、一番高い費用がこの「仲介手数料」です。仲介手数料とは、不動産会社を仲介して一戸建てやマンション、土地などを売買する場合に発生する手数料のことです。

不動産会社に仲介してもらって支払う費用なので、個人売買のケースではこの仲介手数料は発生しません。

仲介手数料の計算方法ですが、物件の価格により上限が決まっています。以下の表を参考に計算して下さい。

物件価格	仲介手数料の計算方法
200万円以下	（物件価格の5％）×（1＋消費税）
400万円以下	（物件価格の4％＋2万円）×（1＋消費税）
400万円超	（物件価格の3％＋6万円）×（1＋消費税）

登記費用とは、不動産の売買を行うときの”権利の移動”をすることによっては発生する費用になります。登記の手続きは煩雑なものです。登記費用・登録免許税ちなみに物件の価格に消費税が含まれている場合は、上の表の計算方法にある「物件価格」を「物件価格から消費税額を引いた金額」と置き換えて計算して下さい。

よって、多くのケースで司法書士に手続きを依頼することになります。つまり登記費用とは、不動産登記の専門家である司法書士に登記を依頼した場合に支払う報酬ですね。

登録免許税とは、登記を行う際にかかる税金のことです。司法書士への報酬は、依頼する司法書士により金額は異なります。登記に関する手続きはどの司法書士に依頼しても結果は同じです。

しかし、登記に必要な書類をどこまで用意してくれるのかや、手続きに際してどのくらい動いてくれるかは司法書士によって差があります。知り合いに司法書士がいるなどの事情がなければ、不動産会社の勧める司法書士を利用すると良いでしょう。

大体の司法書士報酬の相場を挙ておきます。参考にして下さい。

所有権移転登記（売買）・・・4万円
抵当権設定登記（住宅ローン）・・・3万円

ちなみに贈与の場合の所有権移転登記の相場は3万5千円くらいになります。

所有権移転登記と抵当権設定登記の登録免許税は、以下の計算式で計算することができます。

所有権移転登記の登録免許税＝固定資産税評価額×税率
抵当権設定登記の登録免許税＝債権金額×税率

収入印紙代

住宅の売買契約などを交わすとき、契約書や領収書などの文書を作成します。収入印紙税とは、印紙税法に基づきその文書に課税される税金のことです。

税額は契約書に書かれた金額によって決定します。よって、売買価格や請負金額によって金額は異なります。金額については下の表で確認して下さい。

不動産売買契約書	工事請負契約書	令和元年10月1日現在の税額
10万円超　50万円以下	100万円超　200万円以下	400円
50万円超　100万円以下	200万円超　300万円以下	1千円
100万円超　500万円以下	300万円超　500万円以下	2千円
500万円超　1,000万円以下	500万円超　1,000万円以下	1万円
1,000万円超　5,000万円以下	1,000万円超　5,000万円以下	2万円
5,000万円超　1億円以下	5,000万円超　1億円以下	6万円
1億円超　5億円以下	1億円超　5億円以下	10万円
5億円超 10億円以下	5億円超 10億円以下	20万円
10億円超　50億円以下	10億円超　50億円以下	40万円
50億円超	50億円超	60万円

出典：国税庁

固定資産税

固定資産税とは、所有する固定資産に対して課せられる地方税です。毎年1月1日の時点で登記簿謄本上の土地・建物の所有者として登記されている人に対して課税されます。

固定資産税は下記の通り、所有する固定資産の評価額に標準税率の1.4％を掛け合わせて求められます。

固定資産税＝課税標準額×標準税率（1.4％）

住宅ローン事務手数料（ローンを利用する場合）

不動産購入諸費用ローン

住宅ローンを申し込む際の手続きに対する報酬として、金融機関に支払うのが住宅ローン事務手数料です。

申し込み先の金融機関や借り入れる金額などによって手数料は異なります。

三菱ＵＦＪ銀行

事務手数料：33,000円(税込)
保証料：4,580円～　もしくは、0.2%加算

三井住友銀行

事務手数料：33,000円(税込)
保証料：10,195円～

みずほ銀行

事務手数料：33,000円(税込)
保証料：0.2%加算

イオン銀行

事務手数料：2.20%(税込)
保証料：0円

auじぶん銀行

事務手数料：2.20%(税込)
保証料：0円

住信SBIネット銀行

事務手数料：2.20%(税込)
保証料：0円

ソニー銀行

事務手数料：44,000円、もしくは2.20%(税込)
保証料：0円

楽天銀行

事務手数料：変動金利：330,000円、長期固定金利：1.10%(税込)
保証料：0円

火災保険料

住宅ローンを利用する場合、返済期間中は火災保険に加入する必要があります。保険料は建物の床面積や築年数、構造、借入期間などにより異なってきます。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物を買ったときにかかる税金のことです。購入した物件に入居してしばらくすると、自治体から納税通知書が送られてきます。

この不動産取得税は地方税であり、納税先は都道府県です。毎年課税する固定資産税と異なり、不動産を取得したときに一度だけ納める税金となります。

また、建物の条件により控除額が定められています。新築住宅の場合は全て控除され、課税されないケースも多いのです。

消費税

当然ですが消費税もかかります。一般的に建物の価格には消費税が含まれているため、考慮する必要はありません。税別と明記されている場合は、消費税額は建物価格の10％となります。

また、土地には消費税がかからないのと、売り手が個人の場合も同じく消費税がかかりません。

さらに細かく挙げると新築住宅の場合は水道負担金や建築確認申請費用、長期優良住宅申請費用等が必要になる場合があります。

中古住宅の場合はリフォーム等の費用が必要になる場合もあるかもしれません。また、家具と家電の購入費や引越し費用も必要です。

不動産購入の頭金

頭金は諸費用とは少し違いますが、不動産の購入時にはできるだけ準備しておく費用となります。

頭金とは、ローンを利用する際、現金で支払う物件価格の一部のことです。金額としては購入予定の物件価格の1割か2割くらいを備えておくように言われています。

しかし、頭金に相場は存在しません。2割以上払ってももちろん良いですし、最悪0円でも大丈夫なケースもあります。

最近ではフルローン（頭金0円で住宅ローンを組むこと）が可能なケースも多く見られます。しかしその場合、ローンの借り入れが大きくなるので返済額もその分大きくなる結果になるのです。

反対に頭金を少しでも用意すれば、借入金額は少なくなります。こうなれば経済的にも精神的にも余裕が生まれますので、返済計画は慎重に立てましょう。

補足；購入後の維持費

これもまた不動産購入時の諸費用にはなりませんが、物件の購入に関する大切な費用なので考えておくべきです。なぜなら物件は購入した後も状態を維持していかなければならないからです。

一戸建てを例に挙げると、かかる維持費としては都市計画税と修繕費があります。

都市計画税とは

都市計画税とは、都市計画事業や土地区間整理事業などの費用に充てることを目的とした税金のことです。

例えば、道路を建設したり、上下水道を整備したりすることなどに使われます。土地や建物を所有している人全員が支払うというわけではなく、「市街化区域」内に土地や建物を所有している人が納める税金です。

修繕費とは

新築の家を建てたとしても、10年から15年経てば修繕が必要になる場所が出てきます。そのような場所のメンテナンスやリフォームに使うための費用が維持費として必要になってくるのです。

不動産購入時の諸費用シュミレーション

不動産購入諸費用シュミレーション

ここまで不動産購入に関する諸費用を解説してきました。ここからは、物件の具体例を挙げて諸費用の計算をしてみましょう。

新築建売住宅の場合

まず、新築の建売住宅を購入する際の諸費用計算をシュミレーションしていきます。

物件の条件

価格5,000万円
土地30坪（面積100㎡）
建物28.7坪（面積９５㎡）
土地の固定資産税評価額3,500万円
建物の固定資産税評価額1,000万円
住宅ローン借入金額4,000万円（返済期間35年）

これらの条件で諸費用を計算すると、以下のようになります。

諸費用

仲介手数料：171万6千円｛（物件価格の3％＋6万円）×（1＋消費税）｝
印紙代：1万円
ローン諸費用：116万5千円（事務手数料3万5千円＋保証料83万円＋火災保険料30万円＝116万5千円）
登記費用：30万２千円（土地所有権移転登記5万2千円＋建物表示登記10万円＋建物所有権保存登記1万円＋抵当権設定登記4万円＋司法書士報酬10万円＝30万2千円）
不動産取得税：0円（土地と建物の不動産取得税は減税措置により0円とする）
固定資産等清算金：6万円
引越し費用：30万円

上記の物件購入時諸費用の合計は約355万3千円となります。