不動産鑑定の調査費用の相場や内容を徹底紹介！無料診断もできる？

不動産鑑定は不動産業界の方でもない限り普段はあまり接することのない出来事ではないでしょうか。しかし不動産を売買する場合には、不動産鑑定をするケースは多いです。

名前の通り不動産を鑑定するのが不動産鑑定ですが、いったい誰がどのようにして鑑定をしているのでしょうか。

今回の記事では不動産鑑定の内容や評価方法、調査費用の相場などについて詳しく解説をしていきます。

不動産鑑定とは？

不動産鑑定の内容を説明する前に、不動産鑑定とはそもそもどのようなものなのかについて理解が必要です。不動産鑑定の定義については法律で下記のように定められています。

【不動産の鑑定評価に関する法律】

第二条　この法律において「不動産の鑑定評価」とは、不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう。以下同じ。）の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいう。

参照：電子政府の窓口e-GOV「不動産の鑑定評価に関する法律」より抜粋

単純に不動産の鑑定といえば不動産の価値を評価すること全般を指しますが、不動産鑑定業となると評価の結果に対して報酬をもらうことを表します。

一方で不動産会社などがサービスの一環で行う無料の不動産評価は、厳密に言うと不動産鑑定業としての評価ではありません。このような無料の評価を一般的には「不動産査定」と言います。

そして報酬を得て「業」として行う不動産評価を一般的には不動産鑑定と言います。今回の記事で説明する不動産鑑定は後者に当たり、不動産査定は前者になりますのでこの点を混同しないようにしましょう。

不動産鑑定は誰がするか

報酬が発生する不動産鑑定は誰でも行える訳ではありません。不動産鑑定をすることが出来るのは、不動産鑑定士の資格を持っている方のみが行えます。不動産鑑定士は名前の通り不動産鑑定を行うための専門資格で、不動産系の資格の中でも最難関と言われる難しい資格です。

税理士や司法書士のように、資格を持っている方は不動産鑑定事務所を立ち上げて独立する方が多いのも特徴です。不動産鑑定士の仕事は不動産鑑定書を作る以外にも、毎年発表される公示価格を評価したり、顧客の要望に応じてコンサルティングを行ったりと多岐にわたります。

不動産鑑定士の行う鑑定や公示価格などで、日本全体の不動産価格が形成されている訳ですから、不動産鑑定士の責任はとても重くそれだけ資格を取得するには難しい試験をクリアする必要があります。

不動産鑑定の評価方法

不動産鑑定は先ほど説明したように、報酬を払って不動産の評価をします。お金を払ってまで評価をする訳ですから、その評価は正確なものでなければいけません。

そのため不動産鑑定をする場合の評価方法は、複数の評価方法を組み合わせて評価を出します。不動産鑑定の際に使われる評価方法には、原価法・取引事例比較法・収益還元法の三つがあります。

それぞれ評価の手法が大きく違うため、同じ物件であっても評価額が大きく異なります。不動産鑑定の際には物件の特性に応じた評価方法を使用して評価を行っていきます。それぞれの評価の内容を見ていきましょう。

 原価法

原価法は積算価格とも呼ばれる評価方法で、不動産を評価する場合における一番オーソドックスな方法です。原価法での評価はまず再調達原価を出すことから始まります。

再調達原価とは、名前の通り評価しようとしている不動産を「再調達」、つまり新しく購入する場合の価格を言います。建物であれば新しく建築する際の価格を言いますし、土地であれば同じ広さで同じ立地の土地を改めて購入する場合を言います。

そしてその再調達価格から、実際に評価する物件に応じた減価を行い評価額を出します。再調達価額とは評価する物件を新しく調達する際の金額、つまり新築時の価格となりますから評価する物件の築年数や変化要因に応じて減価をすることで、実態に近い評価額となります。

例えば評価する物件の建物が築20年の場合であれば、再調達原価から築20年分の減価を考慮する必要があります。この場合の減価の考え方は減価償却に準じた金額を減価するのが一般的な考え方です。耐用年数が22年の木造物件であれば、再調達原価に2/22を掛けることで原価法における評価額を出すことが出来ます。

これは築年数による老朽化の影響などを考慮した「物理的要因」の減価ですが、他にも設備の劣化などによる「機能的要因」や近隣地域の地価変動などによる「経済定期要因」などの減価があります。

再調達原価にこれらの減価要因を考慮して算出するのが原価法の評価です。この評価方法は土地や建物そのものの価値に重きを置いて評価するので、自宅などの自用物件の評価の際に使われることが多いです。

取引事例比較法

取引事例比較法とは名前の通り近隣の取引事例を参考にして、評価額を算出する方法です。不動産の価格は売主と買主の合意によって決まりますから、実際の取引事例がその物件の評価になるという評価方法です。

取引事例比較法では、対象物件に類似した適切な事例と比較することが重要になりますが、この点においては国土交通省の不動産評価基準において下記のように定めています。

取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとし、必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから、対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちから選択するものとするほか、次の要件の全部を備えなければならない。

① 取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること。
② 時点修正をすることが可能なものであること。
③ 地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。

参照：国土交通省「不動産評価基準」より抜粋

少し分かりにくいですが、参考とする取引事例は対象不動産の近隣もしくは同一需給圏内の物件を原則として、その取引が正常な取引であることとしています。更にこのようにして選定した取引事例に、時点修正と地域要因・個別的要因の比較をすることが定められています。

時点修正とは、時間の経過による不動産価格の変化を評価に反映させることを言います。参考にする取引事例が半年前の事例であれば、半年間の市況の変化を織り込んで評価を出します。また地域要因・個別的要因とは、参考にする事例と評価する物件の周辺状況や個別の物件毎の特性を比較して価格を調整することを言います。

例えば地域要因では騒音などの周辺環境や、都心までの距離などの立地などを比較しますし、個別的要因では接道の有無や地盤の強さ、土地の形などを比較します。このように参考取引事例に様々な要因の価格調整をして評価するのが取引事例比較法です。

取引事例比較法では、原価法では実態の評価が出しにくいマンションなどの評価の際に使用されます。

収益還元法

これまで説明した原価法や取引事例比較法が自宅などの自用物件で良く使われる評価方法なのに対し、収益還元法は賃貸用不動産の場合に使われる手法です。賃貸用不動産の場合は、その不動産が生み出す収益によって不動産の評価が決まるという考え方に基づいた評価方法です。

収益還元法による評価額は下記の計算式で計算をします。

一定期間の収益とは、通常は1年間の収益を使います。具体的には評価しようとする物件の1年間の賃料収入から、固定資産税や修繕費などの経費を差し引いた額になります。この金額を地域毎に定められた還元利回りで割り戻すことによって評価額を算出しますので、一定期間の収益が高いほど物件の評価は高くなります。

実際の不動産鑑定書には何が書いてある？

これまで不動産の評価方法について説明してきましたが、実際の不動産鑑定書にはどのような内容が書かれているのかを見ていきましょう。鑑定書の構成は鑑定する会社や機関によって違う場合もありますが、概ね次のような構成になっている場合が多いです。

1. 対象不動産の表示
2. 鑑定評価額
3. 鑑定評価の基本的事項
4. 鑑定評価の依頼目的
5. 鑑定評価を行った年月日
6. 対象不動産の確認
7. 鑑定評価額決定の要旨

1と2は順番が逆の場合もありますが、鑑定書の冒頭に鑑定結果である評価額を記載して、その後に調査の内容を詳しく記載をしていくという構成になっています。3の基本的事項には対象の物件の土地の商業地や住宅地などの種別や、鑑定評価の条件などを記載しています。

4は鑑定評価が必要になった理由、5には評価を行った日付を記載します。不動産を評価する場合、必ず現地に行って不動産を確認します。その結果が記載してあるのが6の項目で、写真や図面などが一緒に添付してある場合が多いです。

そして7が鑑定評価の分析などの詳しい内容になります。それぞれの評価方法による価格や、時点修正・地域要因・個別的要因などの詳しい説明などもここに記されます。

不動産鑑定の費用相場は？

これまで説明してきたように不動産鑑定とは専門の資格を持った不動産鑑定士が、様々な評価方法を用いながら正確に鑑定をおこないます。

そのため不動産鑑定書を作成する費用は、決して安くありません。鑑定の費用は物件の種類や、また鑑定の評価額によっても違います。それぞれの場合の費用相場は下記の通りです。

上記の表はあくまで目安です。仲介手数料などとは違い鑑定の費用には法律などで定められた基準はありません。そのため鑑定事務所や物件によって費用はまちまちです。また鑑定評価額も同じではなく、評価する機関によって違う場合もあります。

不動産鑑定は有料だが、査定なら無料で出来る

不動産鑑定には多くの費用がかかります。そのため誰でも気軽に取れるものではありません。

しかしその際に費用をかけないで無料で物件の評価が出来るのが、不動産会社などが行う不動産査定です。

冒頭にも説明した通り不動産査定は不動産会社などがサービスの一環として行っていますので費用はかかりません。

しかし不動産鑑定に比べて、評価がいいかげんに出されているかというとそうではありません。不動産鑑定と同じように取引事例比較法や収益還元法を用いていたり、不動産鑑定と同じ方法で行われている査定もあります。

※ただしあくまでサービスの一環であるため、不動産鑑定より評価額に幅がある場合もあります。

ネットの不動産査定は無料かつ早い

不動産査定を不動産会社にしてもらう場合は直接不動産会社へと依頼をする事になりますが、おすすめはインターネット経由での査定依頼です。

直接不動産会社へ訪問して依頼をしても、インターネット経由でも費用はどちらも無料ですが、インターネット経由の方が査定の時間が早いです。

査定には不動産会社の方が現地を訪問して査定をする訪問査定と、インターネット上で申し込んだ情報で査定をする机上査定がありますが、机上査定であれば申し込んでから数日で査定額を知ることも可能です。

ただし訪問査定に比べると机上査定の方が精度が落ちますので、正確な金額を把握したい場合は時間がかかっても訪問査定の方が良いでしょう。

ただ査定は裁判所や税務署には提示できない

このように無料で便利な一括査定ですが、裁判所や税務署などに出す資料としては使用できない点には注意が必要です。例えば親族間で不動産の売買をしたような場合だと、税務署から売買価格の妥当性を証明する資料の提出を求められる場合があります。

また借地の賃料や不動産の売買などで裁判になった際、裁判所へ価格の証拠として資料を提出する場合もあります。このような際に、不動産査定書は価格の証拠としての資料にはなりませんので注意しましょう。

また金融機関によっては、不動産購入資金として融資をする際の必要資料として鑑定書を求める場合もあります。住宅ローンなどでは通常鑑定書までは不要ですが、億を超えるような大きな金額の融資の際には査定書ではなく鑑定書が必要になる場合もあります。

このように不動産査定書は、不動産鑑定書のように価格を証明できる資料ではなくあくまで参考資料としての役割しかありません。裁判所や税務署などに提出する可能性のある場合は、費用がかかっても不動産鑑定書を取っておくようにしましょう。

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不動産鑑定は複数社への一括査定がおすすめ

複数社に鑑定を依頼するメリット

同じ不動産を査定した場合でも、不動産会社毎によって価格にバラつきがあります。何故かいうと、一口に不動産会社と言っても得意な分野やエリアに違いがあるからです。

同じマイホームであっても都心部では駅近のマンションが人気ですが、地方部では駐車場と庭のある戸建てが人気です。このように物件はエリアや種類によって大きくニーズが違いますし、その物件・エリアの特性を把握していなければ正しい査定は出来ません。

また無料と言えども査定をするからには、相場とかけ離れた評価額を出すわけにはいきません。ましてや不動産会社は売買を成立させるのが仕事ですから、実際に売却出来そうな金額で査定出す必要があります。

逆に言えば得意な物件であれば査定も高くなりますし、あまり得意でない物件であれば査定はどうしても低くなってしまいます。

そんな時に複数社の査定を見比べることでその物件が得意な不動産会社も見つけられますし、複数社の査定を比較することで評価額もより精緻に確認することが出来ます。

おすすめの一括査定サイト

インターネット経由で一括査定出来るサイトはいくつかありますが、中でもおすすめなのがマンション売却ガイドというサイトの一括査定です。

査定の申込は簡単で、チャット形式で質問に答えていくだけで簡単に依頼が出来ます。提携している不動産会社の数も他のサイトと比較して一番多いのが特徴です。

もちろんマンション以外の物件の査定も出来ますし、机上査定・訪問査定どちらも選択が可能です。対象物件のエリアも日本全国に対応していますので、どなたでもお気軽に利用出来ます。

不動産鑑定に関するまとめ

今回の記事では不動産鑑定の内容や費用の相場について、下記の内容を中心に説明をしてきました。

不動産鑑定と不動産査定にはそれぞれメリット・デメリットがあります。それぞれの違いをよく理解して、不動産の評価を行う場合には必要な方法を適切に利用するようにしましょう。マンションやご自宅の売却を考えている際には、やはりインターネットでの一括査定がおすすめです。

一括査定を利用するメリットは先ほども申し上げましたが、なにより売却する物件の相場を把握しておくことで買い主との価格交渉も有利に進めることが出来ます。

まだ売却するかどうか分からない場合でも、丁寧に相談に乗ってくれる不動産会社もありますので気軽に査定してみると良いです。一括査定を利用する際には、ぜひ下記のサイトがおすすめなので利用を検討してみてください。

今回の記事が不動産鑑定について悩んでいる方の参考になれば幸いです。