「家は広ければ広い方がいい」というのが理想です。しかし、現実にはそれ相応の費用がかかります。
特に4LDKは「高いお金を払って買ったのに将来部屋が余るともったいない」という心理が働くのか、マンション売却の場面では意外と人気がありません。
さて、4LDKのマンションを売却するにはどうすればいいのでしょうか？
4LDKのマンション売却が難しい理由
4LDKのマンション売却が難しい理由として考えられるのは、大きく分けると次の2点です。
- 物件価格が高い
- 部屋が多くて使いにくい
4LDKのマンション売却は価格がネック
マンションで人気の間取りは2LDK～3LDKで、4LDKはかなり部屋数が多い物件になります。当然、その分、価格も高くなります。
同じ4LDKでも一戸建てならば2階建てにして部屋を上下階で分けることができます。そのため比較的狭い土地でも部屋数を確保できるのですが、マンションで4LDKとなると専有面積が広くなり、それが価格にはね返ってきます。
4LDKのマンションは将来部屋が余る！？
長い人生の中で家族構成は変化していきます。子どもが小さい頃は親子が同じ部屋で暮らすことができても、子どもが中学・高校に進学すると1人に1部屋がある方がいいでしょう。
夫婦と子ども2人という家族構成なら4LDKが理想です。しかし、子どもが大学進学や就職で家を出ると部屋が余ってしまいます。
マンション購入はそういった将来のことも視野に入れて検討する人が多いため、4LDKが敬遠される原因になります。
それでもあきらめる必要はありません。4LDKのマンションを高く売るコツを見ていきましょう。
4LDKのマンション売却はターゲットを絞ることが重要
ワンルームや1LDKはひとり暮らし、2LDKは新婚夫婦～夫婦＋小さな子どもというように、それぞれの間取りにはそれにふさわしいターゲット層があります。
4LDKのターゲットはどういう層なのかを考えることが大切です。
4LDKのマンションを必要とする層は？
4LDKを必要とする層には、次のようなケースが考えられます。
- 親と同居する3世代家族
- 子どもが多い家族
- 夫または妻が自宅で仕事をする（フリーランス）ため仕事部屋が必要
- 自宅で趣味のサークルや教室などを行うために専用の部屋が必要
地域の特性も考えよう
上記のターゲット層に合わせて地域の特性も考えてみましょう。
- 大学が多い（または通いやすい）ので子どもが自宅から通学できる
- 高齢者が安心して住める環境である（医療機関や公園などが近くにある）
- 子どもが安心して遊べる公園が多い
- 安くて品そろえのいいショッピングセンターがある
このように子どもが成長しても自宅から通学できる環境であるとか、親を引き取って同居しても安心、家族で生活するのに快適な環境であることなどをアピールすると説得力が出ます。
4LDKのマンション売却は使い勝手の訴求も忘れずに
4LDKだからこその間取りや使い勝手の良さをアピールすることも忘れないようにしましょう。
たっぷりの収納スペースはファミリー層に人気
4LDKは3LDK以下の間取りよりも専有面積が広い分、収納スペースに余裕があります。4LDKを希望するユーザーは4人以上の家族構成が多いため、やはり収納は重要なポイントなのです。
また、趣味の道具が多い人にもおすすめです。ゴルフ、スポーツの道具、楽器など場所を取るものをお持ちのユーザーに、収納スペースは大きな訴求ポイントになります。
逆に2LDKなど部屋数が少ない間取りでは、ウォークインクローゼットがあってもドアの開閉に邪魔、窓があるなどデッドスペースがあり、間取り図で見たよりも収納スペースが取れずに不満を感じるケースがあります。
4LDKではしっかりとしたスペースが取れるため、収納での不満が少ないというメリットがあります。
4LDKはちょっとしたすき間が多いのも魅力
「収納スペース」というとウォークインクローゼットや収納棚を思い浮かべる方が多いかと思います。しかし、収納スペースはそれだけではありません。
| 玄関 | シューズインクローゼット | 玄関にある下駄箱。バットやラケット、ゴルフセット、ベビーカーなどが入れられる |
|---|---|---|
| キッチン | シンク下、シンク上 | シンクやコンロの下や上の収納棚のスペースが広いので食器や調理器具、買い置きの食品を収納 |
| 洗面所 | 洗面化粧台 | バスタオルや予備の洗剤、シャンプーなどを収納できる |
| 廊下 | 廊下の収納庫 | 掃除機やティッシュペーパーなどの買い置きを収納 |
| ベランダ | ベランダのスペース | ベランダ用収納ケースが置ける |
物件にもよりますが、それぞれの部屋に必要な収納スペースがあることをアピールすると、4LDK物件でも売れやすくなります。チラシなどで物件を紹介する際には、こういった細かいところもしっかりアピールしましょう。
4LDKのマンション売却に有利な条件
マンション売却は立地や築年数も大きな要素になります。お持ちの4LDKマンション売却で有利になる要素がないか、考えてみましょう。
立地で有利に
どこでも「駅近物件」は人気です。単身のひとり暮らしで、「とにかく通勤に便利なことが最優先」という人はもちろんですが、4LDKを希望するファミリー層にとっても立地は大きな意味を持ちます。
ファミリー層に重要な立地要素
単身のひとり暮らしの場合は最終電車の時間や本数、駅までの距離などが重要な要素になります。しかし、ファミリー層はそれ以外の要素も重要です。
次のポイントで訴求できないか、考えてみましょう。
| 交通の利便性 | 主要駅までの距離や時間、バス利用の場合は本数など |
|---|---|
| 周辺環境 | ・生活圏内に歓楽街や夜間に暗い道路、公害の心配などがないかどうか ・坂道が多いかどうか、交通量はどうか |
| 教育機関 | 小学校は近いが中学・高校は遠いといったアンバランスがないかどうか |
| 医療機関 | 家族構成に合った医療機関があるかどうか（小児科、家族の持病で利用できる診療科の有無など） |
| 買い物 | ・必要なものがすぐにそろうかどうか ・自動車がない場合は自転車などで買い出しが可能かどうか |
角部屋や共有スペースもアピールできる
4LDKはマンションの中でも角部屋に多い傾向があります。角部屋は中間部屋よりも専有面積が広い、窓が多く日光がよく入る、ベランダが広いといったメリットがあります。
また、マンションの共有スペースも売却時にはアピールできるポイントです。
築年数は10年前後が有利
築年数が10年を超えると修繕が必要になります。設備も古くなるため、訴求力が弱くなります。
マンション売却を考えるなら、築10年をひとつの目安に考えましょう。
4LDKのマンション売却は瑕疵（かし）担保保険の付加で差別化することも
瑕疵担保保険とは
瑕疵（かし）とは欠陥のことを指します。新築物件では10年間の瑕疵担保責任が売り主に義務づけられています。構造耐力上の主要な部分や雨漏りなどの欠陥に対して10年間は業者が責任を持って無償修理をするということです。
一方、中古物件の場合は主要構造部に対しての瑕疵担保責任はわずか3ヶ月だけです。それでは買い主が不安になるために、「中古住宅売買瑕疵担保保険」を付けておくことをおすすめします。瑕疵担保保険によって5年間は保証されます。
瑕疵担保保険付加で減税に
中古物件の瑕疵担保保険付加は任意です。検査費用や保険料がかかるため付けていない物件が多いのですが、付けることで他の物件との差別化ができます。
また、購入者によっては不動産取得税や登録免許税が抑えられるといった減税面でのメリットがあります。
これらを上手にアピールするといいでしょう。
4LDKのマンション売却のコツ～まとめ
4LDKは住みやすい反面、価格が高いのが売却のネックになります。そのため、「4LDKがほしいけれど買えない」という声がよく聞かれます。
4LDKのマンション売却ではどういった家族層にアピールするかというターゲットを絞ること、そしてターゲット層に合わせた物件の魅力を訴求することが重要です。
特に4LDKならではの間取りや収納スペースをしっかりと伝えましょう。さらに立地面でのメリットも紹介すると、より訴求力が高まります。
また、「瑕疵担保保険」の付加は、購入者にとって安心と減税面でのメリットがあるのでおすすめです。他物件との差別化が図れるでしょう。
