新型コロナで住宅ローンの借り換えが増加！注意点や借り換え先の選び方を紹介！

新型コロナウィルスが世界的に広まっており、日本でも東京などの都市部を中心に緊急事態宣言が出されるなど日に日に緊迫感を増しています。その影響は住宅購入や住宅ローンも例外ではありません。

そこで当記事では新型コロナウィルスの影響で住宅ローンの返済が厳しくなった方に向け、国が行っている対策や借り換えの注意点や選び方を紹介しています。

住宅ローン借り換え前に知るべき！新型コロナに政府が行っている対策

新型コロナウィルスという感染症によって、生活が脅かされる状況が現実的となっています。勤務先の休業や、自宅待機命令などによって多くの方が収入の減少という事態に直面しているでしょう。

新聞やニュースなどでも特集を良くしているので、目にしたことのある項目も多いですが、まずはどのような経済対策が打ち出されているかを見ていきましょう。

政府の主な経済対策

日本でも連日のように感染者が急増している中で、多くの経済対策が検討されています。安部総理は4月6日に総額108兆円と過去に類を見ない規模での経済対策を発表しました。

リーマンショックの際に行われた経済対策の事業規模が56兆円であることを考えると、今回の経済対策がいかに大規模であるかが分かります。細かい内容や制度などは今後変わる可能性はありますが、現時点では下記のような内容が対策として打ち出されています。

1. 感染拡大防止策と医療提供体制の整備と新型コロナウィルスの治療薬の開発
2. 事業の継続と雇用維持、生活支援
3. 経済活動の回復
4. 強靭な経済構造の構築
5. 今後への備え

大きくは上記の5点ですが、中でも我々の生活に直結する2が気になるところです。2の具体的な内容としては、現時点では生活困窮世帯への30万円の現金支給や子供手当の1万円増額のほか、事業者向けの給付金制度としてフリーランスを含む個人事業主に対しては最大100万円、中小・小規模事業者へは最大200万円の給付が予定されています。

他にも、企業の資金繰り対策として無利子融資や危機対応融資制度なども整備されています。このように様々な方面において経済活動が滞った場合の対策が打ち出されていますが、その規模やスピード感が欧米諸国と比較して劣っていることから批判の声も上がっています。

新型コロナウィルスの住宅ローンへの対策

新型コロナウィルスの影響で収入が減少し、住宅ローンの返済が困難になっている方は多いです。

このような状況の中で住宅ローンを提供している金融機関においては柔軟な対応が求められています。全期間固定金利のフラット35を提供している住宅金融支援機構では、民間金融機関に先駆けていち早く下記のような対策を公表しています。

参照：住宅金融支援機構「今般の新型コロナウィルス感染症の影響によりご返済が困難になっているお客様へ」より抜粋

収入の減少によって住宅ローンの返済が困難になった場合、毎月の返済額を減らしたりボーナス返済の見直しを行ったりなどの柔軟な対応を行ってくれることになっています。

これらの特例を受けられる条件としては、下記のような内容が定められています。

• 経済事情や病気によって住宅ローンの返済が困難になっている
• 下記（※）の収入基準のいずれかを満たす場合
• 返済方法を変更することで、今後の返済を継続できる

※の条件は下記の通り

1. 年収が住宅金融支援機構への年間返済額の4倍以下
2. 月収が世帯人数×64,000以下
3. 住宅ローンの年間返済額（住宅金融支援機構だけでなく民間の金融機関への返済も含む）の年収に対する割合（返済負担率）が下記の表を超える方で、収入の減少が20%以上の場合

このように現時点では、収入に対する住宅ローンの返済割合の高い方が主な対象となっています。この他にも新型コロナウィルスの影響で収入が減少したことに起因して、住宅ローンの返済が延滞となった場合の個人信用情報機関への延滞事実の登録の猶予なども議論されています。

民間金融機関においては各金融機関の判断になり、現時点では具体的な発表をしているところがありませんが、住宅金融支援機構のような柔軟な対応が求められています。

実際に全国の銀行が加盟している全国銀行協会では下記のような内容を発表しています。

参照：全国銀行協会「新型コロナウィルスでお困りの皆様へ」より抜粋

上記のように融資の借入や住宅ローンの返済について、柔軟に対応するように発表されています。

具体的な施策などはおそらくこれから議論が始まるでしょうが、参考として東日本大震災の例を見て見ましょう。東日本大震災では地震や津波によって、多くの方が自宅の再建へむけて二重ローンの問題が議論されました。

これに対応するため、政府は条件を満たすことで債務（＝銀行からの借入）を免除する仕組みを取り入れました。今回のコロナウィルスによる事態で同じ対応が取られるかどうかは分かりませんが、未曽有の危機に直面して今後住宅ローンの返済においても何らかの救済策が検討される可能性が十分にあると言えます。

返済に困ったらどうすれば良いか？

現在のような急激な経済状況の変化があった場合、上記のような制度は広く知れ渡るに時間がかかります。そのため住宅ローンの返済に困っているにも関わらず、解決策を見いだせてない方も多いはずです。

具体的な施策の有無にかかわらず、現在のような危機的な状況の中で各金融機関が社会的にも柔軟な対応が求められていますし、各団体からそのような支持も出ています。

そのため住宅ローンの返済に困った場合は、まずは借入をしている金融機関に相談をしましょう。返済が難しい旨の相談をするのは勇気のいることと思いますが、金融機関側からしたらそのような相談は珍しいことではありません。

特に現在のような経済危機が目の前に迫っている状況では尚更です。各金融機関は返済の相談に対して丁寧な対応を心がけるよう努めていますので、臆することなく相談するようにしましょう。

新型コロナによる住宅ローン借り換えの選び方

これまでは住宅ローンの返済が困難な場合の救済制度について説明をしてきました。しかし一方では、新型コロナウィルスによる経済危機は住宅ローンの見直しをする良い機会とも言えます。新型コロナウィルスによる経済危機により、住宅ローンの金利は更なる低下が見込まれます。

それだけでなく、健康面による保障を見直すことで今回のような非常事態による家計へのダメージを減らすことも可能なため、借換えを検討するには絶好のタイミングとなっています。

現在のような経済状態の中で、住宅ローンをより良くするためにはどのように動けば良いでしょうか。

今後も支払えるか不安な場合は疾病保障の広い団体信用生命保険へ借り換え

新型コロナウィルスの影響で自身の健康面や将来が不安になり、団体信用生命保険の見直しを目的とした借り換えが増えています。

団体信用生命保険には様々な特約を付加した商品があり、借り換えをすることによってより保障範囲の広い団体信用生命保険へと加入することが可能です。

団体信用生命保険は金融機関毎に様々な特徴があります。よく耳にするのががんや脳卒中などをカバーした三大疾病付団体信用生命保険ですが、他にも金融機関によって様々な団体信用生命保険の商品があります。

団体信用生命保険を見直す場合の注意点は、金利と年齢です。上記の表の通り保証範囲が広い団体信用生命保険ほど金利の上乗せがあります。

借り換えによって保証範囲が広くなっても、金利が上がって毎月の返済額が増えてしまう場合もありますので、返済の負担が大きくなりすぎないかを良く検討しましょう。

また上記のような特約のついた団体信用生命保険に加入する場合、住宅ローンの借入できる期間が短くなる場合もあります。

通常の団体信用生命保険の場合は完済時年齢が80歳未満としているところが多いですが、特約付き団体信用生命保険の場合は75歳未満としている場合もあります。団体信用生命保険を見直すことで、住宅ローンの借入期間が短くなってしまう場合があるのでこの点も良く確認するようにしましょう。

引き下げを見込んでより金利の低い住宅ローンへ借り換え

新型コロナウィルスの拡大によって、日本だけでなく世界の経済が危機的な状況へと陥っています。このような急激な景気悪化を少しでも防ぐために、各国の中央銀行は金融緩和を拡大しておりアメリカも3月には金利を大幅に低下させました。

日本も例外ではなく、先ほど説明したような経済対策に加えて今後は景気の悪化を懸念して更なる金融緩和政策がとられるものと予想します。

日本は現在でもマイナス金利のような大規模金融緩和政策がとられていますが、3月16日に行われた日銀の会合では更なる金融緩和が発表されました。今回の発表では金利の引き下げはありませんでしたが、このような状況により更なる金利低下が見込まれ借り換えを検討するタイミングとしては好機となっています。

 金利が上がる可能性もある

一方で、住宅ローンを提供している銀行が金利を上げる可能性も指摘されています。新型コロナウィルスの収束が長引き不況が深刻な事態となってくると、住宅ローンだけでなく融資全体の返済が滞る可能性が高まります。

そうしてデフォルト（債務不履行）リスクが高まってくると、銀行はリスクを回避するために金利を上げたり審査を厳しくする可能性があります。

今後深刻な不況になってくると上記のような状況になる可能性もありますが、現時点で大規模なデフォルトは発生しておらず銀行の対応は落ち着いています。当面は現在のような落ち着いた状況が続くと思われますが、今後注意も必要と言えます。

2020年4月の金利

このような状況の中、足元の住宅ローン金利がどのようになっているかを確認しましょう。3月と比較すると4月の住宅ローン金利ははほぼ横ばいでしたが、全期間固定金利で若干上昇をしています。

上記の表は各金融機関の借換えの場合の再優遇金利を比較したものです。全期間固定金利の上昇理由は10年国債の金利上昇が要因です。

しかし日銀は10年国債の長期金利について、今後は−0.2%~＋0.2%になるようにコントロールをしていくと発表をしていますので、多少の動きはあっても大きく上昇が続く可能性は現時点では低いでしょう。

新型コロナウィルスによる住宅ローン借り換え時の注意点

これまで説明したように、新型コロナウィルスへの景気対策として金融緩和が拡大されることによって金利が下がり、住宅ローンの借り換えのチャンスと言えます。

しかし単純に金利が下がるからと言って安易に借り換えを行っては危険な場合もあります。特に現在のような今後の経済情勢が見通しにくい状況では、慎重に判断をする必要があります。住宅ローン借り換え時の注意点について見ていきましょう。

銀行の体力に注意

現時点で心配する必要はないですが、今後深刻な不況になると銀行によっては経営不振に陥る銀行が出てくるかもしれません。

元々今回のようなコロナショックが騒がれる前から一部の地域金融機関では、経営状況に不安のある先も少なくありません。銀行と言えども破綻する可能性があることを意識して、借り換え先の金融機関を選びましょう。

住宅ローンを借りている銀行が破綻した場合、一般的にはその住宅ローンは他の銀行に引き継がれます。その際、金利など同じ条件で引き継がれるとは限りません。場合によっては金利の引き上げになる可能性なども十分あります。

また預金についても1,000万円を超える金額については、破綻銀行の財務状況によってはかえって来ない可能性もあるので注意しましょう。

余裕を持った返済条件にすること

借り換えをする場合、金利低下による利息負担を減らすことを目的に行います。そのため少しでも金利負担を減らすために、従来の借入期間より短い期間で借り換えなどを行う場合もあるでしょう。

期間を短くすると支払い利息の増額は減りますが、毎月の返済額は増えることになります。そして、一度短くした借入期間は簡単には伸ばすことは出来ません。

またボーナス返済を行っている方も注意が必要です。今後の不況が深刻になれば、収入の減少やボーナスカットなどが起こる可能性も十分あります。

実際、リーマンショックの頃には多くの方が住宅ローンのボーナス返済に苦労をしました。借り換えをする場合には、このような事も想定して出来るだけ余裕を持った返済条件にしましょう。

コロナで住宅ローンの借換まとめ

今回の記事では、新型コロナウィルスによる住宅ローンの影響について下記の内容について説明をしてきました。

• コロナウィルス感染症対策として住宅ローンの返済条件の緩和や返済遅延時の個人信用情報への登録緩和などが実施されている
• 各銀行も柔軟に返済相談に応じる姿勢を表明している
• 景気対策として今後金融緩和が行われることで住宅ローンの金利が下がる可能性がある
• 住宅ローンの借換えをするにはちょうど良いタイミング

自粛要請による経済の停滞や、更なる感染拡大による都市封鎖など今後のコロナウィルスの影響は日に日に深刻度を増している状況ですが、過去を振り返ってみれば感染症は必ず収束を迎えています。

実際に海外ではピークアウトが始まっている国もあります。今は感染拡大を防ぐことが何よりも重要ですが、コロナ終息後を見据えて今のうちに準備をしておくことも大切です。

コロナが収束した後、政府の景気刺激策など功を奏して経済が上向けば今後住宅ローンの金利も上がっていく可能性もあります。今のこのタイミングをチャンスと捉えて、住宅ローンを借りている方は借換えを検討してみるのも良いでしょう。

新型コロナウィルスによるおすすめの住宅ローン借り換え先

1位：三菱UFJ銀行 ネット専用住宅ローン

三菱UFJ銀行ネット専用住宅ローンは、三菱UFJが店舗で販売しているものと借入条件も異なります。最大のおすすめポイントは、下記の様にネット銀行並みの低金利である点です。

＊2020年現在

有店舗型では当初固定35年があるので、35年ローンを全期間固定金利で借入できます。しかし、「ネット専用住宅ローン」は3年と5年しかないため、10年を超える返済で全期間固定金利を希望している人には向きません。

ただメガバンクで住宅ローンを利用したい人には、是非おすすめしたい住宅ローンと言えます。申込条件は以下のとおりです。

申込条件がかなり緩和されているので、審査基準が高いため避けていたいという人でも安心して申し込むことができるでしょう。

公式サイト：三菱UFJ銀行 ネット専用住宅ローン

2位：auじぶん銀行

auじぶん銀行は、低金利で審査難易度が低い住宅ローンをお探しの人におすすめです。

最大の特徴は業界トップクラスを誇る低金利で、下記のように変動金利、固定金利ともに非情に低くなっています。

＊2020年現在

低金利の住宅ローンをお探しの人には、ぜひ検討してもらいたい住宅ローンと言えるでしょう。

また、審査通過を心配している人にもおすすめです。auじぶん銀行は下記の様に申込条件がかなり緩和されているので申し込みやすいです。

この中でも特に注目して欲しいのが年収条件です。「安定かつ継続的な収入」と年収条件が甘いため、何らかの事情で申し込みできなかった方でも利用できる可能性が高いです。

また、がんと診断されると住宅ローン残高が50％になる「がん団長」や病気やケガ（精神疾患を除く）で180日以上入院すると借入残高が０円になる「全疾病団長」が両方無料付帯されるのが大きな魅力です。三菱UFJ銀行およびKDDIの共同出資なので安心感もありますね。

さらに金利引き下げしたいなら、じぶんでんきとのセット契約で0.03％の金利値引きが受けられます。近年は電気料金引き下げを求めて電力会社を乗り換える人も多いので、一緒に検討してみてもよいでしょう。

公式サイト：auじぶん銀行住宅ローン

3位：ジャパンネット銀行

低金利を最優先したい人におすすめなのが、ジャパンネット銀行の住宅ローンです。

紹介する住宅ローンは、どれも業界トップクラスの低金利を誇ります。その中でもこのジャパンネット銀行の住宅ローンは下記の通り、変動金利、固定金利ともに最も低金利です。

＊2020年現在

変動金利の低さもさることながら、特に注目してもらいたいのが全期間固定35年の金利です。

この1.450％という金利は、この後紹介する楽天銀行のフラット35の金利とほぼ変わりがありません。

気になる審査難易度も下記の通り厳しくありませんので、他での審査に自信がない方にもオススメといえるでしょう。

ただ、年収制限があるのと個人事業主の申込不可なのには注意が必要です。該当する場合はじぶん銀行や下記の楽天銀行に申し込みすることをオススメします。

なおauじぶん銀行と同様に下記の特典が無料で利用できます。コロナウィルスの影響で借り換えを検討している方には大きなメリットとなるでしょう。

• 一般団信の保険料0円
• 保証料0円
• 収入印紙代0円
• 一部繰り上げ返済手数料0円
• 返済口座への資金移動0円

公式サイト：ジャパンネット銀行住宅ローン

4位：楽天銀行(フラット35)

楽天銀行（フラット35）は金利が低いだけでなく、事務手数料が定額なのが特徴です。適用金利は以下の通りです。

①借入額が購入価格の90％以下

＊2020年現在

②借入額が購入価格の90％超え

＊2020年現在

一般的な住宅ローンと違い来店が不要なのも特徴で、電話やメールでのやり取りが基本となります。そのおかげで土日も含めて22時まで相談できるので（Skype相談：要予約）忙しい方におすすめです。

返済期間や団信加入で適用金利が違ってくるの点は注意が必要ですが、どのタイプを選んでも低金利で借入することができます。

また、フラット35で注目してもらいたいのは団信保険の加入が任意である点です。ここまで紹介した住宅ローンは全て、団信保険へ加入することが申込条件となっています。

新型コロナウィルスの影響で健康上の問題を抱えて団信保険へ加入できない人でも、安心して申し込める点は見逃せません。

フラット35の利用を検討している人は、ぜひ下記公式サイトから詳細条件を確認してみてください。

公式サイト：楽天銀行(フラット35)