はじめてマンションを売却する人に、売却方法をわかりやすく解説!

はじめてマンションを売却する人に、売却方法をわかりやすく解説!

「はじめてマンション売却にチャレンジする」という人のために、マンション売却方法をわかりやすく解説しましょう! 基本的には〔査定〕→〔媒介契約〕→〔内覧〕→〔契約〕→〔決算・引渡し〕という、シンプルな流れさえ掴んでおけば、さほど難しいことではありません。

一番難しいのは、買手が付いてくれるかどうかです。マンション売却は、いたずらに時間や広告をかければいいというものではなく、「買いたい」と思うたった一人のお客様が現れるかどうか、それが問題です。

「もし自分が買手だったら、こんな風に工夫したら買いたくなるかもしれない」というように、“買手の気持ちになること”を常に意識して、マンション売却に臨みましょう。

【マンション売却方法①】まずはインターネットで市場調査

SUUMOやLIFULL HOME’Sなどの不動産情報サイトで物件をチェック

同じような条件の物件を探し、おおよそのマンション売却額を把握する

マンション売却を考えているなら、まずはSUUMOやLIFULL HOME’Sなどの不動産情報サイトで、自分の住むマンションと似た条件を持つマンションの物件価格を調べてみましょう。

今のマンションを売却するのか、それとも住み潰すのかを明確にする

マンション売却の意思を曖昧にしたまま住み続けるのは、とても危険

参考になるマンションが見つからない場合は、近い条件の隣駅やその隣駅などを検索し、おおよそのマンション売却額を把握しましょう。その上で「このくらいの金額で売れるなら、マンション売却に踏み切りたい」と思えれば、本格的に査定を依頼することになります。

逆に、「この金額でしか売れないなら、マンション売却は諦める」というのであれば、自分の住むマンションを住み潰す覚悟をもち、今のうちからリフォームなどの計画を立てておくのが賢明な方法です。

「この先マンションを売って住み替えるかどうかわからない」という曖昧な状態でマンションに住み続けるのは、とても危険です。なぜなら、マンションは築年数が増えれば増えるほど物件価値が低くなり、築30年以上になると売りたくても売れない状況になる場合もあるからです。

スラム化が進む築古物件。マンション売却の決断をいつ下すかは、極めて重要

いま老朽化した分譲マンションのスラム化が問題になっています。もしも20年後に自分の住むマンションがスラム化してしまった場合、空室がどんどん増えて管理不能の状態に陥る危険性もあるでしょう。

スラム化が進むと水道管は劣化し、外壁や躯体も老朽化し、住民は高齢化します。「あと10年生きられればいいから、マンションが老朽化しても問題ない」というような住民が多ければ、もうそのマンションは人間と一緒に死に向かうばかりです。

でも、自分が70歳を迎えた頃にマンションが住めない状態になってしまったら、その後の人生をどこで過ごしたら良いでしょうか?遠い話のようですが、それは確実にやってくる現実です。もし住み潰すことを決断したなら、マンションの管理体制にもより一層の関心をもち、死ぬまで住み続けられる状態を確保するのがベストの方法です。

【マンション売却方法②】不動産売却一括査定サイトに簡易査定を申し込む

不動産売却一括査定サイトを使うことで、マンションの簡易査定額がすぐにわかる 

インターネット査定なら、気軽にすぐ査定額がわかる

マンション売却に踏み切る際に、まず必要なのが”査定”です。マンション売却査定というと、周辺の不動産屋に頼むというイメージがある人もいるかもしれませんが、インターネット全盛期の今、簡易査定はインターネットで行なうのが常識となりつつあります。

インターネット査定を利用すると、わざわざ不動産会社に出向かなくても、ネットで申し込むだけで簡易査定までならすぐに出してもらうことができます。これが街の不動産会社に査定を頼むとなると、会って話をするだけで、何となくその不動産会社に頼まないといけない雰囲気になってきます。そういうわずらわしさがないのも、インターネット査定の大きな利点です。

本サイトの“カンタン60秒査定”で簡易査定を出し、不動産会社を数社に絞る

本サイトの”カンタン60秒査定”に間取りや築年数などの情報を記入し、「簡易査定」を申し込みましょう。そうするとすぐに数社の不動産業者からメールや電話が入り、マンションの査定額の報告があります。

ある程度の査定が出揃ったら、あまりに高い査定額やあまりに低い査定額があれば除き、順当な査定額の中から納得できる査定額を出した不動産会社を数社ピックアップしましょう。

マンション売却に適した不動産会社を選ぶ方法

売却するマンションのことを良く知っている不動産会社を選ぶ

これから売却しようとするマンションのことを良く知っている不動産会社は、そのマンションの良さをわかっていて、どうすれば上手く売却できるかも良く知っています。そのため、平均的な査定額の中でも、やや高めの査定額を提示してくる可能性があります。

査定が無理のない範囲で高額であれば、マンション売却額も他の不動産会社より高くなることが期待できるでしょう。売却するマンションのことを熟知し、実際に数多く手がけている不動産会社というのは、マンション売却を依頼するのに最も適した会社といえます。

自分の希望を受け入れてくれる不動産会社を選ぶ

電話やメールなどで自分の希望を出したときに、どこまでそれを受け入れてくれるかも、マンション売却に適した不動産会社を選ぶ上で大きなポイントとなります。最初の段階で売主と意見が食い違うと、後々も上手くいかない可能性が高いので、できる限り売主の希望に沿ったマンション売却を計らってくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

気持ちよくマンション売却を進められる、誠実な営業マンを選ぶ

どんな不動産会社かということも重要ですが、担当する営業マンがどんな人かということも、マンション売却には非常に重要です。何より重要なのは、営業マンの誠実さです。そしてできれば対応が迅速丁寧で、説得力があれば、言うことはありません。

そんな営業マンに買主と対応してもらえれば、より良い形でマンション売却を実現できるでしょうし、何より気持ちよくマンション売却を進めることができます。

営業マンがどんな人物かを具体的に見抜けるのは訪問査定ですが、簡易査定の段階でもある程度見抜くことはできます。ただし勘違いということもあるので、そういう意味でも最初から1社に絞らずに、最低でも2~3社は訪問査定を依頼しましょう。

【マンション売却方法③】訪問査定を依頼する

訪問査定を行なうことで、具体的なマンション売却査定額がわかる

簡易査定はあくまで一般的な数字、訪問査定で正式な売却査定額の把握を

簡易査定でピックアップした数社に「訪問査定」を依頼し、実際に室内の状態や共有部分の状態などを営業マンに見てもらいましょう。簡易査定はあくまで一般的な数字ですが、こうして訪問査定を行なうことで、実際にマンション売却に踏み切るときの金額を出してもらうことができます。

営業マンの印象をしっかりとチェックして、間違いのない不動産会社を選択

訪問査定の際に、営業マンがどんな印象で、どんな対応をとったかも、しっかりと観察する必要があります。いくら話が上手でも口先だけでは困りますし、誠実でもあまりに融通が利かない人では、まとまる話もまとまりません。

営業マンといろいろ話をしながら、態度の誠実さや行動の迅速さなどをしっかりと見極め、「この人ならきっといい買手を見つけてくれる」と信じられる人を選ぶことが大切です。そしてもちろん、会社の信用度や実績などもしっかりと聞き出しましょう。

【マンション売却方法④】不動産会社と媒介契約を結ぶ

媒介契約には「専任媒介契約」と「一般媒介契約」がある

2種類の媒介契約の特性をよく考えて選択を

訪問査定が終わったら、今度は不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約には「専任媒介契約(専属専任媒介契約を含む)」と「一般媒介契約」があり、それぞれに特徴があります。

専任媒介契約
  • 特定の不動産業者とだけ媒介契約を結ぶ方法
  • 1社限定の契約なので、不動産業者は熱心に販売活動を行う
  • 「専属専任媒介契約」にすると、制約はあるがより熱心に販売をしてもらえる
一般媒介契約
  • 複数の不動産業者に広く仲介を依頼できる契約方法
  • 不動産会社を限定せずに広く買手を求められる

マンション売却を急いでいる場合は、不動産会社を1社に絞って専任媒介契約を結べば、営業マンが一生懸命売却活動を行ってくれます。

逆に時間がかかっても希望する価格で売りたい場合や、誰もが知っているような人気マンション、希少性が高いマンションを売却する場合は、一般媒介契約を結んで広く買手を求めるのも方法のひとつです。

専任媒介契約後、言動が変わる不動産業者には注意

ノルマに追われて売主の意向を無視する不動産業者もいる

専任媒介契約は、ひとつの不動産業者に絞ることで熱心に営業をしてもらえるという点で、とても大きなメリットがあります。しかし、不動産業者の中には会社からの締め付けが厳しく、ノルマに追われて売主の意向を無視する業者もあるので、注意が必要です。

たとえば、専任媒介契約前は「当社はこれだけの売却実績があります。安心してお任せください!」と自信満々に言っていたのに、専任媒介契約を結んだ後はしきりに業者買取を勧めてくるようなケースです。

不動産業者選びには、くれぐれも注意を

この場合、営業マンは物件を業者買取にすることで手数料を二重にもらえ、仲介件数も2件にカウントされます。上司から「今月の目標を達成したか?」と問い詰められ、「何とかしなくては」と思っていると、このような売主を無視した行動に出ることがあるのです。

「大手不動産業者だから安心」と思っていると、意外にも大手にこのケースが多い場合もあるので、くれぐれも業者選びには目を光らせるようにしましょう。専任媒介契約を結んだ業者に不満があれば、3ヶ月の契約満了を待って他の業者に替えるのがベストの方法です。

【マンション売却方法⑤】マンションの販売を開始する

不動産情報サイトやチラシの内容には、厳しくチェックを入れること

“自分がマンション売却を行なうのだ”という意識が大切

媒介契約を結んだら、いよいよマンションの販売活動を開始します。このときに、実際に販売活動を行なうのは不動産業者ですが、どのような方法で販売をしているのかは細かくチェックする必要があります。

マンション売却に向けての広告活動は、一般的に次のような方法で行われます。

  • 全国的な不動産流通情報「レインズ」への情報掲載
  • SUUMOやLIFULL HOME’Sなどの不動産情報サイトへの情報掲載
  • 近隣住民へのチラシ配布

これらの媒体に自分の物件がどのような内容で掲載されているか、物件の魅力が確かに伝わっているかを、必ずチェックしましょう。「もっとこうした方が良い」という内容があれば、営業マンにそれを伝えて修正してもらうなど、“自分がマンション売却を行なうのだ”という意識を持つことが大切です。

【マンション売却方法⑥】購入希望者の内覧をする

内覧は最も重要な販売活動!気を引き締めて対応を

「こんなマンションに住みたい!」と思ってもらえるかどうかが、マンション売却の決め手

“マンション売却は内覧で決まる”と言っても、過言ではありません。それほど内覧は重要で、購入希望者が見学に来たときに「こんなマンションに住みたい!」と思ってもらえるかどうかが、マンション売却の決め手となります。

“自分がマンションを購入するとしたらどう思うだろうか?”と考えるとわかりますが、マンションは家電製品のように「気に入ったから買う」とすぐに決められるものではありません。心底気に入って、十分に納得できなければ、購入には至らないのです。

内覧でマンションの魅力を感じてもらうために、実践したい方法

そう考えると、内覧でマンションの魅力を感じてもらうことがいかに重要か、おわかりいただけるかと思います。そのためには、次の方法をぜひ実践したいものです。

  1. 不要な家具や持ち物を捨てて、スッキリとした室内にする
  2. リビングから各居室・玄関・水回り・ベランダまで、すべてピカピカにする
  3. モデルルームのような空間を目指して、室内をイメージアップする
  4. マンションのパンフレットや契約書・図面など、内覧者が安心できる資料を用意する
  5. 内覧者が魅力を感じるような周辺情報(幼稚園・デイサービスなど)を用意する
  6. 内覧の際は、物件の魅力を購入希望者にさり気なく伝える

【マンション売却方法⑦】売買契約を結ぶ

不動産仲介業者のオフィスで、不動産売買契約書を取り交わす

契約書をしっかりと確認し、見落としのないように注意を

マンション売却が無事に決まった後は、売手と買手が売買契約を結びます。売買契約は仲介した不動産会社のオフィスで行なわれることが多く、宅建士の資格をもつスタッフの立会いの下に、不動産売買契約書を取り交わします。その際は証明捺印をする前に契約書をしっかりと確認し、後で「気が付かなかった」ということのないようにしましょう。

瑕疵担保責任に問われないよう、十分に注意を

マンション売却に際して、十分に気を付けたいことがあります。それは「瑕疵担保責任」です。売主は買主にマンションを引き渡したときから10年間は、買主が知らなかった傷や不具合などを見つけた場合に、責任を負わなければならないという法律があります。

売却後にそのようなトラブルを招かないよう、傷や不具合があればすべて買主に伝えておきましょう。

【マンション売却方法⑧】決算・引渡し

住宅ローンの残債を一括返済し、抵当権を抹消して所有権を移転

マンションは買主のものとなり、マンション売却完了

売買契約を結んでから約1~1ヶ月半後に「決算」があり、その後に物件の引渡しを行ないます。売主は決算までにハウスクリーニングを業者に依頼するなど、引き渡しの準備をします(現状のまま引き渡す約束になっていれば、ハウスクリーニングは必要ありません)。

決済は多くの場合銀行で行われ、売主・買主・不動産業者・司法書士が集って行います。住宅ローンの残債が残っている場合は、マンション売却代金(足りなければ自己資金を追加)で一括返済します。残債を一括返済すると抵当権が抹消され、売主から買主へ所有権の移転ができます。

所有権が移転した時点で、マンションは買主のものとなり、買主にマンションの鍵を渡してマンション売却は完了します。

翌年の確定申告も忘れずに

マンション売却の翌年は、忘れずに確定申告を行いましょう。マンションの購入額よりも売却額の方が多かった場合は譲渡所得税を納める必要がありますが、ほとんどの人は購入額よりも売却額の方が少ないので、確定申告をすることで税金の特例が受けられます。

マンション売却方法に関するまとめ

はじめてのマンション売却は、勝手がわからずに戸惑うことも多いかもしれません。何かわからないことや悩むことがあれば、不動産会社の営業マンに遠慮せずに訊ねましょう。そういう意味でも、信頼できる営業マンを選ぶことは、非常に重要です。