マンション売却の場合、2LDKと3LDKでは資産価値や売れやすさに違いがあるのでしょうか？
2LDKのマンション売却を考えている人は、どのような層をターゲットにすればいいのか見てみましょう。
マンション売却時に考えたい2LDKの資産価値
マンションの資産価値は間取りや部屋の数だけで決まるわけではありません。多くの要素が絡んできます。
マンションの資産価値を決める要素
マンションの資産価値は物件の広さや間取りだけでなく、築年数や設備などでも左右されます。また、売れ行きは下記のように周辺の環境を含めた総合的な要素で変わると言っていいでしょう。
- 専有面積
- 間取りや部屋の配置
- 立地（駅までのアクセスや利用できる路線、買い物や医療機関、教育機関などの環境）
- 周辺の環境（公害、歓楽街の有無、交通量など）
- 災害の危険性（河川が近くにあるかどうか、土壌はどうか、土砂崩れの心配はないか、地盤がしっかりしているかどうか、海沿いで津波の心配がないかどうかなど）
- マンション全体の戸数（大規模マンションか小規模かどうか）
- 何階の部屋なのか
- 部屋の向き
- 角部屋か中間部屋かどうか
- 築年数
- 導入されている機器や設備
- ペット可能かどうか
- 共有スペースの充実性
こういった要素の中から、売りたい物件の強みを探していきましょう。
中古マンションで売れる面積はどれくらい？
では、実際にどれくらいの広さの物件が売れているのでしょうか。
中古マンションで売れ筋の間取り（部屋数）ははっきりしたデータがないのでわかりませんが、成約状況から平均の面積がわかります。
面積が広い物件は郊外でよく売れる！？
REINS（レインズ）の「首都圏不動産流通市場の動向（2016年）」によると、首都圏と近郊の中古マンションの成約状況は下記のようになっています。
間取りごとの成約状況はわかりませんが、成約した物件の平均面積を知ることができます。（データは2016年1月～12月）
| 地域 | 面積 | ㎡単価 |
|---|---|---|
| 東京都全体 | 58.94㎡ | 640,000円 |
| 東京都 （都区部） |
56.92㎡ | 709,700円 |
| 東京都 （多摩） |
67.68㎡ | 386,200円 |
| 神奈川県全体 | 66.46㎡ | 401,600円 |
| 神奈川県 （横浜・川崎） |
66.28㎡ | 440,100円 |
| 神奈川県 （上記以外） |
66.92㎡ | 299,300円 |
| 埼玉県 | 67.81㎡ | 287,200円 |
| 千葉県 | 73.12㎡ | 263,400円 |
東京都の都区部は60㎡以下
上のデータでわかるように東京都の都区部での中古マンションの成約状況は、面積は平均で56.92㎡で60㎡以下になっています。これは平均値なのでワンルームの需要が多いことが影響していると言えますが、相対的に広い間取りの物件は売れにくいということがわかります。
一方、埼玉県や千葉県では70㎡前後が平均で、比較的広い物件が好まれていると言えます。価格的にも広い物件が手に入りやすいと言えるでしょう。
2LDKのマンション売却は誰をターゲットにすべきか
2LDKに限らず不動産を売買する場合は、ターゲットが誰なのかをよく考えることが大切です。
部屋数別のターゲット層
ワンルームから4LDKまでの物件のターゲット層を見てみましょう。
| 間取り | 面積 | ターゲット層 | |
| ワンルーム（1R） | ひと部屋だけ（簡易キッチンとバストイレ付） | 約25㎡前後 | ひとり暮らし（学生、社会人、単身赴任）向け |
| 1K | ひと部屋＋K（キッチン） | 約25㎡ | キッチンが独立しているので自炊する人向け |
| 1DK、1LDK | L（リビング）とD（ダイニング）、K（キッチン） | 約30㎡ | ひとり暮らし。寝室やプライベートスペースを独立させたい人向け |
| 2LDK | 2部屋＋LDK（リビングとダイニングキッチンが一緒になった部屋） | 40～50㎡ | 新婚家庭、夫婦だけの家庭、または夫婦と子ども1人 |
| 3LDK | 3部屋＋LDK（リビングとダイニングキッチンが一緒になった部屋） | 50～60㎡ | 夫婦と子どもが2人の家庭 |
| 4LDK | 4部屋＋LDK（リビングとダイニングキッチンが一緒になった部屋） | 70～80㎡以上 | 子どもが多い家庭、または親と子どもの3世代が同居の家庭 |
ターゲット層は必ずしもこの表に当てはまるわけではありませんが、おおよその目安になります。
2LDKは夫婦だけ、または子どもが1人の家庭向け
2LDKは「洋室」「和室」「LDK」の構成になっていることが多いようです。LDKはリビングとダイニングキッチンなので家族がくつろぐ部屋、そしてあとは夫婦の寝室、子ども部屋という使い方が多いのではないでしょうか。
そう考えると2LDKのマンション売却は、新婚家庭や子どもがいない夫婦（DINKS）、または経済的に余裕がある独身女性が想定されます。あるいは子どもが独立して高齢の夫婦が入居するということもあるでしょう。
2LDKを求めるターゲット層に合う環境かどうか
2LDKのターゲット層が望む環境であるかどうかも、売れ行きに影響を与えます。
- 駅に近いかどうか
- 最終電車が遅くまであるかどうか
- もし帰りが遅くなった場合、駅でタクシーがあるかどうか
- 駅からマンションまでの道路に街灯がついているかどうか
- 帰りに寄れるスーパーやコンビニがあるかどうか
また、小さな子どもがいる家庭や高齢夫婦の場合は次のような環境が好まれます。
- エレベーターがある
- 坂道が少ない
- 歓楽街などが近くになく健全な環境である
- 工場などが近くになく公害や騒音、臭いの心配がない
- 近くに公園がある
- 近くに医療機関がある
このような環境があると2LDKの中古マンションのいいアピールポイントになります。
2LDKの中古マンション売却のアピールポイント
2LDKの中古マンションを売却するときのアピールポイントとしては上記にあげた周辺環境が重要ですが、物件独自の「売り」を強調することも大切です。
マンション独自の売り
その物件だからこその「売り」を探してみましょう。例えば、次のようなものが考えられます。
| 収納 | WIC（ウォークインクローゼット）や2LDK＋S（サービスルーム）がある |
|---|---|
| 採光 | 日差しがよく入る。ベランダの洗濯物がよく乾く |
| 設備 | 最新式の食洗器やグリル、洗浄機能付きのトイレなど |
| ペット可能 | ペット可能な設備が充実している |
| マンション自体の魅力 | 管理がしっかりしている、セキュリティ機能が充実している |
特に収納は大きなアピールポイント
マンション暮らしでの悩みは「収納」です。最近は片付けノウハウや断捨離が人気で、極力モノを省こうという暮らしが人気ですが、そうは言っても人が暮らす限り、モノは増えていきます。
そこでいかに収納が便利かをアピールするといいでしょう。ウォークインクローゼットやサービスルーム（納戸）、玄関収納などがあれば強調することで売れやすくなります。
2LDKの中古マンション売却時の注意点～まとめ
首都圏の中古マンションの成約状況では平均の面積が60㎡で2LDKよりも広い3LDKが多いと考えられます。しかし、需要がないわけではありません。
2LDKの中古マンションは新婚夫婦やDINKS（子どもがいない夫婦）、高齢の夫婦など2人家族～子どもが1人という3人家族に向いています。その場合は共働き夫婦を想定して駅が近いとか、駅からの帰り道にスーパーがあるかどうか、また高齢夫婦や小さな子どもがいる家庭を想定して坂道が少ないこと、医療機関や公園などが近くにあるといった環境の要素もアピールしましょう。
個別の物件に関しては、収納が多いかどうか、設備や日当たりなどのアピールポイントを整理することが大切です。
