賃貸中のマンション売却の進め方と取引の注意点

賃貸中のマンション売却の進め方と取引の注意点

投資家ではない一般の人が、使用していないマンションを人に貸すということはよくあります

しかし、「まとまったお金が必要で売りたい」とか、「転勤で引っ越すために所有しているマンションを人に貸すことにしたが、転勤先で定住することになったので新居購入のために売りたい」などさまざまな事情で賃貸中のマンションを売却したいケースがあります。

賃貸中のマンション売却をスムーズに進めるには、どうすればいいのでしょうか?

賃貸中のマンション売却は可能?

そもそも賃貸中のマンションを売却することは可能なのでしょうか。結論から言うと「賃貸中のマンションの売却は可能」です。その場合の方法には、次の2つがあります。

賃貸中のマンション売却方法は2通り

賃貸中のマンション売却には「オーナーチェンジ」と「退去してもらって空室で売る」という2つの方法があります。

オーナーチェンジでの売却

オーナーチェンジは経営者が変わるということです。
入居者にはそのまま住んでもらって、経営者(所有者)だけが変わることをオーナーチェンジと言います。

オーナーチェンジでの売却は「投資用」としての要素が強くなります。

入居者に退去してもらって空室で売却

もうひとつは入居者に事情を話して退去してもらい、売却する方法です。この場合は「居住用」として売り出すことが多くなります。売り主(物件の持ち主)はお金が必要で売却するのですから、投資用ではなく居住用として空室にして売りに出します。

こちらの方法を「居住用」と呼びます。

賃貸中のマンションをオーナーチェンジで売却する場合の進め方と注意点

まずオーナーチェンジでマンションを売却する際の進め方について見ていきましょう。

オーナーチェンジは難しくない

オーナーチェンジはマンションの経営者(所有者)が変わるだけで、入居者はそのまま住み続けます。マンションの売り出しから成約までは次のような流れで進みます。

  • 売却したいマンションを不動産会社を通じて売りに出す

  • 買いたい人が現れる

  • 契約をする

  • 入居者に元の持ち主と新たな持ち主の連名で入居者にオーナーが変わったことを伝え、家賃の振り込み先などを伝える
    その際に、「賃貸人の地位承継通知書及び同意書の締結」を交わす

これで終わりです。とは言っても、いろいろと不安なことがあると思います。次にオーナーチェンジの注意点をご説明します。

入居者への事前の通知や了承は不要

不動産業界の中でオーナーチェンジはよく行われることです。オーナーチェンジの際に入居者には特に事前に「オーナーが変わります」といった通知や了承を得る必要はありません。

所有者には物件を自由に売買できる権利があるからです。

預かった敷金の扱い

マンションの所有者は入居時に敷金を受け取っていますが、これは「預かっているお金」です。そのため、入居者が退去する場合は、そのときのマンション所有者から入居者に返還しなければなりません。

元の所有者がマンションを売却した場合、敷金の扱いはどうすればいいのでしょうか。

マンション売却費用から敷金を差し引く

敷金が20万円、マンション売却価格が2500万円という場合は

2500万円-20万円=2475万円

この2475万円が売却益として売り主(元の所有者)が受け取ります。そして、新たなオーナーは敷金をそのまま預かり、入居者が退去する際に返還します。

賃貸人の地位承継通知書及び同意書の締結

敷金の移動は元所有者(マンションの売り主)と新たな所有者(マンションの買い主)の間でのみ行われるものですが、入居者はオーナーが変わることで不安を感じることがあります。

そこで、売却後に「売り主(元所有者)」「買い主(新たな所有者)」「入居者」の三者で「賃貸人の地位承継通知書及び同意書」を締結します。この書類は書式があるので、不動産会社に相談して進めていきましょう。

家賃の精算

通常、家賃は「先払い」で受け取ることが一般的です。そのため、売買が成立した場合、売り主は1ヶ月分余計に家賃を受け取っていることになります。

そこで売却時には家賃の精算も忘れずに行いましょう。場合によっては家賃を日割り計算で精算することもあります。

賃貸中のマンションを居住用として売却する場合の進め方と注意点

次に入居者に退去してもらって空室で売却する場合の進め方と注意点について、ご説明していきます。

マンション売却で退去してもらうのは難しい!

自分が入居者の立場に立つとよくわかると思いますが、持ち主(オーナー)から「お金が必要でこのマンションを売ることになったから出て行ってほしい」というのは入居者にすれば「え~!そんなの困るよ!」と叫びたくなるものです。

入居者が知り合いなどで、「転勤で一時的に空室になるから、異動で戻ってくるまでの間だけ貸すね」という条件付きで貸していた場合ならそこまでトラブルになることはないでしょうが、そうでなく突然に退去してほしいと言われても入居者にすればまさに青天のへきれきです。

まずはトラブルを避けることが大切です。

法律は入居者の味方

法律は入居者を守る立場でできています。そのために入居者には「居住権」があり所有者が一方的に退去を要求することはできないようになっているのです。

もし退去すれば、その人は次の住まいを探し、引越しをしなければなりません。引越し費用もかかります。そこで退去を申し出る場合は、売却することになった事情を説明し、次の住まいが見つかるまで一定期間の猶予を設けるなどの話し合いを持つようにしましょう。

所有者は「このマンションの持ち主は自分なんだから、売ろうがどうしようが自分の勝手」とは考えないことが大切です。

入居者に購入をすすめるのもひとつの方法

状況や相手にもよりますが、退去ではなく購入をすすめるのもひとつの方法です。「いずれはどこかで家を持ちたい」とか「家賃を払い続けるのはもったいない」と考えている人ならば、話し合いの余地はあると言えるでしょう。

定期借家契約を締結すれば退去がスムーズに

一般の賃貸契約では所有者の一方的な都合で退去を申し出ることは困難です。しかし、「定期借家契約」を締結しておけば、契約期間が過ぎれば退去してもらうことができます。

 普通借家契約と定期借家契約

普通借家契約は契約更新あり

一般の賃貸契約は「普通借家契約」で、1年以上の契約期間(入居期間)を設定します。多くの場合は2年更新になり、1年未満の契約は「期間の定めのない契約」となります。

普通借家契約の場合、貸し主からの解約や更新の拒絶は正当な理由がない限り、できません。

定期借家契約は更新なし

定期借家契約は契約の更新がありません。事前に定めた期間が終了すれば契約も終了するため、貸し主は退去を申し出ることができます。

定期借家契約の契約期間は自由に決められますが、きちんと決めた上で公正証書等の書面で契約します。また、契約書とは別に「契約の更新がないこと、期間満了で契約が終了し退去すること」などを書面で伝えて、貸し主に説明しなければなりません。

いつかは売却する予定で人に貸す場合は定期借家契約にしておくと安心です。

賃貸中のマンション売却のメリット・デメリット

賃貸中のマンションを売却する際のメリット・デメリットを見てみましょう。

賃貸中のマンション売却のメリット

特に投資用として売却する場合は、入居者を探さなくていいという利点があります。つまり、新たな所有者は入居者探しをせずに家賃収入を得ることができるのです。

これをアピールすることで売りやすくなると考えられます。

賃貸中のマンション売却のデメリット

賃貸中のマンションは現在も人が住んでいるということが大きな問題です。人が住んでいるために室内を見せることができません。一般にある物件見学や内覧会ができないのがデメリットになるでしょう。

また、空室で売り出すには入居者に退去してもらわなければなりません。これも大きな問題なので、特に居住用として売却するのは困難が伴います。

賃貸中のマンション売却の進め方と注意点のまとめ

賃貸中のマンション売却には、入居者はそのまま住んでもらって所有者だけが変わる「オーナーチェンジ」と、入居者に退去してもらって空室にして売りに出す「居住用」があります。

特に入居者に退去してもらうのは簡単にできることではないので、早めに話を持ち掛けるか「定期借家契約」を締結しておくといいでしょう。