マンションを築何年で売却するかによって、価格も売りやすさもかなり変わってきます。築年数が古ければ古いほど売却価格は下がり、売るのも大変になってきますが、その分長く住めたというメリットもあるでしょう。
そこで、「マンションをいつ売ったらいいかわからない」「マンションを売却するけれど、築年数ごとの違いが知りたい」という人のために、築年数別のマンション売却の現状と売却方法をご紹介しましょう。
築年数5年以内の築浅マンションを売却する場合
＜現状＞築年数の浅いマンションは、もちろん購入希望者には大人気！
新築のマンションを購入したのに、何らかの理由で売却しなければならない人は、とても残念かと思います。ただし、こと“売却する”という観点から考えると、こんなに売りやすいマンションはありません。
購入希望者の中には、「あのとき欲しくても買えなかった新築マンションを、中古なら手に入れられるかもしれない」と、心待ちにしている人もいます。築年数5年以内なら設備も新しく、室内も美しい状態なので、まったくリフォームせずに売り出しても中古物件の暗いイメージはないでしょう。
＜売却方法＞築年数が浅いほど高値で売れる。できるだけ早く売却を
築年数は浅ければ浅いほど高値で売れるので、築浅のマンションを売却するならできるだけ早く売却する方向で策を練った方が良いでしょう。人気の高いマンションであれば、築3～4年経っていても「あ、あのマンションね」と、周囲の人が覚えている可能性は高いです。
そのため、不動産仲介業者との媒介契約も専任媒介契約ではなく「一般媒介契約」にし、いろいろな不動産業者に宣伝してもらうのもひとつの方法です。築年数が浅く人気の高いマンションなら、たとえ一般媒介契約でも積極的に販売活動を行ってくれるでしょう。
マンションの価格は新築購入直後に10％下落し、さらに1年ごとに1～2％ほど下落すると言われています。その辺の下落率は覚悟の上で、1年でも築年数の浅いうちに売却するのがベストです。
まずはイエポタの「カンタン60秒査定」で、おおよその査定額を知りましょう
不動産売却一括査定は、インターネットですぐに査定額がわかる便利なツール
あなたのマンションは、いくらぐらいで売却できるとお考えでしょうか？マンションの売却を考えるなら、まずは当サイトの「カンタン60秒査定」を申し込んで、おおよその査定額を知りましょう。
不動産売却一括査定を申し込むと、数社の不動産業者数社が査定額を提示してきます。これによってマンションがおおよそいくらぐらいで売却できそうかを、知ることができます。
簡易査定だけでもOK。具体的な査定額を知りたければ、訪問査定も依頼できる
ただし、これはあくまで簡易査定なので、具体的な査定額を知りたい場合は訪問査定を依頼しましょう。連絡のあった不動産業者の中から、印象が良く妥当な査定額を出してくる業者を2～3社選び、それぞれに訪問査定を依頼します。その結果を比較検討することで、マンションの確実な査定額を把握することができます。
もちろん、だいたいの査定額が知りたいだけなら、簡易査定のみで終わらせることもできます。あまり気構えずに、気軽に利用してみると良いでしょう。
築年数10年以内のマンションを売却する場合
＜現状＞売却のチャンス！築年数10年以内のマンション物件を探している人は多い
マンションを売却したい人も購入したい人も多いのが、築年数10年以内です。まず売却する側ですが、“築年数10年”というのは、売り手にとって大きな節目になっています。なぜなら、築年数が11年目になると、一気に売却査定額が低くなってしまうからです。
「たった1年くらいで」と思うかもしれませんが、たった1年の差で印象が変わってしまうのが、不動産物件の怖いところです。そして購入する側はというと、マンション購入者の実に半数近くが、築年数10年以内の物件を希望しています。
また、築年数10年ともなると、売手としても「十分住むことができた」という満足感があります。こうしたさまざまな点で、築年数10年以内というのはマンション売却の好機といえるでしょう。
＜売却方法＞“築年数11年”になる前に、何とか売却できれば理想的
築年数10年以内のマンションを売却する人は、何とか築年数11年になってしまうまでに売却できるのが理想的です。あわてて売却してしまう必要はありませんが、購入希望者が多い時期にマンションの売却が完了すれば、売れずに悩む苦しみを味わうこともありません。
築年数10年でマンションを売却する際の価格は、価値の高いマンションなら新築価格の7～8割、それ以外の物件は5～6割といったところです。この時期は同じマンションの中でいくつもの物件が売却に出されることがあり、そうしたライバル物件とも争って勝つ必要があります。
築年数15年以内のマンションを売却する場合
＜現状＞築年数10年に比べてかなり値下がりし、購入希望者も減る
築年数11年以上になると、築年数10年以内のマンションに比べてだいぶ売却価格が安くなり、購入希望者も減ります。逆に築年数15年近くなるとキッチンのコンロや給湯器などをリフォームする時期になり、管理費や修繕積立金も上がり始めるので、それを機にマンション売却を考える人が多くなります
そういう意味で需給バランスは悪いのですが、それでも「築15年以内ならまだいいだろう」とマンション購入に踏み切る人はいるので、築年数20年に比べると売りやすい状況ではあります。
＜売却方法＞耐震性や設備面が充実している割に安いことを強調する
築年数15年以内のマンションは、耐震性や設備面が充実している割に、築年数10年以内に比べて安いという点が、購入者側にとっては魅力です。そのコスパの高さを売りにして、購入希望者の興味を引くように工夫しましょう。
査定価格は築10年以内に比べてグッと値下がりしますが、築20年以上のマンションに比べてリフォームの費用はさほどかからないので、売却するなら早いに越したことはありません。
築年数20年以上のマンションを売却する場合
＜現状＞売却には苦労するが、価格の下落が落ち着くので焦ることはない
築年数11年～20年にかけては、階段を駆け下りるようにマンション価格が下落していきますが、築年数20年を超えると少し落ち着きを見せ始め、下落のカーブも穏やかになります。
そういう点で、売却する側は焦る必要はありません。居住しながら、ゆっくりと買手を待ってもいいでしょう。ただし購入する側としては、住宅ローンが組みづらくなるのが難点のひとつです。
＜売却方法＞リフォームをして高く売るか、現状のまま安く売るかが悩みどころ
この時期のマンション売却は、けっして焦らずに、じっくりと納得できる価格で売れるのを待つのが得策です。気になるのは、リフォームをどうするかということです。リフォームをして売却ということになると、住みながらゆっくり売るというわけにはいかないので、売主はいったんどこかに退去しなければなりません。
リフォームをして物件価値を高めて高く売るか、それとも現状のまま引き渡して安さを強調するかは、売主さんの判断次第。どちらの方が、より購入希望者にとって魅力かを考えて、慎重に判断しましょう。
また、築年数が25年以内のマンションを購入する人は、住宅ローン控除を受けることができるので、それは大きなアピールポイントとなります。
築年数30年以上のマンションを売却する場合
＜現状＞マンションの売却価格が下げ止まるので、築年数30年をあえて探す人もいる
築年数30年といえば、相当古いマンションという印象はありますが、売却価格が下げ止まるので購入希望者は底値で買えるというお得感を持ちます。そのため、あえて築30年以上の物件を探している人もいます。
ただし、設備の古さは隠すことができず、管理費や修繕積立金もかなり高くなっているため、実際に売却をするのは容易ではないでしょう。
特に1981年の新耐震基準制定前のマンションは、耐震性の面で問題があるため、相当安い査定額になるのは覚悟しなければなりません。
＜売却方法＞結婚したての夫婦が最初に住むマンションとして最適
築年数が30年を超えたマンションは、好立地にある物件が多く、価格も安いので結婚したてのカップルが最初に住むマンションとして最適です。都心へのアクセスが良ければ、子どものいない共働き夫婦が購入する可能性もあるでしょう。
こうした子どものいない層を想定して、おしゃれで便利にリフォームして売り出すというのもひとつの方法です。逆に、激安でマンションを購入して自分好みにリフォームしたい層をねらって、とことん安く売却するという方法もあります。
築年数40年以上のマンションを売却する場合
＜現状＞老朽化したマンションは、売るのも所有しているのも大変
築年数が40年を過ぎたマンションは、さすがに二の足を踏む人も多く、売却するのは困難を極めます。建て替えをするかどうかの問題もあるでしょうし、管理組合がうまく回っているかどうかも心配なところです。
かといって、このまま所有していても諸経費がかさむだけなので、売主としては何とかして売却したいところです。
＜売却方法＞とにかくできるだけ沢山の不動産業者に声をかける
築年数40年を過ぎたマンションを売却しようと思ったら、とにかくできるだけ沢山の不動産業者に声をかけることです。沢山声をかければ、その中の誰かがマンションの価値を評価してくれて、積極的に営業をかけてくれるかもしれません。
築年数40年超の物件の場合は、大々的なリノベーションを行って、見違えるようにおしゃれな空間にして売り出す人もいます。ただし、そうしたからといって必ず売却できるわけではないので、売主がリスクを負うよりは、リノベーション専門の会社に引き取ってもらった方が賢明です。
また、容積率に余裕のあるマンションであれば、今後の建て替えを視野に入れて購入する人もいるかもしれません。上手くいけば、負担金ゼロで建て替え後のマンションに住めるからです。
マンションの築年数と売却の現状に関するまとめ
マンションは購入と同時に価値が落ち始め、古くなるにつれてどんどん売却しづらくなるため、「どこで思い切って売るか」というのはとても悩むところです。物件的な売りのタイミングと、家族の事情とがかみ合わない場合もあるでしょう。
いずれにしても、マンションは基本的にどこかで手放さなくてはなりません。それをいつにするのかを、家族でじっくり話し合っておくことが大切です。
