マンション売却時には不動産会社にいくらくらいで売れるのか査定をしてもらいます。査定額が出るまではドキドキしますね。
さて、不動産会社はマンションのどこを見て査定額を出しているのでしょうか？チェックされる8つのポイントをご紹介します。
マンション売却時に見られている査定ポイントとは
不動産会社は「査定ポイント」や「評価のポイント」などは公開していませんが、どこの不動産会社でもほぼ同じところを見ています。
査定ポイントはこの8つ
- 立地条件①（最寄り駅までの距離）
- 立地条件②（周辺環境）
- 方角
- 間取り
- 築年数
- セキュリティや管理状況
- 傷や破損などの使用状況
- マンション全体のグレードなど
マンション売却で査定ポイントは価格にどう影響する？
上記の査定ポイントは価格にどう影響するのでしょうか？そして、不動産会社はそれぞれの査定ポイントをどう評価するのでしょうか？
ひとつずつ見ていきましょう。
立地条件①（最寄り駅までの距離）
最寄り駅まで歩いて何分で行けるか、徒歩では遠い場合はバスがあるかどうかは重要なポイントです。理想は「徒歩10分以内」でしょう。10分以上かかると「ちょっと遠いな～」という印象を与えてしまいます。
また、どこの駅に近いかという点も重要です。特に都会では複数の路線が乗り入れているターミナル駅に近い物件は人気があります。また、普通電車だけでなく、快速、特急などが止まる駅は査定額が高くなります。
地方では駐車場の有無も大きなポイントに
地方で通勤や日常生活で自動車が欠かせないという地域では、駅も重要ですが駐車場があるかどうかも査定額に影響を与えます。
立地条件②（周辺環境）
住居の周辺の環境は、毎日の生活に大きな影響を与えます。特に下記の点はチェックポイントです。
| 買い物 | 近くにスーパーやショッピングセンター、コンビニなどがあるかどうか |
|---|---|
| 教育機関 | ファミリー向けマンションの場合、近くに保育園、幼稚園、小中高校があるかどうか、通学路は不便や危険な場所はないか |
| 医療期間 | 病院や診療所が近くにあるかどうか、特に子どもや高齢者がいる家庭にとって医療機関は重要なポイントです。 |
| 公園 | 徒歩圏内に公園があると評価が高くなります。 |
| 交通量 | 大きな道路が近いと交通量が多く、騒音や排気ガス、交通事故などの問題が発生します。 |
| 騒音や公害など | 繁華街や工場が近くにあると、騒音や空気の汚れなどが心配です。査定ではそういった環境もチェックされています。 |
方角や部屋の位置
方角によってさまざまな特徴があります。なお、方角とはベランダ（バルコニー）がどこを向いているかを指します。
| 方角 | 特徴 |
|---|---|
| 南向き | ・日当たりがいい（室内が明るく冬でも暖かい） ・洗濯物がよく乾く |
| 東向き | 午前中はよく日光が入るが、午後は日光が入りにくい |
| 西向き | 西日がよく当たるため、夕方から夜にかけて室内が暖かいが、カーペットなどが日焼けして色あせることもある |
| 北向き | 日当たりが悪く湿気が多い |
もちろんこのようにきちんと東西南北を向いている物件は少なく、南南西や南南東などの方角になりますが、一般的に南向きの物件は高く評価されます。
高層階か低層階か、角部屋かどうかもポイントに
高層階ほど眺望がよく人気があるため、査定額は高くなります。また、中間部屋よりも角部屋の方が高評価になります。
間取り
同じ2LDKでも部屋の配置やドアの位置、動線などによって暮らしやすさが変わります。また、家族構成によっても好みの間取りは違ってきます。単身者ならワンルーム、ファミリー層なら子ども部屋があること、お父さん用の書斎があることなど、希望される間取りが異なります。物件が単身者向けかファミリー向けかで間取りに関する評価は異なってきます。
ウォークインクローゼットなどの収納スペースが確保されているといった点も高評価につながります。
築年数
築年数は新しいほど評価額は高くなります。しかし、古いから売れないというわけではありません。築年数が浅い物件は販売価格が高くなるため、なかなか買い手が付かないという悩みがあるからです。
年数は経っていても物件の程度が良ければ、「お買い得物件」として早く売れる可能性があります。
新耐震基準と品確法もチェック
築年数が古くても新耐震基準（1981年6月～）を満たしている物件や「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）（2000年4月～）」施行以降に建てられた物件は安心感があるため、高く評価されます。
新耐震基準や品確法を満たしているかどうか
新耐震基準とは
1981年6月に建築基準法が改正され、新耐震基準が設けられました。震度6～7程度の大地震が来ても建物が倒壊しないように基準を定めています。
それ以前の基準は「旧耐震基準」と呼ばれ、震度5程度の地震でも倒壊しないことが基準になっています。
品確法とは
品確法は正式には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」と言い、新築住宅に対して建築後10年間は施工業者や売主に瑕疵担保責任を義務づけています。
建築後10年間で建物に欠陥が見つかった場合は、施工業者や売り主が賠償責任を負います。
なお、新耐震基準施行以前に建築された物件でも、きちんと耐震補強をしていれば評価は高くなります。
セキュリティや管理状況
何かと物騒な世の中になっているため、セキュリティは大きな評価ポイントになります。オートロックや防犯カメラ、24時間の有人管理などが整っていると査定額は高くなります。
また、管理組合がしっかりしている物件も高評価になります。
大きな傷や破損など内部の状況
家具を移動したときにできた傷や子どもがバットを振り回して壁に穴が開いている、床がブカブカしているといった大きな傷や破損があると査定額がマイナス評価になります。
水まわり（洗面所、浴室、トイレ、キッチン）などのカビや汚れも掃除しておきましょう。
リフォーム済み＝査定額UPではない
しかし、リフォームをしたからという理由で査定額がUPするわけではありません。リフォームは購入後に買主が自由にやりたいというケースもあります。査定額のためだけにリフォームするのは控えておきましょう。
マンションの共有部分やグレード
マンション1棟を売却する場合も、1室だけの売却の場合でも、マンションの共有部分の充実度が査定額に影響する場合があります。
中庭やエントランス、エレベーター、駐輪場、トランクルームなどの共有部分やマンションそのもののグレードなども査定時に見られています。
周辺の物件価格も査定の参考に
売却する物件だけを見て査定額が決まるわけではありません。近隣の同程度の物件の販売価格も査定の参考にしています。これを「取引事例」と言いますが、同じ築年数、同じ部屋数で同じ規模のマンションがいくらで販売しているのかは重要な要素になります。
査定額が気になる場合は、事前に近隣で売りに出されているマンションの価格を見てみるのもいい方法です。
マンション売却の査定ポイント～まとめ
マンション売却時には仲介する不動産会社がまず査定を行います。その際には物件の立地条件や周辺環境、物件の専有部分（間取りや方角、階数など）、物件の共有部分（エントランスや中庭など）、管理やセキュリティ状況、傷や破損、使用状況など幅広い角度からチェックをします。
査定の評価方法は各不動産会社によって異なりますが、こういった要素を総合的に勘案して査定額を出します。また、近隣の同程度の物件価格も査定の参考にしています。
最終的な査定額は不動産会社によって異なるため、1社だけでなく複数の不動産会社で査定を出してもらうといいでしょう。その場合は一括査定が便利でおすすめです。
