マンションを少しでも高く売却するために、また競合物件と差別化するために「リノベーション」を検討する人がいらっしゃるのではないでしょうか。
果たしてリノベーションはマンション売却にプラスとなるのかマイナスとなるのか、メリットデリットやポイントとともに見てみましょう。
マンション売却時のリフォームとリノベーションの違い
「リノベーション」とよく似た言葉に「リフォーム」があります。まずは両者の違いを確認しておきましょう。
リフォームとは
「リフォーム」とは、英語では「reform」と書きます。Reは「再び」という意味があり、リサイクル（recycle）やリターン（return）などにもReが付いていますね。
つまりリフォームは元のきれいな状態に戻す、「原状回復」のことを指します。マンションを購入（または入居）したときはきれいな物件だったはずです。この状態が「原状」です。しかし、何年も生活する中で汚れや傷などが目立ってきます。
それを修復することがリフォームです。
リフォームでは部屋の間取りは変わらない
リフォームは壁紙や床、ふすまや障子を貼り替えたり、傷を修繕したり、または機器を取り換えたりといったことはしますが、間取りそのものを大きく変えることはありません。
リノベーションとは
一方の「リノベーション」は英語では「renovation」と書きます。Renovationには改革や刷新、修復、改造といった意味があります。
マンションなど不動産に関してのリノベーションは原状に戻すことを主眼にするのではなく、デザイン性や機能性などを大きく変更して、より暮らしやすい住まいにすることを言います。
マンションのリノベーションの例
マンションでは次のようなリノベーションが行われます。
- ホームパーティを楽しみたいという家族の希望で、壁付けキッチンを対面キッチンに変更。リビングとキッチンの仕切り壁も取り外して広くした。
- 常に家族の顔が見える生活をしたいと希望。リビングと子ども部屋の間の壁を取り外し、広い部屋に変更。夜はカーテンで間仕切り、プライベートも確保できるようにした。
- 高齢の両親と同居することになったため、リビングの一部を区切って和室を作った。
大胆なリノベーションは確固たる希望があってこそ
上記の例は入居する家族の希望がかなりはっきりしています。「〇〇のために△△にしたい」という意見でリノベーションを実施しています。
しかし、マンション売却前でまだ買い手がどんな人かわからない段階で、あまり大胆なリノベーションをすると逆に売れなくなってしまうことがあります。
マンション売却前のリノベーションのメリット・デメリット
マンション売却前にリノベーションをする場合のメリットとデメリットをご説明します。
マンション売却前のリノベーションのメリット
リノベーションの内容にもよりますが、古いタイプのマンションで動線や使い勝手が悪い場合はリノベーションすることで住みやすさが向上します。
特にキッチンや浴室、洗面所、トイレなどの機器が古いタイプの場合は、新しいものに取り替えると喜ばれるでしょう。
マンション売却前のリノベーションのデメリット
一方でデザインや大胆な間取りの変更などは人によっては好みが異なるため、好き嫌いが分かれてしまいます。
入居する人や家族構成によっては、リノベーションしたことで逆に使いにくいというケースも起こるでしょう。
リノベーションはリフォームよりも費用がかかる
リフォームは壁紙の貼り替えなどで済みますが、リノベーションは大がかりな工事を伴います。そのための費用も高額になってしまいます。
それだけの費用をかけたからと言って売れるわけではないということも考えておきましょう。
マンション売却時にリノベーションをするか迷ったときはどうすべき？
費用がかかる、好みが分かれるなどの理由でマンション売却前にリノベーションをするのはリスクが伴います。
もし、迷ったときはどうすればいいでしょうか。
リノベーション案を不動産会社の担当者に相談しよう
売主が「ここをこうリノベーションしたら売れやすいんじゃないだろうか」と思う場合は、まず仲介をお願いしている不動産会社の担当者に相談してみましょう。
リノベーションしたい理由を説明すること
担当者に相談する際には、なぜそのリノベーションをしたいのかをきちんと説明することが大切です。
「自分が住んでみて収納が不便だったから」
「キッチンのスペースはもっと広い方が使いやすいから」
「〇〇の動線が悪いから」
といった使用感に基づいたリノベーション案は説得力があります。しかし、
「最近、こういったデザインが人気らしいから」
といったあいまいな理由での提案は却下される可能性があります。
また、不動産会社は流行の間取りや設備だけでなく、周辺の物件も熟知しています。せっかく費用をかけてリノベーションを実施しても、それに及ばないほど魅力ある物件があれば勝ち目はありません。
そういった判断も担当者に仰いでみましょう。
マンション売却前のリノベーションをすべきか迷ったときに考えたい3つのポイント
リノベーションをすべきかどうか迷ったときは担当者に相談するのがいいのですが、その際には次の3つの視点を一緒に考えてみましょう。
- ① 販売エリアにどのようなニーズがあるかどうかを見極める
- ② 価格面での折り合いが付くかどうかを見極める
- ③ リノベーション案がターゲット層に合っているかどうかを見極める
販売エリアにどのようなニーズがあるかどうかを見極める
マンション売却時には市場のニーズがあるかどうかをよく判断することが大切です。例えば、新しく大学が移転（新設）された地域では学生マンションのニーズが高まります。また、大きな工場ができると転勤者の単身向け物件やファミリー向けの物件のニーズが高まるでしょう。
リノベーションの内容がそのエリアのニーズに合っているかどうかを見極めることが重要です。
リノベーションの効果が期待できる例
物件の所在地がいわゆる「おしゃれな街」でハイセンスな暮らしを求める人が多い場所の場合は、デザイン性を重視した物件やホームパーティができる物件、最新設備が備わった物件などに人気が集まるケースがあります。
新築マンションは替えないけれど、中古でも新築に見劣りしない内容で新築よりもお買い得な物件であれば、買い手が見つかる可能性は十分にあるでしょう。
価格面での折り合いが付くかどうかを見極める
いくら市場のニーズに合致していても、リノベーションに高額な費用をかけたのに売れなければ意味がありません。
リノベーションをするだけの価値があるかどうか、またはいくらまでならリノベーション費用をかけても回収できるかどうかをよく見極める必要があります。
リノベーション案がターゲット層に合っているかどうかを見極める
上記のニーズとも関連しますが、ファミリー向けの物件なのか、単身者向けの物件なのか……という点でもリノベーションをするかどうかの判断は分かれます。
リノベーションしても効果がないケース
単身者向けの物件で、見込み客は帰宅時間が遅く、自宅では寝るだけといった生活をしている場合に、おしゃれなデザインや機能性を重視したリノベーションはあまり意味がありません。
ただ、その場合、ターゲットを「単身者」にしぼって、掃除が楽なトイレや衣類が乾かせる浴室乾燥機などを設置すると喜ばれます。
このようにリノベーションする場合はケースバイケースで検討することが大切です。
結論！マンション売却前のリノベーションはやるべき？
結論としてはマンション売却前にリノベーションをやるべきなのか、やめるべきなのか、どちらがベストな選択なのでしょうか？
まずは現状のままで売りに出してみること
リノベーションはその内容にもよりますが、数百万円はかかります。その結果、工事代金を上乗せした価格で販売しても、確実に売れるとは限りません。それならば、まずは現状のままで売りに出してみましょう。
また、上記の3つのポイントからどうするかを判断することも大切です。
いずれにしても独断でリノベーションをすすめるのはやめておきましょう！必ず不動産会社の担当者に相談してください。
その場合は「経験豊富な担当者」と出会うことも重要なポイントです。まずは一括査定で会社選びをしてみましょう。
