築40年のマンションの売却を考えている場合、気になるのはその値段です。「できるだけ高く売れると嬉しい」「相場より安いのはちょっと……」という人は多くいますが築古マンションは高価売却が難しいのが現実です。
そこでこの記事では築40年のマンションの売却価格の相場とともに、売り方や注意点などもご紹介します。
築40年の築古マンションを売却するポイント
新築からどれくらいの年数が経っているかは、買い手にとって気になるポイントです。しかし一般的に築古に分類される築40年マンションを売却するのは難しいです。
管理状態を良くする
物件の価格の変動で多いパターンが、築20年程度までは経過年数に伴って価格が徐々に下がっていき、以降は横這いになるというものです。
もしくは、築20年程度まで徐々に下がっていた価格が、ある時を境に急落するという場合。大きく分けるとこの2つのパターンに分かれるといえます。
両者の違いは、管理状況が良好かどうかです。外観でそれほど劣化が見られない、内装も綺麗に保たれているなど、管理が行き届いている場合は、築20年でも築40年でも需要があります。
管理状況に、耐震性などの状態も含んで考えるといいでしょう。ご存知の方が多いかと思いますが、日本では1981年に耐震基準が変更されています。
新基準に対応しているマンションとそうでないマンションとでは、売却時の価格に大きな差が生じるのです。日々の管理と建物自体の基準のアップデートがなされていれば、築40年のマンションの需要は十分にあるといえます。
立地の需要を確認する
駅からの距離はどれくらいか、周りに賑わう商業施設はあるかなどによって売却価格は大きく変動します。
特に駅からの距離が重要で、最寄り駅からの距離が5分以内であればそうでない場合に比べてかなり高値で売却できる可能性が高いです。
築古の物件は築浅の物件に比べて立地のいいものが多いので、購入者にとってプラスの要素になります。
築40年マンションの相場はいくら？調べ方を紹介
自分の持っているマンションの場合、土地柄や物件の状態を踏まえて具体的にどれくらいで売れるのか気になるという方は多いでしょう。そこで、ここからは相場の調べ方についてご紹介します。
マンションの相場の調べ方は、エリアごとに絞って考えるのが基本です。物件があるエリアで、築古に分類されるマンションの相場がどれくらいになっているかを調べる必要があります。
その際に役立つのが、国土交通省が公開している情報や、各不動産サービスが運営しているWebサイトの情報です。特に国土交通省が公開しているサイトでは、かなり詳しい不動産取引価格を知ることができます。
また、マンションの相場価格は時期によっても変動します。そのため、近年の相場価格の動向もあわせて確認するのがおすすめです。
築40年のマンションを高く売るためのポイント
複数の不動産会社への依頼をする
築古マンションを売る場合は、査定を依頼する不動産会社は一つよりも複数の方がいいです。最低でも二つ以上の会社に依頼することをおすすめします。
「いくつもの会社に依頼するのは面倒そうだな」と思う方もご安心ください。そんなときに活用できるサービスがあるので、詳しくご紹介します。
一括査定サービスを活用
マンションの売却について複数の不動産会社に相談したいときに便利なのが、一括査定サイトです。
中でもマンション売却ガイドというサイトは、マンションの査定を同時に複数の不動産会社に相談することができます。
築古マンションの査定は不動産会社によって金額が大きく異なります。一つの会社だけに依頼するのが推奨されない理由です。
マンション売却ガイドを利用して複数の不動産会社に査定を依頼することで、高値で売ってくれそうな会社を見つけることができます。最大6社まで無料で査定依頼ができるので、ぜひ逃さずに活用してくださいね。
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築40年のマンションを売却する際の注意点
ローンが残っている場合は抵当権を抹消
マンション売却の際に注意しておかなければならないのは、ローンについてです。全額支払い済みの場合は問題になりませんが、購入時の住宅ローンが残っている場合には、いくつかしなければいけないことがあります。
前提として、マンションを売却する場合にはローンを返済し終えているか、売却時にローンの残債を支払って「抵当権」を抹消する必要があります。
抵当権は住宅ローンを組む場合などに設定されるもので、その土地や物件の権利を担保にしてお金を借りている状態であることを証明するもの。これを抹消していない場合、その土地や物件は「まだローンの返済が必要である」ということになるので、買い手がつかなくなってしまいます。
借金が残ったままの物件を買おうとする人はいないでしょう。ローンが残ったマンションを売却して、別の物件を購入予定の場合は、住み替えローンという手段がありますので、売却を依頼する不動産会社と相談してみましょう。
また、売却時の代金でローン残債を支払えそうな状態であれば、不動産会社に査定を依頼する際にローンの残債がある旨を伝えておけばローンの問題は解決します。売却代金がローン残債を下回る場合でも、その分を自己資金で賄えるのであれば問題ありません。
もしも払えない場合は任意売却という手段があります。抵当権が発動して住んでいる家が競売にかけられる前に、どうにか高く売却をしたいという場合はこちらを検討することになりますが、条件が厳しくデメリットもあるので、万が一の手段として考えておく方がいいでしょう。
リフォームはしない
築40年という築古のマンションの売却を考えるとき、「リフォームをした方がいいのではないか」と考える人が多くいます。結論からいうと、リフォームはしない方がいい場合の方が多いです。
売却予定のマンションをリフォームする目的は、多くの場合売却価格を上げるためではないでしょうか。しかし、リフォームにかかる代金と売上価格の上昇額の差し引きで考えた場合、プラスになることはあまりありません。
エリアの相場価格より大幅に売上金額が高くなることがほとんどないこともあり、リフォームなしで売却する方がいいのです。
さらに、リフォームをしてしまうと購入者のニーズとズレる場合が多いというのも、売却前のリフォームを避けるべき理由として挙げられます。
特に築古マンションを購入しようとする方の中には、「新しく物件を購入して自分好みにカスタマイズしたい」と考えている方も少なくありません。その場合、自分でリフォームを検討している方がほとんどですので、あらかじめされていても意味がないのです。
耐震性を調べておく
築40年のマンションを売却する場合、耐震性は重要なポイントになります。前の項目でもお伝えしましたが、耐震に関する基準は1981年に改訂されています。そのため、どちらの基準で建てられているのかは多くの購入者が強く気にするポイントです。
注意しておきたいのは、1981年6月以降に建築されたマンションであっても新耐震基準で建てられているとは限らないこと。基準が改訂されたのは1981年の6月ですが、建築確認がこれ以前であれば、建築が終わったのが1981年6月以降であっても旧耐震基準で建てられている場合があります。
耐震性は購入者が気にするポイントなので、どちらの基準で建築されたマンションなのかを明確に答えられるようにしておきましょう。
また、新耐震基準は2000年に告示の追加がされました。それ以降の基準で耐震工事を行っている場合は購入者にとって安心材料になることがあるので、加えて説明できるようにしておくと親切です。
売れない場合は買取も検討
立地の条件や管理状態によっては買い手がつかないことも有り得ます。その場合は、不動産会社に買い取ってもらうという手段も検討しましょう。
不動産会社に買取をしてもらうメリットは大きく2点。一つは購入してもらうまでの期間が短くて済むこと。どうしても長引きがちなマンション売却が煩わしいという場合、初めから不動産会社の買取を依頼するケースもあるようです。
二つ目のメリットは売却後の責任がないこと。築古マンションを売却する場合、売却者は売却から1年以内に見つかった欠陥を保証する責任があります。取引の段階で明らかにしていた欠陥については責任はありませんが、築古マンションの場合、後から欠陥が見つかることも少なくありません。
不動産会社への売却の場合、この責任を負わなくていいのが大きなメリットです。
ただマンションを売却するときよりも価格が下がりやすいという小さくないデメリットもあります。とはいえ、買い手がつかない場合そのまま待っていても売却代金は生じませんので、時期やバランスを見ながらよく検討するようにしましょう。
築40年のマンション売却のまとめ
築40年のマンションの売却に関して、一番不安に感じやすいのは「需要があるのかどうか」ではないでしょうか。管
理状況や立地によっては築40年の築古マンションでも十分買い手がつきます。「古いから……」と諦めてしまう前に、不動産会社に査定を依頼してみましょう。
不動産会社に査定を依頼する場合、複数の会社に依頼をして一番高く売れそうな会社を探すのが一般的な流れです。査定依頼を検討しているなら、最大6社まで無料で査定依頼を申し込める一括査定をご利用ください。
