マンションを所有していると火災保険の保険料や固定資産税などを負担しています。しかし、売却するとこれらの中で返金されるものがあります。
今回は火災保険の解約と返金されるお金についてご説明します。
マンション売却後に火災保険を解約すれば返金される
マンションなどの住宅は、住宅ローンを組む際に一緒に火災保険に加入します。また、住宅ローンを完済した後も、火災保険を継続するケースがほとんどです。
まずは火災保険の加入状況を確認
マンションを購入して住宅ローンを借りると、その返済期間と同じ期間に対して火災保険に加入するケースが多いようです。住宅ローンの借入と同時に火災保険を申し込み、保険料も一括で支払っているため、あまり意識していない人が多いかも知れません。
火災保険の加入期間が住宅ローンの返済と同期間であるのは、もしマンションで火災が発生した場合、金融機関が保険金をまず住宅ローンの返済に充てるためです。このことを「質権設定」と言います。
ご自分の加入している火災保険がいつまでか、質権設定がされているのかどうかを、まず確認しましょう。
2015年以降は火災保険の加入は最長10年に
従来は住宅ローンの返済期間に合わせて、火災保険の加入期間も最長で36年まで加入が可能でした。しかし、2015年10月からは最長でも10年に短縮されました。
火災保険料の返金
住宅ローンの返済期間と同じ（最長36年）で一括で保険料を支払っている場合は、解約することで未経過分の保険料（手数料を差し引いた額）が返金されます。
マンション売却時の火災保険の解約のタイミング
「解約すれば返金されるのなら、少しでも早くに解約しよう！」と思うかも知れませんが、ちょっと待ってください！
あわてて解約するのはNGです。
火災保険の解約はマンションの引渡しが完了してから
マンション売却は次のように多くの段階を踏んでいきます。
- 査定……査定額を見て仲介を依頼する不動産会社を選びます
- 媒介契約を締結……不動産会社に仲介を依頼することです
- 広告宣伝……不動産会社がチラシやホームページに物件を掲載して広告を始めます
- 内覧……購入希望者がマンションを見学します
- 交渉……購入価格や引き渡し時期などの交渉や話し合いをします
- 契約……売買契約を締結します
- 決済と登記……買主が住宅ローンを申し込み、審査に通れば物件代金を支払い（決済）、司法書士が登記を行います
- 引渡し……買主に鍵を渡して物件を引渡します。
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不動産会社に問い合わせが来たり、内覧をしたりしても、必ずしも契約が成立するとは限りません。また、契約をしても、その人が住宅ローンの審査に通らないなどの理由で物件の代金を支払ってもらえないと売却ができません。
火災保険の解約は不動産登記と引渡しが終わるまで待って
購入希望者が現れて、いよいよ話が進んでいっても住宅ローンの申し込みから審査までは1ヶ月近くかかることがあります。
さらにお互いの都合などを合わせて決済や登記（多くは司法書士に依頼）を行います。登記が完了するまでは、まだ自分名義の物件です。
例えば自分が引越しをして、買主がまだ入居していない空き家の状態で火災が発生する可能性があります。そういったことも考えて、火災保険の解約は引渡しが完了してからにしましょう。
マンション売却時の火災保険の解約方法と返金額
火災保険の解約の方法についてご説明します。
解約は保険会社に電話する
解約は火災保険を加入している保険会社に電話をします。電話口で「〇月〇日で解約します」と伝えます。
その後、解約の書類が郵送されるので、そこに必要事項を記入、押印して返送すれば解約は完了します。
質権設定されている場合
住宅ローンを組んだ金融機関が質権設定をしている場合は、保険証書は金融機関が保管しています。
火災保険を解約する場合は、金融機関にも連絡をしなければなりません。金融期間からは「質権消滅承諾請求書」が送付されるので、そこに必要事項を記入して金融機関に返送して質権の消滅手続きを行います。
その後、質権抹消の書類が送付されるので、その後に保険会社に解約の連絡をしましょう。
火災保険解約の返金額
火災保険を解約したら、どれくらい返金されるのでしょうか。
返金額は未経過料率係数で計算
保険会社では、保険加入時から経過した年数によって返金額を計算する係数が設定されています。係数は保険会社によって異なりますが、計算は次のように行います。
- 保険料×未経過料率係数
実際の返金額がどれくらいになるかは、保険会社に聞いてみましょう。
マンション売却時に返金されるその他のお金
次に火災保険以外で返金される可能性があるお金について見ていきます。
返金されるお金と注意点
マンションを売却した際には以下のお金が戻ってきますが、手続きが必要なものと不要なものがあります。それぞれの注意点も合わせてご紹介します。
| 返金されるもの | 内容 | 注意点 | 返金の手続き |
|---|---|---|---|
| 保証料 | 住宅ローンを借りるときに保証会社に支払うお金 | 一括で支払った場合に返金されます。住宅ローンの毎月の返済額に上乗せされている場合は返金されません。またフラット35や一部の銀行も対象外です。 | 不要 （住宅ローンの完済によって返金されます） |
| 固定資産税 都市計画税（※） |
毎年1月1日の所有者に課税されます。 | 売却後は買主が負担するため、日割り計算などで精算します | 必要 （買主との話し合い後に買主から受け取ります） |
| 管理費 修繕積立金 |
マンションの管理組合に支払っているお金です。多くの場合は先払いしているので、引渡し日以降で支払い済みの分は返金されます。 | 今まで積み立ててきた修繕積立金は戻ってきません。 | 必要 （管理組合に申し出ます） |
（※：都市計画税は都市計画法による市街化区域内の物件に対して課税されるものです。）
マンション売却で税金が戻ってくることも
マンション売却で譲渡損失が出た場合、源泉徴収税が戻ってくる場合があります。
譲渡損失は次の計算で算出します。
- 譲渡価格（売却価格）－取得費（購入した費用）－譲渡費用（仲介手数料）＝譲渡損失
通常、マンションの売却価格は築年数が経過しているため、購入時よりも低くなっています。
さらに物件価格は減価償却されるので上記の取得費用はもっと低くなります。その上に仲介手数料も支払っています。その結果、多くの場合は利益が出ずに損失になっています。
譲渡損失が出た場合は、特例で源泉徴収税額の還付が受けられます。還付を受けるには確定申告が必要ですし、計算方法も複雑なので、自分が該当するかどうかを専門家に相談してみましょう。
マンション売却時に返金される火災保険などのお金のまとめ
マンションを売却すると、火災保険料や固定資産税・都市計画税、住宅ローンの保証料、マンションの管理費、修繕積立金などが返金される可能性があります。
火災保険の保険料の返金は保険を解約することで得られますが、解約の連絡は物件の引渡しが完了してからにしましょう。
また、固定資産税は買主との話し合いが必要です。不動差会社の担当者に相談して進めましょう。マンションの管理費や修繕積立金は先払いしている分が対象です。入居期間中の分は返金されません。
マンション売却から引越し、引渡しとあわただしく過ぎていきます。火災保険の解約は後日でもいいですが、買主との話し合いが必要なことに関しては契約時に不動産会社を交えてきちんと行うようにしましょう。
