住宅ローンを借りて購入したマンションには「抵当権」が設定されます。このままの状態でマンションを売却することはトラブルの元になるので、ほとんどの場合、抵当権を抹消して売却します。
ここではマンション売却時の抵当権についてご説明します。
マンション売却時に抵当権はどんな意味を持つのか
「抵当権」は普段の生活の中では、あまり意識することがない言葉です。しかし、マンションなど不動産売買の場面ではとても重要な意味を持っています。
マンションの抵当権とは
まず、「抵当権」とはどういったものなのか、見ていきましょう。
抵当権は住宅ローンの担保のこと
抵当権は住宅ローン申し込み時にマンションを担保にすること
住宅ローンを申し込むときに、「もし返済できない場合はローンの残金の代わりに、この家を差し出します」という約束をします。このように「家を差し出す」ことが「担保」です。
お金を貸している金融機関は、もし借主（債務者）が返済できない場合は住宅を競売にかけることができます。競売にかけて売れたお金で住宅ローンの残金に充当します。
競売にかけることを「抵当権の実行」と言います。
登記をして抵当権を設定する
住宅ローンを融資する金融機関は、担保がない人にはお金を貸そうとしません。それは、もし返済できない場合に融資したお金を回収できず損をするからです。
住宅ローンを借りる場合は、司法書士に依頼して「抵当権設定登記」を行います。抵当権設定登記には「登録免許税」と司法書士への報酬などが必要です。
抵当権が設定された場合、金融機関を「抵当権者」、住宅ローンを借りている人を「抵当権設定者」と呼びます。
抵当権が設定されているマンションは売却できない？
抵当権が設定されたままのマンションを売却することはできるのでしょうか？
結論からいうと、抵当権が設定されていてもその物件は売却も貸すことも可能です。
抵当権がついたマンションは買い手が付かない！
抵当権がついている物件を他の人が購入し、元の所有者が住宅ローンの返済を滞るとその物件は抵当権が実行され競売にかけられてしまいます。買主としては、せっかく購入したマンションを差し押さえられたり、競売にかけられたりしたら所有権を失ってしまいます。
そうなると大変なので、抵当権が設定されている物件は、抵当権を抹消してから販売することになっています。
マンション売却時の抵当権抹消のタイミングはいつ？
では、抵当権の抹消はいつ、どのタイミングで実施するのでしょうか？
抵当権抹消は住宅ローンの残金を完済したとき
抵当権は住宅ローンを借りている間は設定されています。まだ住宅ローンが残っているのに抵当権を外してもし返済されない場合は、金融機関は担保がなくなってしまうからです。
マンションを売却したお金で住宅ローンを完済する
マンション売却で抵当権を抹消する際は、売れたお金で完済するケースがほとんどです。ただし、住宅ローンの残金をすべて返済できるだけの金額で売れない場合があります。そのときは自分の手持ちの資金を足して返済しなければなりません。
住宅ローンを完済できる額で売れるかしっかり査定することが重要
金額にもよりますが、自分で返済資金を準備することは結構大変です。そこでマンションを売却する場合は、いくらで売れるかをしっかり査定することが重要です。
「この金額で売れたら、住宅ローンの残りを返済できる」という額、またはそれに近い金額で売却するようにしましょう。そういった相談は不動産会社が対応してくれます。「住宅ローンがまだこれだけ残っている」ということを恥ずかしがらずに伝えて相談してみましょう。
買主の決済時が抵当権抹消のタイミング
「抵当権を抹消したいから買主に早くマンションの代金を払ってほしい」と思っても、マンション代金は高額になるため、買主もすぐに財布からお金を出せるわけではありません。
買主がマンション購入のために住宅ローンを申し込み、融資が実行されて初めて売主は代金を受け取れます。
多くは引渡し時に代金が決済されます。そのときに司法書士が売主の抵当権抹消登記と買主の抵当権設定登記や所有権移転登記を行います。
これによって初めて売主の抵当権が抹消します。
マンション売却時の抵当権抹消までの流れ
上記のご説明を、流れを追って整理してみます。下記のケースで見ていきましょう。
- 売主：Aさん 数年前に〇〇銀行で住宅ローンを借りてマンションを購入
- 買主：Bさん △△銀行で住宅ローンを借りてAさんのマンションを購入予定
- □□不動産会社：Aさんのマンションを仲介
| 出来事 | 内容 | 抵当権者 |
|---|---|---|
| Aさんがマンション購入 （数年前） |
〇〇銀行で住宅ローンを申し込み、抵当権を設定 | 〇〇銀行 |
| マンションの売却を検討 | □□不動産が仲介 | 〇〇銀行 |
| マンションの売却を開始 | □□不動産が広告宣伝をして販売活動を行う | 〇〇銀行 |
| Bさんが購入検討 | 価格や引渡し時期などの交渉を行う | 〇〇銀行 |
| Bさんがマンション購入を決断 | AさんとBさんで売買契約を締結 （□□不動産が間に入って契約を進めます） |
〇〇銀行 |
| Bさんが住宅ローン申し込み | △△銀行で住宅ローンの申し込み | 〇〇銀行 |
| 物件の引渡し | ・Bさんが△△銀行から融資を受けてAさんにマンション代金を支払う ・Aさんはそのお金で自分の住宅ローンの残金を完済する |
〇〇銀行 |
| 抵当権抹消登記 | ・司法書士がAさんの抵当権抹消登記を行う ・同時に司法書士がBさんの所有権移転登記と抵当権設定登記を行う |
〇〇銀行から△△銀行へ |
抵当権抹消に必要な書類をチェック
抵当権抹消手続きに必要な書類を確認しておきましょう。
| 権利書 または 登記識別情報通知書 |
2005年からは権利書に代わって登記識別情報通知書が発行されています。 |
|---|---|
| 登記申請書 | 司法書士が準備します |
| 登記原因証明情報 | 抵当権解除証書や抵当権放棄証書などで金融機関が発行します |
| 委任状 | 登記の代行を司法書士に依頼するための委任状です。 |
| 登録免許税 | 収入印紙で納めます。マンション売却の場合は1000円 |
| 住民票 印鑑証明書 |
発行から3ヶ月以内のもの |
このように多くの書類が必要ですが、ほとんどは司法書士や金融機関が準備してくれます。自分が準備するものは住民票や印鑑証明書などです。事前に何が必要かを不動産会社の担当者に聞いて準備しておきましょう。
司法書士への報酬も必要
抵当権抹消登記は自分でもできないわけではありません。しかし、専門用語や専門知識が必要なため、ほとんどの場合は司法書士に依頼します。（司法書士は金融機関や不動産会社が選んで紹介してくれます。）
司法書士への報酬は1万円～3万円程度です。
なお、マンション売却時の登記には、所有権移転登記もあります。しかし、この費用は買主が負担することが一般的です。
マンション売却時の抵当権の手続き～まとめ
住宅ローンを借りてマンションを購入している場合は、抵当権が設定されています。これは、もし住宅ローンが返済できない場合に、金融機関がマンションを担保にできるという意味です。返済ができないと競売にかける権利が金融機関にあります。
抵当権が設定されたままでもマンションの売却はできますが、買主に所有権が移ってから元所有者が住宅ローンの返済を怠ると抵当権が実行され、マンションは競売にかけられる可能性があります。
それを避けるためにマンション売却時には抵当権抹消登記を行います。一般に抵当権抹消登記は物件の引渡しが完了してから行います。買主からマンションの代金を受け取って、それで住宅ローンを完済することで、晴れて抵当権が解消できるのです。
抵当権抹消登記は司法書士が代行してくれます。必要な書類などを準備しておきましょう。
