マンション売却で避けて通れない不動産登記～登記費用はいくら必要？

マンション売却にはさまざまな手続きが伴います。特に費用がかかるのが「登記」です。
今回はマンションを売る側が行う登記の内容と費用についてご説明します。

マンション売却時の登記とは

まずは登記とは何かを理解しましょう。

登記の意味

登記とは権利関係などを登記簿に記載して社会に公示することです。登記には、次のような種類があります。

不動産登記
商業登記
法人登記
船舶登記
成年後見登記
動産登記
質権設定登記

など

このように多くの登記がありますが、マンション売買で関係するのは「不動産登記」です。

不動産登記とは

不動産登記は不動産の物理的状況（所在地や面積など）や権利関係を登記簿に記載して、社会に公示することを言います。

例えば土地を持っている人が「この土地は自分のものだ」と思っていても、それを世間にきちんと知らせないと、その土地をほしいという人が現れても交渉ができなくなります。
そこで土地の地番や面積などを登記簿に記載します。もちろん所有者の氏名や入手した際に住宅ローンを借りたかどうかということまで記載します。

それによってその土地をほしいという人が誰にどんな交渉をすればいいかがわかるようになっています。

マンション売却時に行う登記

マンション売却時に行う登記は、次の2つです。

登記の種類	内容
抵当権抹消登記	住宅ローンを借りたときにマンションを担保にするために金融機関が抵当権を設定しています。マンション売却によってその抵当権を抹消するための登記です。
所有権移転登記	マンションの所有者が売主から買主に代わるために、移転登記をします。

マンション売却時の登記費用はどれくらい？

実は「登記費用」というものは存在しません。登記で必要な費用は「登録免許税」という税金と「司法書士への報酬」の2つです。
これらを合わせて「登記費用」と言っていますが、内訳は税金と司法書士への報酬であるということを理解しておきましょう。

登録免許税は収入印紙で納める

登録免許税は税金ですが、特に確定申告をしたり、納付書が送付されたりということはありません。必要な金額分の収入印紙を購入して書類に貼付することで納付が完了します。

不動産の抵当権抹消登記の費用

不動産の抵当権抹消登記にかかる必要（登録免許税）は建物1つにつき1000円と決められています。（もし土地と建物がある場合は2000円になりますが、マンションの場合は1000円だけでOKです。）

抵当権抹消登記の司法書士の報酬

現在、司法書士の報酬は一律の料金設定ではなく、自由化されています。そのため、司法書士によって報酬額が異なりますが、抵当権抹消登記の場合は1万円～3万円が目安と言われています。

司法書士は自分で探してきて依頼することも可能ですが、ほとんどの場合は金融機関や不動産会社が選定した人に依頼します。

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不動産の所有権移転登記の費用

不動産の登録免許税は土地と建物によって税率が異なります。また、建物でも所有権の保存（新たに建物を所有する場合）と所有権の移転の場合で税率が異なります。さらに所有権の移転でも、その理由が売買なのか、相続、贈与なのかで税率が違ってきます。

売買による所有権移転登記の費用

売買による所有権移転登記の登録免許税は「不動産の価額の1000分の20」（つまり2％）で計算します。例えばマンションの価格が3000万円の場合は下記のように計算します。

3000万円×（20÷1000）＝60万円

登録免許税は60万円とかなり高額になります。

ただし、平成32年3月31日までは軽減税率が適用されるため、税率は1000分の3（つまり0.03％）となります。上記の例では次のような計算式になり、登録免許税は9万円になります。（軽減税率の適用は一定の要件を満たすことが条件です。）

3000万円×（3÷1000）＝9万円

なお、所有権移転登記に対しての司法書士の報酬は2万円～5万円程度と思われます。

所有権移転登記の費用は買主負担が一般的

所有権移転登記の登録免許税はかなり高額になりますが、登録免許税も司法書士への報酬も買主が負担するのが一般的です。ただ、中には売主も一部負担してほしいと言われるケースがあります。その場合は不動産会社の担当者ともよく相談して、売買契約書にその旨を記入するといいでしょう。

マンション売却に伴う登記費用の内容と負担のまとめ

マンション売却に伴う登記費用の内訳と誰がいくら負担するかを整理すると、下記のようになります。

登記にかかる費用	金額	負担する人
抵当権抹消登記	1000円＋司法書士の報酬（1万円～3万円程度）	売主
所有権移転登記	物件価格の2％（平成32年3月までは0.3％）＋司法書士の報酬（2万円～5万円程度）	買主

マンション売却の登記費用はいつ支払うべき？

金額がわかったところで、これらの費用はいつ支払うべきかを見ていきます。

引渡し時に司法書士に支払う

抵当権抹消登記や所有権移転登記の「登録免許税」は、上でもご説明した通り収入印紙で納税します。別途、確定申告をしたり、納付書が送付されたり……といったことはありません。

支払いのタイミングはマンションを買主に引渡し、売却代金を受け取る時になります。このときは金融機関、不動産会社の担当者、司法書士がそろうので、その場で必要な金額や書類を渡します。

それを受けて司法書士は法務局に出向き、登記の手続きを行うます。それが済めば、晴れてマンション売却が完了ということになります。

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マンション売却時は登記費用支払いと同時に書類も準備

登記を依頼する場合は費用の他にさまざまな書類も必要になります。事前に何が必要かを確認して準備しておきましょう。

不動産登記に必要な書類

売主は所有権移転登記の費用の負担はありませんが、準備する書類があります。抵当権抹消登記の必要書類と合わせてご説明していきます。

必要書類	使用目的	注意点
権利書	・所有権移転登記	権利証とも呼ばれるが、正式には「登録済証」と言います。以前は登録済証を使用していましたが、不動産登記法が改正されて現在では登記識別情報を使用しています。
固定資産税評価証明書	・所有権移転登記	登録免許税の計算のために必要です。
委任状	・所有権移転登記・抵当権抹消登記	司法書士に登記代行を委任するために必要です。
印鑑証明書	・所有権移転登記・抵当権抹消登記	発行から3ヶ月以内のもの
住民票	・所有権移転登記・抵当権抹消登記	発行から3ヶ月以内のもの
本人確認書類	・所有権移転登記・抵当権抹消登記	運転免許証など