住宅ローンを借りてマンションを購入した場合、一定期間は「住宅ローン控除」が受けられます。しかし、マンションを売却して住宅ローンを完済すると控除は受けられなくなるのでしょうか？
マンション購入時の住宅ローン控除とは
まず最初に「住宅ローン控除」とは何かについて、ご説明します。
住宅ローン控除（ 住宅借入金等特別控除）とは
住宅ローン控除は、正式には「住宅借入金等特別控除」と言います。住宅ローンの残高に応じた額が所得から控除され、そのことによって納めた税金が還付されるというものです。結果的に税金が戻ってくる＝減税となるため「住宅ローン減税」と呼ばれることもあります。
住宅ローン控除を受ける条件をチェック
すでに住宅ローン控除を受けている人も多いかと思いますが、もう一度住宅ローン控除の適用条件を確認しておきましょう。
住宅ローン控除の適用要件は「居住」「面積」「耐震性能」
自ら居住する住宅であること
控除を受けようとする人自らが居住する住宅が対象で、引渡しから6ヶ月以内に居住することが条件です。
また、住民票で居住実態を確認するため、別荘など一時的に居住する住宅は対象外になります。
床面積は50㎡以上
床面積は50㎡以上が適用条件です。
マンションの場合は壁の内側を測る内法で測定します。
耐震性能があること（中古住宅の場合）
中古住宅の場合、現行の耐震基準を満たしていない場合があります。そのため、耐震性能があることが条件になっています。
A：築年数による条件
① 耐火建築物以外の場合……築20年以内の住宅
② 耐火建築の場合……築25年以内の住宅
B：現行の耐震基準に適合していること
① 耐震基準適合証明書（国土交通大臣が定める耐震基準に適合していると建築士が証明する書類）がある物件
② 既存住宅性能評価書で耐震等級1以上と確認された住宅
③ 既存住宅売買瑕疵保険に加入している住宅（平成25年度の税制改正より追加された要件）
その他の要件
① 年収が3000万円以下であること
② 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
これらの要件を満たした場合に、住宅ローン控除が受けられます。
住宅ローンの控除率
住宅ローン控除は、毎年の年末時点での住宅ローン残高または住宅の価格のうち、いずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡って所得税額から控除されます。
- 年末時点での住宅ローン残高×1％
- （ただし各年の控除額の上限は40万円）
住宅ローンの残高が2000万円の場合、20万円が所得から控除されます。ただし、住宅ローン控除は確定申告をして、還付を受けるという性質のものです。この場合、所得税が20万円以下の場合は還付を受けることはできません。
では、実際に計算してみましょう。
住宅ローン控除の計算例
年収400万円、住宅ローンの残高が2000万円の人のケースでご説明します。まず、所得税がいくらかを計算してみましょう。
計算の流れは
給与所得－①給与所得控除－②社会保険料控除＝③課税所得金額
③ 課税所得金額×④税率＝⑤所得税
となります。
| 年収 （給与所得） |
400万円 | |
|---|---|---|
| 住宅ローンの残高 | 2000万円 | 年末時点での残高 |
| ①給与所得控除額 | 400万円×20％+54万円＝134万円…① 給与所得からまず①を引きます 400万円－134万円＝266万円…A |
給与などの収入によって控除額が変わります |
| ②社会保険料控除 | Aの266万円の15％が控除されます。 266万円－（266万円×15％）＝2,261,000円…③（課税所得金額） |
正確な額は源泉徴収票で確認できますが、ここでは15％で計算しています。 |
| ④税率 | 2,261,000円×10％－97,500円＝128,600円…⑤（所得税） | ③の課税所得金額2,261,000円に税率10％をかけて、控除額97,500円を引きます。 |
この例の場合、所得税は128,600円です。一方、住宅ローンの残高が2000万円の場合、控除額は1％なので20万円です。
しかし、所得税額は128,600円しか納めていないため、住宅ローン控除額が20万円でも128,600円以上は戻ってきません。しかも、住民税は控除額に上限があり、所得税の課税総所得金額等の合計額の7％(最高136,500円)となります。今回の場合、所得税の課税所得金額は③の2,261,000円です。
2,261,000円×7％＝158,279円＞136,500円
上の計算の通り、住民税の控除額は136,500円となります。
マンション売却すると住宅ローン控除の適用は受けられない？
住宅ローン控除は住宅ローンの残高がある人が対象ですが、売却したらこの控除は受けられなくなるのでしょうか？
マンション売却＝住宅ローンは完済
マンションを売却する際には、住宅ローンを完済する必要があります。住宅ローンを借りている間は抵当権が設定されていますが、売却時には抵当権を抹消しなければなりません。そのためには住宅ローンの残金を返済する必要があるのです。
住宅ローンの返済資金は、売却したマンションの代金を充当します。それでも足りない場合は、自己資金を追加するなどの方法を取ります。
いずれにしても、「マンション売却＝住宅ローン完済」ということになります。しかし、マンションを売却することで住宅ローンを完済してしまった場合でも、住宅ローン控除が受けられる特例があるのです。
次にその特例についてご説明していきます。
マンション売却しても住宅ローン控除が受けられる3つの特例
住宅ローン控除を受けるには、次の3つの特例に該当するかチェックしてみましょう。
- A：居住用財産の3000万円の特別控除
- B：所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
- C：特定の居住用財産の買換え特例
では、ひとつずつ見ていきます。
なお、居住用住宅とは所有者が居住している住宅のことを指します。人に貸している場合や別荘などは対象外です。
また、売却前に引越す場合があるかと思いますが、その場合は住まなくなってから3年が経過した年の年末までが特例の対象になります。
A：居住用財産の3000万円の特別控除
居住用の財産（マンション）を譲渡（売却のこと）した場合は、所有期間に関係なく譲渡所得（売却して得た所得）から最高で3000万円まで控除できるという特例の適用が受けられます。
この特例はBと重複適用はできますが、Cとの重複はできません。
B：所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
譲渡（売却）した年の1月1日時点で住宅の所有期間が10年を超える場合は軽減税率の特例が適用されます。
この特例はAと併せて適用ができますが、Cとの重複適用はできません。
C：特定の居住用財産の買換え特例
譲渡（売却）した年の1月1日時点で住宅の所有期間が10年を超える場合で、居住用財産を買い替える場合に適用されます。上記のAとBの特例との重複適用はできません。
また、譲渡先は配偶者や親、子などの直系血族、生計を一にする親族、同族会社などでないことが条件です。
マンション売却時の住宅ローン控除が適用される場合の計算方法
A、B、Cそれぞれの特例の計算式は下記の通りです。
| 特例の種類 | 計算方法 |
|---|---|
| A ①（3000万円の特別控除） |
① 譲渡所得－3000万円＝課税譲渡所得 ② 課税譲渡所得×税率 |
| B （所有期間10年超の住宅譲渡の 軽減税率） |
①課税譲渡所得が6000万円以下の場合 ・所得税 10.21％ ・住民税 4.0％ ・合計 14.21％ ②課税譲渡所得が6000万円超の場合 （課税譲渡所得が6000万円以下の部分に対しては①を適用） 課税譲渡所得6000万円超の部分に対して以下を適用 ・所得税 15.315％ ・住民税 5.0％ ・合計 20.315％ |
| C （買換えの特例） |
①譲渡代金が買換え代金と同額または買換え代金が多い場合…その譲渡益の課税が繰り延べられます。 ②買換え代金より譲渡代金の方が多い場合…買換え代金に充当した金額に相当する課税は繰り延べられ、譲渡代金と買換え代金の差額に対して長期の所得税・住民税がかかります。 |
住宅ローン控除の特例は3年に1度だけ
上記のA、B、Cの3つの特例が受けられるのは3年に1度だけです。つまり、下記の場合は受けることができません。
- 譲渡した年の前年、前々年に同じ特例、または買換えの特例を受けている場合
- 特例の適用を受けた翌年、または翌々年に特例を受ける場合（修正申告が必要）
マンションの譲渡益が出る場合と出ない場合
譲渡益が出た場合
マンションを譲渡（売却）したときに「譲渡益」が出た場合は、上記の特例を使うことで節税ができます。
例えば3000万円で購入したマンションが4000万円で売れた場合で見てみましょう。
4000万円－3000万円＝1000万円（譲渡益）
（譲渡費用は無視して計算しています。）
1000万円の譲渡益があり、この金額に対して所得税がかかります。しかし、3000万円の特例を適用すると
1000万円－3000万円＝－2000万円
となり、利益がなくなることになるので所得税はかかりません。
譲渡損が出た場合
マンション売却時に購入した価格よりも高く売れることはほとんどありません。さらに仲介手数料などの譲渡費用がかかります。そのため、赤字になることが多いのです。
このように譲渡損が出た場合は「譲渡損失の損益通算及び繰越控除制度」が使えます。「譲渡損失の損益通算及び繰越控除制度」には、次の2つがあります。
- 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
それぞれの内容を見ていきましょう。
| 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 | 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 | |
| 損益通算ができる損失の金額 | 譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額 | 以下のうちいずれか少ない金額。 ①譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額。 ②譲渡資産にかかる一定の住宅ローンの金額から譲渡資産の譲渡対価の額を控除した残額 |
どちらの場合も居住用住宅であること、譲渡する年の1月1日時点で所有期間が5年超であること、前年、前々年に住宅ローン控除に関するいずれの特例も受けていないことが条件です。
この2つに該当する場合、つまりマンション売却で譲渡損が出る場合は、住宅ローン控除が受けられるということになります。
まとめ
住宅ローン控除は住宅ローンを組んで住宅を購入した場合に、税金が還付される制度です。しかし、マンションを売却した場合でも、譲渡益が出ない場合は特例の適用を受けることで住宅ローン控除が受けられます。
ただし、適用に関しては要件を満たしているかどうか、どの特例が適用できるのかどうかをよく確認しておきましょう。
