ニュースや新聞などで、「今年も不動産価格が上昇しています。」というニュースを目や耳にした記憶のある方も多いでしょう。
不動産価格が上昇すると聞くと、なんとなく景気が良くなっているような気にもなりますし、悪いニュースではないようなイメージを持つ方も多いでしょう。実際不動産の価格は、景気を良し悪しを判断する際の材料としても良く使われます。
一方でこれからマイホームの購入を考えている方にとっては、不動産価格が上がるというのはあまり良いニュースとは言えないでしょう。
しかし不動産の価格がなぜ上がるのか、その理由について詳しく知っている方は不動産に多少関わりがある人でもそう多くはありません。
そこで今回の記事では、不動産価格の上がる理由について下記の内容を中心に紹介していきます。不動産価格が上がる理由について気になる方はぜひ最後までお読みください。
不動産価格が上がる(上昇する)理由とは？
不動産価格が変動することは、ご存知の方が多いでしょう。不動産価格の代表的な指標の一つである公示価格や路線価が発表されると、「前年比〇％上昇」という見出しが付いてくるように、最近の不動産価格は上がっています。
何故、不動産価格は上がるのでしょうか。不動産価格が上がる理由を説明するには、不動産価格が決まる仕組みについて説明しておく必要があります。
不動産価格は、売りたい人と買いたい人の合意によって決まります。この価格で売買しなければいけない、という決まりはありません。極端に言えば売りたい人と買いたい人の合意があれば、相場よりも極端に高い価格や低い価格であっても取引しても問題ありません。
しかし実際の取引では、周辺の不動産の相場などを参考にしながら価格を決めていきますから相場の影響は大きいです。不動産の価格が上がる理由をするには、その相場がどのような理由で上がるかを理解することが重要です。
一般的に不動産価格が上がる理由となるには下記のようなものがあります。
- 株価
- 金利
- イベント
- 再開発
- 銀行融資
- 心理的要因
不動産価格が上がる理由について一つずつ見ていきましょう。
株価との関係で上がる？
景気の良し悪しを把握するための代表的な指数とも言えるのが、株価です。一口に株価と言っても様々ですが一般的には日経平均株価と呼ばれる東証一部上場企業の中の主要225社で構成される株価が代表的な指数です。
一般的には株価が上がると半年～1年程度遅れて不動産価格も上昇すると言われており、株価と不動産は比例関係にあると言えます。その理由については、大きく次の二つがあります。
株価上昇による景気の影響
株価が上がると言うことは、景気が良くなったことを意味します。景気が良くなれば、企業業績も良くなって給料も上がります。そうするとマイホームや不動産を買う人が増えるため不動産価格が上がります。
配当利回りの影響
不動産を買う理由は、大きく2種類に分かれます。マイホームなどのように自分で使うために買う場合と、買った不動産を第三者に賃貸して賃貸収入を得るか、もしくは転売をして売却益を得ることを目的とした投資目的で買う場合です。
投資目的で買う人は、投資家とも呼ばれ不動産だけでなく他の資産にも投資をして利益を確保するために日々活動しています。そのような投資家達が投資をする際には、株や不動産に投資する場合が多いです。
株価が上昇すると、株価の配当利回りは下がります。株の配当利回りが下がると、株投資への魅力が減りますから、必然的に資金を不動産へと向ける投資家が増えるため、不動産の需要が高まり不動産価格が上がります。
金利との関係で上がる？
不動産は金額の大きな取引になります。そのため不動産を買う場合は、金融機関から借入をする場合が殆どです。
金利が下がると、不動産を買う方にとっては有利に働きますから自然と不動産を購入する方が増えて、不動産価格は上がりやすくなります。
イベントとの関係で上がる？
大きなイベントがあると、その周辺の不動産価格は上がります。東京オリンピックが良い例で、会場である国立競技場周辺にはマンションが建築され高値で販売されています。
また建物を建築するための機材や職人さんがイベント会場の設営などで一時的に不足するため、建物の建築費も上がるため、全体的に不動産価格が上がります。
再開発との関係上がる？
駅前などで再開発が行われと、不動産価格が上がります。再開発によって綺麗な街並みへと生まれ変わり、街が活性化して人が集まります。
そのため再開発が予定されている地域などは、多くの方が注目をしていますから不動産価格も上がることになります。
銀行融資との関係で上がる？
銀行の融資の姿勢も不動産価格に影響をします。先程金利が下がると不動産価格は上がると説明したように、不動産は金融機関からの借入をして買う場合が多いです。
不動産購入に対する銀行の融資が出やすくなれば不動産を買う方が増えますから、自然と不動産価格も上がりやすくなります。
心理的理由で上がる？
これまで説明したように不動産の価格は買いたい人と売りたい人の合意によって決まります。そのため、それぞれの心理的な理由でも価格は変動します。
実際不動産取引を行う際には、周辺の相場などを参考にしながら値段を決めて行く訳ですが、不動産の場合は価格の設定を決めるまでの過程に投機的な考え方が組み込まれます。投機的な要因とは、分かりやすく言うと今後の値上がりや値下がりを予想して、価格に折り込むことを言います。
分かりやすく説明するために、スーパーで売っているキャベツの値段と比較してみましょう。キャベツの価格は、スーパーの仕入れ値に人件費などのコストとスーパーの利益を加算して金額を決めるのが一般的です。
一方で不動産の場合は仕入れ値にコストを加算して、更には不動産の変動を予想して値段を決めます。将来価格が上がることが期待されればその分高く取引されますし、逆もまたあります。要するに不動産の場合は、将来転売した際の利益が組み込まれます。
この土地は今後も値上がりしそうだから高値でも買おうとか、この土地にマンションを建てれば高く売れるだろうから相場よりも高い値段でしか売らないとか、不動産の価値の変動を予想して価格を設定します。不動産価格が上がる理由の多くは、この予想の考え方が大きく影響します。
仕入れ価格+コスト+利益+将来の価格変動
港区や千代田区などの都心の一等地にある高級マンションが良い例で、国内だけでなく海外の富裕層からの購入ニーズが根強いことから価格は上昇しており、買った値段よりも高く売れることも珍しくはありません。
他にも住みたい街ランキングの上位に選ばれたり、高速のインターや新しい駅が出来たりすると周辺の不動産価格は上がります。このように、多くの方から注目されることも価格が上がる理由の一つです。
これまでの出来事と不動産価格が上がることの関係は？
これまで説明したように不動産価格は様々な要因で変動します。今後の不動産価格がどう動くかを考えていくときに、過去の不動産価格がどのように動いたかを知ることは大切です。
これまでの不動産価格が大きく動いたタイミングについて見ていきましょう。
参照：国土交通省・地価公示価格
これまでの不動産価格の推移を見ていく際、バブル経済とリーマンショックは見過ごせない出来事です。
バブル経済
バブル経済やバブル崩壊という言葉は誰でも聞いたことがあるでしょう。バブル経済とは昭和61年から平成3年までの期間を指します。バブル経済の終わりとともに不動産価格が大きく下がっているのが上の表でお分かり頂けるでしょう。
バブルとは「泡」を意味する単語です。名前の通り実態以上の好景気が泡のように生まれた時期であり、当時の不動産価格は実態の価格以上に上昇を続けていました。
なぜこんなにも不動産価格が上昇したかというと、当時は土地神話と言われる「不動産価格は絶対に下がらない」と誰もが信じ込んでいたことが要因です。つまりバブルとは名前の通り、心理的要因による実態とはかけ離れた泡のような相場でした。
しかしそのバブルは不動産総量規制と呼ばれる銀行融資の規制によって一気に逆回転を始め、表が示す通り10年以上も不動産価格は下落の一途を辿りました。
この期間は不動産価格だけでなく、株価も大きく下落し多くの企業が破綻し、不動産融資が焦げ付いた金融機関も再編を余儀なくされました。不動産価格が上がることを誰もが疑わず、金融機関ですら多くの不動産関連融資にのめり込んでいたツケが回ってきたとも言えます。
バブル経済を巡る不動産価格の変動の本当の要因は今でも議論が付きませんが、多くの人の心理的要因が影響していたことは間違いありません。
リーマンショック
バブル崩壊後の不動産価格は長らく低下が続いていましたが、その後上昇に転じます。しかし平成20年に再び価格が下がっているのが表から読み取れます。
平成20年にはリーマンショックと言われるアメリカの大手金融機関の破綻に始まる経済危機が起きました。先程のバブル崩壊と大きく違う点は、海外のアメリカから始まった経済危機が日本の景気に影響を与え、不動産価格下落している点です。
これはバブル時代に比べると経済がグローバル化をしていることが理由です。リーマンショックの破綻は、アメリカの不動産価格が下落したことによる住宅ローンの不良債権化が原因です。多くの金融機関が住宅ローン債権を証券化して、他の金融機関へと売却していました。そのため多くの金融機関が同時に不良債権を抱えたことにより、世界的な経済危機となりました。
バブル崩壊の反省を活かして、過度なリスクを取っていなかった日本の金融機関は比較的傷は浅かったのですが、それでも表が示す通り不動産価格は下がりました。リーマンショックの経験から言えることは、不動産価格の変動を考えるときには国内だけでなく、海外の動きも確認する必要があるということです。
| 時期 | 要因 | 不動産価格への影響 | |
| バブル崩壊 | 平成3年 | 国内の不動産価格下落 | 10年以上にわたって下落 |
| リーマンショック | 平成20年 | 海外の不動産価格下落 | 下落 |
不動産の価格を上げるにはどうする？
不動産の価格は常に動いていますから、不動産の売却を考えている方にとってはどのタイミングで売却するかはとても重要です。不動産価格の相場を見極めて、高い値段で売却をすることが出来れば一番良いですが、相場を自分でコントロールすることは出来ませんしタイミングを見極めることはとても難しいです。
この記事を読んで頂いている方の中には、不動産の売却を考えている方も多いと思います。不動産を売る際に高く売るためのポイントについて説明していきます。
大切に使うと上がる？
不動産価格は売りたい人と買いたい人の合意で決まることはこれまでも説明してきました。つまり、不動産を高く売るには買いたい人に、「多少高くても買いたい」と思ってもらうことが大切です。不動産を買う人は自宅の場合もあれば賃貸目的の場合もありますが、多くの場合買う前に実際に現地を訪れて建物の外観や内観を確認します。
その際に掃除も管理も行き届いていない建物では、買いたい人からしたら印象は良くありません。多少詳しい人であれば修理費や清掃費などを計算して、それを踏まえても買うかどうかを考えますが多くの方はぱっと見の第一印象で決めることが多いです。
不動産は出会いと良く言いますが、一目ぼれで買うケースが意外と多いです。そのため手入れを怠らず、大切に使うことは重要です。雑草や落ちているゴミを片付けるだけで見た目の印象は大きく変わります。清潔感を意識して不動産を維持することで、高く売ることに繋がります。
売り急がないと上がる？
不動産価格は合意によって決まる訳ですから、価格を決めるまでは何度も交渉が発生します。売りたい人はより高く、買いたい人はより安く買えるように何度も交渉をします。
その交渉の際に、売りたい人にとっては売り急がない姿勢を見せることが重要です。お金が必要な事情があって、いつまでに売らなければいけないというような事情があると、安くても売ってしまう場合が多いからです。
もしそのような特殊事情が無いのであれば、あまり売り急がないで「良い値段が付いたら売る」ぐらいのスタンスで臨むことが大切です。その気持ちの余裕が買いたい人に伝われば、価格も上げやすくなります。
ただし注意して頂きたいのが、売却しようとしている不動産の価値を良く見極めることです。例えば、山林などは売ろうとしても欲しい方は少ないですから、買い手が現れたらすぐに売ってしまった方が得策です。買いたい人が集まるような物件の場合には、売り急がない方が良いでしょう。
大きくして売ると上がる？
「隣の土地は借金をしてでも買え」というのは良く聞く格言ですが、土地は広い方が高く売れます。土地が広いということは、建物も大きく建てることが出来ますから用途も広がります。つまり土地が広いことで、その土地を買いたい人が増えますから価格は上がります。
しかし大きければ良いという訳ではなく、あまりにも広大な土地は使い勝手が悪いことから評価が下がる場合もあります。例えば、建物を建てることが出来ない調整区域などの土地を広くしても価格が上がることは考えにくいです。
買いたい方がそれなりに集まるような立地の物件の場合に、この考え方は通用します。
不動産市況をよく見ると上がる？
相場を読むのは難しい、と説明しましたがやはり不動産を高く売るには市況をよく見ることが大切です。ここで言う市況とは、公示価格やマンション価格などのマクロ的な大きな市況ではなく、ミクロの市況です。
例えば売却しようとしている不動産の隣の家の人が建て替えを検討していれば、多少高くても購入を検討するでしょう。売却しようとしている不動産の近くに病院が出来ると、調剤薬局などは相場よりも高くても購入するでしょう。
このように大きな不動産相場だけでなく、個別の事象によって価格が変わるのも不動産の特徴です。相場のような大きな流れを読むこともとても大切ですが、それと同時にその不動産ならではの細かい市況をよく見ることも大切です。
今後の不動産価格は上がる？
これまで不動産価格が上がる理由や、これまでの不動産価格の推移について見ていただきました。不動産価格が様々な理由で変動するこはお分かり頂けたかと思います。
しかしこれから不動産を売却する方などにとっては、一番気になるのがこれからの価格がどう動くかでしょう。今度の不動産価格を考える際に、忘れてはならない重要な出来事について見ていきましょう。
東京オリンピック
2020年には東京でオリンピックが開催されます。オリンピックの経済効果はとても大きく、オリンピックが始まる前は景気が良くなります。一方で、オリンピックが終わった後はその反動で景気が落ち込むケースが多いと言われています。
これに伴い、不動産価格もオリンピックへ向けて上昇し、オリンピックが終わった後は大きく下げるのではないかと言われています。
確かに、オリンピックが1年後に控えた現在の都心のマンションや建築価格は上昇しており、不動産バブルという言葉もよく耳にするようになりました。一方で、近年の不動産価格の理由はオリンピックだけではなく、オリンピック後も下がらないという意見も目立ちます。
ではここで、過去のオリンピック開催国のオリンピック後の価格を見てみましょう。
この表は過去にオリンピックが開催された主要都市の住宅価格の推移を表しています。表で確認できるように、過去の主要都市ではオリンピック後も不動産価格の下落は発生していません。このことからも、オリンピックの終了イコール不動産価格の下落ではないことが読み取れます。
ここ最近の不動産価格の上昇の要因はオリンピックだけでな。、インバウンド需要があります。海外の投資家や富裕層は日本の不動産を買っている訳ですが、何故でしょうか？
こちらの表は、東京の高級マンションの価格を100としたときの、海外の同水準の物件における指数の比較です。東京はアジア諸国と比べると割高な水準ではありますが、ニューヨークやロンドン、シンガポールの先進国と比較すると割安と言えます。
日本の不動産がインバウンドニーズが高いのは、この点に注目が集まっているからです。東京オリンピックを通じて、多くの海外観光客が来日し日本や東京の良さがより伝わることで不動産におけるインバウンド需要は更に高まることが期待されます。
以上より、特に都心を中心とした不動産価格はオリンピック後も比較的手堅く推移すると予想できます。
2022年問題
今後の不動産価格に大きく影響を及ぼすであろうもう一つの出来事が、2022年問題です。2022年問題が何かと言うと、2022年に多くの生産緑地が売りに出されることによって不動産価格が大きく下がるのではないかと言われている問題です。
2022年問題の影響を説明する前に、生産緑地について確認しておきましょう。
生産緑地とは
生産緑地とは都市部にある農地をイメージしてもらうと分かりやすいです。東京などの都市部に、ポツンと一区画だけ農地があるのを目にしたことのある方の多いでしょう。それらの多くが生産緑地です。
1970年頃の日本では都市部への人口集中が加速しており、緑地や農地がどんどん宅地へと転用されていましたが、昔からの農家や緑地を残すべきとの意見も多くありました。そこで1974年に生産緑地法が制定されました。
その後1991年の改正によって、生産緑地と指定された土地では農業以外の用途として使うことは出来ない代わりに、固定資産税などの優遇が認められました。
また一度生産緑地として指定された土地は、所有者が亡くなるか30年を経過するまでは売却も宅地転用も出来なくなりました。
2022年問題で不動産価格が下がるか？
2022年には30年を経過して売却が可能になる生産緑地が、約1万3,000ヘクタール、東京ドーム2,200個分の面積があり、更にこの多くが首都圏、近畿圏、中京圏の都市部に集中しています。
これらの生産緑地が2022年に宅地として売却されることによって、不動産価格が下がると言われているのが2022年問題です。
| 首都圏 | 近畿圏 | 中京圏 | その他 | |
| 面積（ヘクタール） | 7,737 | 4,111 | 1,588 | 4 |
実際にどれだけの量の生産緑地が売却されかは不透明な部分はありますが、農業を営む方が高齢化しており後継者が不足している状況を考えると、今後も農地として利用する方はそうは多くないと推測されます。
その場合これまで生産緑地として固定資産税などの優遇されていたものが無くなることになります。
生産緑地として指定されている土地は500㎡以上と規模も大きいため、税金の負担も大きくなることから売却へと動く方がそれなりに多いことも予想出来ます。
また売却まではされなくとも、宅地へと転用し相続対策としてアパートなどの住宅を建築するケースが増えることによって近隣の住宅価格への影響も懸念されています。
一方でそれぞれの生産緑地の立地をよく見て見ると、駅から10分以内というような一等地には実は殆どありません。都心部と言っても都内の中心部にある訳ではなく、郊外の駅から距離のある立地が多いです。
今後これらの土地が宅地に転用されたり売却されたとして、用途としては駅から距離があっても不便さを感じない世帯向けの建物、つまり車のあるファミリー向けの物件が中心になると推測されます。
ですから、2022年問題によって価格に影響があるのは、郊外のファミリー向けの不動産ということになります。都心のマンションや駅近の物件であれば影響は少ないでしょう。
これから不動産の売却を検討している方は、売却しようとしている物件は生産緑地に影響が受けそうな物件かどうかを慎重に判断して、売却時期を検討する必要があると言えるでしょう。
不動産価格が上がる理由のまとめ
今回不動産価格が上がる理由について、下記の内容を中心に解説してきました。
- 不動産の価格は常に変動し株価や金利、銀行融資などの金融政策によって影響を受ける他にも、オリンピックのような大きなイベントや再開発などの理由でも上がること。
- これまでの日本の不動産価格の動きは、バブル経済の崩壊とリーマンショックの前後で大きく変動していること。特にリーマンショックは海外での出来事だが、日本の不動産市況も大きく影響を受けていること。
- 不動産価格を高く売るためには、隣地などを買い取って高く売ること、物件周辺の状況を良く確認すること、そして売り急いでいる姿勢を見せないこと。
- 今後の不動産価格には東京オリンピックと2022年問題が大きく影響すると予想されるが、物件毎の影響の度合いを見極めることが大切であること。
不動産業の方でもない限り、不動産を売却する機会はそう多くはないでしょう。大きな金額な取引なのにも関わらず株のようにはっきりとした指標がないだけに、いつ売るのが良いのかとても難しいです。不動産の売却を売却する際には、今回の記事で解説したように市況を良く見ることが大切です。
また不動産会社に依頼をして売却の査定をしてもらうことで、概ねの相場を掴むことも重要です。査定は複数の業者にしてもらうのが良いですが、自分で複数社に依頼をするのは大変です。下記のように無料の一括査定を活用するのも良い方法です。
今回の記事が不動産売却を検討している方の参考になれば幸いです。
