土地の契約書に記載する内容や注意点6個を徹底紹介！

個人、企業問わず金銭取引で必ず交わされるのが売買契約書です。実は売買契約書に決められたフォームがあるわけではなく、記載方法や記載内容に関しては、何の取決めもありません。

これは高額取引となる土地売買においても同じです。しかし高額取引となる土地売買時の土地売買契約書においては、売主と買主の相互利益を守るために、記載しなければならない重要条項が多数存在します。

そこで今回は土地の売買契約書を作成する際に、記載しなければならない重要事項や違法にならないための注意点などを紹介しますので参考にして下さい。

土地の契約書は契約内容によって2つの種類がある

土地に関する契約書は分類すると下記の2つに分けられます。

• 土地売買契約書
• 土地賃貸借契約書

土地売買契約書はその名の通り土地の売り買いで作成される書類、一方の土地賃借契約書は土地を借りる際に作成される書類です。

この土地賃貸借契約書をアパート等の賃貸物件を借りる際に交わされる契約書と混同する人もいますが、賃貸物件を借りる際に交わされるのは賃貸借契約書です。

土地賃貸借契約書は駐車場の経営目的等で、土地のみを借りる際の契約書になります。また、土地売買契約書も同様で、その土地上に建物が建っていたとしても契約書上の売買対象は土地のみです。

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建物の所有者は別の人になります。この点は勘違いしないように覚えておきましょう。この2つの契約書は共に重要で必要不可欠な書類になりますが、今回は失敗できない高額取引となる、土地売買契約書に焦点を絞って解説していくことにします。

土地売買契約書への記載内容

土地売買契約書に記載される一般的な項目は全部で13個あります。これらはどんな土地売買契約時でも、記載されている重要なものばかりです。

ですが、個別契約では取引条件や取決内容によって、重要事項が変わってくるので同じとは断言できません。この点は留意しながら読み進めていくようにしてください。

それでは各事項について、順を追って見ていくことにしましょう。

①売買物件の表示

ここでは購入予定物件の下記情報が記載されます。

• 所在
• 地番
• 地目（土地の用途：宅地、田、畑、山林など）
• 地積（土地の面積のことで平方メートルで記載されている）

基本的には購入予定地の登録済権利証や登記識別情報を元に、情報が記載されることになります。

この記載情報が正確であることが、売買契約の大前提となるのは言うまでもありません。

②売買代金や手付金等の額とその支払日

契約書に記載されている売買物件をいくらで売買するか、いつまでに支払うのかが記載されています。

また手付金は買主が売主に対して支払う額が記載されています。しかし、手付金には下記3つの手付があるため、どの手付金であるかの記載が必要です。

• 解約手付：売買契約の解除時に係る手付金
• 証約手付：契約締結証明のための手付金
• 違約手付：契約違反があった時に支払われる手付金（＊違約金とは別）

この手付金は土地代金支払い時に充当されることが一般的です。

➂土地の実測、および売買代金の清算

ここでは売買対象となる土地の面積に関する規定が記載されています。

売買時の対象面積は、下記いずれかの方法が用いられます。

• 登録済権利証や登記識別情報に記載された土地面積
• 実際に測量を行って得られた実測面積

また、大抵の場合は売買契約締結後に転用するため、買主による測量が行われますがその実測面積と差異が生じた面積の増減値への清算をどうするかの規定も記載されます。

④境界の明示

土地売買の場合、売主は現地で隣地との境界標の明示が求められますが、ここではその境界が記載されています。

境界標がない場合は隣家所有者の立会いのもと、新たに境界を確定して境界標を設置しなければなりません。

境界標がない土地も多いので、これは覚えておくようにしてください。

⑤所有権の移転と引き渡し時期

所有権の移転と引き渡し時期が記載されています。

引き渡し時期は購入代金の支払い後、所有権移転登記は引き渡し後となるケースが一般的です。

⑥付帯設備等の引き継ぎ

土地に設置している付帯設備等の、購入後の扱いについて記載されています。

この付帯設備に関しては、購入後トラブルとなりやすい要因ですが、更地の購入では設備自体がないので、あまり気にする必要はありません。

しかし、庭木や庭石が問題となることもあるので、対象物がある場合は何が撤去され何が残されるのかを一覧表にして別紙添付されるのが一般的です。

⑦負担の消除

抵当権や賃借権が付いたままの土地では、買主は所有権を完全な状態で取得することができません。

ここではこのような阻害要因が、ちゃんと排除されているかが記載されます。

⑧公租公課等の清算

土地売買では固定資産税と都市計画税の清算が必要です。

基本的には引き渡し後を基準として下記のように線引きし、日割りで引き渡し完了日に清算するように規定されています。

• 引き渡し日前日まで：売主
• 引き渡し日以降：買主

ここでは、この清算規定が記載されています。

⑨手付解除

先にも手付金について触れましたが、手付解除とは解除手付を支払って契約を解除することを指します。

この手付解除には手付解除期日が定められ、期日内ならば解除を求める方が手付金の倍額を支払うことで、土地売買契約を解除することが可能です。

ここではこの手付解除に関する規定が記載されています。

⑩契約違反による契約解除

土地売買契約では、どちらか一方が契約規定を履行しなかった場合のペナルティが話し合われます。

ここでは債務の履行を促した上で、契約解除と違約金の支払いを求められるなど、ペナルティの規定が記載されます。

⑪反社会的勢力の排除

2011年6月以降、土地売買に限らず不動産売買契約書全般に不動産取引から反社会的勢力の排除目的として、売買契約書に下記条項が盛り込まれるようになりました。

• 売主および買主が反社会的勢力でないこと
• 物件を反社会的勢力が事務所等、その他の拠点目的に供さないこと

ここでは、これら条項に違反した場合、契約を解除できる旨を記載しています。

土地売買だけでなく、不動産売買契約ではこの反社会的勢力の介入がしばしばあり、契約後に契約者を悩ませるトラブルを引き起こしているのが実情です。

それを回避するためにも、この条項の盛り込みは欠かせません。

⑫ローン特約

土地を購入では、マイホーム建設を目的に購入する人は少なくありません。

その際は大抵、住宅ローンを利用することになりますが、どこの住宅ローンも通らず、土地購入代金を支払えないケースも出てきます。

その際に無条件で土地売買契約を解除できるのがローン特約です。

ここではローン特約で解除できる条件について記載されています。

⑬瑕疵担保責任

購入前には売主も買主も分からなかった瑕疵（隠れた欠陥など）が、購入後に発覚することもあります。

この場合、買主は売主へ補修費用や損害賠償を求めることができ、売主はそれに応じる義務が課せられるのです。

これを瑕疵担保責任と言うのですが、ここでは引き渡し後から、瑕疵担保責任の期間が記載されています。

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土地売買契約書の重要性

我々は土地の売買に限らず、第三者との取り決めを行う時には契約書という名目で、その決定事項を記載した書面をお互いに取り交わしています。

成人として普通に暮らしていれば、今まで何の契約書も取り交わしたことがないという人は恐らくいないことでしょう。

第三者との取り決めごとを契約書として残しておく理由は1つです。トラブルになった時に契約書に記載内容で、自分が主張することへの正当性を証明するためです。

それでは続いて土地売買で土地売買契約書が必要とされているのかを理解するべく、契約書の重要性について解説していくことにします。

土地売買契約は口頭でも成立する！

今では何でも契約書が必要とされる時代ですから、契約書なくして契約は成立しないと思っている人も多いでしょう。

しかし、契約事項は契約書にしなくても、契約者双方が合意すれば、契約自体は成立します。極端な話、「これでいい？」「それでいいよ。」この口約束だけでも良いのです。

これは法律行為とされる売買契約においても適用されるため、土地売買でも同様に適用されます。高額取引となる土地売買でも問題ありません。

事実、民法第555条では、売買契約に必要な条件とその効果について、下記のように定めています。

契約は法律行為であるから、総則の意思表示の規定が適用される。 すなわち、効果が発生するには以下の要件を満たす必要がある。

この「以下の要件」とは下記の3つを指します。

1. 申し込みと承諾
2. 売買契約は諾成契約であるので、意思表示の合致のみで成立する
3. 売買契約は不要式契約であるので、書面の作成は必須でない。口頭の合意でも成立する。

諾成契約とは当事者間の合意のみで成立する契約、不要式契約とは何の契約要式も必要とせず、当事者間の合意のみで成立する契約を指します。

そのため、この民法第555条の解釈からすれば、売主と買主が当事者間で合意さえすれば、土地売買契約書がなくても、口約束で土地の売買契約は成立することになるのです。

土地売買契約書が必要なワケ

土地売買契約書なしの口約束だけで土地の売買契約が成立するなら、印紙税を支払ってまで、面倒な売買契約を作成する必要なんてありませんよね。

しかし、実際そうはいきません。口約束の契約では、後で言った言わないのトラブルになった時、それを立証する術がないからです。

しかも契約内容には当事者間の合意が優先される任意規定と、当事者間の合意よりも法律の規定の方が優先される強行規定の2つがあります。

そのため、合意があれば何でも両者間で取り決められたことが、契約として成立するわけではないのです。極端な例で言えば、殺人の請負が挙げられます。

「私のことを殺してください。」「いいよ。殺してあげる。」と、両者間でこういった任意規定による契約が結ばれていたとしても、この契約は強行規定によって成立しないというわけです。

「土地売買で売主が違法となる約束をして、買主に利益供与する約束をしたので購入した。」「しかし、購入後にその約束は守られることがなかった。」といった、口約束だとこのような詐欺まがいの売買取引が成立したと勘違いしてしまいます。

しかもそれが実行されなかったからといって立証する手立てはありません。つまり、口約束がまかり通れば犯罪の温床となりやすくなってしまうわけです。

土地売買では高額取引となることもあり、契約時には様々な取り決めごとや手順、手続きが必要になります。

そこで違法性のある取引を避け、契約後に双方が不利益を被らないように、契約条件や取引内容の重要事項を明文化して土地売買契約書に記載しておく必要があるというわけです。

これを周知のこととして、宅地宅建業法では仲介業者が取り持つ契約では、土地売買契約書の作成を義務付けています。それほど必要不可欠な書類というわけですね。

土地売買契約書の記載内容で特に注意すべき点6個！

①手付金の規定

先に話したように手付金には、趣旨の違う下記3つのものがあります。

• 解約手付：契約解除を申し出た方が手付金の2倍を支払い、売買契約を解除できる趣旨の手付金
• 証約手付：売買契約締結を証明する趣旨の手付金
• 違約手付：一方に契約違反があった時、もう一方に没収される趣旨の手付金（＊違約金とは別）

よって、土地売買契約書にどの趣旨の手付金なのかを明記しておく必要があります。解約手付だったと思っていたものが、証約手付だったとなれば、解約時の解約支払金がどうなるかが宙に浮いてしまいます。

明記していなければ解約手付と判断されるように、大抵の場合は解約手付としての明記ですが、後でトラブルとならないように、必ず手付金の趣旨が何なのかを確認するようにしてください。

また手付金の金額は妥当なものであることが求められます。売買金額の10％前後が一般的ですが、中には異常に高い手付金を求めてくる仲介業者もいるようです。

手付金の上限額は宅地建物取引業法で20％と定められていますので、これを超える高額な手付金を求められた場合は手付金を狙った詐欺の可能性もあるでしょう。

手付金の趣旨と併せて、その金額が妥当なものであるかの確認も忘れないようにしてください。

②契約違反による損害賠償金（違約金）の規定

どちらかに契約不履行があれば、被害を受けた側は相手へ損害賠償金（違約金）を請求する権利が生じます。

ここで注意して欲しいのが損害賠償金の記載が下記のどちらで規定されているです。

• 損害賠償の予定
• 違約罰

損害賠償金の規定が「損害賠償の予定」で規定されている場合、実際の損害金が事前に決められていた損害賠償金を上回っていても、互いにその超過分は請求することができません。

またこれに対して「違約罰」の場合は、事前に決められていた損害賠償金に合わせて、実際に発生した損害は実損の損害賠償金として請求することが可能です。

土地売買契約に損害賠償金の規定が記載されていない場合には、「損害賠償額の予定」が適用されます。

話し合った内容通りの損害賠償金を受け取るためにも、取り決めた損害賠償金の規定が記載内容と合致しているかを、必ず確認するようにしてください。

③売主と買主の要望内容

土地売買契約の前には、売主と買主それぞれの要望条件が話し合われます。

その要望の中でお互いに納得いけば契約に至るのですが、契約後にお互いの意向が尊重されていなかったことでトラブルになるケースも少なくないのです。

そうならないためにも、お互いに話し合って決めた要望については土地売買契約書にシッカリと記載されていなければなりません。

これら要望は土地売買契約書の「特約」や「その他」という事項に記載されています。

事前に漏れがないように自分の通った要望を再確認して契約に臨み、契約時には要望の記載に抜けがないかを確認するようにしてください。

④瑕疵担保責任の規定

瑕疵担保責任は建物に対してだけと勘違いしている人も少なくありません。そのためこの規定事項をあまり気にない人も多いようです。

しかし、瑕疵担保責任は土地にも発生します。土地で考えられる瑕疵（欠損・欠陥）は、下記の4つです。

• 軟弱地盤
• 不動沈下
• 土壌汚染
• 地中埋設物

購入後にこれらが見つかれば、相手に対して瑕疵担保責任を問うことができます。

そこで注意して見て欲しいのが、瑕疵担保責任の期間です。

売主が個人の場合には最長2ヵ月程度ですが、相手が不動産業者ならば宅地建物取引業法で2年未満の規定はできません。

瑕疵担保責任の期間は長ければ長いほど有利です。長期間の設定がとなるように話し合い、決めた期間がチャンと記載されているかを確認するようにしてください。

⑤公租公課の負担規定

土地には固定資産税や都市計画税といった公租公課（税金）の他に、購入前の運用方法によっては、下記のような支払いや収入が発生します。

• ガス、水道、光熱費
• 賃料等の収益（駐車場収益など）

これら支払いや収入は実務上、土地の引き渡し時点で買主に権利が移りますが、法的規制があるわけではありません。

後でトラブルとならないように、権利譲渡時点がいつになっているかを確認するようにしてください。

⑥実測後代金の清算規定

先にも話したように、購入後に買主が土地の実測をすることは珍しくありません。

売買時の対象面積は、下記いずれかの方法が用いられますが、この規定がちゃんと記載されているかが重要なポイントです。

• 登記事項証明書に記載された土地面積
• 実際に測量を行って得られた実測面積

これらの記載がなければ、実測値で生じる面積差異に対する代金支払いをどうするかでトラブルになってしまいます。

この記載はもとより、実測後に生じる代金支払いの責任先が話し合いで決められた通りに記載されているかも、必ず確認するようにしてください。

土地売買契約時に必要なもの

ここまでの解説で土地売買契約書で記載が必要な条項や、記載時・確認時の注意点は理解してもらえたことでしょう。

そこで最後は補足として土地売買契約時に必要なものを簡単に紹介しておきます。

契約時に必要なものが足りずに、契約締結できなかったというようなことがないよう目を通して覚えておくようにしてください。

①土地売買契約時の必要書類

土地売買契約時に必要とされるものは下記の通りです。

• 本人確認書（運転免許証など）
• 実印と印鑑証明書
• 登録済権利証又は登記識別情報
• 固定資産税納付書
• 印紙代
• 仲介手数料の半金

登録済権利証と登記識別情報は同じ類の書類です。平成18年くらいから登記済権利証に代わり、登記識別情報が新しく発行されるようになりました。

どちらか一方があれば問題ないので、慌てないようにしてください。

また仲介手数料の支払い時期は決められているわけではありませんが、売買契約締結時に50％、そして引き渡し完了時に残りの50％を支払うのが一般的です。

仲介業者によっては支払い時期の要望が異なる場合があるので、支払い時期に関してはよく話し合っておくようにしましょう。

②土地売買契約に掛かる印紙税

土地売買契約書は通常、売手と買手用の2通が作成されます。よって土地売買契約書に貼る印紙の負担は、それぞれが負担することになります。

印紙税は土地の売買金額によって異なり、令和2年3月31日までは軽減税率による控除が受けられます。

印紙税の税額は下記の通りです。

＊参照先：国税庁・不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

印紙税の額面を判断する時に注意して欲しいのが、税込み金額と税抜き金額のどちらを基準にするかです。

これは土地売買契約書に、下記いずれかの明記があるかどうかで違ってきます。

• 消費税と土地金額が区分表記されている
• 税込み金額および税抜き金額が表記されている

どちらかの方法で土地金額と消費税が明記されている場合は、税抜き価格から印紙代を判断します。しかし、これら表記がなく売買金額だけが表記されている時は税込み価格の相当する印紙代が必要になります。

表記があるかないかで、印紙代が高くなるケースもあるので、記載がどうなっているかには注意が必要です。

また印紙を貼っていない土地売買契約書は無効になるわけではありませんが、脱税行為が問われ、通常の3倍となる過怠税の支払いが罰則として課せられます。

これも併せて覚えておきましょう。

印紙は郵便局や公務局で購入できます。売買金額に応じた収入印紙を、忘れず用意しておくようにしてください。

➂手付金や売却代金の領収書に掛かる印紙税

個人間の土地売買ならば、発行する領収書に印紙税はかかりません。

しかし、売却する土地が事業用に用いられていた場合には、個人間売買であっても印紙税が課せられます。駐車場経営に利用していたといったケースです。

その場合は、受領金額に応じて下記の印紙税が課せられるので、注意してください。

＊参照先：国税庁・契約書や領収書と印紙税

また個人でも度々売却するような場合は、事業性があると判断されて、印紙税が課せられるケースも出てきます。

事業者でなければ、度々、土地を売却することはないでしょうが、複数回にわたる売却では、その可能性があることを覚えておきましょう。

土地の契約書に記載する内容や注意点のまとめ

今回は土地売買契約書に記載する重要事項と注意点について解説しました。高額になる土地売買で土地売買契約書に不備があっては、売却後のトラブルに発展しかねませんし、利益を損なう恐れもあります。

そのため、不備がない土地売買契約書の作成が必要です。仲介業者に依頼した場合は比較的安心することができますが、それでも確認義務は欠かさないようにしてください。

自分の要望がちゃんと通っているかや、決められたことが間違いなく記載されているかなどを今回解説した内容を参考にしっかり確認するようにしましょう。

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