人生で一番大きな買い物といっても過言ではないマンションの購入は、多くの方がローンを利用されているかと思います。
そんなマンションを売却して住み替えるとなると、ローンがまだ残ってるというパターンが考えられますよね。ローン残債のあるマンションを売却することは果たして可能なのでしょうか？
この記事ではそんなローン残債のあるマンション売却で知っておきたいポイントから、高く売る方法まで紹介していきますのでぜひ参考にしてください。
ローン残債のあるマンションの売却は可能？
まず結論から申しますと、ローン残債のあるマンションの売却は可能です。
しかし気をつけていただきたいことがいくつかあり、状況によって売却の種類が変わります。
マンション売却を検討している際は、自分がどちらに当てはまるのかきちんと把握して進めていきましょう。
まずは一般売却できるかどうか確認
ローン残債のあるマンションの売却でも、もし可能であれば一般売却の方が良いでしょう。
しかし、一般売却するためにはローン残債を完済した状態にしなければなりません。そのために行わなければならないのが、主に以下の通りです。
- ローン残債より高い値段でマンションを売って完済する
- ローン残債より安い値段で売れた場合は、自身の貯金から切り崩して完済する
このように2つの手段でローン残債を完済させてから売却しなければならないのですが、運よくローン残債より高い値段で売れでもしない限り、なかなか難しいですよね。
マンションの売却額よりもローン残債の方が高い場合のことを、「オーバーローン」といいます。
現在家の価値は10年経つと大きく減ってしまい、マンションは購入時の80%、木造戸建てにもなると50%以下に下がってしまうのが一般的です。
そのため、住み替えをする際ほとんどの住宅がオーバーローンになってしまうのが現状です。まずはご自身のマンションがオーバーローンになるかどうか、そしてローン残債を完済できるのかどうかを考えてみましょう。
任意売却を検討する場合もある
一般売却が困難だから売却は無理なのか、とがっかりするのは早いです。そんなときに検討すべきなのが「任意売却」です。
任意売却とは、たとえばマンションを売却してもローンが残ってしまった場合、「ローン残債より安い値段で売却しても良い」と銀行などの債権者から承諾を得られる売却方法です。
この任意売却を行うためには条件がありますが、今後の生活のためになるべく貯金を切り崩したくないのなら、任意売却が有効でしょう。
条件は主に現在ローンの支払いが滞っていたり、病気やリストラなどの環境変化で今後確実に支払い能力がなくなる場合です。
また、任意売却には以下のようなメリット・デメリットがあるため、覚えておきましょう。
任意売却のメリット
まずメリットとして挙げられるのが、競売より高額で売れるところです。
高いほどローンも減るので、任意売却することで生活苦を回避できる可能性が高いでしょう。
任意売却のデメリット
ただし、デメリットとして任意売却をすると「ブラックリスト」にのることになります。
そのため、任意売却後はクレジットカードを新規で作ったり、新たな担保融資の申し込みもできなくなるでしょう。
ローン残債のあるマンション売却で知るべきポイント
不動産の一括査定で相場を知ることが大事
ローン残債のあるマンションを売却する場合、まずは自分のマンションがいくらで売れるものなのか、相場を知ることが大切です。
また、ローンをきちんと完済できるかもしっかりと把握する必要があります。そんなときに便利なのが、一括査定です。
不動産にも得意な地域と不得意な地域がありますので、一社のみではなく一括査定で複数の不動産の査定額を比較しましょう。
一括査定にも様々な種類がありますが、ぜひおすすめしたいのが一括査定サービスを行っている『マンション売却ガイド』というサイトです。
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売却の際にかかる諸費用を把握する
売却の際には様々な諸費用がかかります。
その諸費用をしっかり把握しておくことも大事ですので、どんな諸費用があるのかを以下に解説します。
抵当権抹消登記費用
抵当権抹消登記費用は、マンションの売却の際抵当権を外すために必要な費用です。
なぜ抵当権は外す必要があるのかは後ほど解説しますので、参考にしていただけると幸いです。
仲介手数料
売却の際に依頼をした不動産会社へ支払う手数料です。
売却金額によって手数料も変わります。
印紙税
印紙税は売却価格で変わりますが、大体5,000〜30,000円です。
売買契約書につけた収入印紙にて納付します。
譲渡所得税
マンションを売却して利益が出た際に課せられる税金のこと。
税率は20%や39%と高い上に、オーバーローンでもあっても売却利益が多いほど高くなります。
マンションの抵当権を外す必要がある
抵当権とは、万が一ローンが回収できないときに備えて銀行などの債権者が不動産を担保にして確保しておくことです。
そのため、マンションに必ず設定されている抵当権が有る限り、債権者の許可なしに不動産を売ることができないのです。
マンションの所有権は自分にあっても、事実上は銀行などの債権者の支配下にあるということですね。売却するとなれば、この抵当権を外さなければいけません。
抵当権を外すためには、まずローン残債を完済することが必要です。そのためにも前述の通り一括査定で売却額と諸費用を除いたローン残債を比較して、ローンが完済できるか判断しましょう。
無担保貸付で返済する方法もある
マンションや戸建てなど、住宅ローンのように建物と土地を担保に融資することは「担保融資」と言います。一方で担保の必要がない融資のことを「無担保融資」といいます。
後者は保証が特に必要ないので審査を通れば融資を受けることは可能ですが、事情があってどうしてもマンションを売却する必要がある場合は、一つの方法として覚えておいてください。
支払いが困難の場合は任意売却を検討する
現在住んでいるマンションがの支払いが困難で、しかも一般売却することも難しい場合は、ぜひ前述した任意売却を検討してください。
実際にお支払いが滞納気味で支払い能力がないと判断された場合は、問題なく適応されます。
抵当権の抹消は引渡しと同時に行うこと
前述の通り、ローン残債のあるマンションを第三者に売却するためには、抵当権を外す必要があります。
抵当権の抹消を行うためには必ず債権者の協力が必要になるため、売却することを債権者に連絡しておきましょう。
ローン残債のあるマンションを売買契約後の引渡しの際に債権者が同席し、抵当権の抹消に必要な書類を持参してきます。そのとき、同時に抵当権の抹消手続きを行うという流れです。
オーバーローンの場合税金特例が使える
もしオーバーローンで売却をする際は、「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を使える可能性があります。
この特例は給与所得などからオーバーローンの額を控除して、勤め先が天引きしていた源泉徴収額を取り戻せるというものです。オーバーローンになった際に、一度検討してみる価値はありそうですね。
住み替えローンの場合は支払えるか慎重に検討する
住み替えローンとは、自己資金を用意せずに現在のローン残債と新居の購入額を合わせて借入できるローンのことです。
売却価格がローン残債を下回ってしまい、自己資金が用意できない場合でも、住み替えローンなら売却できる可能性があります。
ローン残債も完済でき二重ローンの負担が減るというメリットがあり、一見とても便利なローンですが注意が必要です。
住み替えローンは、新居の購入に上乗せしてローン残債の借入もあるため、どうしても普通に住宅購入するより借入額が高くなります。そのため、借入のための審査もかなり厳しくなるでしょう。
たとえ審査に通るとしても、設定したい返済期間と借入額で無理なく支払えるか慎重に検討する必要があります。
特にマンションのローンで老後の生活費を圧迫するようなことは避けたいものですよね。人生で一番高いといってもいい住宅ローンは、きちんと先を見据えて検討することが大事です。
ローン残債のあるマンションをより高く売る方法
地元に詳しい不動産・任意売却実績のある不動産を選ぶ
ローン残債のあるマンションを実際に売却する際も、まず買い手を見つける必要があります。
そこでおすすめなのは、地元のことに詳しい不動産や任意売却実績のある不動産に依頼する方法です。
人気のエリアに位置するマンションならすんなり買い手が見つかる可能性もありますが、そうでないとなれば自宅周辺の情報をよく知っている地元の不動産に目星をつけましょう。
その理由として、大体の人は住み慣れた地で住み替えようと考える人が多いからです。
任意売却する際は弁護士や不動産会社が債権者に交渉を行い、その交渉によって売却価格や月々の返済額、引越し費用の工面などどうなるか結果が変わります。
そのためにも売り手にとって少しでも良い条件で売却できる知識が豊富な、実績のある不動産を選ぶ必要があるといえるでしょう。
任意売却に詳しい専門家に相談する
ローン残債のある任意売却の相談を受けるために、資格が必須ということはありません。
しかし、より有利にマンションの任意売却を進めるためには、不動産取引に必要な知識のほか、法律に関する知識、任意売却の知識を持つ人に相談した方が良いでしょう。
特に重要なのは任意売却の知識を持つ弁護士がいる不動産を選ぶことです。不動産を決める際に任意売却の知識を持つ弁護士や、宅地建物取引主任などの専門家がいるかしっかりと見極めましょう。
任意売却後のサポートが充実している業者を選ぶ
任意売却で無事マンションが売れたとしても、その後にやることはたくさんあります。残った債務の分割返済や、引越し費用ですね。
その辺りをきちんとサポートしてくれる不動産の場合、分割返済や引越し費用の交渉まできちんとしてくれるでしょう。
しかし、中にはこのようなアフターサポートをしてくれない業者もいますので、依頼する不動産会社を選ぶ際には必ずアフターサポートについて確認しておくことが大切です。
ローン残債のあるマンション売却のまとめ
ローンが残ってるマンションの売却をすることになんとなく罪悪感を持つ人が多いようですが、実際市場にはローン残債のある物件が多数あります。
きちんと正しい知識やポイントを知っておけば、ローン残債のあるマンションの売却を有利に進めることができます。まずは一度ご自身に合った不動産を探してみましょう。
そのための第一ステップとして、以下のマンション売却ガイドというサイトからマンションの相場を一括査定で調査し、価格ややり取りを元に信頼できる不動産に依頼してみることをおすすめします。
