念願のマイホームを買う場合、住宅ローンを利用して買う場合が多いでしょう。住宅ローンと言えば購入するマイホームを担保にするのが一般的ですが、担保として金融機関に提供するためには面倒な手続きが必要になります。更に抵当権を設定するためには数十万以上の費用が必要になります。

このように住宅ローンを借入する場合は自宅を担保にするのが一般的で、それに伴う手続きや費用を多くの方が負担しています。逆に言うと担保なしで住宅ローンを組むことが出来れば借入に関する負担は大幅に軽減出来ることになりますが、果たして担保なしで住宅ローンを借りることが可能でしょうか？

今回はそんな担保なしの住宅ローンについてメリットやデメリットも交えて説明をしますので、参考にして下さい。

担保なしでも住宅ローンは組める？

結論から言いますと、担保なしでも住宅ローンを組むことは可能です。一般的な担保が有る住宅ローンしか知らない方にとっては意外に感じるかもしれませんが、担保なし住宅ローンを提供している金融機関は少なくありません。

担保なしで住宅ローンが借りれるのであれば多くの方が担保なし住宅ローンを利用するはずですが、現実には担保のある住宅ローンを利用している方の方が圧倒的に多いです。

担保なし住宅ローンの方が手続きが楽なのにも関わらず、なぜ担保がある住宅ローンを選ぶ方の方が多いのか、違いを見ていきましょう。

通常の住宅ローンとの違い

一番の違いは購入する自宅を担保として提供しなくても良いことですが、それだけではありません。担保を提供しない場合は借入金額や借入期間、金利などの条件は住宅ローンに比べると悪くなってしまうのが一般的なのです。

融資をする金融機関からすれば同じ人に融資をするのであれば、担保が無い場合よりも担保が有る方が融資をしやすいのです。そのため、条件面などで担保なし住宅ローンは通常に比べると劣ってしまいます。担保なし住宅ローンがあるにも関わらず、通常の住宅ローンの方を選ぶ方が多いのはこのことが要因です。

実際、担保なし住宅ローンが通常の住宅ローンに比べてどれくらい条件が悪くなるかについては後ほど詳しく説明をしています。

抵当権とは？

担保なし住宅ローンについて今回は説明をしていますが、自宅を担保にするということは具体的にはどのような状態を指すのでしょうか？住宅ローンを組んだことのある方であればご存知の方も多いでしょうか、自宅を担保にするということは、抵当権を設定することです。

自宅に限らず日本の不動産は誰がその不動産を所有しているかを、国が管理して記録しています。不動産は物と違って持ち歩くことが出来ないため、所有者をはっきりさせるためにこのような制度になっています。

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どこの不動産を誰が所有しているかを記録することを登記と言い、登記を記載したものを登記簿と呼びます。登記簿は法務局で管理をしていて、誰でも見ることが出来ます。登記の内容を表示したものを不動産謄本と呼び、下記が見本です。

参照：法務省　登記簿謄本

自宅を担保に提供するということは、自宅の登記簿に抵当権を設定することを指します。上記の見本の場合、権利部（乙区）の欄に抵当権の内容が表示されています。

では抵当権とはどのような権利のことでしょうか。抵当権は民法で下記の様に定められています。

第369条

1. 抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。
2. 地上権及び永小作権も、抵当権の目的とすることができる。この場合においては、この章の規定を準用する。

参照：民法第369条

抵当権を設定することで、万が一住宅ローンの返済が出来なくなった場合に金融機関は自宅を売却してその資金でローンの返済を受けることが出来ます。

具体的には裁判所を通じて強制的に不動産を売却する競売という手続きをとって、売却資金を返済へと充当します。

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抵当権の特徴は、登記簿に登記をされるだけで担保物件である自宅は所有者の方が引き続き利用できることです。

つまり自宅を担保として金融機関に提供しても、自宅に居住したりすることは問題ありません。品物を担保にお金を借りる質屋の場合は、その品物は自分では使用できなくなることと比べると抵当権の特徴が分かりやすいでしょう。

担保なし住宅ローンのメリットは？

住宅ローンを借りる場合、担保なしでも借りれることをこれまで説明してきました。では担保なしで住宅ローンを借りる場合、どのようなメリットがあるでしょうか。

担保なし住宅ローンのメリットには次のようなものがあります。

• 担保評価が低くても大丈夫
• 手続きがラク
• 競売にかけられない
• お金の使い道が幅広い

担保なし住宅ローンのメリットについて一つずつ見ていきましょう。

担保評価が低くても大丈夫

金融機関が住宅ローンの審査をする場合、返済比率など様々な要素を総合的に判断をして審査を決めますが、その中の一つに担保評価があります。

担保評価とは、金融機関が不動産を担保として取得する際に、その物件がどれくらいの価値があるかを計算することです。この時の担保評価額は金融機関ごとに独自の計算方法で行いますが、実際の不動産相場よりも低めの評価になるのが特徴です。

担保評価とは金融機関側から見た場合、債務者（＝ローンを借りた人）がローンの返済を出来なくなった場合に、担保物件を売却していくら回収できるかという目安になります。

不動産の価格は常に変動しますから、将来万が一の際に回収不足にならないように担保評価を低めに計算するのが一般的です。

物件の担保評価が低いことが理由で住宅ローンの審査が通らない場合、担保なしの住宅ローンであれば審査が通る可能性もあります。

担保なしの住宅ローンの場合は、審査の要素の一つにそもそも担保評価額が入っていないため担保評価によって審査結果が影響を受けることはありません。

手続きがラク

自宅を担保として提供しないため、担保提供に伴ういっさいの手続きが不要になります。

担保を金融機関に提供するということは抵当権を設定することであることは、先ほども説明しました。抵当権設定に必要な手続きを見ていきましょう。

1. 抵当権設定を依頼する依頼する司法書士を決めます（不動産会社や銀行が司法書士を紹介してくれる場合が一般的です）
2. どの物件に抵当権を設定するかなどを司法書士と打合せします。
3. 抵当権を設定する日（＝住宅ローンを実行する日）に合わせて、抵当権に必要な書類を準備します。（権利証・抵当権設定契約証書・委任状・印鑑証明・本人確認資料等）
4. 住宅ローンの実行と同時に、司法書士が法務局へ抵当権設定の申請をします。
5. 法務局から抵当権設定登記を受け付けた旨の、登記受領書を確認します。
6. ２週間程度後に、謄本で抵当権設定が終了したことを確認できます。
7. 司法書士より権利証などが渡されます。（郵送で送られる場合も多いです）
8. 司法書士へ報酬を支払います。

上記が一般的な抵当権設定登記の流れです。上記の流れから分かる通り、抵当権設定登記には司法書士に依頼をすることになります。

そのため、登記に必要な費用には司法書士への報酬も含まれます。抵当権設定登記に必要な費用は下記のようなものがあります。

• 登録免許税
• 司法書士報酬・実費

登録免許税とは、国に支払う税金で抵当権設定費用の中でも大きな割合を占める費用です。登記は法務局を通じて国が管理をしている制度ですから、登録免許税は国へ対する報酬と考えれば分りやすいでしょう。抵当権の設定の場合の登録免許税は、借入金額×0.4%で計算します。

• 登録免許税の他にかかるのが、司法書士への報酬です。司法書士への報酬は登記の内容や、司法書士によって金額が違いますが5〜20万円程度です。他に謄本取得や交通費などの雑費がかかります。

抵当権を設定するのはこれだけの手間と費用がかかります。担保なしで住宅ローンを組む場合は、これらの手続きを省略が出来て、更に費用も節約出来るメリットがあります。

競売にかけられない

自宅に抵当権を設定されている（＝担保として提供している）場合、万が一返済が滞った場合は金融機関は担保物件である自宅を競売にかけて、返済へと充当します。逆に言えば、担保なしの住宅ローンの場合は競売にかけられる心配はありません。

競売とは裁判所を通じて強制的に売却をすることを言います。一方で、競売ではなく自分の意思で売ることを任意売却と言います。競売は任意売却に比べると強制的に売却をされるため、売却価格が安くなってしまうというデメリットがあります。他にも競売には任意売却と比較すると下記のようなデメリットがあります。

競売になってしまうと、売主としての希望を通せることはありません。価格だけでなく、競売になってしまうとインターネット等でその情報が公（おおやけ）になってしまいますし、売却後のローンの残債も一括返済を求められることになります。

このように競売での売却は売主にとってはとても不利になります。担保なし住宅ローンであれば、万が一返済が難しくなった場合でも競売になることがないというメリットがあります。

お金の使い道が幅広い

通常の住宅ローンでは、借りたお金の使い道は住宅の新築や購入に限定されています。諸費用やリフォーム費用なども組み込むが出来る場合もありますが、一部に限定されている場合が多いです。

一方で担保なし住宅ローンはお金の使い道が幅広いというメリットがあります。

リフォーム費用のみや、空き家の解体資金、セカンドハウスや別荘の購入など通常の住宅ローンではカバーしきれない資金を借入する場合には、担保なし住宅ローンが活用できます。

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担保なし住宅ローンのデメリットは？

メリットに続いて、担保なし住宅ローンのデメリットを見ていきましょう。担保なし住宅ローンのデメリットには次のようなものがあります。

• 金利が高い
• 借りられる金額が少ない
• 借りれる期間が短い

担保なし住宅ローンは便利な反面、借入条件については通常の住宅ローンに比べると借入条件に関するデメリットが多くなります。

金利が高い

担保なし住宅ローンの場合、借入金利は通常の住宅ローンに比べると高くなってしまいます。

金融機関にもよりますが、通常のローンと比べると0.5%～1.5%程度の差がります。1%なんてそんなに変わらない、と思う方もいるかもしれませんが住宅ローンの場合、借入金額が大きいだけに金利負担は大きな差を生みます。

仮に1,000万円を30年間借入した場合の金利負担を比較してみましょう。

上記のように金利が1%違うと、約170万円もの支払い利息の差がでます。借入金額が増えれば、この差はもっと大きくなりますから、金利はとても重要です。

担保なし住宅ローンを借りる場合は、通常の住宅ローンに比べてどれくらいの金利差があるかを良く確認しましょう。

そしてその金利差による実際の総支払利息の負担額を計算して、比較するようにしましょう。無担保ローンにすることでどれくらいの金利負担が増えるのか、その負担額を許容してでも担保ばし住宅ローンを選択するメリットがあるのか、という点をよく検証することをオススメします。

借りれる金額が少ない

担保なし住宅ローンは、通常の住宅ローンと比較すると借入出来る金額が低いです。通常の住宅ローンの場合、上限金額は1～2億程度が一般的ですが、担保なし住宅ローンの場合は金融機関にもよりますが1,000万～2,000万程度が一般的です。

一方で、住宅ローンを借りる方の平均借入額は3500万円程度と言われていますから、多くの方が担保なし住宅ローンでは借入金額が追い付かないことになります。担保なし住宅ローンに比べて通常の住宅ローンを選ぶ方が多いのもこのことが要因の一つです。

借りれる期間が短い

担保なし住宅ローンの場合は、借入期間が短くなるのも特徴です。通常の住宅ローンの場合、借入期間は最長で35年まで組める場合が一般的です。

もちろん年齢によって借入できる期間は変わりますが、住宅ローンは30年や35年の長期間で借りる方が多いです。

一方担保なし住宅ローンの場合、借入期間は10～20年程度の場合が多く借入期間が短い特徴があります。借入期間が短いと、当然ですが毎月の返済額が大きくなってしまいますから返済の負担は増えることになります。

下記は2,000万円を期間10年で借りた場合と、20年で借りた場合の毎月の返済額のシミュレーションです。住宅ローンの返済は長期間にわたりますので、余裕を持った返済額にすることが大切です。

担保なし住宅ローンの流れ(組み方)

担保なし住宅ローンを借入する場合、どのような流れになるでしょうか。担保なし住宅ローンの借入手続きは通常の住宅ローンに比べると、担保設定に関する手続きがないだけ手続きはラクになります。借入の流れについて通常の住宅ローンと比較しながら見ていきます。

まずは担保なし住宅ローンの流れです。

1. 購入する自宅を決めたら、借入する金融機関に審査の申込をします。金融機関にもよりますが、店頭もしくはホームページなどから申込を行います。まずは事前審査と呼ばれる簡易的な審査を行います。
2. 担保なし住宅ローンの場合、早ければ１～２日で審査結果が出ます。
3. 事前審査の結果をもとに借入する金融機関を決めたり、自宅の売買スケジュールを決定します。
4. 自宅の引き渡し日（代金を払う日）に間に合うように、金融機関へ本申込を行います。
5. 本申込が通過したら、金銭消費貸借契約と呼ばれる融資の契約を行います。
6. 契約の当日～数日後に融資が実行になり、不動産会社へと購入代金を支払います。
7. 自宅の引き渡しを受けます。

続いて通常の住宅ローンの場合です。先ほど抵当権設定の流れを説明しましたが、その手続きとローンの実行手続きを同時並行で進めていくことになります。具体的な流れは下記の通りです。

1. 購入する自宅を決めたら、借入をする金融機関へと事前審査の申込をします。
2. 通常１週間～10日程度で事前審査の結果が出ます。
3. 事前審査の結果をもとに、不動産の売買スケジュールを決定します。住宅ローンの場合は、住宅ローンの融資実行日に抵当権を設定することが必要になります。
4. 自宅の引き渡しに間に合うように、金融機関へ本申込を行います。
5. 同時に司法書士とも、抵当権設定の手続きについて打合せをします。
6. 本申込が通過したら、金銭消費貸借契約と呼ばれる融資の契約を行います。
7. 融資の契約と同時に抵当権設定に必要な手続きを、司法書士と行います。具体的には抵当権設定契約書と呼ばれる書類に署名捺印をしたり、印鑑証明などを準備して司法書士へと渡します。
8. 契約の当日～数日後に融資が実行になり、不動産会社へと購入代金を支払います。
9. 融資の実行日に、司法書士が抵当権設定の申請を法務局に対して行います。司法書士が直接法務局へ行く場合もあれば、オンラインで申請する場合もあります。
10. 自宅の引き渡し受けます。
11. 申請を行ってから2～3週間で登記完了し、登記完了証が司法書士より送られてきます。

金融機関によって多少流れに違いはありますが、概ね上記のような流れになります。抵当権の設定には印鑑証明などの書類も必要になるので、準備をする書類も増えることになります。担保なし住宅ローンの方が、通常にローンに比べて手続きがラクなのがお分かり頂けると思います。

担保なし住宅ローンの組める金融機関は？

続いて実際に担保なし住宅ローンが借りれる金融機関を紹介していきます。担保なし住宅ローンはどこの金融機関でも取り扱っているわけではありません。

メガバンクを始めとした大手銀行ではあまり取り扱いはありません。一部のネット銀行や地方銀行、ろうきんなどでの取り扱いが多いです。

上記の金融機関はほんの一部で、他にも多くの金融機関で取り扱いがあります。注意したいのがイオン銀行などのように借換えしか対応してない金融機関があることです。申込をする前にお金の使い道は良く確認しておくようにしましょう。

ろうきんは全国にあり、それぞれ商品の内容が違います。上記の表では東北ろうきんを紹介していますが、中央ろうきんでは無担保住宅ローンは借換えのみとなっています。

地方銀行はお金の使い道を借換えに限定している金融機関が多い一方で、信用金庫では住宅購入まで含めた担保なし住宅ローンを取り扱っているところが多いです。同様にJAでも取り扱いがありますが、借入金額の上限が低い点に注意です。

担保なし住宅ローンの注意点(デメリット)は？

手続きもラクで借入するまでのスピードの早い担保なし住宅ローンは、通常の住宅ローンに比べるとお手軽に借入できるイメージあります。

またせっかく買ったマイホームを、担保に入れなくて良いというのも大きなメリットです。このようにとても便利な担保なし住宅ローンですが、借入するにあたっては注意しておくべき点もあります。

審査が厳しい

住宅ローンの審査は金融機関それぞれが独自の基準で行っており、その基準はオープンにはされていません。しかし一般的には、通常の住宅ローンの場合であれば返済比率と呼ばれる収入に対するローンの返済比率や、物件価格の担保評価などを基に審査をします。

担保なし住宅ローンの場合、通常の住宅ローンに比べると担保がない状態での審査になりますから、自然と審査は厳しくなります。担保がないだけに、借入をする方の収入や過去の信用情報などに基づいて審査をすることになります。

少しでも審査を通りやすくするコツとしては、返済比率を意識しておくと良いでしょう。返済比率とは下記の計算式で算出します。

この比率が35％以内に収まるが理想的です。金融機関にもよりますが、年間返済額を算出する際は審査金利と言って高めの金利を使って計算します。実際の借入金利が1％であっても、審査金利は3～4%で計算することは意識しておきましょう。

返済比率を低くするためには、可能であれば住宅ローン以外の借入は審査を申し込む前に返済をしておいた方が良いでしょう。この際、借入だけでなく使っていないクレジットカードなどがある場合は解約をしておくのがおすすめです。

更に、解約や返済などの事実が個人信用情報に反映されるにはタイムラグがありますから、審査をする1~2か月前には行っておきましょう。

団体信用生命保険はついてないケースがある

住宅ローンを借りる際、どうしても金利などの借入条件に目が行ってしまいがちですが団体信用生命保険については必ず確認をしましょう。

団体信用生命保険とは、借入をしている方が亡くなった場合や高度障害状態になった際に保険が適用となり、ローンの残高が0になる保険です。とても大切な保険なのですが、住宅ローンを組む際には他にもたくさんのことを決めなければならないため、おろそかになってしまいがちです。

上記のような団体信用生命保険の他に、保証範囲を広くした三大疾病付きや八大疾病付きの団体信用生命保険を用意している金融機関もあります。これらの特約を付けると金利が0.3%程度高くなります。

特に担保なし住宅ローンの場合、ローンの種類によっては団体信用生命保険がついていない場合もあります。無担保ローンには様々な種類の商品がありますから、色々と探すうちに団体信用生命保険のついてない商品を見つける場合もあります。

特に消費性ローンと呼ばれるお金の使い道が自由な無担保ローンには、団体信用生命保険が付いていない場合が多いので気を付けましょう。

住宅ローンはとても大きな金額の借入で、しかも期間の長い借入です。借入をするときは健康面に問題が無くても、10年20年と長い期間を借りる訳ですからその間に健康状態が変わってしまうことは珍しくありません。

むしろ健康な状態でいることの方が珍しいとも言えるでしょう。万が一のことがあった場合、困るのは残された家族です。このことを意識して、団体信用生命保険については必ず確認をしておくようにしましょう。

通常の住宅ローンとどっちが良い？

これまで担保なし住宅ローンのメリット・デメリットや通常の住宅ローンとの違いについて比較してきました。

担保なし住宅ローンはお金の使い道などの自由度が高い反面、借入条件は厳しいです。しかしメリットが多いのも事実なので、どちらのローンを利用するのが良いのかを迷う方も多いでしょう。

担保なし住宅ローンと通常の住宅ローンと、どちらを利用するか迷ってしまった場合には下記の表を参考にすると良いでしょう。多くの項目がyesになるのであれば、担保なし住宅ローンを検討した方が良いと言えます。

担保なしの住宅ローンと、通常の住宅ローンではそれぞれに特徴があります。

住宅ローンを組む方の割合で言えば通常の住宅ローンを組み方の方が多いですが、担保なし住宅ローンの方が良い場合もあります。住宅ローンを借りる場合は、上記の表を参考にしてどちらが自分にとってメリットのある借り方であるかをよく検討するようにしましょう。

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担保なし住宅ローンのまとめ

マイホームを買うことは、人生にそう何度も訪れることではありません。マイホーム購入に伴う住宅ローンも同様で、どのような住宅ローンを利用するかはとても重要です。

様々な金融機関がたくさんの住宅ローンを展開していますが、担保の有無を切り口にして住宅ローンの利用先を決めるのも選択肢の一つです。

担保なしの住宅ローンを利用することで自宅の担保評価に不安がある場合でもローン利用が可能になります。自宅の担保評価が分からない場合、一括査定などを利用して不動産会社から査定を取得する方法があります。

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