知るべきアパート売却の基本3個！税金から準備の知識まで

アパートを売却するとき、大半の方はできるだけ損なく高額に売りたいと思っています。

しかし、不動産を売却するのは容易なことではないので、必ず専門家が一緒になって事柄を進めなければならないことも発生してしまいます。いくら専門家に任せているからといって、手続き等に参加しないのはもったいないです。

あなたの理想とする売却額や条件もあるはずですので、それを取り入れつつお互いにとってwin-winの状態にすることが大切になります。そのためにも、売却主自身もアパート売却に関する知識をある程度は知ることが重要です。

ここではそんなアパート売却するにあたっての基本知識、知っておくべき税金について紹介します。売却しようと検討されている方はぜひ本記事を参考にしていただけると幸いです。

アパートを売却する前に知っておきたいこと

アパート売却をする前に、まず知っておきたいこととはどんなことでしょうか？それは「売却主自身で調べる」という作業です。

この作業をしているかしていないのか、または知っているのと知らないとでは雲泥の差になることも多いですので、ぜひ参考にしてくださいね。

近隣の土地価格を調べる

まず、売却を考えているアパートの近隣の土地価格を調べましょう。土地価格を知ることは、どれくらいの価格で売却できるのか検討することができます。

不動産業者に丸投げしたとしても、不動産業者が価格を提示してきたときに、その価格が適正かどうかご自身で判断することが難しいです…

ですが、ある程度土地価格を知っておけば、不動産業者に価格を提示されたとしても適正価格を知っているので、ご自身が納得できる価格で売却することが可能です。

高すぎる設定をすればいつまでも買い手が見つからない状態が続いたり、低すぎる設定をすればあなたが損をしてしまい、結果どちらも良い状態とは言えません。
そのため、売却する前に土地価格を調べることが重要になってきます。

土地価格を調べる際、国土交通省のWEBサイト「土地総合情報システム」やレインズを活用しましょう！

実際に売却した建物や土地の情報をデータ化したものになりますので、ご自身の力で適正価格を知ることが可能ですよ。

ローン残債を確認する

売却する前は、ローンの残債を必ず確認しましょう。ローンを返済終了している方はとくに問題視する必要はありませんが、ローンが残債していると物件の引き渡し時の手続きに関係してきます。

なぜならローンが残債していると、抵当権を抹消することができないからです。

抵当権とは、何かしらの理由でローンが支払われず、銀行に不動産を取り上げられてしまうものです。

そう、銀行側にこの権利はあるのです。第三者に不動産を売却するには、抵当権を抹消することが必須になりますので、ローンを完済することが前提になります。

このほかにもローンの残債を知ることで、自己負担で返済するのか、売却額の範囲内で返済できるのか、新たなローンに組み込むのかを考えることができますよ。

築年数を確認する

つぎに、アパートの築年数を確認しておきましょう。築年数は価格に一番影響を与えるものになるので、築年数によっては、土地価格で調べた価格より落ちてしまうこともあります。

どうしても築年数が高いと建物自体の老朽化が進むため、その土地がいくら上昇していても適正価格より下がってしまう傾向になります。

売却に強い不動産会社を探す

さいごは、売却の要ともいえるのが不動産会社探し。この作業が一番大切になってきます。どこの不動産会社も同じだと思ってしまいますが、会社によって得意不得意は存在しています。

そのため、売却に強い不動産会社を探すことが、より良い売却するにあたり重要になってきます。

あなたに合った不動産会社は必ず見つかりますので、とにかくたくさんの不動産会社に無料査定を依頼しましょう。

査定を依頼した後、比較しより良い不動産会社を絞っていき、それぞれの売却実績を見ていってくださいね。

アパート売却実績が多い不動産会社は、高く売却してくれる可能性がありますので、候補として挙げておくと良いですよ。

また、あなたが売却しようとしているアパートの売却実績が多い不動産会社も、高く売却してくれる可能性がありますので、候補として挙げておくと良いでしょう。

もちろんご自身で不動産会社を見つけるのもOKですが、たくさんある中で見つけるのは時間がかかり、大変です。そこで査定依頼をする際は、不動産一括査定サイトを利用することもおすすめします。

アパート売却の基本

アパートを売却前に知っておきたいことが分かれば、つぎはアパート売却の基本です。

売却にも基本があり、その基本を知り守ることで損することなく売却することができますよ。

売却に最適なタイミングを読む

売却には最適なタイミングが必ずあります。アパートなどの不動産の売却は、タイミングが合わなければ損をしてしまうことが多いのです。

しかし経済や周囲の状況による価値変動、求めている人の有無や売る時期もタイミングに入るので、タイミングを読むことは大変でしょう。

また、これ以外のタイミングで見落としてしまいがちなのが、築年数になります。上記でもお話ししましたが、築年数が高くなればなるほど不動産の価値が急激に下がってしまうため、考えている価格で売却することが難しくなってしまいます。

築20年以内で売却することが理想ではありますが、その時の周囲の状況をタイミングと照らし合わせて売却する必要が発生しますので、築年数のみだけで売却のタイミングにしてしまうのも難しいところです。

ですが、築年数は売却に大きく影響を与えますので、周囲の状況を見つつ最適なタイミングを読むようにしましょう。

信頼できる不動産会社を決める

アパート売却を成功させるカギを握るのが、不動産会社選びになります。

事前に査定した不動産会社をある程度絞った中で、信頼できる不動産会社を決めましょう。そこで、信頼できる不動産会社を決めるためのポイントを紹介します。

• 査定価格を明確に説明できるかどうか
• 担当者と最後まで一緒に協力し合えるかどうか

査定価格の根拠は、宅地建物取引業法により提示するよう義務付けられているので、売却主はなぜそのような価格にしたのか理由を聞くようにしましょう。
その時、答えられない、もしくは誤魔化したような理由である場合は、残念ながら信頼できる不動産会社ではないということになります。

そして、売却するまで不動産会社とは一緒に協力し合いながらが鉄則。そのため、報・連・相がない、仕事ができない担当者とは一緒に売却までの道のりを歩むことは難しいです。

これも残念ながら信頼できる不動産会社とは言えません。根拠をしっかり説明でき、コミュニケーションのがしっかりできる担当者がいる不動産会社が信頼できる不動産会社になります。

この2つのポイントは決める上でとても重要になりますので、しっかり押さえておきましょう。

売却したら必ず確定申告を行う

売却したアパートに利益があってもなくても、売却した時点で必ず確定申告は行いましょう。

利益がある場合は、その利益が「譲渡所得」とみなされるため、譲渡所得税の課税対象となり、税金を納めなければなりません。

そのため、利益が出た時点で確定申告しなければならないのです。

利益がなく損失した場合は確定申告をしなくても良いですが、条件によっては控除できることがあります。損失額が多いと節税にも繋がりますので、確定申告をして損ということはないですよ。

アパートを売却にかかる税金について知っておきたいこと

アパートに限らず、不動産を売却すると必ず税金は発生してきます。不動産を売却して得た利益は、譲渡所得税として大きな額を納めなければなりません。

そのほかにも、売却する契約書に貼る印紙も金額によって異なってきます。

基本的には印紙税のみ支払いになり、あとは利益があるかないかによって譲渡所得税の支払いが変わってきます。

そこでここでは、印紙をいくら払えばいいのか？譲渡所得税とはなに？と思っている方に、詳しく説明していきますね。

印紙税

契約書に貼る印紙で印紙税を払うため、別で用意する必要はありません。

ただし、印紙税は不動産の価格で金額が決まっていますので、下記の表を参考にしてください。

出典：国税庁

譲渡所得税

アパートを売却した際、売却額によっては利益が出ることもあります。上記でもお話ししましたが、利益が出た場合はその利益は譲渡所得になるため、課税の対象となります。

譲渡所得税は、以下の税から成り立っています。

• 住民税
• 所得税
• 復興特別所得税

譲渡所得は「売却価格－取得費－売却費用」を引いたものになり、そこに税率をかけることで譲渡所得税を出すことができます。

しかし、税率はアパートの所有期間によって税率はさまざまです。

• 所有期間が5年以下は「短期譲渡所得」で39.63％
• 所有期間が5年以上は「長期譲渡所得」で20.315％

税金を支払っても、ローンが残っている場合はこれとは別に返済しなければならないので注意しましょう。

アパート売却する上で揃えておく書類

売却にはさまざまな書類を提出しなければなりません。

不動産売却の書類の中には発行するのに時間がかかったりするものもありますので、時間に余裕を持って揃えるようにしておくと慌てる心配はいりません！

では、どんな書類を用意すればいいのか具体的に説明してきますので、ぜひ参考にしてください。

契約時の書類

契約時に必ず必要な書類からあると良い書類まで紹介します。

契約するまでに、一度これらの書類が手元にあるか整理してみてはどうでしょうか。

• 登記関係書類（登記済権利証、登記簿謄本）
• 固定資産税納付書
• アパートに関わる書類（図面、利用規約）
• 売買契約書（購入時）
• 印紙代
• 実印
• 本人確認書類
• 印鑑登録証明書（3ヶ月以内にもの）

このほかにも、仲介手数料を契約時に半分、そのとに半分を不動産会社に支払うようになっています。

ですが、不動産会社によってやり方は異なりますので、どのようになっているのかは直接不動産会社に聞くようにすると確実です。

引渡時の書類

引渡時にも必要な書類がありますので、揃えておきましょう。

契約から引渡までには少し時間がありますが、こちらも時間のかかる書類もありますので、早めの行動をしておくと良いです。

• 実印
• 印鑑登録証明書（3ヶ月以内のもの）
• 本人確認書類
• 登記権利証、もしくは登記認識情報通知書
• 固定資産税評価証明書
• 委任状（司法書士）

このほかに、ローンが残っている場合は、ローン残高がわかる証明書等、住所が異なる場合は、住民票が必要になります。

念には念を！細かい部分ではありますが、アパートに関する書類はきっちり揃えておくと「しまった！」という場面に出くわすことは減りますよ。

アパート売却するときに気を付けるポイント

アパートなど不動産を売却するのは本当に大がかりなことなので、不動産会社選びは慎重に行うようにしましょう。
間違えてしまうと大損してしまう可能性もあります…。
売買の成功は不動産会社が握っていてもおかしくありません。

不動産会社選びは慎重に

不動産業者はすべて得意というわけではありません。

得意な分野、不得意な分野がありますので、得意な分野があなたの所有している物件とマッチしている不動産会社を見つけるようにしましょう。

マッチした不動産会社を見つけても、担当者とあなたとの相性が悪ければ売却の話は進みません。

相性が良くければ、最後まで一緒に協力し合えることが難しくなってしまいます。

信頼できる不動産会社を見つけ、そして良い担当者に出会うことは、良い売却する上ではハズせないのです。

あと忘れてはいけないのが、必ずどの業界にもいますが悪徳業者には要注意です！悪徳業者は契約が取りたいがために、自分の都合の良いようにしか話を進めません。

売却に関して、何も知識がないまま話を持っていくと散々な目に遭うので、その被害を未然に防ぐためにも事前にご自身で下調べをすることが大切になってくるのです。

どこの不動産会社より高額に査定してきたり、話を言いくるめてくるような会社は怪しいと思いましょう。

そのためにも、しっかり話をして丁寧に何でも答えてくれて、親身になってくれる不動産会社を探すことがとても大切になります。

基本を知っておけば損なくアパート売却ができる！

アパートの売却は購入時よりはるかに量力を使うため、すべてのことに慎重にならざるを得ません。

ですが、売却のタイミングはいつまでも待ってくれるわけではありません。売却を決めたなら、しっかり計画することが大切です。

そして忘れてはいけないのが、あなたにぴったり合った不動産会社選びになります。

不動産会社で売却の良し悪しを左右されますので、不動産一括査定サイトも利用しながら慎重にしっかり見極めて選んでみてはどうでしょうか。