中古マンションを査定!方法から価格まで徹底解説

中古マンションを査定!方法から価格まで徹底解説

中古マンションを売ろうと思ったら、まずは査定をしてもらい、いくらで売れるのかを調べる必要があります。

この記事ではそんな初めて中古マンションを売却しようとしている人にも分かりやすく、査定から価格のことまで解説していきます。

マンション査定後の流れについても紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

中古マンションの査定ってどうすればいいの?

中古マンション_査定_外観

中古マンションを売りたいけど、初めてのマンション売却で査定や進め方分からない場合はどうすれば良いのでしょうか。

まずは、何をすれば良いかを大まかにご紹介します。

後悔しないよう事前に調査や準備しておく

まず中古マンションを売ろうとしたら、何を始めようか迷うでしょう。そこで事前に何も調べないで進めてしまうと、思わぬ出費も出てきます。

また、売却までにかかる期間を把握していなかったために、うまく資金計画が立てられなかったり、後から「こうすればよかった…」とならないためにも、中古マンション売却の際の注意点まで知っておくことが大事です。

自分に合わせて査定方法を選択する

査定方法にはいくつか方法があります。まずは自分が何を優先して不動産会社を選びたいかを明確にしておくと、どの不動産会社が合っているのか分かってきます。

後ほどご紹介する複数の査定方法を参考に、自分に合った査定方法を選択しましょう。

査定から売却までの流れを理解する

きちんと査定から売却までの流れを、事前に知っておくことも大事です。知っておくことで、計画を立てて進められるからです。

そこで次の項目を参考に査定から売却まで、余裕を持って進められるようにしましょう。

中古マンションの査定前に準備しておくこと

中古マンションの相場を把握しておく

中古マンション_査定_準備

査定前に相場を知っておくと、不動産会社が出した査定価格が適切かどうかをすぐ判断できます。

必ず査定前に中古マンションの相場をきちんと調べておきましょう。

中古マンションのアピールできることを確認

中古マンションを売却する際に大事なのが、良い点をきちんとアピールすることです。

後ほど査定価格に影響する箇所を詳しくご案内するので、自身のマンションが何をアピールできるか確認するために、ぜひ参考にしてみてください。

また、買い手の気持ちを考えてみると、自分のマンションのどんなところが魅力的なのか客観的に判断できるでしょう。

必要書類を確認しておく

中古マンションの査定から売却まではある程度時間を要します。

スムーズに進めるためにも、まずその間に査定に必要な書類を用意しておきましょう。特に用意しておくと良い書類は以下の通りです。

  • 間取り図・測量図
  • 購入時の物件概要書
  • 登記事項証明書
  • 利用規約
  • 固定資産税納税通知書
  • メンテナンス証明書

売却までの日数を想定して計画を練る

中古マンションの売却を進める前に必ずしておきたいことが、売却までにかかる日数を想定しておくことです。

基本的に売却までには早くて2ヶ月、大体は3〜6ヶ月ほどかかると考えておきましょう。

また、複数の不動産会社に査定を依頼してすぐに決まるわけではありません。特に中古マンション売却をうまく進めるためにも、仲介会社選びは慎重に行う必要があります。

そのためにも、不動産を決定して媒介契約するまで大体1〜2ヶ月は想定しておいた方が良いですね。

そこから広告を出して売却活動を開始し、購入希望者が現れるまでが1〜3ヶ月程度。買主のローンの審査から契約、手続きまでに1ヶ月ほどと想定しておきましょう。

中古マンションの主な査定方法

中古マンション_査定_方法

中古マンションを売却すための第一ステップとして、不動産会社に査定依頼をすることになるでしょう。

査定方法にはいくつか種類があります。それぞれの方法にはどんなメリットがあるのでしょうか?どんなに人に合っているかも合わせて解説していきます。

複数の不動産会社を一括査定サイトで比較

最近では、インターネット上で売りたい物件の情報を入力するだけで簡単に一括査定ができます。

時間がない人でも、複数の不動産会社を一括で比較できるのが大きなメリットです。ただし、あくまで一括査定はおおよその価格だということを覚えておきましょう。

また、一括査定では、料金が発生することはありません。売りたい中古マンションの周辺にある建物の築年数や、これまでの似た間取りの物件の売却価格を元に無料で査定額を算出してくれます。

そんなとき、ぜひおすすめなのがマンション売却ガイドというサイトの一括査定サービスです。1600社を超える不動産会社に一括で査定を依頼できます。

 

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シミュレーターやAIによる査定

これまでの取引事例を元に、売りたい中古マンションの価格を大まかに算出するのがシミュレーターやAIによる査定もおすすめです。

無料かつその場ですぐ分かるので便利ですが、価格に大きく幅があったりするのがデメリットです。また、過去の事例が少ないと正確な価格が算出されない可能性もあります。

不動産会社に直接来店して査定依頼

これは駅近や近所などの不動産会社にご自身が来店して査定依頼する方法です。

売りたい中古マンションの情報を書面にまとめて、不動産会社の担当に相談する形ですね。このとき注意いただきたいのが、「売却」を扱っている不動産会社を選ぶことです。

不動産会社によっては「売買」しか扱っていない場合もあります。そのため、来店前に事前に調査しておく必要があるでしょう。

詳細を確認できる専門鑑定士へ査定依頼

無料でできるインターネット査定と大きく違うのが、専門鑑定士が実際に見てくれることによる精度の高さです。

もし設備の不備があれば修理にどれくらいかかるのかや、リフォームが必要なのかなど、プロが部屋の状態をきちんと見て出す査定価格なので、資金計画も立てやすいです。

また、専門鑑定士なのでなかなか知ることのできない不動産売却に関する有益情報の収集もできるでしょう。

おおよその価格が分かる一括査定よりも、より正確な査定額が知りたい人におすすめです。ただし、プロに頼むため別途それなりの査定料金が必要になります。

中古マンションの査定価格について

中古マンション_査定_査定価格

査定価格が売り主の想像よりも低い金額なのはよくあることです。しかし、実際の売却価格は変わる可能性があります。

査定価格にに大きく影響する物件の箇所とともに説明していきましょう。

査定価格と売却価格は違う

まず、必ず知っておきたいことが査定価格と売却価格の違いです。最初に出される査定価格を、そのまま売却価格と勘違いしてしまう人が多いようですね。

査定価格は、あくまで不動産会社が決めたおおよその価格です。このおおよそを元にして売却価格を決めていくのです。

査定価格に影響する箇所を把握しておこう

査定価格が決まる際に大きく影響するのが、中古マンションの状態です。

どの箇所が影響するのかを把握して、自分の売る中古マンションの相場を想定しておきましょう。

耐震対策

最近は国内どこでも地震が起こるといわれていますよね。そのため、耐震対策がされているかはかなり重要項目です。

そのため、マンションが「新耐震基準」であることがアピールできると良いでしょう。

この耐震基準法は1981年に改定されているため、改定後1982年までに建てられたマンションであれば特に問題ありません。

立地状況・周辺環境

立地状況や周辺環境が良いほど、より購入希望者が見つかりやすいです。周辺に街灯が多くて暗い場所が少ないなども、良いアピールポイントにもなります。

他にもマンション周辺にショッピングモールや商店街など、アピールできる施設があるかどうかも調べておくと良いでしょう。

共用スペース

マンションの環境で欠かせないのが、駐車場やエントランスなどの共用スペースです。

ここの清掃状態やセキュリティに不備があるとマイナスポイントになり売却価格にも影響が出るので、きちんと対策をとっておくことが必要ですね。

部屋の方角や階数・位置

マンション購入者はベランダの位置や階数、部屋の日当たりにも注目しています。

査定価格にももちろん影響するので、日当たりの良さやベランダの位置・広さの良い部分があればアピールできるでしょう。

築年数・構造

築年数や構造は、前述の「新耐震基準」を満たしているかどうかの判断材料として重要です。

もしも基準を満たしていなければ、住宅ローンを組むのが難しくなったり地震への不安もあることから、評価が下がるでしょう。

ただし、このようなマイナスポイントは、耐震補強工事で考慮されます。

間取り・設備・広さ

査定価格に大きく影響するのは、やはり部屋の間取りや広さ、設備でしょう。

たとえばファミリー層が多いエリアのマンションなのに部屋が少なくて狭かったりすると、それだけで売れにくくなってしまいます。

エリアで見て需要のある広さや間取りであれば、査定価格も上がるでしょう。

査定価格だけで不動産会社を選ぶのは早い

前述の通り査定価格と売却価格は違うため、最初の査定価格だけで不動産会社を選ぶのは早いです。

不動産会社にきちんと相談しながら、自分の理想の売却価格に近づけていくことも可能です。そのためにも、きちんと相場は把握しておく必要があるでしょう。

中古マンションの査定から売却までの流れ

中古マンション_査定_売却まで
中古マンションの査定をしたら、その後はどうすれば良いのでしょうか?

査定後の流れを簡単に説明していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

①査定を依頼する

まずはご自身に合った査定方法で複数の不動産会社に依頼しましょう。

不動産会社によっては査定価格に差が出るため、適切な価格を把握するためにも必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。このとき、事前に相場の確認をしておくことも大事です。

②訪問日時を決めて現場調査

もし訪問査定を希望した場合は、不動産会社の担当者と相談し日時を決めて現場調査をしていただきます。

すでに引っ越しをして空き家になっていたとしても、確認のために立ち合いはした方が良いでしょう。

③査定結果の報告

現場調査の後、不動産会社から決定した査定結果の報告がきます。

そして、査定結果に問題がなく不動産会社も信頼できるのであれば契約に進みます。

④媒介契約

しっかりと考えて仲介依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。

⑤広告等による売り出し

媒介契約後は、不動産仲介会社が売り出しを始めます。HPへの掲載や広告チラシなどの広告を使い買い手を探しましょう。

⑥内覧の対応

購入希望者を探しながら、必要であればマンション設備で不備のある箇所を補修したり、内覧対応をしていきます。

⑦売買契約〜引き渡し

買い手が無事見つかれば売買契約を結び、引き渡しをして中古マンションの売却が完了となります。

中古マンション査定で注意点しておくこと

中古マンション_査定_注意点

最後に中古マンションの査定をする際に覚えておいていただきたい注意点を説明していきます。

注意点を知っておくことでよりご自身の意向にあった売却ができるので、ぜひ覚えておきましょう。

売却にかかる税金や手数料を把握すること

不動産の売却には、主に以下の税金や手数料がかかります。

  • 印紙税
  • 登記費用
  • 仲介手数料
  • ハウスクリーニング代等必要に応じてかかる費用

印紙税は、定められた金額の印紙を貼って消印する税金です。税金はマンションの売買価格によって変わります。

登記費用は、売却したマンションにローンが残っていた際の抵当権抹消登記費用のことです。

仲介手数料とは、中古マンションの売却をサポートしてくれた不動産会社に対して支払います。計算方法は以下の通りです。

売買価格×3.24%+64,800円=仲介手数料

中古マンションの長所を的確にアピールする

マンションの売り出しに重要なのは、長所を見つけて的確にアピールすることです。

先ほどご案内した査定価格に影響する箇所を参考に、アピールできるポイントをできるだけ多く見つけるのが良いでしょう。

中古マンション売買を得意とする会社を見極める

不動産会社にも得意不得意があります。たとえば中古マンション売買の経験が乏しい不動産会社を選んでしまうと、売却活動がうまく進まないということもあるかもしれません。

では、どのように見極めれば良いのでしょう?

それは、不動産会社のHPや広告チラシに掲載している物件の種類を見ると分かります。賃貸よりも中古マンションの方が多い不動産会社は、多くの中古マンションの売買契約経験があるため、マンション売却に強いといえます。

設備に不具合がないか確認して必要であれば修繕

中古マンションの売却前に、まず設備に不具合がないかチェックしておくことが必要です。生活に支障が出る不備があれば、必ず修繕しておきましょう。

リフォーム・ハウスクリーニングはしなくてよい

中古マンションの中には、老朽化が進んでいて「リフォームやハウスクリーニングした方が査定価格が上がるのではないか?」と思う人も多くいるでしょう。

しかし、実際住むとなったとき生活に支障が出るなど、設備の不具合があった場合の修繕以外は手を加えないでおくのがおすすめです。

なぜなら、もしリフォームをしてもその分が査定額に上乗せされるという保証がないからです。

むしろこのリフォームが原因で大きな出費になってマイナスになってしまう可能性もあるので、無理にリフォームやハウスクリーニングをする必要はありません。

なぜその査定金額になったのか根拠を確認する

査定価格を提示された場合は、必ず不動産会社になぜのその金額になったのか根拠を確認しておきましょう。

その時に根拠がなく、あやふやな不動産会社は信用できません。逆に信頼できる会社は、きちんと査定でどこが良くどこが悪かったポイントなのかを明確にしてくれます。

たとえば一括査定で一番高額な査定価格を提示した会社があれば、すぐに決定するのではなく根拠を確認し、そこが信頼できる不動産会社かどうか判断することが大切です。

売却をしたら必ず確定申告をする

不動産売却の際に利益が出たら、必ず確定申告をしなければなりません。

確定申告のために自身で用意する書類と税務署でもらってくる書類があるので、利益が出たら事前に必要書類を準備しておきましょう。

自分で用意する書類

以下3枚の書類は必ず取っておいて確定申告の際に提出しましょう。

  • 仲介手数料・印紙税等の領収書
  • 不動産売却時の売買契約書
  • 不動産購入時の売買契約書

税務署で入手する書類

以下の3枚は売却益が出た際に、税務署から入手しておきましょう。

  • 譲渡所得の内訳書
  • 分離課税用の確定申告書
  • 確定申告書B様式

売り主が不利になることも伝えておく

マンションの良い点をアピールすることはもちろん大事ですが、売り主が不利になることを伝えないでいるとトラブルにつながります。

騒音問題や事故歴など、これらの情報を隠しておくと最悪の場合購入者から賠償金の支払いを求められることもあるでしょう。

このようなことを避けるためにも、マンションの状況はきちんと不動産会社に正確に伝えておくことが大事です。

まとめ:中古マンション売却時は査定で信頼できる仲介会社を見極めよう

中古マンション_査定_まとめ

中古マンションの査定から売却までに必要なことなどをご紹介してきました。

実際に売却を進めるにあたり、知っておいた方が良い知識や書類等があることが分かりましたね。

きちんと余裕を持って計画を立てて、理想の価格で売れるように売却活動を行いましょう。

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