アパートの耐用年数をタイプ別に紹介【木造・軽量鉄骨・鉄筋コンクリート造など】

アパートには耐用年数があることをご存知ですか？アパートに住んでいる、転居を考えている方はもちろんアパート経営を考えている方もこの法定耐用年数を把握した上で資金計画を立てる必要があります。

今回の記事ではそんな法定耐用年数にまつわる疑問を、物件のタイプ別にお答えしますので参考にして下さい。

アパートの耐用年数(法定耐用年数)とは？

法律で定められた税務上の「法定耐用年数」

まず初めにお伝えしておきたいことは、「法定耐用年数≠アパートの寿命」ということです。

法定耐用年数とは、減価償却年数のもととなる年数を決めたものなのです。税務上、使用可能期間が1年以上かつ10万円以上する資産はその費用を購入した年度にすべて計上することができず、法律で決められた年数で分割して計上することになっています。

ですので、アパートの法的耐用年数が来たからといって、すぐに取り壊したりしなければならないわけではありません。きちんとメンテナンスや修繕を行っていれば、耐用年数以上に住むことは可能なのです。

建物の寿命と法定耐用年数の違い

前述した通り、法定耐用年数はあくまでも「大規模な修繕を行わずに何年使えるか」ということを基準に定められたものなので、法定耐用年数が過ぎてもメンテナンスや修繕をきちんと行うことによってアパートの寿命を長くすることが可能です。

しかし、法定耐用年数を過ぎる頃から不具合が出始めるのも事実で、そのたびにリフォームや修繕の費用がかかります。

なのでアパート経営をする場合は、その支出と収入のバランスがきちんととれるように経営を考える必要があります。バランスが取れなくなる前に建て替えを行うなどすることが大切です。

アパートのタイプ別耐用年数を紹介

ひとことでアパートといっても、構造によるさまざまな種類があります。

そしてアパートの耐用年数は、この「構造」によって大きく異なります。

そもそもアパートの構造にはどんなタイプがある？

一般的にアパートと呼ばれるものには

• 木造
• プレハブ造
• 軽量鉄骨造

があります。同じ鉄骨でも骨格材の厚みが6mm以上ある重量鉄骨造や鉄筋コンクリート（RC）などは「マンション」として分類されます。

アパートに分類されるこれらの構造の耐用年数は短い物で19年、長い物で34年であり、マンションはさらに長くなります。

それでは具体的な年数を次のセクションでご説明します。

タイプ別耐用年数

構造別の耐用年数をわかりやすく表にまとめました。また、マンションに分類される構造の耐用年数も記載するので、比較してみましょう。

法定耐用年数は、アパートの建物と設備に分けて設定されています。詳しくは後述します。

アパートの法定耐用年数はどうやって決められるの？

アパートの耐用年数が構造によって異なりますが法定耐用年数どのように決められているのでしょうか。

構造によって決められる

減価償却資産であるアパートや設備は、構造・用途・資産の種類により耐用年数が決まっています。長期使用が可能で、高額なものを年度ごとに分けて費用を計上します。

その時に使われるのが法定耐用年数です。建物の耐用年数は先ほどの表に記載されているものと同じですが、実はアパートは建物だけでなく、設備も減価償却資産とされ、設備は建物と分けて減価償却費を計上しなければなりません。

減価償却資産ごとの法定耐用年数

アパートの、建物以外の減価償却資産には以下のようなものがあります。

• アーケード
• 電気設備
• 給排水設備
• ガス設備　など

そしてこれらを減価償却するには、法定耐用年数を使用します。主な各設備の法定耐用年数を下の表にまとめました。

これらはあくまで設備の法定耐用年数であり寿命ではありませんが、法定耐用年数をすぎると資産価値はほぼゼロとなります。

価値はゼロになってもきちんとメンテナンスを行えば建物も設備も寿命を延ばすことはできるので、日ごろのメンテナンスを怠らないようにしましょう。

アパートは実際どれくらいもつの？

どの構造タイプのアパートでも、全くのメンテナンスや修繕を粉わずに耐用年数以上を持たせようとするのはなかなか難しい話です。

外壁や屋根のメンテナンスであれば10～12年に一度、給排水管や水回りの工事などの大規模修繕は20～25年に一度は行い、きちんと「アパートの寿命を長くする」努力を行っていれば、木造でも築50年を超えても現役で「アパート」として機能しているところは少なくありません。

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また、軽量鉄骨造でも木造と同様に50年以上平気で使えます。マンションに分類されてしまいますが、鉄筋コンクリート造であれば100～120年はもつと言われています。

大事なのはメンテナンス

前述もしましたが、メンテナンス・修繕工事をせずにアパートの寿命を長くすることはできません。メンテナンスや修繕には費用がかかります。だからといってやらないでおくと、耐用年数を超えたあたりからいろいろ不具合が出てきて、結果ローンを返し終わってすぐにまた取り壊さなければならない、なんてことにもなりかねません。

このメンテナンス・修繕費用はアパートを購入した時点できちんと資金計画を立てることで、定期的に行うことができます。

また、予想外の修繕などにも備えて定期的メンテナンスとは別に修繕費をプールしておいたほうがいいでしょう。

メンテナンスを怠ってしまえば入居者が減り、空室が増えれば収入が減ります。そうなればいざメンテナンスをしたくなってもできる状態ではなくなるでしょう。

このような悪循環を回避し、経営で収益を発生させつつ寿命を長くさせるためにもメンテナンスはとても大事なのです。

アパートは耐用年数を超えるとどうなる？

法定耐用年数を超えたアパートは、銀行からの融資は受けられなくなります。融資を受けたいのであれば、建物ではなく、その建物が建っている土地に対して融資を受けることになります。

金融機関の融資が受けられなくなる

法定耐用年数を超えると、アパートは基本的に金融機関から融資を受けるのが難しくなります。

理由は、耐用年数を超えるとその建物の価値がゼロと評価されるからです。法定耐用年数を超えると、アパートはメンテナンスや修繕を行わなければならず、オーナーが費用を調達できない場合、融資をしている銀行も共倒れになってしまいます。

それを避けるため、金融機関は法定耐用年数を超えたアパートへの融資はかなり消極的になります。

土地では融資を受けられる

法定耐用年数を超えているアパートでも、金融機関から融資を受けられるケースがあります。

それは、アパートが建っている土地に対しての融資です。ただし、融資が受けられるのは銀行が「この土地を更地にして売れば価値がある」と判断した場合です。その土地の利便性など、銀行の考える「価値」によって融資金額は変わってきます。

耐用年数を超えたアパートはどうするべきか

耐用年数を超えたアパートは、修繕を行うことで寿命は延びると説明しました。しかし、選択肢はそれだけではありません。修繕の費用を調達できないようであれば、売却という方法もあります。

ここでは耐用年数を超えたアパートの対処法を解説します。

建て替える

もしアパートの立地条件が良く、今後も常に部屋が埋まることがわかっているのであれば、建て替えることも方法の1つです。

22年前に新築した時と、22年後の時点では、そのアパート周辺の環境も変わります。そうなればニーズも大きく変わっている可能性があります。

もし近くにショッピングモールが出来るなどして今の立地がいいのであれば、現代のニーズに則ったアパートに建て替えたほうが入居者も集まりやすいです。

また、建て替えれば頻繁に修繕をしなくて済むので、結果的に維持費やコストを抑えられる可能性もあります。

大規模修繕・リフォームをする

耐用年数が過ぎる頃から、外見だけでなく内部にもいろいろと不具合が出てきます。そして外見が古く、内部がきちんと管理されていない様子のアパートに人は集まりません。

前述した通り、入居者が集まらなければその後も起きるであろう不具合修繕などの費用も捻出できず、経営難となってしまうでしょう。

入居者を確保するためにも大規模な修繕、リフォームを行うことも選択肢の一つです。大規模な修繕やリフォームはその一回ではかなりの額にはなりますが、それをせずに頻繁に小規模修繕を繰り返し、入居者も減っていくよりは有効な方法と言えるでしょう。

売却も検討する

法定耐用年数を超えたアパートは金融機関からの融資も受けづらく、修繕などの維持費もかかります。

そうなると利益も出にくくなり、経営自体が苦しくなる場合も多いです。そのようなケースであれば、いっそアパートを売却することも検討しましょう。

売却で得た資金で新たに立地のいい物件を探し、購入した方が収益を上げやすいケースは珍しくありません。

親から受け継いだ思い入れのある土地など、必ずしもその場所でアパート経営しなければならない理由がないのであれば、売却もおすすめの方法です。

売却するならまずは一括査定

アパートの売却を検討する場合、まず知りたいのがそのアパートがいくらで売れるか、という部分だと思います。

だいたいの売却金額がわかれば、次のステップを計画するのに役立ちますし、今のまま経営をする場合の損得勘定もやりやすくなります。

そんなアパートの売却金額が簡単に調べられるのが一括査定です

一括査定はいくつかのサイトで行えますが、マンション売却ガイドでしたら無料かつ1分で不動産の情報を入力するだけで簡単に査定額がわかります。

複数の不動産会社の価格を一度に確認することで相場も分かりますし、より高い査定額を提示してきた不動産会社と交渉することも可能です。

まだアパートを売るかはっきり決まっていない方も、まずは一括査定サイトで価格を確認しておいても損はないでしょう。

アパートの耐用年数のまとめ

アパートの法定耐用年数は構造によって異なります。しかし、どの構造でも耐用年数が建物の寿命というわけではなく、きちんとメンテナンス・修繕を行うことにより法定耐用年数よりも長く住むことが可能です。

木造も鉄筋コンクリートも、やり方次第では耐用年数の倍以上の期間使用することもできます。

そのためにはメンテナンスを怠らないことがとても大事ですが、費用がかかるため空室が多かったり修繕費が嵩んだりする場合は注意が必要です。

特に法定耐用年数が過ぎたアパートは銀行からも融資を受けることができないため、そのような場合は無理にアパートを維持しようとせず売却も考えましょう。

売却を考える際は複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額を比べることがより高く売るための重要ポイントとなります。ただ、ご自身で何社も電話をかけたりして連絡をとり、一社一社査定額を聞くのは大変な労力のいることです。

そんな時におすすめなのがマンション売却ガイドというサイトの一括査定サービスです。完全無料で1600社を超える不動産会社に一括で査定依頼ができますので、そのような労力を省き、さらに高額売却へつなげる第一歩とすることができますのでぜひご活用ください。