熊本県の不動産(土地)査定!売却相場を一戸建てからマンションまで紹介

熊本県の不動産(土地)査定!売却相場を一戸建てからマンションまで紹介

有明海と不知火海、そして東シナ海に面し、九州地方のど真ん中に位置する熊本県は、国内でも大きな経済規模を有する都道府県の1つです。

特に農業産出額には目を見張るものがあり、2013年には鹿児島県に次ぐ全国4位を記録しています。

今回はそんな熊本県の不動産取引について、詳細なデータからその実情を検証していきます。

熊本県で不動産売却を検討している人は、最後まで目を通して、高額売却成功の参考にしてください。

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まず熊本県の不動産取引の現状を紹介!

熊本県_土地売却_不動産査定_相場_現状

熊本県に限らず、不動産取引を語る上で、まず基礎知識として持っておいてもらいたいのが地価への考え方です。

地価は土地の価格を示す数値ですが、この地価には地域性があり、不動産が所在する地域によって価格が違ってきます。

そのため、売却する場合にはその不動産の地価がいくらなのかを、把握しておく必要があるのです。特に高収益を狙って不動産投資をするのならば、地価がいくらかは重要なポイントとなってくるでしょう。

また、中古物件を売却する際には、この地価が取引価格に大きく影響してくるので、特に重要となってきます。

下記のグラフを見てください。

熊本県_土地売却_不動産査定_相場_現状2

参照先:国土交通省・中古住宅流通、リフォーム市場の現状

このように建物は経年劣化を伴うため、築年数に応じて市場価格が下落していきます。注目してもらいたいのは、マンションは比較的なだらかに価格が下落していきますが、一戸建ての下落幅は急激な点です。

マンションは築22年でも購入時価格の55%から60%の市場価格を維持していますが、一戸建ては10%から15%まで下落しています。この下落幅の違いは投資物件もしくは将来、売却する可能性がある場合には、購入物件を決定する際の判断材料となってくるでしょう。

しかし、地価は建物のように経年劣化が問われないため、年数を経過しても価格に大きな変動はありません。

10年、20年経ったとしても自然災害やバブル期のような急激な経済変動がない限り、建物のように市場価格に大きな変動が起こることはないでしょう。

そのため22年時点のように築年数が古いものほど、建物の査定価格が低くなるので、売却価格は土地の査定価格に左右されることになるのです。

土地面積が50坪で、建物部分を2,000万円で購入した、築22年のマンションを売却したとしましょう。

この場合、築22年の建物の査定価格は1,000万円ですが、土地の坪単価が違えば、下記のように売却価格は大きく違ってきます。

  • 坪単価100万円:1,000万円+100万円×50坪=6,000万円
  • 坪単価50万円:1,000万円+50万円×50坪=3,500万円

となれば中古物件を売却する際は、建物が建っている土地の価格がいくらなのかを、把握しておく必要がある理由は理解してもらえますよね。

一般的に地価は都市部の商業地区で高い傾向を示し、農地や山林などが多い郊外ほど低くなってきます。経済規模が大きい地域ほど地価は高額になってくるというわけです。

熊本県は経済規模は日本国内でも大きい部類に分類されますが、その経済を支えているのは農業や畜産業、水産業です。となれば経済規模が大きいと言えども、地価が高いとは限りませんが、これは期待のかかるところですよね。

それでは熊本県の地価がどれくらいの数値を示しているのかを、実際に見ていくことにしましょう。

熊本県の地価公示価格の推移

皆さんは不動産取引時の土地の取引価格が、どのように決められているのかを知っていますか?

一般的な市場原理からすれば、売買される物品の価格は需要度の高さを元に、取引価格が決定されます。これを市場価格と言い、下記のように需要と供給の関係性から、市場価格が決められているのです。

  • 需要>供給:市場価格は上昇する
  • 需要<供給:市場価格は下落する

となれば土地の取引価格もこの市場原理に基づいた価格設定が行われていることになりますよね。しかし、土地の取引価格に関しては、市場原理に基づいた価格設定は行われていません。

地価を基に取引価格が決定されているのです。一般的に地価は毎年、公的機関が決定して公表している、下記いずれかの土地価格を基準として用いています。

  • 地価公示価格
  • 基準価格
  • 路線価

今回参考にするのは、国土交通省が毎年1月1日時点の最新価格を、3月中旬頃に公表している地価公示価格です。

地価公示価格は多くの不動産取引業者に利用されており、土地取引時の土地の価格設定の指標として用いられています。そのため土地取引時の価格を確認するのは最適な指標となってくるでしょう。

この地価公示価格は、土地の取引価格を決定する際の1つの指標ですが、実際の取引価格がこの地価公示価格と同じになるわけではありません。

しかし、その地域の土地の価格を知る上で、信頼度の高いデータと断言していいでしょう。

ここ10年間の熊本県の地価公示価格推移は下記の通りです。

年度 長崎県(坪単価) 上昇率 全国平均(坪単価) 上昇率
2010年 258,727円 ―3.56% 583,408円 ―4.61%
2011年 256,255円 ―3.04% 574,621円 ―2.99%
2012年 250,185円 ―2.27% 563,448円 ―2.58%
2013年 245,940円 ―3.17% 564,532円 ―1.76%
2014年 248,645円 ―0.76% 578,549円 ―0.60%
2015年 248,678円 ―0.34% 594,979円 ―0.30%
2016年 251,005円 +0.28% 630,304円 +0.12%
2017年 252,145円 +0.14% 666,066円 +0.36%
2018年 264,552円 +1.38% 609,041円 +0.71%
2019年 283,927円 +2.10% 741,081円 +1.17%

*上昇率:新規測定地を除いた公示地点の平均上昇率

参照先:国土交通省・地価公示価格

熊本県と言えば、2016年の熊本地震の被害による、地価下落が取りざたされたことが記憶に残っています。

事実、被災した後の7月に公表された、国土交通省の基準価格では下落がみられ、しばらくの間は需要の減退が見られると言われていました。

しかし、上記のように熊本県の地価公示価格にはまったく影響はなく、2014年を境として、熊本県の地価公示価格は順調に上昇傾向を維持しています。

これは東日本大震災のように、人口流出を招かなかったことが大きな理由だと言えるでしょう。地震による津波や放射能汚染、火災等の二次被害がなかったため、2011年に起こった東日本大震災のように大きな人口流出がなく、比較的、熊本県内から他県への移住を抑えられたことで、復旧・復興が早く進んだのです。

そのかいがあって熊本県では地震災害の影響なく、2016年以降も地価公示価格は上昇を止めることなく、上昇傾向を維持しています。

事実、国土交通省の地価公示価格と基準地価をもとに、データサイトの「土地DATA」が独自算出した2019年都道府県地価ランキングでは、熊本県は14位と健闘しており、九州・沖縄地区でも福岡県と沖縄県に次ぐ3位です。

九州・沖縄地区ランキング 全国ランキング 都道府県名 坪単価
1位 8位 福岡県 507,102円
2位 12位 沖縄県 394,102円
3位 14位 熊本県 283,928円
4位 18位 鹿児島県 225,918円
5位 19位 長崎県 218,695円
6位 25位 大分県 190,656円
7位 41位 宮崎県 130,046円
8位 42位 佐賀県 129,562円

参照先:土地DATA

このことからも、全国的に見ても地価公示価格は高い部類に入ると言っていいでしょう。むしろ三大都市を除く、地方圏の都市としては上位ランクする高い地価公示価格だと断言できます。

熊本県の地価公示価格の動向

熊本県の地価公示価格が全国的に見ても高い部類に入ることが分かったところで、次は熊本県内の地価公示価格がどうなっているのかを確認し、さらに熊本県内の地価公示価格の動向を検証していくことにします。

県内各市町村の地価公示価格は下記の通りです。

順位 市町村名 坪単価 前年比
1位 熊本市中央区 850,000円 +5.88%
2位 熊本市 417,000円 +2.76%
3位 熊本市東区 243,000円 +1.98%
4位 熊本市西区 241,000円 +0.88%
5位 熊本市南区 192,000円 +1.47%
6位 熊本市北区 168,000円 +0.55%
7位 菊池郡菊陽町 151,000円 +2.16%
8位 天草市 137,000円 -0.48%
9位 上益城郡益城町 132,000円 +3.30%
10位 合志市 131,000円 +0.43%
11位 宇土市 126,000円 +0.05%
12位 水俣市 118,000円 -0.43%
13位 菊池郡大津町 117,000円 +3.22%
14位 上益城郡嘉島町 112,000円 +3.25%
15位 宇城市 104,000円 +0.86%
16位 玉名市 100,000円 -0.56%
17位 山鹿市 96,000円 -0.60%
18位 上益城郡御船町 92,000円 +0.21%
19位 荒尾市 87,000円 -0.25%
20位 人吉市 85,000円 -0.59%
21位 菊池市 70,000円 -0.33%
22位 葦北郡芦北町 68,000円 -0.83%
23位 玉名郡長洲町 55,000円 -0.82%
24位 阿蘇市 47,000円 -1.19%

参照先:熊本県HP・H30くまもとの地価

最も高い熊本市中央区の地価公示価格の高さには驚かされます。

この85万円という地価公示価格は、先ほど紹介した「土地DATA」が独自算出した2019年都道府県地価ランキングで、2位につけている大阪府の82万円を凌いだ価格です。

相手は府内の平均価格ではありますが、地方都市が都市圏の地価公示価格を上回るのことは、そうそうあることではないでしょう。

ではなぜ熊本市の地価公示価格が、これほどまで上昇しているのでしょう。その理由としては、下記の2つが考えられます。

  • 熊本地震被害の復興需要
  • 熊本地震後の新設住宅戸数の急増

先にも話した通り、熊本市では震災後の人口流出がなかったため、復興需要が生まれ、下記のように住むための家を新設する動きが大きくなったのです。

熊本県_土地売却_不動産査定_相場_公示地価推移

参照先:国土交通省HP・建築着工統計調査報告 時系列一覧

この住宅需要の増大によって、下記のように熊本市の地価公示価格が、高騰したというわけです。

熊本県_土地売却_不動産査定_相場_住宅地公示地価

参照先:国土交通省HP・地価公示

また、下落傾向よりも、上昇傾向いある市町村の方が目立つのも、熊本県の大きな特徴です。熊本市の異常に高い地価公示価格はもちろんですが、熊本市内全域で地価公示価格が上昇傾向にあることも、熊本県全体の地価上昇を底上げしている1つの要因となっていると考えられます。

熊本市の復旧・復興が落ち着けば、現在のような地価公示価格の上昇傾向は無くなるかもしれません。しかし、今のところ熊本市を中心として、熊本県の地価公示価格は上昇傾向を維持しているのは、疑いようのない真実です。

熊本県で中古物件取引は期待できる?

熊本県では熊本地震以降の復興・復旧に伴い、住宅需要が急上昇しているのは明らかです。

しかし、公益財団法人不動産流通推進センターが公表した、2019不動産業統計集(3月期改訂)に記載されている、熊本県内の不動産流通量(売買件数)を見てください。

2014年 2015年
木造 非木造 合計 木造 非木造 合計
熊本県 3,679件 1,844件 5,523件 4,108件 2,203件 6,311件
東京都 21,201件 113,970件 135,171件 21,812件 117,229件 139,041件
全国平均 5,398件 7,543件 12,941件 5,495件 7,758件 13,253件
2016年  
木造 非木造 合計  
熊本県 3,020件 1,432件 4,452件  
東京都 21,640件 123,559件 145,199件  
全国平均 5,679件 8,143件 13,822件  

参照先:公益財団法人不動産流通推進センター・2019不動産業統計集(3月期改訂)

上記のように熊本県では震災前から、不動産取引が上昇傾向にあったことが分かります。

2016年は熊本地震の影響で、直ぐに復旧・復興が進んだわけではないため、熊本県内の不動産流通量(売買件数)は減少しましたが、震災以前の件数推移を見れば、不動産取引が上昇傾向にあったことは歴然です。

そこで問題となってくるのが、今回のテーマともなる中古物件需要です。これは震災による倒壊等の影響を考慮すれば、取引物件に限りがあることは予測できます。

となれば不動産取引が上昇傾向にある熊本県と言えども、中古物件取引に関しては、期待できる数値ではないかもしれません。

ニーズがないのではなく、売却できる物件が少ないということです。

それでは実際に、熊本県の中古物件取引の状況がどうなのかを、検証していくことにしましょう。

熊本県の中古物件の取引状況

震災前後の中古物件取引数を、西日本レインズが公開している、熊本県の中古物件取引状況から検証してみることにします。

まずは中古一戸建ての取引件数を見てみましょう。

熊本県内の中古一戸建て取引数は、2015年8月をピークに下降を続けていましたが、震災に遭った4月を境にさらに急激な下降を示しています。

熊本県_土地売却_不動産査定_相場_取引数

震災前の3月までは前年同月比を見れば、中古一戸建ての取引件数は上昇傾向を維持していましたが、震災後の急激な下降状態は下記の取引件数を見ても明らかです。

2016年月次 成約件数 前年同月比
1月 25件 +19.0%
2月 28件 +10.7%
3月 31件 +13.6%
4月 27件 -2.4%
5月 24件 -17.2%
6月 18件 -39.8%
7月 23件 -26.3%
8月 26件 -18.9%
9月 26件 -10.2%
10月 22件 -22.1%
11月 25件 -1.3%
12月 24件 -10.0%

参照先:西日本レインズ 月次サマリーレポート (2016 年 12 月度)

震災の影響を考慮しても、熊本県内では中古一戸建ての需要はあまり高くないようです。需要はあるものの、決して盛況とは言えないでしょう。

次は中古マンションの取り引き状況です。

熊本県_土地売却_不動産査定_相場_中古マンション取引数

中古一戸建ての場合は、明らかに取引件数に震災の影響が見られましたが、中古マンションの取り引きでは、震災の影響は見られません。

震災以前から取引件数は、下降の一途をたどっているので、これは疑う余地はないでしょう。

震災前から中古マンションの取引件数に上昇の傾向は見られず、2015年10月を境に下降傾向をたどり、急激な下降幅を見せています。

2016年月次 成約件数 前年同月比
1月 24件 -20.0%
2月 20件 -26.5%
3月 23件 -36.1%
4月 20件 -35.9%
5月 22件 -32.3%
6月 16件 -34.2%
7月 19件 -20.5%
8月 19件 -19.4%
9月 23件 -15.9%
10月 21件 -23.8%
11月 21件 -23.2%
12月 18件 -28.4%

参照先:西日本レインズ 月次サマリーレポート (2016 年 12 月度)

中古一戸建て、中古マンションともに、震災後は取引件数が上昇してはいますが、その後は再び下降傾向を見せています。中古一戸建ては増減を繰り返していますが、中古マンションは未だ下降を維持した状態です。

一時の上昇は震災後の住みかを求めた需要増大が影響してのことでしょうし、総合的に考えると、熊本県内では中古物件の需要は決して高いとは言えないでしょう。

これらの事実を総合的に判断すると、熊本県では不動産取引は盛況なものの、新築に人気が集まっていると考えられます。

この筆者が導き出した回答が正しいかどうかは、次項で紹介する中古一戸建てと中古マンションの取引価格を確認すれば、さらに真実味を持つことになるでしょう。

取り引きが盛況なほど、それが取引価格に影響し、高値で取り引きが行われることになるからです。

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熊本県の中古一戸建ての取引価格は?

熊本県_土地売却_不動産査定_相場_中古一戸建て価格

2007年から2019年の12年間で、熊本県では新築・中古を含め、8,004件の一戸建てが取り引きされています。

近年、日本三大都市に数えられるようになった福岡市を擁する福岡県には遠く及びませんが、この件数は九州・沖縄地区では堂々の2位です。

順位 県名 取引件数
1位 福岡県 27,943件
2位 熊本県 8,004件
3位 鹿児島県 7,372件
4位 宮崎県 6,261件
5位 長崎県 5,668件
6位 大分県 5,243件
7位 佐賀県 3,681件
8位 沖縄県 3,277件

参照先:価格ドットコム

都道府県全体で見ても、下記のように25位に位置していることからも、この数字は決して低くないことが見て取れます。

順位 都道府県名 件数
1位 東京都 85,345件
2位 神奈川県 76,415件
3位 大阪府 76,213件
4位 埼玉県 64,170件
5位 千葉県 51,804件
6位 愛知県 47,374件
7位 兵庫県 42,357件
8位 北海道 38,647件
9位 京都府 28,371件
10位 福岡県 27,943件
11位 静岡県 24,224件
12位 広島県 18,352件
13位 宮城県 18,199件
14位 茨城県 17,238件
15位 栃木県 13,919件
16位 岐阜県 13,499件
17位 群馬県 12,831件
18位 三重県 12,259件
19位 奈良県 11,883件
20位 新潟県 11,705件
21位 福島県 10,340件
22位 岡山県 10,023件
23位 滋賀県 9,922件
24位 青森県 8,396件
25位 熊本県 8,004件

参照先:住宅価格ドットコム

これは全国的に見ても悪くない数字です。むしろ地方都市としては、良すぎると言っても過言ではないでしょう。

またこの状況に加え、熊本県の中古一戸建ての取引価格には、さらに期待できる要素が存在します。それは県内多くの市町村で、利益性の高い取り引きができる可能性がある点です。

地価公示価格が高いほど、不動産取引は盛況になる傾向があります。不動産取引が盛況ならば、自ずと取引価格も高くなってくるからです。

となれば県内多くの市町村で、地価公示価格が上昇している熊本県ならば、多くの市町村でその可能性には期待できますよね。

地方都市の場合、全市町村を平均した地価公示価格がまずまずでも、県庁所在地とその周辺の地価公示価格は高く、郊外は極端に低くなる傾向がよく見られます。

地価の高い地域が県庁所在地1市に、限定されることも珍しくありません。よって、地方都市では収益性のある不動産取引ができる地域は、ごく一部に限られてくるケースが多いのです。

しかし、熊本県の地価公示価格は熊本市が飛び抜けてはいるものの、一極集中ではありません。複数の県内市町村で上昇傾向を見せており、その地価公示価格も決して低くはありません。

となれば熊本県では複数の市町村で不動産取引が活性化しており、収益性の高い取り引きができる可能性があると考えられますよね。

このような地価傾向を見せている地方都市は、それほど多くはありません。熊本県は稀有な存在であると言えるでしょう。

そこでまずは中古戸建ての取引価格を見る前に、熊本県内の取引状況について見ていくことにします。果たして予測通りになっているかを、楽しみにしながら見ていきましょう。

熊本県内の戸建ての取り引きランキング(市町村)

それでは早速、熊本県を市町村別に分類して、各市町村の一戸建て取引件数を見ていくことにします。該当する地域の取引件数に注意しながら、目を通すようにしてください。

2007年から2019年で取り引きされた、各市町村の一戸建て件数は下記の通りです。

順位 市町村名 取引件数
1位 熊本市東区 1,085件
2位 熊本市北区 923件
3位 熊本市中央区 645件
4位 熊本市南区 640件
5位 八代市 450件
6位 合志市 449件
7位 熊本市西区 391件
8位 荒尾市 293件
8位 菊池郡菊陽町 253件
10位 天草市 248件
11位 人吉市 232件
12位 菊池市 221件
13位 玉名市 219件
14位 宇城市 217件
15位 菊池郡大津市 197件
16位 山鹿市 185件
17位 宇土市 180件
17位 上益城郡益城町 102件
19位 水俣市 106件
20位 上天草市 102件
21位 阿蘇市 97件
22位 上益城郡御船町 62件
23位 玉名郡長洲町 59件
24位 阿蘇郡南阿蘇村 52件
25位 球磨郡あさぎり町 46件
26位 葦北郡芦北町 40件
27位 八代郡氷川町 38件
28位 上益城郡甲佐町 36件
28位 上益城郡山都町 36件
30位 球磨郡錦町 34件
31位 玉名郡和水町 30件
32位 阿蘇郡西原村 27件
33位 下益城郡美里町 26件
34位 玉名郡南関町 24件
34位 阿蘇郡小国町 24件
36位 天草郡苓北町 23件
37位 上益城郡嘉島町 22件
37位 玉磨郡多良木町 22件
39位 阿蘇郡高森町 18件
40位 玉名郡玉東町 17件
41位 阿蘇郡南小国町 14件
42位 球磨郡相良町 11件
43位 葦北郡津奈木町 10件
44位 球磨郡山江村 9件
45位 球磨郡湯前町 6件
46位 球磨郡球磨村 4件
47位 球磨郡五木村 3件
47位 球磨郡水上村 3件
49位 阿蘇郡産山村 1件

参照先:住宅価格ドットコム

熊本市の取引件数が飛び抜けた数値となっていますが、複数の市町村で、多くの一戸建て取引が行われていることが分かります。

残念なことに取引件数の二極化は見られますが、これは熊本県だけでなく日本全国で見られる傾向です。

ここで注目してもらいたいのは、熊本県の二極化の内訳です。

都市圏でも二極化は見られますが、取引件数が極端に低い地域はそれほど多くありません。しかし、地方都市では一極集中型が多く、取引件数が極端に低い地域が全体の大部分を占めています。

しかし、熊本県内は都市圏ほどではありませんが、上記のように取り引きが活性化している市町村割合の方が高くなっています。地方都市でこのような割合を示すところはあまり例がないでしょう。

ここでHowMaマガジンから、2019年の熊本県内戸建て相場ランキングのトップ10を見てみます。

  1. 熊本市中央区(全国288位・横這い)
  2. 熊本市東区(全国383位・横這い)
  3. 熊本市西区(全国457位・横這い)
  4. 菊池郡菊陽町(全国493位・横這い)
  5. 熊本市南区(全国500位・横這い)
  6. 熊本県北区(全国530位・上昇)
  7. 合志市(全国533位・下落)
  8. 上益城郡益城町(全国543位・横這い)
  9. 上益城郡嘉島町(全国578位・横這い)
  10. 宇土市(全国720位・上昇)

参照先:HowMaマガジン

下落しているのは合志市だけです。このデータからも多くの市町村で不動産取引が好調に行われていることが分かりますよね。

確実に他の地方都市よりも、優位に一戸建てを売却することができると推測できます。

それでは熊本県内の一戸建て取引の地域特性が分かったところで、実際に中古一戸建ての取引価格を見ていくことにしましょう。

実勢価格から見る中古一戸建ての取引価格

不動産業者は取引価格は取引価格を決定する際には、下記の2つを価格決定の判断基準にしています。

  • 地価
  • 市場相場

地価がいくらか、築年数に伴う市場価格がいくらかを、1つの指標として、中古一戸建ての売出価格を決定します。

しかし、その売出価格で購入希望者を募っても、その額面通りに売却できるわけではありません。

売出価格はあくまで市場価格に則した金額であり、実際の取引価格は購入希望者との交渉内容が左右されます。仲介業者の営業スキルも影響してきますが、一番大きいのは売出物件の需要度です。

需要度が高い物件であれば、市場相場よりも高く売却できますし、低ければ値引きして売ることになるため、市場相場を大きく割ることになります。

この実際に売却される時の取引価格を、実勢価格と呼びます。

今回はこの実勢価格から、熊本県の中古一戸建て取引価格を確認していきます。2019年の熊本県では中古一戸建てが、下記価格で取り引きされています。

住所 敷地 建物 価格 築年数
上益城郡益城町大字砥川 197坪 40坪 1,600万円 34年
合志市豊岡 73坪 28坪 2,600万円 1年
合志市豊岡 61坪 35坪 2,700万円 6年
山鹿市新町 58坪 76坪 1,600万円 30年
荒尾市住吉町 47坪 32坪 1,600万円 9年
八代市横手町 70坪 32坪 1,300万円 44年
八代市鼠蔵町 79坪 41坪 1,000万円 21年
八代市島田町 91坪 43坪 1,400万円 26年
熊本市北区鶴羽田 53坪 34坪 3,000万円 1年
熊本市北区鶴羽田 50坪 38坪 1,600万円 16年
熊本市北区清水新地 61坪 43坪 2,500万円 17年
熊本市北区楠 140坪 31坪 1,400万円 20年
熊本市北区梶尾町 56坪 31坪 1,200万円 22年
熊本市南区南高江 152坪 34坪 3,300万円 1年
熊本市南区富合町清藤 64坪 37坪 2,800万円 4年
熊本市南区近見 56坪 25坪 1,100万円 59年
熊本市西区花園 97坪 17坪 890万円 46年
熊本市西区城山半田 64坪 34坪 3,000万円 2年
熊本市西区上代 97坪 64坪 2,600万円 24年
熊本市東区南町 53坪 38坪 1,700万円 23年

参照先:価格ドットコム・熊本県の家(新築分譲・中古住宅・建売住宅)取引価格 2019

*「本データをご利用する際は必ず自己責任のもとにご利用下さい。」

今回、熊本県の戸建て住宅取引の内容を見ていて、一番に気づいたのは、中古物件よりも新築物件の取り引きが目立つ点です。

大抵の場合、上記参考サイトから取引内容を確認すると、確実に中古物件の取り引き件数の方が目立っています。

しかし、今回の場合は新築物件の取り引きの方が多く見られました。読者のみなさんも添付している参考サイトで確認してみてください。

これは先にも話したように、被災により新設住宅の建設需要が高まった結果です。取り引きされた物件に築浅の物件が多いことからも、新築需要の高さが見て取れます。

また熊本県の中古一戸建ての取引相場は、取引価格に一通り目を通した限り、2,300万円前後というところです。

この相場価格は全国ランキングで20位前後ですから、高収益が狙える中古一戸建て市場と言えます。

しかし、復旧・復興が続く熊本市では、この中古一戸建ての取引状況からも、中古よりも新築一戸建ての方が取引需要が高いことが見て取れます。これは、売却に出す物件自体が他の都道府県と比べて手薄なことも影響してのことでしょう。

今回、取引物件に新築が多く見られたのも、リフォームや簡単なリノベーションで対応できる、被災度の低い一戸建てならば買い手も付くでしょうが、被災度の高いものは建て替えるしかないという状況が影響しているからです。

これから10数年を過ぎれば、震災前には中古一戸建ての取引件数が上昇していたので、中古需要も高くなってくるかもしれません。しかし、現状は決して中古需要がないわけではありませんが、新築の取り引きの方が盛況であることは覚えておきましょう。

熊本県の中古マンションの取引価格は?

熊本県_土地売却_不動産査定_相場_取引価格

次は中古マンションの取引価格です。熊本市の中でも特に不動産需要が大きい中央区や、マンション建設が進んでいる八代市では、マンション需要が大きいと言われています。

それを考慮すれば、熊本県のマンション需要には期待のかかるところです。

熊本県では2007年から2019年の12年間で、1,824件のマンションが取り引きされています

九州・沖縄地区でも下記のように、2位の大分県に僅差の3位ですから、九州・沖縄地区の中では、マンション需要が高いのは明らかです。

順位 県名 取引件数
1位 福岡県 23,001件
2位 大分県 1,893件
3位 熊本県 1,824件
4位 長崎県 1,345件
5位 沖縄県 1,162件
6位 鹿児島県 1,093件
7位 宮崎県 886件
8位 佐賀県 481件

参照先:住宅価格ドットコム

地方都市ではマンションよりも戸建ての方が人気が高く、熊本県でも同様の傾向を示していました。

しかし、近年は徐々に進んでいる農林水産業の衰退が影響し、人口の多い中心部へ働き場を求める人が多くなったのです。そこへ、被災の大きかった中心部へ人口流入が多くなったことが加わり、中心部の都市化が急速に進み、ここ数年のマンション需要を底上げしたのでしょう。

となれば熊本県のマンション取引は、中心部に集中している可能性が高くなってきます。マンション需要は限定されてくるので、中古マンション取引をする場合には、需要度の高い地域を把握しておく必要があります。

それでは、熊本県の中古マンション取引価格を見る前に、各市町村のマンション取引動向を確認しておきましょう。

熊本県で行われている中古マンションの取引ランキング(市町村別)

やはりマンション需要があるのは、下記のように熊本県の中心部でした。

順位 市町村名 取引件数
1位 熊本市中央区 1,263件
2位 熊本市東区 256件
3位 熊本市西区 188件
 4位  熊本市北区 50件
 5位 熊本市南区 41件
 6位  八代市  26件

参照先:住宅価格ドットコム

特に熊本市中央区の取引件数が突出していますが、これは各市町村の人口数が影響してのことです。

下記は2019年12月1日時点の、熊本県内の人口の上位ランキング市町村を抜粋したものです。

順位 市町村名 人口数 増減数 世帯数
1位 熊本市東区 189,568人 89,924人 99,644人 +28人 81,101
2位 熊本市中央区 187,654人 88,316人 99,338人 +105人 99,329
3位 熊本市北区 140,903人 66,821人 74,082人 -41人 57,328
4位 熊本市南区 130,834人 61,635人 69,199人 +41人 50,632
5位 八代市 123,537人 57,412人 66,125人 -128人 49,746
6位 熊本市西区 90,715人 42,460人 48,255人 -94人 39,450

参照先:熊本県HP・平成31年・令和元年(2019年) 熊本県の人口と世帯数

見てもらえば一目瞭然ですが、県内の人口数上位6市で、マンションの取り引きが行われています。

やはり人口数の多さがマンション需要に、影響しているのは明らかですね。

それでは熊本県内のマンション需要の地域性が分かったところで、実際にいくらで取り引きされているのかを、実勢価格から見ていくことにしましょう。

実勢価格から見る取引価格

2019年に取り引きされた、熊本県内の中古マンション実勢価格は下記の通りです。

住所 建物 価格 築年数
熊本市西区出町 17坪 1,100万円 30年
熊本市西区上春日 25坪 3,200万円 7年
熊本市西区池田 25坪 1,100万円 24年
熊本市東区保田窪本町 23坪 1,800万円 7年
熊本市中央区練兵町 20坪 2,500万円 11年
熊本市中央区千葉城町 23坪 2,700万円 5年
熊本市中央区新屋敷 25坪 2,900万円 10年
熊本市中央区三郎 23坪 1,400万円 21年
熊本市中央区呉服町 16坪 1,900万円 9年
熊本市中央区九品寺 22坪 2,200万円 13年
熊本市中央区帯山 23坪 1,800万円 19年
熊本市中央区帯山 22坪 1,200万円 29年
熊本市北区武蔵ケ丘 22坪 1,900万円 9年
熊本市西区蓮台寺 25坪 1,500万円 7年
熊本市西区二本木 26坪 3,300万円 4年
熊本市西区出町 26坪 1,900万円 11年
熊本市西区春日 25坪 2,800万円 7年
熊本市西区春日 25坪 3,400万円 7年
熊本市東区月出 25坪 1,700万円 24年
熊本市中央区本荘 23坪 1,400万円 31年
熊本市中央区本荘 17坪 1,400万円 31年
熊本市中央区水道町 25坪 1,400万円 35年
熊本市中央区水前寺公園 26坪 3,100万円 4年
熊本市中央区水前寺 25坪 1,800万円 21年

参照先:マンション価格ドットコム・熊本県のマンション(新築分譲・中古住宅・建売住宅)取引価格 2019

*「本データをご利用する際は必ず自己責任のもとにご利用下さい。」

熊本県の中古マンション相場は1,200万円前後で、全国的に見ると35位前後という位置づけです。取引件数が多い、熊本市中央区では、割高で取り引きされていることが見て取れます。

しかし、中古一戸建ての取引価格は20位前後と上位に食い込んでいたのに対し、中古マンションは35位前後と大きく順位を下げています。

同ランキングで10位以内に食い込んでいる、同じ九州地区の長崎県の相場価格は2,000万円台ですから、あまり取引価格には期待できません。

マンション取引件数は長崎県を上回っていますが、中古マンションの取引価格は長崎県を大きく下回っています。

また取り引きされている物件は先ほどの中古一戸建てと同様、他の都道府県と比較すれば、築浅の物件が多く見られます。これも熊本県ならではの特徴と言えるでしょう。

被災度の高いものには買い手が付かないというわけですね。

今後は中心部への人口流入増加に伴い、マンション需要は高くなってくることが予測されます。そのため、これも中古一戸建てと同様に10数年後であれば、取引件数が上昇し、取引価格が上昇する可能性はあるでしょう。

しかし、現状は中古マンションの取引価格は低調であることは否めません。このてんはよく理解しておきましょう。

熊本県で実際に土地や不動産売却をした人の口コミ評判

ここまでの検証で、熊本県ではかなり高い不動産需要はあるものの、中古よりも新築取引の方が盛況であることが分かりました。

しかし、中古物件の取り引きが不況であるわけではありません。震災による影響が高いため、新設住宅の購入が目立っていますが、中古取引も着実に行われています。

そこで、実際に熊本県で中古物件を売却した人は、どう感じているのかを、口コミから生の意見を聞いてみることにしましょう。

実家を売却して借金返済に成功

両親から受け継いで実家の事業を経営していましたが、私の経営力のなさに不景気が影響して、事業をたたまざるを得なくなってしまいました。その際の負債を完済するために、事務所兼自宅を売却することにしたのです。

仲介には銀行からのすすめがあった不動産会社に依頼したのですが、困ったことに売りに出してもすぐには買い手は見つからず、仲介業者からは値下げを薦められる事態になりました。

しかし、負債を完済するあてはこの事務所兼自宅を売却したお金しかなかったので、値引きしたくても値引きできない状態だったため、心配で心配で夜も寝れない日々が長い間続いたのです。

何とか見に来てくれた人の印象を良くしようと、家の手入れを家族全員で行ったり、いろいろな努力を続けた結果、半年が経過したころにやっと買い手が見つかりました。生まれてからずっと暮らしてきた家だったので売却する際にはいろいろな思い出が頭をめぐり、すごく悲しい気持ちになりましたが、借金も完済できて新しいスタートを切ることができたのにはほっとしました。

私一人だと買い手が見つからず今でも憂鬱な日々が続いていたことでしょう。親身になって相談に乗ってくれ、買い手を見つけてくれた仲介業者の担当者には本当に感謝の気持ちでいっぱいです。金額を値引きせず、買い手を見つけられたのは担当者のおかげだと思っています。専門家の人がいてくれて本当に助かりました。

買取業者に依頼をすれば良かったと後悔

実際に熊本市でマンションを売った時の話です。その時感じたのは、たとえ売りに出したとしても、直ぐに買い手は見つからないということ。そして、決して希望した金額で売却できないということです。

マンションを売却する理由は人それぞれでしょうが、売りに出すと決めたらできるだけ早くうりたいとほとんどの人は思うでしょう。しかし、仲介業者を介したマンション売却の場合には、車を買い取ってもらうように、直ぐに売却できるわけではありません。

マンションでも直ぐに売却できる買取業者がいることは知っていたのですが、仲介を介するよりも売却価格が2割ほど安くなると聞いていたので、敢えて仲介を介した売却を選択しました。

しかし、売りに出してもなかなか買い手が見つからなかったため、仲介業者からのすすめで1割ほど安く値を付けなおしたのです。そのかいもあって、それから間もなく、購入希望者は現れたのですが、商談時にさらに2割の値引きが条件として出されました。

2割の値引きとなると、売却希望価格を大きく下回るため、どうしようか迷ったのですが、このまま時間を掛けるより、早く売却したい思いの方が強かったので、相手の言い値で売却することにしたのです。

結局、買取業者に依頼するよりも、さらに低い金額で売却することになったというわけです。今から思えば、端から買い取り業者に買い取ってもらえば、長々と嫌な思いもせず、高い金額で売却できていたかもと後悔しています。全ての人が私のような思いをするわけではないでしょうが、売却方法はよく考えた方が良いと思います。

一括査定を活用し希望価格で売却

八代市に住んでいる会社経営者です。ここ数年、会社経営が上手くいかず、収益が落ちてきたため、現在住んでいる戸建のローン支払いが苦しくなってきました。

会社経営が持ち直せば、前のように支払えるようになると、苦しいながらも返済を続けていたのですが、返済に充てていた貯金も尽きてしまい、このまま返済を続けながら生活するのは、無理だと判断した結果、前に住んでいた同じ八代市にあるマンションを売却することに決めたのです。

早急に売却して現金化する必要があったので、今評判の不動産一括査定サイトで査定依頼し、その中から早期売却を条件として、査定額の高かった不動産会社に売却を依頼しました。

八代市のマンション相場に合わせて売り出したところ、3ヵ月が経過しようという時に、買い手が見つかり、売出価格で売却することができました。もう少し早く売却したかったのですが、希望価格で売却できたので、結果的には満足しています。

熊本県で土地や不動産を少しでも高く売るなら査定が重要!

熊本県_土地売却_不動産査定_相場_高く売る方法

方法はいくつか挙げられるのですが、一番おすすめなのは複数社への査定見積もり依頼です。

できるだけ多くの不動産会社から査定見積もりを出してもらい、その中から一番いいと思える不動産会社を仲介業者として選出することこそが、少しでも高く売却するために取れる、一番効果のある方法と言えるでしょう。

複数社からの査定見積もりが必須!

複数社から査定見積もりを取ることが、少しでも高く売却するために必要になる理由は2つです。

  • 査定価格を比較できる
  • 優良な仲介業者を見つけやすい

不動産会社が出す査定価格は、どこも同じというわけではありません。各社査定方法が違うため査定価格は各社違ってくるのです。

中には100万円単位で違ってくることもあるので、売却する不動産の適正な売却価格を知るためにも、できるだけ多くの査定見積もりを取って査定価格を比較検討する必要があります。

高額査定してくれた不動産会社に仲介を依頼すれば、少しでも高く売却できる可能性が高くなるというわけですね。

しかし、査定価格が高ければいいというわけではありません。これはあくまで売出価格で、実際に売却される金額ではないからです。

売却価格は物件の状態にも左右されますが、重要になってくるのは仲介業者の力量です。最終的な売却価格は仲介業者の営業力に掛かっていると言っても過言ではありません。

営業力が高ければ集客力は上がり、多くの購入希望者が現れる可能性は高くなります。しかも、商談も優位に進めてくれるので、売り主が望む通りの金額で、売却できる可能性も高くなってくるでしょう。

複数社から査定見積もりを取れば、その分、多くの不動産会社の中から仲介業者を選べるので、優良な仲介業者を見つけられる確率が高くなってくるというわけです。

しかし、複数社から査定見積もりを受けるには、その分、時間と労力が必要になります。1件、1件、不動産会社を回ることを考えると憂鬱な気分になってきますよね。

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マンション売却ガイドで査定可能な熊本県内の市町村

マンション売却ガイドで一括査定が可能な、熊本県内の主な市町村は下記の通りです。

  • 荒尾市
  • 玉名市
  • 玉名郡玉東町
  • 玉名郡南関町
  • 玉名郡長洲町
  • 玉名郡和水町
  • 山鹿市
  • 菊池市
  • 合志市
  • 菊池郡大津町
  • 菊池郡菊陽町
  • 阿蘇市
  • 阿蘇郡南小国町
  • 阿蘇郡小国町
  • 阿蘇郡産山村
  • 阿蘇郡高森町
  • 阿蘇郡西原村
  • 阿蘇郡南阿蘇村
  • 熊本市
  • 熊本市中央区
  • 熊本市東区
  • 熊本市西区
  • 熊本市南区
  • 熊本市北区
  • 宇土市
  • 宇城市
  • 下益城郡美里町
  • 上益城郡御船町
  • 上益城郡嘉島町
  • 上益城郡益城町
  • 上益城郡甲佐町
  • 上益城郡山都町
  • 八代市
  • 八代郡氷川町
  • 水俣市
  • 葦北郡芦北町
  • 葦北郡津奈木町
  • 人吉市
  • 玉磨郡錦町
  • 玉磨郡多良木町
  • 玉磨郡湯前町
  • 玉磨郡水上村
  • 玉磨郡相良村
  • 玉磨郡五木村
  • 玉磨郡山江村
  • 玉磨郡球磨村
  • 玉磨郡あさぎり村
  • 上天草市
  • 天草市
  • 天草郡苓北町

なお上記に掲載されていない市区町村でも対応している地域がありますので、まずは一度査定を依頼してみてはいかがでしょうか。

熊本県の土地や不動産売却におすすめの会社ランキング

それでは最後に当サイトがおすすめする、熊本県内の不動産会社を、いくつかピックアップして紹介していきます。

仲介業者選びにはマンション売却ガイドをはじめとする、一括査定サービスがおすすめですが、事前にどんな不動産会社があるのかを知っておくことも重要です。

今回紹介する不動産会社の特徴を見比べて、仲介業者選びの参考にしてください。

①株式会社大京穴吹不動産 熊本店

熊本県_土地売却_不動産査定_相場_穴吹不動産

株式会社大京穴吹不動産は不動産業界で、全国一の直営店を抱える不動産会社です。

この株式会社大京穴吹不動産の一番の強みは、通常のチラシ広告やHP広告の他にも、下記ポータルサイトに情報掲載していることで、高い集客力を誇っている点です。

  • SUUMO
  • HOMES
  • at Home
  • Yahoo!不動産

大手不動産会社に売却を依頼したいという人には、おすすめの不動産会社の1つになるでしょう。

本社所在地 東京都渋谷区千駄ヶ谷4‐19‐18オリックスビル千駄ヶ谷ビル
熊本店所在地 熊本県熊本市中央区安政町4‐19TM10ビル1階
設立 1988年12月7日
資本金 14億1,300万円(2019年4月1日現在)
従業員数 1,333名(2019年4月1日現在)
免許登録番号 宅地建物取引業・国土交通大臣(07)第004139号

また、株式会社大京穴吹不動産では、下記3つの買取方式を用意しています。

  • 即時買い取りサービス
  • 買い取り保証サービス
  • 買い取り賃貸居住サービス(*マンションのみ)

直ぐに現金化したいのならば即時買い取りサービス、仲介依頼後、買い手が見つからない場合は、買い取り保証サービスと、状況や事情に合わせて売却方法を選ぶことができます。

またマンションのみですが、買い取り賃貸居住サービスを利用すれば、売却後も賃貸料を支払うことで、住み続けることも可能です。

どうしても売却しなければならない、任意売却の必要があるなど、特別な事情を抱える人には、まさに打ってつけの売却方法となってくるでしょう。

公式HP:株式会社大京穴吹不動産

②すがコーポレーション(イエステーション)

熊本県_土地売却_不動産査定_相場_すがコーポレーション

すがコーポレーションは熊本市内に2店舗を開設している、イエステーションのフランチャイズ加盟店です。

全国展開しているフランチャイズ店舗ですが、地域密着型を謳っており、地域性を熟知した営業活動が評価されています。

熊本東店所在地 熊本市中央区帯山4丁目52番31号
熊本中央南店店所在地 熊本市中央区春竹町大字春竹487‐1
設立 未公開
資本金 未公開
従業員数 未公開
免許登録番号 宅地建物取引業・国土交通大臣(01)第009033号

フランチャイズ加盟店でよく聞かれるのが、サービス品質のばらつきです。

事実、地元の不動産会社が運営しているので、イエステーションという大看板を揚げていても、売却スキルや対応力などには違いが見られます。

フランチャイズ加盟店を利用する際には、この点を危惧する人も多いことでしょう。

しかし、すがコーポレーションは熊本県内の不動産会社の中で、仲介件数NO.1実績を誇ります。

そのため人気が高く、リピーターも多く、安心して仲介を依頼できる不動産会社です。地域NO.1 を掲げる不動産会社ですから、依頼選考時には、ぜひ候補の1つにしてみることをおすすめします。

公式HP:すがコーポレーション(イエステーション)

➂株式会社カチタス熊本店

熊本県_土地売却_不動産査定_相場_カチタス

株式会社カチタス熊本店は近年、大手不動産会社でよく見られるようになった、買取再販専門の不動産業者です。

買取再販企業としては日本最大手で、「おうち買取NO.1」を謳っています。

買取再販は中古物件を買い取った後、リフォームやリノベーションを施して半日する事業となるため、株式会社カチタスでは仲介依頼はできません。

そのため売却方法は仲介ではなく、株式会社カチタスへの直接売却となるため、売却方法は買取のみです。

本社所在地 群馬県桐生市美原町4番2号
熊本店所在地 熊本県熊本市中央区帯山6丁目3‐37ペアレンツ坂本2‐A
設立 1978年9月1日
資本金 37億7,887万円1,000円(2019年3月31日現在)
従業員数 655名(2019年4月1日現在)
免許登録番号 宅地建物取引業・国土交通大臣(06)第005475号

買取は仲介よりも売却金額が1割から2割ほど低くなるのが、不動産業界の相場です。そのため、少しでも高く売却したいという人にはおすすめできません。

しかし、買取において株式会社カチタスには、下記メリットがあるので、早期売却が条件となる人にはおすすめの不動産会社と言えるでしょう。

  • 査定価格提示まで最短3日
  • 現金決済まで最短3週間
  • 他で断られた物件でも買取の可能性が高い
  • 売却後の瑕疵担保責任の心配がない

他の不動産会社で取り合ってくれない不動産を所有している人は、もう一度買取依頼をしてみるといいでしょう。

公式HP:株式会社カチタス

④株式会社明和不動産

熊本県_土地売却_不動産査定_相場_昭和不動産

株式会社明和不動産は熊本市中央区に本社を置く、地方の大手不動産会社です。

県内ではテレビCMを流している知名度の高い不動産会社の1つですが、ここの強みは何と言っても高い集客力です。アパマンショップと提携しており、自社広告の他ににも、下記ポータルサイトとも提携しているので抜群の宣伝力を誇ります。

  • アパマンショップ
  • SUUMO
  • HOMES
  • at HOME
本社所在地 熊本市中央区辛島町4‐35
設立 1986年4月1日(創業1981年4月1日)
資本金 7,160万円
従業員数 127名(2019年6月現在)
免許登録番号 宅地建物取引業・国土交通大臣(02)第008432号

熊本県以外にも福岡県と鹿児島県に店舗を展開しており、熊本県の店舗数は16店舗に上ります。

店舗名 所在地
アパマンショップ熊本中央店 熊本市中央区上通町1‐25MS1‐1階
アパマンショップ下通店 熊本市中央区下通②丁目3‐2
アパマンショップ大江店 熊本市中央区大江3丁目1‐42マーカス大江1階
アパマンショップ水前寺店 熊本市中央区白山2丁目4‐19ウェルス新水前寺1階
アパマンショップ熊本大学前店 熊本市中央区黒髪2丁目31‐21hero5‐1階
アパマンショップ熊本北店 熊本市北区山室2丁目16‐20
アパマンショップ光の森店 熊本市北区武蔵ケ丘ルネッサンス1階
アパマンショップ平成店 熊本市中央区本荘町728‐1
アパマンショップ県庁東店 熊本市中央区神水2丁目7‐12イースト神水ビル1階
アパマンショップ日赤通り店 熊本市中央区帯山9丁目1‐1久保ビル1階
アパマンショップ熊本駅店 熊本市西区春日3丁目20‐17MS5 ‐2階
アパマンショップ浜線バイパス店 熊本市南区田迎4丁目9‐30
アパマンショップ熊本インター店 熊本市東区御領8丁目2‐47
アパマンショップSAKODA熊本宇土店 宇土市水町80‐1
アパマンショップ熊本東健軍店 熊本市東区健軍3丁目1‐45
アパマンショップ肥後よかもん市場店 熊本市西区春日3丁目15‐30

出店地域は熊本市内中心ですから、熊本市内で売却予定のある人は、候補の1つに入れてみることをおすすめします。

公式HP:株式会社明和不動産

熊本県の不動産(土地)売却査定・相場のまとめ

今回は熊本県の不動産取引について、様々なデータからその実情を検証してきました。

熊本県は地価公示価格も順調に推移しており、不動産取引も盛況に行われています。しかし、一点残念なことは中古よりも新築取引の方が盛況な点です。

近い将来中古市場がにぎわう可能性はありますが、現状では盛況だとはいえいないのが実情です。また、中古一戸建ての相場は高いのに対し、中古マンションはそれほどでもないという地域特性が見られます。この点は熊本県で中古物件を取引する場合には、よく理解しておく必要があるでしょう。

熊本県で中古物件の売却を検討している人は、今回解説した熊本県の不動産取引事情をよく理解して、売却時に役立てるようにしてください。

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