大分県の不動産(土地)査定!売却相場を一戸建てからマンションまで紹介

大分県の不動産(土地)査定!売却相場を一戸建てからマンションまで紹介

大分県は全国的知名度を誇る別府温泉や湯布院温泉をはじめとする、日本一の源泉数と湧出量を誇る温泉大国です。

また、県内には多くの製造業者が拠点を構えており、特に大分臨海地帯と呼ばれる工業地帯には全国から多くの自動車工場が集まっています。

今回そんな大分県の不動産取引の実情について、様々な角度から徹底検証していきます。大分県内で不動産売却を検討している人は、最後まで目を通して売却時の参考にしてください。

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まずは大分県の不動産取引の現状を知ろう!

不動産取引で最も気になることといえば、やはり取引価格でしょう。売るにしても買うにしても、価格の存在は無視できません。事前に取り引きする地域の市場相場を知っておく必要あります。

取り引きされる不動産価格は同じ敷地面積で同一建物でも、取り引きする地域によって違いがあるからです。この地域ごとの価格差には、地域によって異なる土地の価格が影響しています。

土地の価格が高い地域と言えば真っ先に東京都が頭に浮かびますが、東京都と片田舎の地方都市では、土地の価格に大きな違いがあるのは言うまでもありません。

特に中古物件を売却する際には、この地価がいくらなのかが、取引価格に大きな影響を及ぼすことになるので注意が必要です。

地価には毎年、多少の変動は見られますが、自然災害等で被災でもしない限り、大きく変動することはありません。

しかし、土地の上に建っている建物となれば話は別です。下記のように建物の市場相場は、年を追うごとに確実に下落していきます。

大分県_土地売却_不動産査定_実情

参照先:国土交通省・中古住宅流通、リフォーム市場の現状

特に戸建て住宅の下落幅には要注意です。マンションの下落幅は比較的なだらかですが、戸建て住宅は急激な下落幅を見せており、築後下落3年で購入時価格の80%まで下落してしまいます。

このように中古物件は築年数に応じて、市場相場が下落するため、ほぼ変動のない土地の価格がいくらかで、取引価格は大きく違ってくるのです。

敷地面積50坪、建物の購入時価格2,000万円の戸建て住宅を、新築購入から22年後に売却したとしましょう。

その際に坪50万円の物件と、坪100万円の物件とでは、全く同じ条件の戸建て住宅を売却したとしても、下記のように取引価格には大きく差が出てきます。

  • 建物価格200万円+坪50万円×50坪=2,700万円
  • 建物価格200万円+坪100万円×50坪=5,200万円

となれば、売却時の適正価格を知るためにも、地価がいくらなのかは把握しておく必要がありますよね。

そこで大分県の不動産取引事情を知るためにも、まずは大分県の地価がいくらなのかを確認していくことにします。

大分県の地価公示価格の推移

土地の価格を指す言葉として用いられるのが地価で、通常は下記のどちらかの単位で表されます。

  • 坪当たり
  • ㎡当たり

おそらく坪当たりいくらという坪単価表記の方が、親しみがあるという人は多いでしょう。そこで知っておいてもらいたいのが、土地取引を行う際の取引価格の決め方です。

なんの基準もなくては、適正な取引価格を決定することはできません。取引価格を決定した明確な根拠が必要になってきます。

その際、決定基準の指標とされているのが、公的機関が毎年、発表している下記3つの地価数値です。

  • 地価公示価格
  • 基準価格
  • 路線価

この3つは地価の決定方法が異なるため、同じ場所でも全く同じ地価とはなりませんが、価格に大きな違いは見られません。

しかし、どれも信頼できるデータとして、土地取引が行われる際、取引価格を決定する1つの指標として用いられています。

今回はこの3つの中から地価公示価格を参考にし、大分県の地価の推移を見ていくことにしましょう。

2010年から2019年における10年間で、大分県の地価公示価格は下記のように推移しています。

年度 長崎県(坪単価) 全国平均(坪単価)
2010年 199,362円 583,408円
2011年 192,192円 574,621円
2012年 184,331円 563,448円
2013年 179,491円 564,532円
2014年 179,230円 578,549円
2015年 177,051円 594,979円
2016年 175,901円 630,304円
2017年 179,382円 666,066円
2018年 181,041円 609,041円
2019年 190,658円 741,081円

*上昇率:新規測定地を除いた公示地点の平均上昇率

参照先:国土交通省・地価公示価格

最新の2019年の地価公示価格は190,658円という価格は、全国的に見ると良くもなく、悪くもなくという数値です。

データサイトの「土地DATA」が国土交通省により公表された、地価公示価格と基準地価をもとに独自算出した2019年の地価ランキングでは、下記のように25位とほぼ真ん中に位置しています。

九州・沖縄地区ランキング 全国ランキング 都道府県名 坪単価
1位 8位 福岡県 507,102円
2位 12位 沖縄県 394,102円
3位 14位 熊本県 283,928円
4位 18位 鹿児島県 225,918円
5位 19位 長崎県 218,695円
6位 25位 大分県 190,656円
7位 41位 宮崎県 130,046円
8位 42位 佐賀県 129,562円

参照先:土地DATA

九州・沖縄地区でも6位という位置ですから、決して低い地価公示価格ではありませんが、高い部類には分類できないというのが実情です。

大分県は1991年の469,299円をピークに、2006年には227,200円まで落ち込みます。その後は2008年に一度は持ち直すのですが、翌年からずっと下落傾向を維持したままでした。

しかし、ここ数年は下落幅が縮小され、2017年から上昇傾向を維持しています。これは大分県で不動産取引をする人にとっては、いい知らせと言えるでしょう。

地価が上がる理由にはいくつかの要因が考えられますが、その中の1つが不動産取引の活性化です。不動産需要が上がればその地域の不動産価値が上がり、それに伴い地価が上昇していくというわけです。

そのため大分県の地価が上昇しているということは、不動産取引が活性化している証とも言えるのです。上昇に転ずる以前も地価公示価格は下落傾向を示してはいましたが、年々、その下落幅は縮小されていました。

不動産取引は上昇する以前から、年々活性化していたと考えていいでしょう。大分県の不動産取引はここ10年間、ずっと上昇傾向にあったというわけです。

このままの状態を維持できれば、10年前の地価公示価格まで持ち直す可能性も出てくるでしょう。大分県の地価は決して高いとは言えませんが、取引自体は期待できると推測できます。

となれば地価公示価格は決して高くない大分県ですが、不動産取引には期待がかかるところですね。

大分県の地価公示価格の動向

大分県の地価は10年間を掛けて、年々、好転していき、2019年時点では上昇傾向を維持するようになっていることが分かりました。

しかし、ここでもう1つよく理解しておいて欲しいのが、県内各市町村の地価公示価格の推移です。

県全体で上昇傾向にあるとしても、市町村別に見ると、全てで同じ傾向を見せているとは限りません。上昇しているところもあれば、横這い、もしくは下落していることろもあるでしょう。

この各市町村の地価と地価推移を知っておけば、県内のどこで不動産取引が活発に行われているのかを把握することができます。

となれば筆者が県内各市町村の地価公示価格を知ることの重要性を語る理由は、理解してもらえることでしょう。

大分県内各市町村の2019年地価公示価格と、その前年比は下記の通りです。

順位 市町村名 坪単価 前年比
1位 大分市 247,000円 +1.45%
2位 別府市 162,000円 +0.89%
3位 日田市 148,000円 -0.99%
4位 由布市 144,000円 +1.47%
5位 佐伯市 140,000円 -0.84%
6位 臼杵市 139,000円 -0.69%
7位 豊後大野市 125,000円 -0.23%
8位 日出市 121,000円 +0.82%
9位 津久見市 105,000円 -1.74%
10位 中津市 104,000円 +0.13%
11位 玖珠郡玖珠町 98,000円 -0.68%
12位 杵築市 98,000円 -0.81%
13位 竹田市 89,000円 -0.68%
14位 宇佐市 84,000円 +0.77%
15位 国東市 58,000円 -1.25%
16位 豊後高田市 58,000円 -0.93%

参照先:一般財団法人土地情報センター・地価公示(平成30年)

1位の大分市が圧倒的に高い地価を示していることからも、大分県の不動産取引はこの大分市を中心に行われていると考えられます。

また、最も地価が上昇した、別府市をはじめとする5市でも不動産取引が盛んになっていると考えられるので、145,000円前後の市町村では、十分に不動産需要があると考えられるでしょう。

そしてこのデータで注目してもらいたいもう1点は、県内で地価公示価格に大きな二極化が見られない点です。

大分県内各市町村の地価公示価格の傾向を見ると、大分市が突出した数値になっていますが、大きな二極化は起こっていません。地方都市では地価公示価格の高騰が特定地域に一極集中していたり、地価公示価格に極端な二極化の傾向が出る傾向がよく見られます。

しかし、大分県ではそのどちらの傾向も出ていません。これは県内全域で不動産取引が順調に行われている証とも言えるのです。

よって、極端に地価公示価格が低いワースト1、2位の2市を除けば、どの市町村でも十分な件数の不動産取引が期待できるでしょう。

それではこの仮説が正しいのか、大分県の不動産取引件数を確認していくことにします。

大分県の不動産物件の取引件数はどう推移している?

大分県_土地売却_不動産査定_物件件数

それではまずは、大分県の不動産取引の件数推移を見ていくことにします。

下記は公益財団法人不動産流通推進センターが公表した、2019不動産業統計集(3月期改訂)から、大分県の不動産流通量(売買件数)データを抜粋したものです。

年数 売買件数
2014年 6,764件
2015年 7,729件
2016年 7,787件

参照先:公益財団法人不動産流通推進センター・2019不動産業統計集(3月期改訂)

2014年から2016年までのデータではありますが、大分県内の不動産取引は順調に推移していることが見て取れます。

また地方都市では珍しく、非木造建築物の取り引きが、木造建築物を大きく上回っている点も注目です。非木造建築物とは、建物の柱と梁に下記素材のいずれかを用いた、鉄骨造もしくは鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造の建築物を指します。

  • 鉄骨
  • 鉄筋コンクリート

これは大分県の不動産取引を行う際にも、重要なポイントとなってきます。大分県では木造よりも非木造の建物の方が需要が高いというわけです。

そして、ここで理解しておいてもらいたいのが、非木造建築が選ばれる理由です。建物を4階建て以上にする場合には、建築基準法により耐火建築物であることが求められます。

しかし、木造建築物で耐火建築物の要件をクリアするには、高い技術力が求められ、費用が高額になってしまいます。そこで木造よりも低コストで建築できる、鉄骨造もしくは鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造の非木造建築物を選択する人が多くなってきます。

よって、大分県では4階建て以上の建物が多く建築されていると推測できるのです。これは観光業を大きな収入源としている大分県ならではの、ホテルや旅館等の不動産取引が影響した結果とも考えられますよね。

そこでこの考えが正しいのかどうかを、市町村別の不動産取引件数から確認してみることにします。

下記は国土交通省が公表している、大分県内の2019年土地取引件数です。

順位 市町村名 2019年 2018年 2017年
1位 大分市 4,947件 5,328件 5,555件
2位 別府市 1,300件 1,435件 1,454件
3位 日田市 1,051件 964件 815件
4位 中津市 999件 1,218件 1,202件
5位 佐伯市 801件 828件 912件
6位 由布市 626件 742件 716件
7位 宇佐市 607件 693件 784件
8位 豊後大野市 417件 511件 433件
9位 臼杵市 369件 352件 384件
10位 竹田市 329件 315件 355件
11位 豊後高田市 329件 293件 301件
12位 日出町 297件 355件 349件
13位 国東市 277件 334件 282件
14位 杵築市 270件 395件 365件
15位 九重町 244件 258件 215件
16位 玖珠町 207件 194件 185件
17位 津久見市 165件 166件 99件
18位 姫島村 8件 6件 9件
大分県 総計 13,243件 14,387件 14,415件

参照先:国土交通省HP・土地取引規制基礎調査概況調査結果(集計表)

やはり観光地とされている市町村で、多くの土地が取り引きされていました。

市町村名 観光地
大分市 大分マリーンパレス水族館うみたまご・高崎山自然動物園・パークプレイス大分・トキハわさだタウン・原尻の滝・臼杵石仏・OPAM大分県立美術館・府内城址・アートプラザ・JRおおいたシティ・田ノ浦ビーチ・西寒多神社・大分銀行赤レンガ館・
別府市 鉄輪温泉・別府温泉・別府地獄めぐり・サンリオキャラクターパーク ハーモニーランド・城島高原パーク・明礬温泉・別府ロープウェイ・竹瓦温泉・ひょうたん温泉・やまなみハイウェイ・別府温泉保養ランド
日田市 小鹿田焼の里・桜滝・日田豆田町商店街・サッポロビール日田工場・高塚愛宕地蔵尊・三隅川・天領雛御殿・鯛生金山・九州日田駅
中津市 中津城(奥平家歴史資料館)・福沢諭吉旧家・福沢諭吉記念館・青の洞門・薦神社・英彦山・中津市歴史民俗資料館・合元寺(赤壁寺)・中津(城下町)・本邪馬渓・村上医家資料館

この状況を鑑みれば、観光客目当てのホテルや旅館建設が、大分県の非木造建築物を極端に多くしている原因と考えても差し支えはないでしょう。

この点は大分県が持つ不動産取引の特徴の1つですから、覚えておくようにしてください。

熊本県で中古物件取引は期待できるの?

大分県の不動産取引は取引件数から見ても、地価公示価格が上昇し続けている状況を見ても、間違いなく好調な状況にあると判断できます。

年間の不動産取引件数が1,000件を超せば、それなりの売却益が見込める取り引きが多くなることからも、下記4市では売却益が期待できる取り引きが多くなってくるでしょう。

  • 大分市
  • 別府市
  • 日田市
  • 中津市

そして、ここで更に落とし込んで検証したいのが、今回のテーマでもある中古物件の取引状況です。

一般的には不動産取引が好調であれば、新築と中古物件の取引件数も同じく好調を維持しています。となれば大分県の中古物件取引にも期待がかかるところですよね。

ここでは大分県の中古住宅需要について検証していくことにします。下記の表を見てください。

大分県_土地売却_不動産査定_中古住宅

参照先:大分市HP・第2章 大分市の空家等の現状と課題

これは大分市が「大分市の空家等の課題と問題」と題し、公開した調書から抜粋したデータです。

大分県の中で最も不動産取引件数が多い大分市で、住宅を取得した経緯を調査すると、「新築した・新築を購入した」が23.4%、「中古住宅を購入した」が16.8%でした。

新築住宅の購入者の方が多いのですが、中古住宅の購入者数と大差はありません。しかも「相続した」、つまり中古住宅に転居した人が52.3%ですから、これに中古住宅購入者を併せると、新たに中古住宅に転居した人は全体の約70%にも上ります。

大分市は土地取引件数1,300件の2位別府市に、大きな差をつけ4,947件で堂々の首位に輝く状況ですから、大分県の中古物件需要はかなり高いと推測できますよね。

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中古物件の取引状況が分かったところで、次項からは皆さんが一番気になる、中古物件の取引価格を見ていくことにします。

中古戸建て住宅と中古マンションに分けて紹介していくので、所有している物件がいくらで取り引きされているのかを、確認しながら見てくようにしてください。

大分県の中古戸建て住宅の取引価格は?

大分県_土地売却_不動産査定_中古一戸建て価格

まずは中古戸建て住宅からです。2007年から2019年の12年間で大分県内では、5,668件の新築と中古の戸建て住宅が取り引きされています。

九州・沖縄地区では6位と、大分県は決して良いとは言えない順位ですから、取引件数だけで見れば九州・沖縄地区の中では、戸建て住宅の取り引きに盛況な状況は見て取れません。

順位 県名 取引件数
1位 福岡県 27,943件
2位 熊本県 8,004件
3位 鹿児島県 7,372件
4位 宮崎県 6,261件
5位 長崎県 5,668件
6位 大分県 5,243件
7位 佐賀県 3,681件
8位 沖縄県 3,277件

参照先:価格ドットコム

しかし、ここまでの検証から、大分県の不動産取引は好調を維持していることが分かっているので、件数だけを見てそう決めつけるのは時期尚早でしょう。

九州・沖縄地区で取引件数が下位に位置するからと言って、必ずしも戸建て住宅の取り引きが停滞、もしくは不況なわけではありませんし、取引価格も低いと断定できないからです。

取引価格は戸建て住宅の需要が高いほど上昇します。需要頻度は人口数が一番関係しており、人口数が多いほど住宅需要が高くなる傾向が見られます。

住宅需要が上がれば、自ずと地価公示価格が上昇していくので、大分県であれば大分市で一番高い需要があると考えられるでしょう。

地価順位 市町村名 坪単価 人口順位 人口数
1位 大分市 247,000円 1位 477,960人
2位 別府市 162,000円 2位 119,048人
3位 日田市 148,000円 5位 63,678人
4位 由布市 144,000円 9位 33,341人
5位 佐伯市 140,000円 4位 68,682人
6位 臼杵市 139,000円 7位 36,596人
7位 豊後大野市 125,000円 8位 34,353人
8位 日出市 121,000円 12位 27,968人
9位 津久見市 105,000円 15位 16,598人
10位 中津市 104,000円 3位 83,179人
11位 玖珠郡玖珠町 98,000円 16位 14,655人
12位 杵築市 98,000円 10位 28,885人
13位 竹田市 89,000円 14位 20,757人
14位 宇佐市 84,000円 6位 54,384人
15位 国東市 58,000円 12位 26,884人
16位 豊後高田市 58,000円 13位 22,280人

参照先1:一般財団法人土地情報センター・地価公示(平成30年)

参照先2:大分県HP・大分県の人口推計結果【月報】平成31年1月分

人口数が多いほど住むための不動産需要が高まりますし、不動産需要が高まれば、不動産取引が活性化され、自ずと地価公示価格も上昇していくという具合です。

そのため戸建て住宅の取り引きを行う際は、売却する地域で戸建て住宅の需要がどうなのかを把握しておく必要があります。

人口数と地価公示価格からして、2位の別府市にも不動産需要は期待できるでしょう。

そこで、大分県で戸建て住宅の取り引きがどこで頻繁に行われているのかを、県内各市町村の取引状況から確認してみることにします。

大分県内の戸建て住宅取引ランキング(市町村)

それでは早速、大分県内の戸建て住宅取引の実情を見ていくことにしましょう。

大分県内の各市町村では2007年から2019年の12年間で、下記のように戸建て住宅の取り引きが行われています。

順位 市町村名 取引件数
1位 大分市 2,251件
2位 別府市 690件
3位 中津市 373件
4位 佐伯市 296件
5位 日田市 286件
6位 由布市 227件
7位 宇佐市 209件
8位 速見郡日出町 148件
8位 臼杵市 135件
10位 豊後大野市 114件
11位 杵築市 89件
12位 国東市 87件
13位 竹田市 86件
14位 玖珠郡九重町 78件
15位 豊後高田市 73件
16位 玖珠郡玖珠町 54件
17位 津久見市 46件
18位 東国東郡姫島村 1件

参照先:住宅価格ドットコム

やはり推測通り、大分市の取引件数が突出した数字となっていました。各市町村の地価公示価格では一極集中は見られなかったのですが、実際の不動産取引では大分市への一極集中が見られます。

取引件数から見れば大分県の戸建て住宅取引は、この大分市と2位の別府市の2市をメインに行われているようです。

特に最も取引件数の多い、大分市の中古戸建て住宅取引には、期待がかかるところですね。

それでは大分県内の戸建て住宅取引の実情が分かったところで、実際に中古戸て建住宅がいくらで取り引きされているのかを見てみることにしましょう。

実勢価格から見る取引価格

中古物件を売却する際、所有する物件の適正価格を知るために参考にされるのが市場相場です。

売りに出されている物件の売出価格から、適正価格を推測するのが一般的な方法でしょう。

所有する物件と条件が似た物件を比較して、適正価格を予測する方法です。

しかし、適正価格が分かったとしても、必ずその価格が売却価格となるわけではありません。

所有する物件に購入者意欲をそそる、好条件が兼ね備わっていれば、市場相場よりも高額売却が可能ですし、逆になんの特徴もない平凡な物件や、購入意欲をそぐ物件ならば、市場相場よりも低い金額で売却しなければならないからです。

このように適正価格はあくまでも目安で、実際の売却価格とは異なると覚えておきましょう。

適正価格に対して、実際の売却価格を実勢価格と呼びます。今回は生の数値を見てもらうため、この実勢価格のデータから、大分県の中古戸建て住宅の取引価格を見ていくことにします。

敷地面積と建物面積、築年数データを加筆しておくので、所有する物件に近いものと比較してみましょう。

大分県内の中古戸建て住宅の実勢価格は下記の通りです。

住所 敷地 建物 価格 築年数
玖珠郡九重町大字田野 91坪 22坪 720万円 20年
速見郡日出町(大字なし) 53坪 40坪 1,500万円 20年
速見郡日出町(大字なし) 73坪 44坪 2,300万円 17年
速見郡日出町大字豊岡 73坪 26坪 1,300万円 37年
国東市国東町北江 67坪 41坪 200万円 32年
由布市湯布院町川北 176坪 20坪 1,000万円 38年
杵築市大字熊野 143坪 32坪 1,800万円 17年
別府市大字南立石 182坪 44坪 2,500万円 29年
別府市鶴見 59坪 43坪 1,800万円 20年
別府市鶴見 64坪 38坪 1,500万円 15年
大分市大字森町 73坪 29坪 1,700万円 40年
大分市向原東 97坪 73坪 2,000万円 49年
大分市三佐 131坪 37坪 2,200万円 21年
大分市大字田尻 70坪 26坪 1,700万円 37年
大分市大字田尻 50坪 25坪 1,200万円 47年
大分市大字杉原 67坪 40坪 1,600万円 16年
大分市けやき台 67坪 37坪 1,200万円 22年
大分市大字上宗方 70坪 32坪 1,400万円 38年
大分市かたしま台 67坪 40坪 2,800万円 14年
由布市湯布院町川北 73坪 43坪 850万円 27年

参照先:価格ドットコム・大分県の家(新築分譲・中古住宅・建売住宅)取引価格 2019

*「本データをご利用する際は必ず自己責任のもとにご利用下さい。」

大分県の中古戸建て住宅の取引相場は1,950万円前後で、全国ランキングでは20位前後に位置しています。

しかし、実際の取引価格を見てみると、1,700万円前後といったところです。やはり、最も不動産取引件数の多い大分市で高い取り引きが多く見られるので、高額取引を狙うならば大分市が一番おすすめとなってくるでしょう。

中には100坪をゆうに超える敷地面積のものが見られますが、これはおそらくホテルや旅館で、居住を求めての取り引きではないと予測されます。

大分県の場合は観光客目当ての商業施設の取り引きも多いため、観光地として機能している地域と、その他地域では不動産需要のニーズが全く違ってきます。この地域性によるニーズの違いについてはよく把握しておく必要があありますね。

大分県の中古マンションの取引価格は?

大分県_土地売却_不動産査定_中古マンション価格

中古戸建て住宅の取引価格が分かったところで、次は中古マンションの取引価格を見ていきます。

大分県では木造建築物よりも、非木造建築物の取引件数の方が多かったので、中古マンション需要には期待のかかるところです。

下記のように2007年から2019年の12年間で大分県では、1,925件のマンションが取り引きされています。

順位 県名 取引件数
1位 福岡県 23,001件
2位 大分県 1,925件
3位 熊本県 1,824件
4位 長崎県 1,345件
5位 沖縄県 1,162件
6位 鹿児島県 1,093件
7位 宮崎県 886件
8位 佐賀県 481件

参照先:住宅価格ドットコム

九州・沖縄地区でも1位の福岡県には大きく離されてはいますが、先ほどの戸建て住宅をはるかに凌ぐ2位ですから、九州・沖縄地区の中では、マンション需要が高い県であることが見て取れます。

しかし、先に紹介したデータでは、木造建築物よりも非木造建築物の取引件数の方が多かったため、マンションの取引件数が戸建て住宅の取引件数を上回るかと思っていたのですが、期待外れでした。

おそらく非木造建築の戸建て住宅が多いということなのでしょう。地方都市ではマンションよりも戸建て住宅の方が人気の高い傾向が強く見られるので、大分県も同じ傾向を示しているというわけです。

ですが一次産業や二次産業を経済の主とする地方都市とは異なり、大分県は第二次産業の数値の大きいことで知られています。そのため県庁所在地であることに加え、大分臨海工業地帯を有する大分市への人口集中が進み、大分県のマンション需要を大きくしていると考えらます。

となれば、おそらく先ほどの戸建て住宅と同様に、マンション取引も大分市への一極集中が見られるはずです。

そこで本題の中古マンション取引価格を確認する前に、県内各市町村のマンション取引情況を見てみることにしましょう。

大分県で行われている中古マンションの取引ランキング(市町村別)

2007年から2019年の12年間で行われた、県内市町村の取引状況は下記の通りです。

順位 市町村名 取引件数
1位 大分市 1,377件
2位 別府市 516件

参照先:住宅価格ドットコム

やはり大分市への一極集中が見られました。別府市でもそこそこの取り引きが行われていますが、大分県のマンション取引は大分市をメインとして行われていると言っても過言ではありません

大分市の取引件数が突出しているのは、人口数が影響してのことだと推測されます。

人口数が多い都市では人口密度が高くなるため、地価公示価格が高くなり、土地自体も不足するため、マンション等の集合住宅に居住するケースが多くなるからです。

これは下記は2020年1月1日時点の、大分県内の市町村別人口ランキング見てもらえば納得してもらえるでしょう。

順位  市区町村 世帯数 人口数
1位 大分市 211,797 477,522人
2位 別府市 55,378 118,054人
3位 中津市 37,326 82,857人
4位 佐伯市 29,482 67,722人
5位 日田市 25,455 62,797人
6位 宇佐市 22,697 53,715人
7位 臼杵市 14,696 36,443人
8位 豊後大野市 14,058 33,782人
9位 由布市 13,531 33,097人
10位 杵築市 12,023 28,373人
11位 国東市 11,983 26,447人
12位 速見郡日出町 11,317 27,965人
13位 豊後高田市 9,837 22,086人
14位 竹田市 8,671 20,315人
15位 津久見市 7,065 16,174人
16位 玖珠郡玖珠町 5,762 14,619人
17位 玖珠郡九重町 3,439 8,857人
18位 東国東郡姫島村 849 1,778人
県計 495,366 1,132,603

参照先:大分県HP・大分県の人口推計結果【月報】令和元年12月分

大分市の人口数は県内でも群を抜いているのは一目瞭然です。2位の別府市と35万人もの差が出ているのですから、大分県の人口がいかに大分市へ一極集中しているのかがうかがえます。

これだけ人口が集中すれば、住宅用地の需要が高くなり、マンション需要が上がるのもうなづけるところです。

それでは大分県内の人口分布による、マンション需要の地域性が分かったところで、次は実際に中古マンションがいくらで取り引きされているのかを、実勢価格から見ていくことにします。

実勢価格から見る大分県内の中古マンション取引価格

2018年から2019年の2年間で大分県で取り引きされた、大分県内の中古マンション取引価格は下記の通りです。

住所 建物 価格 築年数
別府市上田の湯町 22坪 2,000万円 17年
別府市石垣東 22坪 1,100万円 28年
大分市大字永興 23坪 1,400万円 28年
大分市大字三芳 26坪 1,300万円 23年
大分市大字羽屋 26坪 1,700万円 20年
大分市新川町 22坪 1,600万円 23年
大分市城崎町 25坪 2,200万円 15年
大分市大道町 25坪 2,100万円 16年
大分市王子西町 20坪 1,100万円 26年
大分市王子北町 22坪 2,200万円 9年
別府市餅ヶ浜町 25坪 1,500万円 17年
大分市大字羽屋 23坪 3,200万円 1年
大分市西鶴崎 28坪 1,000万円 22年
大分市新春日町 20坪 2,500万円 3年
大分市季の坂 28坪 1,800万円 19年
大分市金池南 22坪 3,300万円 7年
大分市金池町 28坪 3,200万円 15年
大分市上野町 22坪 4,000万円 1年
大分市上野丘 20坪 1,100万円 33年
別府市秋葉町 23坪 1,400万円 30年
大分市大字羽屋 23坪 3,200万円 1年
大分市西鶴崎 28坪 1,000万円 22年
大分市季の坂 28坪 1,800万円 19年
大分市金池町 22坪 3,300万円 7年

参照先:マンション価格ドットコム・熊本県のマンション(新築分譲・中古住宅・建売住宅)取引価格 2019

*「本データをご利用する際は必ず自己責任のもとにご利用下さい。」

大分県の中古マンション相場は1,000万円前後で、全国的に見ると46位前後と言われていますが、実際の取引価格を見ると、大分市内で1,500万円前後といったところです。築浅の物件が複数見られるのも、大分市内の特徴と言えるでしょう。

しかし、築年数が30年前後になると、取引価格は下記のように一気に引き下げられます。

住所 建物 価格 築年数
別府市西垣西 22坪 430万円 29年
大分市大字古国府 23坪 950万円 34年
大分市大字三芳 22坪 350万円 31年
別府市上人ヶ浜 20坪 810万円 30年
大分市大字皆春 20坪 800万円 27年

しかも、築30年前後の物件では坪数が10前後のものが、下記のように多数取り引きされているのにも驚かされました。大分市では省スペースのマンション需要があるということなのでしょうか。

住所 建物 価格 築年数
別府市大字南立石 14坪 350万円 32年
大分市長浜町 11坪 200万円 39年
大分市長浜町 8坪 240万円 39年
別府市石垣東 5坪 400万円 27年
大分市大字皆春 10坪 340万円 28年

これは大分県の中古マンション取引の1つの特徴ですから、覚えておくようにしてください。実際、かなりの件数が取り引きされているので、興味のある人は参照先サイトで確認してみましょう。

大分県で実際に土地や不動産売却した人の口コミ評判

大分県_土地売却_不動産査定_口コミ評判

ここまでの解説で大分県の不動産取引の実情は、かなり詳しく理解してもらえたかと思います。

しかし、これらはデータに基づいて導き出した答えであり、実際に売却を行った人の意見は反映されていません。

そこで実際に売却したことがある人の口コミを見ていきながら、大分県の不動産取引の実情を確認してみることにします。

数値データでは分からない内情も見えてくる可能性があるので、シッカリと目を通すようにしてください。

子供ができたのを契機に戸建てを購入

 

現在、結婚5年目で子供一人と妻の3人で、大分市の2LDKのマンションに暮しています。今のままなら間取りも問題なく暮らせていたのですが、2人目の子供ができたことで、将来的なことも考えた結果、戸建て住宅を購入することにしたのです。

そこで現在住んでいるマンションを売却して、戸建て住宅の購入資金に充てることにしました。購入資金に充てるため、できるだけ高く売却したかったのですが、マンションの売却などしたことがなかったため、どうすればいいのかをインターネットであれこれ調べたのです。

その結果、できるだけ多くの査定見積もりをとるのが一番効果があることを知り、今はやりの一括査定サービスを利用して、6社から査定見積もりを出してもらいました。一番驚いたのは、各社の見積もりが全く違っていた点です。

大手不動産会社よりも、地元の不動産会社の方が査定価格が高かったことで、大手不動産会社の方が高額査定になると思い込んでいた私は本当に驚かされました。結局、できるだけ高く売却したかったこともあり、一番高い査定をしてくれた地元の老舗不動産会社に仲介依頼をすることにしたのです。

売出後は担当者の方と懇意にできたせいもあってか、何のトラブルもなく2ヵ月程度で売却することができました。売却価格も希望額に近いもので、戸建て住宅の購入資金計画に大きな変更をする必要がなかったため、結果には満足しています。

今回の取り引きで、自分が思い込んでいることと、事実には違いがあると分かれて良かったです。今後、売却する友人が出た場合は、一括査定サービスの利用を薦めたいと思います。

一括査定を利用して実家を売却

東京で結婚してマンション暮らしをしている30代男性です。先日、大分市に住んでいた父親が亡くなり、私が父親が所有していた実家を相続することになったのです。当初は親せきが買い取りたいと言っていたのですが、最終的には金額が折り合わなかったため、実家をどう処分するかで悩みました。

誰かが住んでくれるのが一番ですが、築35年を超えた物件だったため、かなり手を入れないと、入居者は見つからないだろうと言われ、最終的には売却することにしたのです。しかし、売却するにしても築年数がネックになり、買い手が見つからない可能性が心配されたのですが、大分市の戸建て住宅取引をレインズで確認すると築30年の物件も売買されていたので、まずは仲介先を決めようと、一括査定サービスで査定見積もりを依頼しました。

査定見積もりは数社、大手不動産会社が含まれていましたが、地元の不動産会社の方が多く、査定価格も良かったので、どちらにしようかと悩んだ挙句、地方の不動産は地元密着型の不動産会社の方が、売却期間も売却価格もメリットが出やすいという意見がインターネットで多く見られたので、私も聞き覚えがある地元の不動産会社に売却を依頼することにしたのです。

売り出してから数名の購入希望者は現れたのですが、契約に至らず3ヵ月が過ぎようとしたころ、値引きを条件に購入したいという人が現れ、いつまでも空家にしているよりはと考え、値引きを飲んで売却しました。

売却価格は売出価格よりも2割ほど安くなってしまいましたが、チャンと処分できて一安心です。今ではいつまでも使用しない不動産を持っているよりも、早く現金化して手放した方が結果的には良かったと納得しています。

離婚のために一軒家を売却

大分県の別府市に結婚した時、お互いの両親の援助で購入した一軒家に住んでいました。しかし、結婚してから10年がたとうかという時、夫の浮気が発覚し、離婚することになったのです。私がそのまま住むことも考えましたが、子供もおらず一人で大きな家に住むことにためらいがあったため、離婚を機に売却してお互いでその資金を分けることに決めました。

家の売却益がいくらかで慰謝料が違ってくることもあり、どの不動産業者に任せれば、高額売却できるかは大きなポイントとなったのです。そこでまずは一括査定サービスを利用して、複数の不動産会社から査定見積もりを提出してもらい、お互いの弁護士を介して仲介業者選びをし、一番高い査定価格を出してくれた不動産会社へ仲介を依頼しました。

もちろん査定価格だけでなく、業者の対応や、不動産会社の評判も確認した上での決定です。それが功を奏したのか、売却までに私が時間と労力を割く必要もなく買い手が見つかり、アフターフォローもお任せできたので、本当に苦も無く売却できたと思います。

不動産会社に知り合いの人がいない場合は、この一括査定サービスは利便性の高い売却手段だと思います。私と同じように何のつてもない人には、まさにピッタリのサービスだと感じました。

大分県で土地や不動産を少しでも高く売るには査定が重要!

大分県_土地売却_不動産査定_重要性

ここまでの解説で大分県の不動産取引がどういう状況になるのかは、一通り理解してもらえたかと思います。

そこで売却時の注意点として、ここでは少しでも高く売却できる方法についてお教えします。

中古物件を売りに出す際、誰もが必ず確認するのが市場相場です。

自分が売却する物件と似通った物件が、いくらで売りに出されているかを調べれば、いくらくらいで売却できるかが見えてきます。

この市場相場を知ることは、不動産会社が出してくる査定価格が適正なものかを見極めるのに絶対に必要なことですが、少しでも高く売却するために重要なのはこの後の行動です。

査定見積もりは、できるだけ多くの不動産会社から取るようにしてください。不動産会社が出す査定価格には、各社違いがあるからです。査定価格は不動産会社が、この金額なら買い主を見つけられると判断した金額です。

よって、できるだけ高い査定価格を出してくれたところへ、仲介を依頼した方が高額売却できる確率は高くなってきます。売却時の複数社への査定見積もり依頼は、少しでも高く売却するための必須条件と言っても過言ではないでしょう。

複数からの査定見積もりが必須条件!

複数社から査定見積もりを出してもらう必要性については、今の話で理解してもらえたでしょう。

しかし、仲介業者選びは、この査定価核だけで決定してはいけません。

中には仲介業者に選ばれることを目的に、わざと根拠のない高額査定を出してくる不動産会社もあるからです。そんな不動産会社を選んでしまうと、結果的に査定価格とはかけ離れた売却価格になる可能性がありますし、売却先が見つからないという事態にもなりかねないのです。

よって、仲介業者選びは査定価格だけでなく、信頼できて販売力の高い不動産会社を重要視する必要があります。

優良な不動産会社を仲介業者にできればそれだけ販売力が高いため、無駄な値引きはしませんし、売却物件の良いところをPRしてくれるので、付加価値を持たせられ、少しでも高く売却できる可能性が高くなってくるからです。

となれば複数社の中から仲介業者選びができる、複数社への査定見積もり依頼は、ここでも大きなメリットを発揮することになりますよね。

しかし、複数社への見積もり依頼で問題になるのが、それに掛ける時間と労力が大きくなる点です。日中仕事を抱えている人にとっては安易なことではないでしょう。

そんな時におすすめなのが一括査定サービスです。一括査定サービスなら一度の申し込みで、複数社からの査定見積もりを受けられます。

マンション売却ガイドというなら、全国1,700社以上の優良な不動産会社が登録しており、一括で最大6社からの査定見積もりが受けられるので、優良な仲介業者を選べる可能性も高くなってくるでしょう。

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マンション売却ガイドで査定可能な大分県内の市町村

マンション売却ガイドで査定可能な長崎県内の市町村は下記の通りです。

  • 大分市
  • 臼杵市
  • 津久見市
  • 由布市
  • 別府市
  • 杵築市
  • 国東市
  • 東国東郡姫島村
  • 速見郡日出町
  • 中津市
  • 豊後高田市
  • 宇佐市
  • 日田市
  • 玖珠郡玖珠町
  • 玖珠郡九重町
  • 佐伯市
  • 竹田市
  • 豊後大野市
  • 他多数

大分県で土地や不動産を売却するならおすすめの会社ランキング

それでは最後に当サイトがおすすめする、大分県内の不動産会社をピックアップして、いくつか紹介しておきましょう。

一括査定を利用するのが一番のおすすめですが、事前に県内の優良な不動産会社の情報を持っていれば、仲介業者選択時に判断基準を増やすことができます。

簡単に不動産会社の特徴やメリットを紹介しておくので、仲介業者選びの参考にしてください。

①大分不動産カフェ(イエステーション大分店)

大分県_土地売却_不動産査定_イエステーション

大分不動産カフェはリライフ不動産株式会社が運営する、大手フランチャイズ不動産会社「イエステーション」のフランチャイズ加盟店です。

このイエステーションは全国展開している大手不動産会社には珍しく、地域密着型を謳っており、地域サービスが徹底されています。

大手不動産会社の情報量の多さを利用したいという人には、おすすめの仲介業者となってくるでしょう。

熊本東店所在地 大分市中津留1丁目1番23号
設立 未公開
資本金 未公開
従業員数 未公開
免許登録番号 宅地建物取引業・大分県知事(02)第003096号

この大分不動産カフェの最大のメリットは、紹介物件数の多さです。活動エリアが大分市内に限定されますが、地域NO.1を謳っており、2020年2月3日時点で1660件を超える不動産が紹介されています。

また全ての紹介物件に動画を添付する等、見やすいHP制作にも抜かりがなく、情報コンテンツの充実ぶりが魅力です。コンテンツ構成も集客率が上がる工夫がされているので、集客数に期待できる点も見逃せません。

公式HP:大分不動産カフェ

②ハウスドゥ!大分南店・大分明野店

大分県_土地売却_不動産査定_ハウスドゥ

ハウスドゥ!も先ほどのイエステーションと同様に、大手フランチャイズ不動産会社の1つです。

大分県には大分市内に下記2店舗が開設されています。

①大分南店所在地 大分市大字畑中817‐1
運営会社 株式会社MIC
免許登録番号 宅地建物取引業・大分県知事(06)第002384号
②大分明野店所在地 大分市大字猪野77‐8
運営会社 株式会社NRe
免許登録番号 宅地建物取引業・大分県知事(02)第003096号

ハウスドゥ!の最大のメリットは、売却方法が下記の3つから選べる点です。

  • 仲介:不動産会社等に仲介してもらい、第三者へ売却する方法
  • 買取:不動産会社等に直接買い取ってもらう方法
  • リースバック:不動産会社等に直接買い取ってもらい、その後、家賃を払って住み続ける方法

そのため、売主が抱える状況や問題に応じて、最適な売却方法を選ぶことができます。

特に競売や任意整理を迫られているなど、特別な事情を抱える人にとっては、リースバックが利用できるのは大きなメリットとなってくるでしょう。

また大手不動産会社では珍しいのですが、ハウスドゥ!は底地権や借地権の買取を行っています。

これら権利は売ろうとしても、なかなか買い手が見つからず、見つかったとしても安く買いたたかれるケースが大半です。売却したい底地権や借地権を所有している人は、一度相談してみるといいでしょう。

公式HP:ハウスドゥ!大分南店

公式HP:ハウスドゥ!大分明野店

➂株式会社カチタス 大分店・中津店

大分県_土地売却_不動産査定_カチタス

株式会社カチタスは大手不動産会社の1つで、全国に100以上の店舗を展開しており、大分県内には2店舗が開設されています。

株式会社カチタスという不動産会社は、中古住宅再生事業者ですから、仲介業務は行っていません。

中古物件を買い取り、フォームやリノベーションを施した上で再販しているため、売却方法は買取のみです。

中古買取再販分野では最大手で、「おうち買い取り全国NO.1」を謳っているので、早期売却が条件になる人には、おすすめの不動産会社と言えるでしょう。

本社所在地 群馬県桐生市美原町北4番2号
大分店所在地 大分県大分市大字津守64番1第五奈良勘ビル105号室
中津店所在地 大分県中津市中殿町3丁目1番地1グリーンパレス中津壱番館1階102号
設立 1978年9月1日
資本金 37億7,887万1,000円(2019年3月31日現在)
従業員数 655名(2019年4月1日現在)
免許登録番号 宅地建物取引業・国土交通大臣(06)第005475号

また株式会社カチタスは他の不動産会社では取り合ってくれないような、問題物件を所有している人にもおすすめの不動産会社です。

買取後にリフォームやリノベーションを施行することを前提としているため、築年数が古い建物や、内外装に問題が見られる建物で、買い取ってもらえる可能性が高いと言われています。

処分に困る不動産を所有しているなら、相談してみるだけの価値はあるでしょう。

公式HP:株式会社カチタス

④BETUDAI(株式会社ベツダイ)

大分県_土地売却_不動産査定_ベツダイ

株式会社ベツダイは大分市に本社を構える地元密着型の不動産会社で、県内2店舗、県外にも下記に3店舗を展開しています。

  • 東京支社:東京都港区青山4‐13‐9クレセントヒルズ2階
  • 福岡支店:福岡県太宰府市五条2丁目5‐25
  • 愛知支店:愛知県名古屋市東区泉1‐10‐23パムスガーデン2階
  • 萩原支店:大分県大分市新栄町1‐31
  • 舞鶴支店:大分県大分市舞鶴町1丁目2‐17セゾン舞鶴

この株式会社ベツダイは中古不動産売買をメイン事業として活動しているため、来店者も中古物件の購入希望者が多く、買い手が見つかりやすいというメリットがあります。

本社所在地 大分市向原東2丁目2番30号
設立 1963年3月7日
資本金 1億円
従業員数 170名
免許登録番号 宅地建物取引業・国土交通大臣(02)第008565号

また、誰かを紹介すると、下記キャッシュバックが受けられる特典を用意する等、集客方法にも予断がありません。

契約内容 キャッシュバック金額
家の購入希望者 1,000円
家の建築希望者 100,000円
新築マンションの購入希望者 100,000円
中古物件の売却希望者 10,000円
リノベーション希望者 50,000円
リフォーム希望者 10,000円

買取にも対応しているので、早期売却が必要な人にもおすすめです。

公式HP:BETUDAI(株式会社ベツダイ)

⑤株式会社豊後企画集団(お部屋ラボ)

大分県_土地売却_不動産査定_お部屋ラボ

株式会社豊後企画集団は大分県内に本社を含め下記8店舗を展開している、地域密着型の不動産会社です。

  • お部屋ラボ大分駅上野の森口店:大分市東大道2丁目4番22号
  • お部屋ラボ萩原店:大分市萩原3丁目20番30号
  • お部屋ラボ大在店:大分市大在中央2丁目1番18号
  • お部屋ラボ光吉店:大分市大字光吉917番地1
  • お部屋ラボ森町店:大分市大字森町598番地3
  • お部屋ラボ別府店:別府市北浜1丁目10番13号
  • お部屋ラボ日出店:速見郡日出町3451‐2

店舗数の多さから見ても、大分県内屈指の地域密着型の大手不動産会社であることが見て取れます。

賃貸物件をメインで扱っているため、賃貸専門業者と勘違いしている人も多いのですが、下記3店舗では売買を専門に扱う売買センターが併設されています。売却の場合はいずれかの店舗に出向くといいでしょう。

  • お部屋ラボ大分駅上野の森口店
  • お部屋ラボ萩原店
  • お部屋ラボ大在店
本社所在地 大分市王子南町5番6号
設立 1978年4月17日
資本金 1,000万円
従業員数 85名(グループ全体113名)
免許登録番号 宅地建物取引業・大分県知事(11)第001196号

公式HP:株式会社豊後企画集団(お部屋ラボ)

大分県の不動産(土地)売却査定・相場まとめ

今回は大分県の不動産取引の現状を、様々なデータから検証してきました。不動産取引は大分市内に一極集中してはいますが、他にも別府市をはじめとする数市でそこそこの取り引きが見られます。

しかし、これら数市は観光地であるため、不動産ニーズが居住を目的としたものでないケースが少なくありません。

大分市以外の不動産を売却する場合は、大分県独自の地域性を考慮した上で、不動産ニーズを確認する必要があるでしょう。

不動産の取引件数から見れば、大分県全体としては十分に収益性のある取り引きができる数値です。しかし、実際は大分市、もしくは別府市が、居住向け住宅の売買が盛んな地域となってきます。

大分県で不動産売却を行う際には、この地域特性をよく理解しておいてください。

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