知らないと怖い!「専任返し」とは、不動産仲介業者と買取再販業者の間にある暗黙の約束

知らないと怖い!「専任返し」とは、不動産仲介業者と買取再販業者の間にある暗黙の約束

「専任返し」、いかにも不動産業界らしい専門用語ですが、これからマンションを売却する人も、この言葉は一応知っておいた方が良いでしょう。

なぜなら、一見マンションの売主とは関係ない専任返しという業界ルールを利用して、暴利をむさぼる不動産仲介業者がいるからです。そんな“知らないと怖い専任返し”とは、いったいどんな業界ルールなのでしょうか?

専任返しとは、いったいどんな業界ルール?

買取再販業者は、仕入れるときと転売するときの2度にわたって、仲介手数料を支払う

居住用マンションの売買における「専任返し」とは、仲介業者が買取再販業者に中古マンションを紹介した場合に、買取再販業者がリノベーションをしてから3ヶ月間(または成約するまで)は、仲介業者と買取再販業者が専任媒介契約を結ぶことです。

もっとわかりやすく言うと、買取再販業者は仲介業者からマンションを仕入れたときに手数料を支払いますが、「それで終わり」というわけにはいかないということです。その後、買取再販業者はリフォームやリノベーションをして、他の業者(または個人)にマンションを転売することになります。そのときにも、買取再販業者は仲介業者に手数料を支払わなければならないのです。

つまり、仲介業者は買取再販業者に物件を紹介したときと、その物件を再販業者が転売したときの2回にわたって、手数料を受け取ることができるのです。仲介業者にとっては、何とも嬉しいシステムといえるでしょう。

ではなぜ「専任返し」という言い方をするかというと、買取再販業者の転売が決まると、仲介業者と買取再販業者は専任媒介契約を結びます。そして「転売した物件は、この業者に仲介してもらいました」という形にして、お返しをするからです。ただ単に現金を支払うと問題になりますが、こうして「仲介してもらった」という形をとれば、問題なく金銭の授受ができます。

物件を仕入れる都合上、仲介業者に頭が上がらない買取再販業者

「なぜそんなシステムになっているのか?」と疑問に思う人もいるかもしれませんが、これが不動産業界の独特なマナーになっているとしか、言いようがありません。買取再販業者は、仲介業者から物件を仕入れる関係上弱みがあるので、こうした形で仲介業者に誠意を見せざるを得ないのです。

もしも「専任返しは不合理なシステムだから、うちはしません」などと言ったら、「それならもう物件を紹介できません」と言われるのがオチでしょう。

専任返しを利用した仲介業者の手口に要注意!

仲介業者の中には、こうした専任返しの業界ルールを利用してマンションの売主を丸め込み、より多くの利益を得ようとするケースがあります。まんまとその手口に乗ってしまうと、マンションを相場よりずっと安い金額で手離してしまうこともあるので、十分注意しましょう。

たとえば専任返しを利用した仲介業者の手口には、次のようなケースがあります。

専任返しで利益を得るべく、売主に買取をせまる仲介業者

専任返しをあらかじめ見込み、裏で話を進める仲介業者

Aさんは一人暮らしをする70代の女性。築古マンションを売却するために、仲介業者と専任媒介契約を結びました。

少しでも多くの手数料が欲しい仲介業者は、この後すぐに買取再販業者に連絡をして、「こういう物件があるけれど、いくらで買い取れるか?」と質問しました。売主と専任媒介契約を結んだ仲介業者は、本来ならまずお客様のために販売活動をするのが使命なのですが、残念ながらこうして自分の利益を優先する営業マンがいることも事実です。

マンションの売主に業者買取をせまり、労せずしてWの手数料をゲット!

買取再販業者との話がまとまった仲介業者は、Aさんに「このマンションは老朽化しているので、残念ながら販売をしても買手が見つかりそうにありません。私が仲介をするよりも、最初から買い取ってくれる業者さんに頼んだ方が良いかと思います」と言って、業者買取をせまったのです。

何もわからないAさんは、仲介業者に言われるままに買取再販業者と契約をし、相場よりも大幅に安い金額でマンションを売却してしまいました。この時点で買取再販業者は、仲介業者に手数料を支払いました。

その後、買取再販業者はマンションをリフォームして転売。ここでまたもや買取再販業者は、物件を仕入れた仲介業者に「専任返し」として手数料を支払いました。このようにして、仲介業者は売主に業者買取をせまることによって、労せずしてWの手数料を受け取ることができるのです。

マンションの業者買取をせまる仲介業者には注意を!

仲介業者と専任媒介契約を結んだ売主さんの中には、「さほど売りづらいマンションではないのに、なぜか最初から業者買取を勧められた」「仲介業者と専任媒介契約を結んでから、ほとんど購入希望者の内覧がなく、契約期限が迫った頃に業者買取を勧められた」という人もいるのではないでしょうか?

このような場合には、まず仲介業者が専任返しによって利益を得ようとしていないかどうか、疑ってみた方が良いでしょう。仲介業者は手数料で利益を得るのが仕事なので、売主が早く物件を手離せば、それだけ効率よく利益を得ることができます。

誠実な営業マンは、けっしてそんな考えで動くことはありませんが、中にはそういう業者もいるのだということは知っておいた方が賢明です。そして「この業者はちょっと信頼できない」と思った場合は、3ヶ月の専任媒介契約が終わるのを待って、別の業者と契約を結ぶのがベストの方法です。

仲介業者選びで迷ったときは、「無料マンション一括査定」がお勧め

「不動産の売却が成功するかしないかは、仲介業者選びで決まる」と言われるほど、業者選びは非常に重要です。もしも今回お話ししたように専任返しを悪用するような業者と専任媒介契約を結んでしまうと、相場より驚くほど安い金額で売るようなことになってしまう場合もあるので、くれぐれも慎重に選ぶ必要があります。

仲介業者を選ぶときは、まず当サイトの「無料マンション一括査定」を利用することをお勧めします。

「無料マンション一括査定」で、マンション売却の現実がわかる!

安心できる仲介業者から、相見積りを受けられる

専任返しを悪用するような不動産業者に騙されることなく、心から安心できる仲介業者を選びたいなら、数社の不動産会社と相見積りをとるのがベストです。そのために一番便利なツールが、当サイトにある「無料マンション一括査定」です。

「カンタン60秒査定」をクリックして、マンションの間取りや階数・向きなどを1分程度書き込み、査定を申し込みましょう!そうすると、しばらくして複数の不動産業者から電話またはメールが入り、簡易査定額を教えてもらうことができます。

数社の訪問査定を受けて、マンション売却の現実をキャッチ

そして連絡のあった数社の中から、訪問査定を依頼する数社を選んで、実際にマンションに来てもらいましょう。大事なのは、そのときに査定額を聞くだけでなく、営業マンの話からマンション売却の現実をしっかりとキャッチすることです。

たとえば1981年の新耐震基準制定前のマンションで、管理組合の資金が足りずに耐震補強のできないマンションを売却しようとした場合などは、専任返しなど関係なく本当に買い取ってもらった方がよい場合もあります。訪問査定に来た業者がすべて「買い取りをお勧めします」と言えば、それはかなり信憑性の高い情報といえるでしょう。

逆に、多くの業者が相場価格での販売を勧めた場合は、業者買取を考える必要はないということがわかります。このように、数社の相見積りを受けることで、複数の営業マンからより正確な情報を知ることができるのです。

専任返しに関するまとめ

専任返しに関しては、「仲介業者と買取再販業者が円滑に仕事を行うために、欠かせないシステム」と言う人もあれば、「不動産業界の悪い習慣だから、やめた方がよい」と言う人もいます。どちらが正しいのかは別として、売主にとって気になるのが、「専任返しの支払い分が、売主の売却額からあらかじめ差し引かれているのではないか?」という懸念です。

たとえ買取再販業者に買い取ってもらうしかないマンションだったとしても、少しでも高く売りたいのが、売主の気持ちです。その辺を考えると、今後専任返しの業界マナーが続くべきなのかどうかは、議論になるところでしょう。