マンションを売却するにあたって、「いったいどの媒介方法を選んだらよいのかわからない」と、悩んでいる人も多いのではないでしょうか？
不動産業者と媒介契約を結ぶには、複数の不動産業者と「一般媒介契約」を結ぶ方法と、一社の不動産業者と「専任媒介契約（または専属専任媒介契約）」を結ぶ方法があります。
どの媒介方法にも一長一短があり、「絶対にこれが有利」と言い切れるものでもありませんが、「このパターンなら、この媒介方法がいいのでは？」とアドバイスすることは可能です。そこで今回は、マンション売却のパターンの中でも、特に専任媒介契約を結んだ方が良いケースをご紹介しましょう！
一部の例外を除いて、多くの売却物件は専任媒介契約が一般的
一社に限定して媒介を任せることで、手厚いフォローが受けられる
基本的にマンションの売却は、専任媒介契約がいいと言われています。それは、一社に限定して媒介を任せることで、担当者がより熱心に販売活動を行ってくれるというのが大きな理由です。
一社と専任媒介契約を結んだからといって、別の業者でマンション購入の相談をしたお客様を紹介してもらえないかというと、そういうわけではありません。専任の不動産会社を通して、別の業者経由のお客様を紹介してもらうことは可能です。
ただし人気の高いマンションや、希少性の高いマンションの場合には、あえて一般媒介契約を結んで広く買手を求めるのも効果的でしょう。
業者の”囲い込み”や不正な”業者買取”には要注意！
業者選びを間違えると、売却価格が相場より低くなってしまうこともある
専任媒介契約は一社限定の契約になるので、肝心の業者選びを間違えてしまうと、かえってそれが仇になってしまうケースもあります。
たとえばよくありがちなのが、どこの不動産会社に連絡していいかわからず、自宅に入っていた「あなたの不動産を売却します」といったチラシを見て連絡するケースです。
もちろん仲介先の候補のひとつに入れる分には問題ないのですが、その会社と話をしただけで安易に専任媒介契約を結んでしまうと、早く利益を確定したい営業マンに相場より低い売却価格を設定させられてしまう危険性もあります。
悪徳不動産業者の罠にはまらないように注意を
この他にも、悪徳不動産業者と専任媒介契約を結んでしまい、「囲い込み」をされてマンションが売りづらくなってしまった売主もいます。囲い込みとは、売主と専任媒介契約を結んだ不動産業者が、仲介手数料を両手で（売主・買主双方から）もらうために、他の不動産業者からの紹介を受け付けない行為のことです。
それだけでなく、わざと売主に買手を紹介せず、売主が落ち込んだところで「業者買取」をせまる悪徳不動産業者もあります。そのような会社の罠にはまらないためにも、「無料マンション一括査定」を利用する価値があるといえます。
築年数が古いなど、売りづらい条件がある物件は専任媒介契約がおすすめ
売りづらい物件ほど、専任媒介契約にした方が良い
「築35年のマンションで、古いから買手がつくかどうか不安」「駅からバス便なので、住みたがる人が少ないかも」というように、何らかの売りづらい条件がある場合、単純に考えると「一般媒介契約にした方が、多くの人の目に触れるので買手がみつかりやすい」ということになるでしょう。
しかし実際は、売りづらい条件をもつ物件ほど、専任媒介契約にした方が、成約につながる可能性が高くなります。一社と専任媒介契約を結ぶことによって、営業マンは「売りづらい物件だけれど、何とかして売却を成功させたい」と、販売活動に気合が入るからです。
一般媒介契約にすると、物件を軽く扱われてしまう可能性がある
では、これが一般媒介契約だとどうなるでしょうか？複数の不動産業者が物件を一斉に売り出すので、それぞれの業者の営業マンに「この物件を売却しなければ」という意識は薄く、軽く扱われてしまう可能性があります。
特に築古物件や駅から遠い物件などは、ただでさえ売りづらいので、営業マンにスルーされてしまう危険性は極めて高いでしょう。
本当に売りづらい物件は、一般媒介契約という選択肢もある
物件の露出度を高め、広く買手を募る
“売りづらい中古マンションは専任媒介契約がいい”というのは、基本的には鉄則なのですが、本当に売りづらい物件に限っては一般媒介契約を結んだ方が良い場合もあります。
たとえば新耐震基準以前の物件やスラム化が心配されている物件などは、たとえ専任媒介契約を結んでも営業マンが四苦八苦するだけで、結局は売れずに終わってしまう可能性が高いでしょう。
このようなケースの場合は、あえて一般媒介契約を結ぶことで少しでも物件の露出度を高め、どこにいるかわからない買手に広く声をかけるのもひとつの方法です。その際、営業マンが熱心に面倒をみてくれる可能性はほぼゼロと考え、「自分が物件を売却するんだ！」という強い意思を持つことが大切でしょう。
不動産情報サイトの内容を工夫するなど、自発的な努力が必要
たとえばSUUMOやLIFELL HOME’Sなどの不動産情報サイトに掲載される画像や文章なども、営業マンが魅力的に作ってくれることを当てにせず、自分自身で工夫するぐらいの気合いが必要です。
また、購入希望者が内覧にきたときは、室内をできる限り美しく魅力的に演出し、物件の良さをわかってもらえる情報をさり気なく伝えるようにしましょう。内覧時の売主の印象は、買主の購入決定に大きな影響を与えます。
デベロッパーがマンションの売却も面倒をみてくれる場合も専任媒介契約が良い
デベロッパーは、売却するマンションの魅力を熟知している
同じマンション内ですでに売却した人の多くが、新築購入時のデベロッパーに仲介を頼んでいる場合は、そのデベロッパーと専任媒介契約を結ぶのがベストの方法です。
デベロッパーは新築の際にそのマンションを販売した経験があるので、物件の良い点を熟知しているだけでなく、物件に対する愛着心も人一倍強く持っています。そのため、内覧の際も物件の魅力を熱く語ってくれるでしょうし、売却がスムーズにいく可能性は高いでしょう。
マンション内の売却事例を見て判断を
たとえば、野村のプラウドシリーズのマンションを売却する場合、野村不動産にはプラウドの物件を熟知している「プラウドマスター」という担当者がいます。そのプラウドマスターに相談すれば、プラウド限定でマンションを探しているお客様を紹介してもらえる可能性がグンと高まります。
ただし、マンションを購入したときのデベロッパーであっても、仲介には力を入れていないというデベロッパーも中にはあります。同じマンション内の売却事例を見て、デベロッパーが仲介に入った件数が少なければ、他の業者を選んだ方が賢明でしょう。
「この人なら信頼して任せられる」という営業マンと出会えた場合は専任媒介契約を結んで託すという方法も
マンションの売却は、営業マンとの相性がとても重要
マンションの売却は、営業マンとの相性というのがとても重要です。いくつかの不動産業者と話をして、その中から「この人なら心から信頼して任せられる」という営業マンと出会えた場合は、その不動産会社と専任媒介契約を結んで運命を託すのもひとつの方法です。
ただし、営業マンの人柄や手腕だけで判断をするのは早計です。どんなにその営業マンが優秀でも、会社自体の実績や信頼度が高くない場合は、避けた方が良いでしょう。専任媒介契約を結ぶ前に、その不動産会社について詳しく調べ上げる必要があります。
一社に絞る前に「無料マンション一括査定」を利用しましょう！
自分であれこれ調べなくても、数社の不動産会社から連絡が入る
媒介契約を結ぶ不動産会社を一社に絞る前に、必ずやっておきたいのが「相見積り」です。これは、マンションをより高く売却するためだけでなく、不動産取引とはどういうものなのかを肌で理解する絶好のチャンスになるのです。
「無料マンション一括査定」を利用して、安心スピーディーな相見積りを
不動産会社の相見積りをとるのに一番便利なのは、「無料マンション一括査定」を利用する方法です。まずは当サイトの「カンタン60秒査定」をクリックし、マンションの間取りや階数・向きなどを1分程度書き込んで査定を申し込むと、複数の不動産業者から電話またはメールで連絡が入ります。
「カンタン60秒査定」を申し込むと、短時間で簡易査定額がわかるので、各社の査定額を比較することができます。「自分のマンションがだいたいどのくらいで売却できそうだ」という目安を付けることもできるでしょう。
数社の訪問査定を受けることで、業者を見る目が養われる
さらに、連絡が入ったときの営業マンの印象などを総合的に判断して、訪問査定を依頼する数社をピックアップしましょう。インターネットで検索して、事前に会社の評判なども調べておくとベストです。
こうして数社の訪問査定を受けることで、自分自身の業者を見る目が養われていきます。「A社はこう言っていたけれど、B社の言っていたことも一理ある」というように、比較検討することで見えてくることはたくさんあります。
専任媒介契約を結んだ方が良いケースに関するまとめ
専任媒介契約は、業者選びさえ間違えなければ、売主にとって理想的な契約形態ということができるでしょう。一にも二にも、大事なのは「どこの不動産業者を選ぶか？」です。当サイトの「無料マンション一括査定」を上手に利用して、くれぐれも間違いのない不動産業者を選びましょう！
