一戸建てのリフォーム(リノベーション)費用の相場は？建て替えとどっちが安い？

昔からマイホームと言えば、庭付き一戸建てがその象徴でした。そんな夢のある一戸建てですが、多くは木造で造られており頑丈なマンションと比べると長持ちしないイメージがあるのも事実です。

そのため一戸建てに長く快適に暮らすためにはリフォームや、時には建替えが必要になる場合もあります。家を買うとき、購入価格を気にしてもその後のリフォーム費用まではなかなかイメージ出来ません。

今回の記事ではそんな一戸建てのリフォーム相場や、建替えとのコストの徹底比較、お得にリフォームをする方法なども含めて詳しく解説していきます。ぜひ参考にしてください。

一戸建てリフォーム（リノベーション）費用の相場

それでは一戸建てのリフォームの相場を見ていきましょう。リフォームと一口に言っても、家全体をリフォームするフルリフォームや一部分のみをリフォームする場合もあり、リフォームの規模によって費用は様々です。

また建物の広さや構造によっても費用は違います。それぞれの場合でのリフォーム費用を紹介します。

築年数別のリフォーム相場

リフォームの相場は築年数によって大きく変わります。実際にリフォームを行ったかたの築年数別の相場を見てみましょう。

参照：オウチーノニュースより抜粋

上記のように築年数によって大きく費用は違います。ここでは例として、床面積100㎡の木造一戸建てを新築から買った場合の経過年数毎のリフォーム費用を紹介します。

築5年の場合

築5年程度だとまだまだ家は新しく、特に大きなリフォームは必要ないでしょう。リフォームを行う場合は、ハウスクリーニング程度で7万円が相場です。

また木造の一戸建ての場合は、白アリ駆除の予防工事を5~10年毎に実施するのが望ましいとされています。床下に白アリ駆除用の薬剤を散布する方法が一般的で費用は10万円程度です。

築10年の場合

築10年程度経過してくると、室内の細かいキズや汚れ、外壁の汚れなども目立ち始める時期です。

特に室内のクロスの寿命は10年と言われていますから、汚れなどが気になる場合は早めに張り替えるのが良いでしょう。100㎡の一戸建てのクロスを張り替える場合、費用の相場は50万円程度です。

築15年の場合

築15年になるとある程度の規模のリフォームが必要になってきます。まずユニットバスや給湯器などの水回りの一部が交換の時期を迎えます。

費用の相場は、ユニットバスの交換で80万円、給湯器の交換で20万円程度です。またこの時期になると、外壁や屋根などのエクステリア部分のリフォームも必要なります。

外壁などは一見汚れているように見えなくても、塗装が傷んでいる場合もあります。傷んだ状態で放置しておくと雨漏りなどが発生したり、白アリが発生しやすくなったりと高額の費用が必要になる場合も多いです。

不安な場合は専門業者にチェックをしてもらい、適切な時期に外壁塗装を行うようにしましょう。

同じように屋根も雨や紫外線にさらされているため劣化しやすい箇所です。屋根以外にも雨どいが外れていないかなども同時にチェックしましょう。外壁塗装の一般的費用は80万円程度、屋根を塗装する場合は40万円程度が相場です。

築20年の場合

この時期になるとキッチンやトイレ本体、洗面台などの交換も必要になります。これらの設備は種類も様々でグレードによって値段も違いますが、一般的なものでキッチン交換で60万円、トイレ本体交換で10万円、洗面台の交換で10万円程度が相場です。

一戸建ての場合、和室のある間取りも多いです。和室にはかかせない畳もこの時期になると交換が必要になってきます。

畳には畳表と呼ばれる畳の表面部分と、畳床と呼ばれる畳の中心部分にあるボードがあります。この畳床は使い方にもよりますが、寿命は20~25年程度です。

畳の表面の状態などを見ながら痛みが激しいようであれば、交換が必要です。畳の交換の費用は、一般的なグレードのもので6畳間で7万円程度の相場です。

築25年の場合

築25年になるとフローリングの張り替えも必要になってきます。フローリングの張り替えにかかる費用は、8帖の広さの場合で16万円程度です。

100㎡の一戸建ての場合、リビングは20帖を超える場合もあるでしょうから40万程度が一般的な相場と言えるでしょう。

築30年の合計

上記のように一戸建て場合は、築年数に応じて様々な箇所のリフォームが必要になります。新築から30年間のリフォームに必要な金額の合計は次のようになります。

30年間の合計で、約550万円になります。先ほどグラフで紹介した築年数別のリフォーム費用を合計すると約600万円になりますから、500~600万円が一戸建ての30年間のリフォーム相場と言えるでしょう。

このリフォーム費用は、普段のメンテナンスや使う材質などによっても大きく変わります。

スケルトンリフォームとは

これまで説明してきたリフォームは、外壁やフローリングなどの部分的なリフォームです。このような部分的なリフォームとは別に、スケルトンリフォームと呼ばれるリフォームもあります。

スケルトンとは「骨格」を意味する英語です。その名前の通りスケルトンリフォームとは、外壁や内装なども一度全て解体し建物の躯体のみにしたうえでリフォームをすることを言います。この方法はこれまで説明してきたような部分的なリフォームと区別して、フルリフォームとも言われます。

大規模なスケルトンリフォームでは、このような状態まで解体したうえで既存の躯体は活かしたままでリフォームを行います。部分的なリフォームと比べて、スケルトンリフォームでは間取りを変えたりすることも出来るため、完成後の自由度が高いのも特徴です。

また、躯体部分の補強も行う場合も多く、建物の耐用年数だけでなく耐震性や断熱性なども大きく向上させることが出来ます。

スケルトーンリフォームを行う費用相場は、内装だけを行う場合と内装・外装を両方行う場合とで大きく変わります。

基礎や躯体を除けば新築と同じように新しく建物を造ることになるので、費用は通常のリフォームに比べると高くなります。しかし、建物を新築同様に新しく出来ますし、間取りなども変更することが出来るのが特徴です。

建物の構造別のリフォーム

これまで一戸建てのリフォームについて説明してきましたが、一口に一戸建てと言っても実はその構造には様々な種類があります。一戸建てと言えば木造で造られているイメージが強いですが、近年では鉄骨で造られている建物も増えています。鉄骨造にも種類があり、鉄骨の厚みによって軽量鉄骨と重量鉄骨に分類されます。

戸建て住宅の場合では、重量鉄骨は少なく軽量鉄骨が中心となります。木造に比べると鉄骨で造られている住宅は白アリ被害や地震などに強いというメリットがあります。

一方で床下などの換気によっては錆びてしまって一気に強度が弱まるというデメリットもあります。また鉄骨の場合は、木造に比べると室内の温度が安定しないという特徴もあります。

リフォームを行う場合、建物の構造によって費用やリフォームの内容は大きく変わります。木造に比べると鉄骨で造られた建物の方が柱が少なくて済むため、間取りの自由度が高いです。

一方で費用に関しては構造による違いや、導入する設備のグレードによって大きく違うため、どちらが高いとも言えません。リフォームの費用に関しては、実施するリフォームの内容と費用に応じて慎重に検討することが大切です。

一戸建てのリフォームと建て替えの違いは？

まずリフォームの相場を説明する前に、リフォームの定義について確認しておきましょう。また最近ではリフォームとよく似た言葉でリノベーションも良く耳にします。一戸建てにおけるリフォームやリノベーションがどのような意味を持つのか、またリフォームと建て替えの違いについて見ていきましょう。

リフォーム（リノベーション）とは

一般的にリフォームと言えば建物の一部や設備を新しくするというイメージがありますが、実際の定義は若干違います。実は、リフォームやリノベーションに決められた定義はありません。

しかし一般的にはリフォームは年数による劣化や壊れたものを直す工事、つまり元の状態に直すことを指すのに対し、リノベーションは間取り変更など全く違うものに造り替えることを指します。

このようなイメージから、リノベーションが比較的大規模な工事でリフォームは小規模な工事と思われがちですがそうではないことを理解しておきましょう。

リフォームでもリノベーションでも、柱や梁・土台などの構造部分までは手を加えないのが特徴です。建物の構造部分は既存のものを活かしながら、修繕・改善を行っていくのが建て替えとの大きな違いです。リノベーション物件などのように、一見新築と変わらないような物件も多いです。

建て替えとは

一方建て替えとは、名前の通り建物を建て替えることを言います。元々あった建物は構造部分も含めて全て取り壊し、いったん更地に戻したうえで新しく建物を建てるのが建て替えです。

リフォ－ムやリノベーションは既存の構造を活かして新しくするのに対し、建替えは構造から作りかえるため、間取りなどの自由度が高いのが特徴です。一方で、リフォームと比べると、費用が高くなる傾向にあります。

一戸建ての建物が傷んで来た場合、建替えをすれば構造部分から新しくなり新築と同じ状態に戻りますから費用はかかりますが長く使用が出来ることになります。一方リフォームの場合は部分的な修繕になりますので、建物そのものの構造が新しくなる訳ではありません。

リフォームをするか建て替えをするか、一戸建てを購入し一定の年数が経過すると誰しもが直面する問題と言っていいでしょう。どちらを選択するのが良いかは、家族構成や今後のライフプランによって違いますが、どちらかを選択する大きな要因の一つに費用の問題があるでしょう。それぞれの費用について詳しく解説していきます。

リフォームと建て替えどっちがお得？

一戸建てに関するリフォームの内容や、リフォームの費用についてこれまで説明をしてきましたが、一戸建ての場合は建替えという選択肢もあります。建て替えとは、先ほども説明したように躯体も含めて全てを解体し、新しく建替えることを指します。

一定の年数が経過した戸建ての場合は、リフォームか建替えかで検討する場合が多いです。この場合、やはり費用面で比較するケースが多いでしょう。ここでは、建替えに関する費用について見ていきましょう。

建て替えの相場

ここでは建て替えに関する費用を紹介していきますが、一口に建て替えと言っても、様々な費用がかかります。新しく建物を建築する建築費の他に、古い建物の解体費や設計費、建替えの間の仮住まいや引っ越しの費用などがあります。ひとつづつ相場を見ていきましょう。

建築費用

建築費用は名前の通り、新しい建物を建てるために必要な費用です。新しく建築する建物の広さや、建物の構造などによって大きく変わります。建物を建てる際の構造は、大きく次の３つがあります。

• 木造軸組工法（在来工法）

日本では木造住宅が多いですが、その中でも一番多く採用されている工法です。住宅を柱と梁、斜めに通している筋交いなどで支えています。鉄骨や鉄筋コンクリートと比較するとコストが安い場合も多いですが、ハウスメーカーによっては鉄骨よりも高い場合もあります。

木材を使っているので、温度や湿度が安定しており構造的な制約が少ないので間取りやリフォームなどの自由度が高いのも特徴です。

• 2×4工法（枠組壁工法）

ツーバイフォー工法と読みます。2×4インチの木材の合板パネルを使って、箱のように家を組み立てます。先ほどの在来工法との違いは、柱や梁ではなく面で建物を支える点です。そのため在来工法と比べると耐震性が高いという特徴があります。

また、柱で建物を支える構造ではないため、間取りの中に柱のない大空間を造り安いです。一方で面で建物を支えているため、大きな窓は採用しにくかったり間取りなども制約があり在来工法を比べると間取りの自由度は低いです。

• 鉄骨造

鉄骨造とは名前の通り建物の構造部分に鉄を使った工法を言います。鉄の厚さによって軽量鉄骨と重量鉄骨に分けられますが、一戸建ての場合は軽量鉄骨が使われる場合が多いです。

鉄を使って構造を造るため、木造に比べると耐震性などはかなり高くなるのがメリットです。また木造に比べるとシロアリ被害にも強く、柱の数も少なくて済むので大きな空間の間取りを実現することも出来ます。一方で木造に比べるとコストが高く、鉄は熱を通すため室内の温度調整が難しいというデメリットがあります。

日本の一戸建て住宅はこの3つの構造で造られている場合が殆どです。各構造で建築する場合の坪単価は下記の通りです。

解体費用

続いて元々の家を取り壊すための費用です。解体費用も構造によって値段に違いがあり、一般的な費用は下記の通りです。

測量・地盤調査・設計費用

測量とはどのような建物を建てることが出来るのかを調べるために、土地の広さや高低差などを正確に測ることを言います。建て替えの場合は既に測量をしている場合もあるので、そのような場合は測量は不要です。測量を行う場合の費用は30万円程度です。

地盤調査とは建物を建てる予定の土地の強さなどを調査して、その土地に安全に建物を建てるにはどのように建築すれば良いかを検討します。調査の方法によって費用は違いますが10万円程度の費用がかかります。

設計費用は建物の設計をするための費用です。一般的な相場は建築費用の10%程度ですが、ハウスメーカーなどで建てる場合は費用に組み込まれている場合もあります。

引っ越し・仮住まい費用

リフォームと違って建て替えの場合は、工事期間中はその建物に住むことは出来ません。その為工事期間中は仮住まいが必要になりますが、その間は賃貸物件に住むことになりますから賃料や引っ越し費用が必要になります。

この費用は仮住まいの賃料にもよりますので人によってまちまちですが、家族4人のファミリー世帯であれば家賃も月10万はするでしょう。工事期間が6か月とすると10万円×6か月で60万円に、引っ越し費用も10~20万円程度が必要になります。

登記費用・登録免許税

建て替えの場合、登記を変更する必要があります。建物を新しく造りかえる訳ですから古い建物の登記を消して、新しく造った建物を登記する必要があり、その費用も負担しなくてはなりません。

まず古い建物の登記を消す必要がありますが、これを滅失（めっしつ）登記と言います。滅失登記にかかる費用は約4万円程度です。次に新しく造った建物の概要（面積や構造）などを登記しますが、これを表題（ひょうだい）登記と言います。表題登記にかかる費用は8~9万円程度です。

更に必要なのが所有権の保存登記です。先ほどの表題登記だけでは、その建物を誰が所有しているかまでは登記されません。建物の所有者を登記するのが所有権の保存登記で、費用は2~3万円＋登録免許税です。登録免許税とは国に払う税金で、下記の計算式で税額を計算します。

登録免許税は現在は一定の要件を満たせば0.15%の軽減税率が適用されます。固定資産税評価額は建物の構造などで変わってきますが建築金額の50~60%が一般的な目安とされています。仮に建築費用が1,500万円の場合、1,500万円×60%×0.15%＝13.5万円が登録免許税額になります。

不動産取得税

不動産取得税とは、名前の通り不動産を新しく取得した場合に課税される税金です。建て替えの場合は、建物を新しく取得することになりますので不動産取得税の課税対象となります。不動産取得税は下記の計算式で税額を計算します。

上記のように現在は軽減税率が適用となり、更に建物の場合は控除があります。建築費用が1,500万円の場合は、約900万円程度が固定資産税評価額の概算になりますから、建物の不動産取得税は0になります。

建て替え相場の合計は？

このように建て替えにはリフォームと比べると、建築費以外にも様々なコストが必要になります。仮に床面積100㎡（30坪）の建物を在来工法で建替えした場合の費用は下記のようになります。

合計で1,889.5万円になります。先ほど紹介したスケルトーンリフォームの場合の相場が30坪で内装・外装ともに行う場合で1,300~1,700万円でしたから、やはり建て替えの方がコストとしては高いのが分かります。

しかし建替えとリフォームのコストを比較する場合、工事代金だけで比較するのは早計です。工事の後の税金面なども含めて長期に比較することが大切です。

固定資産税や相続は？長期のコストを徹底比較

これまで建て替えとリフォームにおける特徴や工事のコストについて説明してきました。しかし、ついつい見落としてしまいがちなどが工事代金以外にかかる費用です。

特に税金面は固定資産税など毎年必要になる費用ですので、大きな費用になります。ここでは建て替えとリフォームの場合の長期的なコストを比較していきましょう。

固定資産税は高くなる？

長期的にかかるコストの代表が固定資産税です。固定資産税は不動産などの固定資産を保有している人に対して毎年課せられる税金です。固定資産税額は下記の計算式で計算されます。

固定資産税とは別に市街化区域内に建物を新築した場合、都市計画税が必要になります。市街化区域とは市街地を目指している区域のことを指し、市街化区域以外では原則建物を建築することは出来ません。

つまり、建替えが出来る地域であれば市街化区域になりますから、都市計画税は殆どの方が対象になります。都市計画税は下記の計算式で計算します。

これらの税額が毎年課税をされる訳ですが、土地や建物の固定資産税評価額は定期的に見直しをされます。土地の場合は周辺の不動産価格を参考にして上がる場合もあれば下がる場合もあります。

一方で建物は年数の経過とともに評価は下がっていくのが一般的ですから、建物の固定資産税も年数の経過に応じて下がっていきます。

しかし建替えをした場合、建物そのものを新しくする訳ですから固定資産税評価額は新築と同じ状態に価格が上がります。つまり建替えをすることで固定資産税額も上がることになりますが、リフォームの場合はどう変化するでしょうか。

リフォーム工事の場合、一般的な工事であれば固定資産税評価額は変わりません。つまり、固定資産税額も変わらない場合が多いです。しかし、スケルトーンリフォームなどのように大規模リフォームの場合は固定資産税評価額が変化します。

大規模な工事の場合、工事の内容を自治体に申請して許可を取ります。これか建築確認申請と言いますが、この建築確認申請が必要な工事の場合は固定資産税の評価額が変化する場合が多いです。

確認申請が必要かどうかは自分では決められないので、施工会社などによく確認するようにしましょう。

仮に、築30年経過している床面積100㎡の木造物件を建替えした場合の建物の固定資産税を計算してみましょう。

比較しやすいように土地は計算に入れていません。固定資産税の評価額は何年経過しても新築時の2割程度が下限です。建て替え前の固定資産税評価額は築30年経過していますので下限値の900万円×20%で180万円としています。

上記の計算のように建替えによって10万以上の固定資産税額が上がります。これが毎年続くわけですから費用負担は大きいです。しかし軽減税率が適用になる場合、3~5年間は半額になりますので、この点も良く確認して計算すると良いでしょう。

相続税はどちらが得か？

相続税、と言われても若い方にはピンと来ない方も多いでしょう。しかし建替えやリフォームとなると相続のことも考える必要があります。例えば、初めてのマイホームを30歳で買って30年住むと60歳です。

そこで建替えをして30年住むと90歳になっています。90歳というと元気な方もいる一方で平均寿命を超えていますから、相続が起こる可能性もあります。建て替えをする際には、相続のことも意識しながら考えた方がよいでしょう。

自分の相続を考えるとき、相続税については必ず確認しておきましょう。相続税を実際に払うのは、残された家族です。残された家族が困らないためにも、生きている内に準備をすることはとても大切です。相続税は次のように計算をします。

税率は遺産総額の金額によって変わります。遺産総額は相続税評価額とも言い、遺産総額が少ない方が税率も少なくなり税額も少なくなります。そのため遺産総額が少ない方が相続税の場合は有利に働くことになります。

遺産総額を計算する際、計算方法は遺産の種類によって違いますが、自宅用不動産の建物は下記の計算式で計算をします。

自宅建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります（土地の場合は違います）。そのため相続税への影響を考えるのであれば、建て替えよりも固定資産税評価額の上がらないリフォームの方が得ということになります。

しかし相続税は他の資産がどれだけあるかによっても大きく違います。気になる場合は税理士などに相談する方が良いでしょう。

お得に一戸建てをリフォーム・建て替えするには？

これまでリフォームや建て替えの制度について説明してきましたが、どちらにしても高額な費用がかかります。しかしリフォームや建替えをすることで良質な住宅が増えることは、不動産業界の活性化にもつながるため国としても後押しをしています。

そのためリフォームや建替えの場合に利用できる制度がたくさん定められています。これらの制度は大きく二つに分かれ、補助金と税制優遇があります。リフォームや建替えをする場合は、これらの制度を活用することでお得に工事をすることが出来ます。

補助金制度

まずはリフォームや建て替えに関する補助金制度を見ていきましょう。補助金の制度はたくさんの種類があり、工事の内容によって使える制度も違いますのでよく制度を確認して申請などの漏れがないようにしましょう。

次世代住宅ポイント制度

次世代住宅ポイントとは、令和元年10月の消費税増税に合わせて導入された補助金の制度です。住宅のリフォームや建て替えをした場合に様々な商品と交換できるポイントがもらえる制度です。

建て替えの場合は最大で35万ポイント、リフォームの場合は最大で60万ポイントが付与されるとてもお得な制度です。

建て替え・リフォームともに2020年3月31日までの着工が必要になるため、この時期からではスケジュールはかなりタイトと言えますが対象となる工事の幅も広く、還元されるポイントも高額なため恩恵が大きな制度となっています。

近い内に一戸建てのリフォームや建替えを検討している場合には、こちらのホームページで適用可否を確認すると良いでしょう。

省エネ改修（断熱リノベ）補助金

この制度は国の補助金制度で、高性能な建材を使った自宅の断熱性能を高めるためのリフォーム工事や、次世代建材と言われる高断熱パネルなどを設置する工事を行った場合に支給されます。工事の内容や、戸建てかマンションかで補助金の上限は違いますが、一戸建ての場合は下記の通りです。

導入する材料や設備などは、自由に選べるのではなく一般社団法人環境共創イニシアチブが指定した建材を使用する必要があるので注意が必要です。こちらの制度は応募できる期間や工事期間が決められています。利用を検討する場合は、ホームページなどでスケジュールをチェックしましょう。

ゼッチ（ＺＥＨ）補助金

ゼッチとはゼロ・エネルギー・ハウスの略称で、太陽光で発電したエネルギーで消費エネルギーの全てを賄えるような住宅をことを言います。国としては現在このような住宅の普及を後押していることから、ゼッチを取得する方や改修する方への補助金を出しています。

こちらの制度は単純にリフォームや建て替えをするというよりはＺＥＨに適合するような住宅に建て替えるときや、既存の住宅をリフォームによってＺＥＨへと切り替えるような場合に補助金の対称となります。

一口にＺＥＨと言っても省エネ性能によってＺＥＨ、ＺＥＨ＋、ＺＥＨ＋Ｒと分かれておりそれぞれ補助金が違います。2019年の場合のそれぞれの補助金上限は下記の通りです。

上記の補助金の上限・適用要件は2019年度の制度内容です。2020年の制度詳細はまだ発表されていませんが、より制度が拡充されることが期待されています。詳細はこちらのホームページで確認しましょう。

長期優良化リフォーム補助金

こちらの補助金は住宅をリフォームして住宅の耐震性や耐久性、省エネ性などを高めた場合に国から支給される補助金です。

補助金の上限は工事の内容は要件によって、評価基準型・認定長期優良住宅型・高度省エネルギー型の３つに分かれます。

こちらの制度の適用になるには、耐震や省エネなどの性能を向上させるリフォームであることが要件です。そのためただの外壁工事などでは対象にならない場合もあります。

また補助金を受けるためにはインスペクションと呼ばれる専門家による建物調査などが必要だったりと、支給対象が細かく定められています。

工事の詳細や適用の有無はこちらのホームページで確認するようにしましょう。

その他の補助金制度

この他にもリフォームや建て替えで利用できる制度はたくさんあり、代表的なのが各自治体が行っている補助金制度です。各自治体が、省エネ工事や耐震補強などを行って性能の良い住宅を普及させようとしているため、補助金や利子補給などの制度を作っています。

リフォームや建て替えの工事を行う場合は、こちらのホームページなどでお住まいの自治体の制度について調べてみましょう。

40歳以上で加入する介護保険でも住宅改修の助成金制度があります。利用するには条件がありますが、最大18万円を上限として階段に手すりをつけたりバリアフリーにしたりなどの改修工事を行った際に補助金が支給されます。

リフォームや建て替えに関する補助金制度を利用する場合、制度の内容と申請方法をよく確認することが大切です。制度によっては工事に入る前に申請をしておかないと、補助金が支給されない場合もありますので注意が必要です。

税制優遇

お得にリフォームや建て替えをする方法のもう一つは、優遇税制を活用する方法があります。リフォームや建て替えにの場合に使える優遇税制を見ていきましょう。

所得税

税金と言えば、一番身近な税金が所得税でしょう。まずはリフォームや建て替えをすることで、所得税の減税が受けれる制度を紹介します。所得税の住宅に関する減税制度と言えば住宅ローン減税が有名で、住宅を購入される方の殆どが利用している制度です。

実はその住宅ローン減税は、リフォームや建て替えの場合にも使うことが出来ます。住宅ローン減税と同じようにリフォームや建て替えで住宅ローンを利用することで、毎年のローン残高の1%が10年間所得税から控除されます。

住宅ローン減税を利用する場合の要件として、ローンの借入期間が10年以上必要である点も変わりません。

あまり知られていませんが住宅ローン減税とは別に、リフォームローン減税という制度もあります。リフォームローン減税と住宅ローン減税との違いは大きく3つあります。

リフォームローンの借入期間が5年以上、リフォームの内容が省エネやバリアフリーなどの制限があること、そして控除額と控除の受けられる期間が違うことの3点です。

税額から控除できる金額は省エネなど一定の工事に関する借入の場合は借入残高の2%、それ以外の工事に関する借入の場合は残高の1%の控除が5年間受けることが出来ます。

住宅ローン減税もリフォーム減税もローンを組むことが利用条件の一つですが、ローンを組まなくても優遇税制を受けられる制度もあります。投資型減税と言われる優遇税制で、省エネや耐震などの一定の工事をした際に、工事額の10%が初年度だけですが控除される制度です。

建て替えやリフォームに関わる所得税の減税制度は大きく以上の3つです。それぞれの特徴をまとめたのが下記の表です。

③の同居対応とは、親・子・孫の三世代が同居するためのリフォーム工事を言います。④は住宅の性能を向上させて、長期優良住宅の認定を取得した場合に利用が出来ます。

固定資産税

一戸建てなどの不動産を保有している場合、毎年保有している不動産の評価額に応じた固定資産税が課税されることは先ほども説明しました。

一定の要件に該当するリフォーム工事を行った場合、各市町村に申請をすることで1年間だけですが、下記の通り固定資産税が優遇されます。

固定資産税の優遇を受けるには、工事が終わってから3ヶ月以内に申請が必要です。うっかり申請を忘れてしまわないよう気をつけましょう。

上記の優遇税制はリフォームの場合の軽減税率です。建て替えの場合は、先ほども説明をした新築の場合の軽減税率が適用になります。

贈与税

他人から金銭などをもらった場合は、その金額に応じて贈与税を払わなければいけません。しかし住宅の建て替えやリフォームをするための資金として、親や祖父母から金銭の贈与を受けた場合に限って、下記の金額までは贈与税が非課税になります。

質の高い住宅とは、下記に該当する住宅のことを言います。

• 断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
• 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物の住宅
• 高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上の住宅

この制度を受けるには、贈与を受けた翌年の3月15日までに税務署に申告が必要になります。他にも、リフォームや建て替えを行った物件の床面積が50㎡~240㎡であったり、床面積の半分以上が居住用であるなどの要件があります。こちらの制度も利用する場合は国税庁のホームページで確認しましょう。

ほかにも中古住宅の購入と同時にリフォームを行った場合も、物件の取得に関する登録免許税や不動産取得税が優遇される制度があります。こちらもリフォームに関連した優遇税制ですから、ぜひ合わせて確認しておきましょう。

参考サイト：買取再販住宅の登録免許税の税率軽減および不動産取得税の軽減措置について

一戸建てのリフォーム・建て替えでローンは使える？

これまでの説明の通り、リフォームや建替えに関する税金の優遇や補助金などはたくさんありますが、リフォームや建て替えの工事は高額であることには変わりありません。

そのため、工事の際にはローンを利用するケースも多いです。リフォームや建て替えの場合に使えるローンについて見ていきましょう。

住宅ローンが使える？

リフォームや建て替えの費用をローンで借りる際、住宅ローンとリフォームローンの2種類が使えます。

住宅ローンと言うと住宅の購入の際にしか使えないイメージがありますが、建て替えはもちろんリフォームの場合でも利用できる金融機関もあります。住宅ローンを利用することで、新築住宅の購入の場合と同じ条件で借りることが出来ます。

借入できる金額や金利や期間などもリフォームローンに比べると条件が良いのがメリットです。借入期間が10年以上であれば、住宅ローン控除も利用出来ます。一方で、住宅ローンの場合は自宅に担保設定が必要になるというデメリットがあります。そのため、自宅の担保評価によっては住宅ローンが使えない場合もあります。

一方で住宅ローンに比べると、リフォームローンは担保設定が不要なことがメリットです。そのため手続きも簡素でお手軽に借りることが出来ます。デメリットとしては、金利や借入期間などは住宅ローンの条件と比較すると悪くなるという点があります。

このようにそれぞれ特徴があります。金利などの経済条件で比べると住宅ローンで借りた方が良いと言えます。しかし住宅ローンを利用する場合は、自宅の担保設定が必要になります。

そのためリフォームの場合でも建て替えの場合でも、住宅ローンを利用できるかどうかは自宅に担保設定が可能かどうかで分かれます。当初の住宅ローンが既に無くなっていれば担保設定が可能になるため住宅ローンが使えますし、まだ残っている場合はリフォームローンの利用を検討する場合が多いでしょう。

リフォームローンの金利一覧

建て替えやリフォームの際には、住宅ローンかリフォームローンを利用することになります。住宅ローンについては雑誌や新聞などのメディアでもたくさんの広告をしているため身近な存在でもありますが、リフォームローンは馴染みがない方も多いでしょう。

そんな方のために、ここでは各金融機関のリフォームローンの条件を比較していきす。リフォームローンは殆どの銀行などで取り扱いがありますから、その一部について条件などを紹介します。

たくさんの金融機関がリフォームローンの取り扱いをしています。また銀行だけでなく信販会社でもリフォームローンを取り扱っており、銀行に比べると金利は高めですが手続きが比較的ラクなのと、審査が柔軟なのが特徴です。

借入金額が大きくなる場合は、団体信用生命保険の有無もチェックして選ぶことをオススメします。

一戸建てリフォーム相場まとめ

今回の記事では一戸建てのリフォーム相場について、下記の内容について説明をして来ました。

• リフォームとは経年劣化による故障を直すこと
• リノベーションは改修によって新しい価値を付与すること
• 建て替えは構造から取り壊して新しく立て直すこと。
• 一戸建ての築年数によってリフォームの工事内容や必要な費用は大きく変わる
• リフォームに比べると、建て替えの方がコストが高くなる場合が多い
• 建て替えの可否は、固定資産税や相続税などの長期の移転コストを踏まえた判断が重要
• リフォームや建て替えはとても高額になる場合もあるが、一定の要件を満たすことで補助金や税制優遇の制度が使える
• リフォームや建て替えに関する費用は、住宅ローンやリフォームローンを利用することが出来る
• 従来の住宅ローンの有無によって使えるローンの種類が違うこと。

一戸建ての住宅は木造で作られている場合が多く、快適に長く住むにはリフォームや建て替えが欠かせません。どちらの場合も大きな金額の工事になりますので、慎重に判断することが大切です。

また時には物件を売却する場合もあるでしょう。物件を売却するときには、下記のマンション売却ガイドのような無料一括査定を活用することで、有利に売却を進めることが出来ます。ぜひ参考にして下さい。