マンションを売却するにあたって、絶対に知っておかなければならないことのひとつに、「瑕疵担保責任」があります。“瑕疵”という言葉自体、あまり耳にしないかもしれませんが、瑕疵とは「きず」「欠点」「法的に何らかの欠点や欠陥があること」を指します。
特に築古マンションを売却する人は、瑕疵担保責任のことを知らないと後で大変なことになる可能性があるので、注意しましょう。
売主が絶対に知っておかなければならない瑕疵担保責任とは、いったい何なのでしょうか？そして、トラブルを起こさないためには、いったいどうしたら良いのでしょうか？ その辺について、詳しくお話ししたいと思います。
瑕疵担保責任とは、いったい何？
マンションを売却しても、売主の責任は終わりではない
マンションや一戸建てなどの売却は、「引渡しをしたら、それで終わり」というわけではありません。一定期間内は、「瑕疵担保責任」という法律上の責任のもとに、売主と買主は非常にナイーブな関係でつながっています。
マンションを売却してから瑕疵担保責任の期限が終了するまでの間、売主は「いつ買主からクレームがくるかわからない」というストレスを感じながら、戦々恐々とした日々を送らなければならないのです。
マンション売却後に“隠れた瑕疵”が発見されたときは、売主に修理・交換の義務がある
瑕疵担保責任とは、売買の目的物に瑕疵（欠陥）があり、それが取引上要求される通常の注意をしても気付かないものだった場合に、売主が買主に対して負う責任のことをいいます。
たとえば買主が「契約をしたときには床の不具合についてまったく聞いていなかったが、実際に住んでみたらリビングの床がきしんでいる」「立会いの時に給湯器の問題はなかったが、実際に住んでみたらお湯が出なかった」などとクレームを入れてきた場合、売主は瑕疵担保責任において修理・交換をするか、そのための費用を負担しなければなりません。
売主にしてみると、「マンションを安い金額で売却したのに、この期に及んでお金を払わされるなんて、泣くに泣けない」と言いたいところでしょう。そんなことにならないためにも、売却前の段階からしっかりと不動産業者に相談をして、瑕疵担保責任に問われないような対策をしておくことが大切です。
瑕疵担保責任の期間は、いつまである？
品管法では「瑕疵担保責任は10年」と義務付けられている
売主にとっては一日も早く終わってほしい瑕疵担保責任の期間ですが、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）では、10年間もの瑕疵担保責任を義務付けています。
それはなぜかというと、「マイホームは買主にとって一生の買い物であり、せっかく手に入れたマイホームの性能に欠陥があると大変なことになる」と、国としては考えるからです。また、実際にそのようなトラブルが生じたときに、法律によって速やかに解決するという目的もあります。
「それは確かにそうだけれど、10年間も瑕疵担保責任の悪夢にうなされるのは、たまったものじゃない」と、売主は考えるでしょう。特に築古マンションなどは、売却後10年も経てば、どこかしら不具合が生じても不思議ではありません。
瑕疵担保責任の期間を設定することができる
そんなときに必ずやっておきたいのが、瑕疵担保期間の設定です。瑕疵担保責任の期間は、売主と買主が話し合いの上で自由に設定することができ、実際の売買契約書にもほとんどの場合期限が明示されています。一般的には2～3ヶ月程度、長くても1年以内など、無理のない期限を設定しています。
買主としても、2～3ヶ月ほど住めば設備上の大きな欠陥には気付くでしょうし、「床がきしむ」「雨漏りがする」といった不具合も、2～3ヶ月あれば把握できるはずです。
瑕疵担保責任に問われると、どんなことになる？
設備面の欠陥や不具合は、修理・交換することで解決する
瑕疵担保責任といっても、給湯器の不具合といったわかりやすい瑕疵から、売主と買主の間が険悪になるような重大な瑕疵まで、さまざまあります。
マンション売却後によくあるのは、「排水が詰まっている」「お風呂のお湯が出ない」「水道が使えない」といった、設備面の欠陥や不具合です。こうした瑕疵に関しては、買主が入居後すぐに気が付くケースが多く、売主が修理・交換するか、費用を負担することで解決します。
隠しごとは禁物！売買契約後に重大な瑕疵が発見されると、とんでもない事態に
こうしたわかりやすい瑕疵担保責任とは違って、裁判沙汰にもなりかねないような、とんでもない瑕疵が発見されることもあります。たとえば、最初から壁のひび割れや梁の耐力不足・バルコニーの手すりのぐらつきなど、躯体部分の重大な欠陥があったにもかかわらず、それを隠してマンションを売却したような場合です。
そのような欠陥があれば、当然マンションの管理組合では大問題になっていますし、売主自身がそのことを知らないはずはありません。売主としては、そんなマンションだからこそ何とか早く売却したくて、「瑕疵を正直に伝えたら、絶対に売れない」と、事実を隠してしまうのでしょう。しかし、入居後にそれが発覚すると、とんでもない事態に発展することがあるのです。
瑕疵担保責任を問われて、最悪“契約解除”や“損害賠償請求”もあり得る
もしもマンション売却後に買主の知らない重大な瑕疵が発覚し、それによって買主が「どうしても住み続けることができない」と主張した場合には、契約解除になるか損害賠償を請求される可能性があります。
こうした瑕疵担保責任に関する取り決めは、民法でしっかりと定められているので、売主としては逃げようがありません。中古マンションを売却するということは、こうした重い責任を伴うものだということを認識して、売却に臨む必要があります。
老朽化したマンションは、買取再販業者に売却する方法もある
買取再販業者に買い取ってもらうことで、買主とのトラブルを心配せずに済む
「マンションがかなり老朽化しているので、売却後に買主と問題にならないかどうか心配」という人は、個人に売却するのではなく、買取再販業者に買い取ってもらう方法もあります。
買取再販業者とは、中古物件を安く買い取ってリフォームやリノベーションを行い、売りやすい状態にして再販する業者のことです。
買取再販業者に買い取ってもらうことで、売主はトラブルに巻き込まれる心配もなくなり、売りづらいマンションを苦労せずに売却することができます。現状引き渡しが基本なので、室内のリフォームやクリーニング、内覧といった面倒な作業も必要ありません。
瑕疵担保責任のリスクを考えると、買取再販業者を選ぶのも選択肢のひとつ
買取価格は通常の売却の6～7割と、かなり安くなってしまいますが、ひとつの選択肢として候補に加えてみるのも良いでしょう。老朽化したマンションを売却した人の中には、買主が入居後に重大な瑕疵が発覚し、数百万円単位の損害賠償を求められたケースもあります。
マンション売却後に瑕疵担保責任に問われて大金を取られるリスクを考えると、売却価格は安くてもノークレームで引き取ってもらえる買取再販業者は、築古マンションの売主にとって意外と有難い存在かもしれません。
瑕疵担保責任を回避する方法
「現状引き渡し」もしくは「売主は瑕疵担保責任を一切負わない」という約束を取り交わす
瑕疵担保責任は、売主にとって非常に気の重い法律です。老朽化した物件ほど、買主とトラブルになるリスクは高く、所有者としては「ただでさえ売却価格が安くてガッカリしているのに、この上損害賠償まで払わされたら、やっていられない」というのが本音でしょう。
しかし、そんな気の重い瑕疵担保責任を、回避する方法があります。売買契約時に、買主と「現状引き渡し」もしくは「売主は瑕疵担保責任を一切負わない」という約束を取り交わすのです。それが無理であれば、瑕疵担保責任の期間をできるだけ短期間にして、それ以降は責任に問われないようにすることです。
瑕疵担保責任を外すことで、買主が値下げを要求してくる可能性がある
ただし、「現状引き渡し」や「売主は瑕疵担保責任を一切負わない」という約束を取り交わすからには、買主も何らかの要求をしてくるでしょう。その要求として最も多いのが「値下げ」です。
中には数々の物件交渉をすでに経験している買主もいて、最初から「瑕疵担保責任は要らないから、その分値下げをしてほしい」と、ストレートに言ってくる場合もあります。そうなると後はもう、このまま瑕疵担保責任を付けて売るか、それとも瑕疵担保責任を回避するために値下げに応じるか、売主と買主との熾烈な駆け引きになってくるでしょう。
中古マンションの買主は、「少しでも少ない出費で購入したい」という強い意思を持っている場合が多く、新築マンションの買主に比べて手ごわいことは間違いありません。
こうした百戦錬磨の買主に瑕疵担保責任を付けて売却すると、かなりの確率でクレームが入ることは覚悟する必要があるでしょう。
瑕疵担保責任に問われそうな設備は、あらかじめ修理・交換しておく
瑕疵担保責任を回避するために必ずやっておきたいのが、マンションの売却をスタートする前に、故障や不具合が起きそうな設備をあらかじめ修理・交換しておくことです。
たとえば築12年程度のマンションであれば、ガスコンロや給湯器などの設備は、たとえ今動いていても近々壊れる可能性が大です。最低限その辺は交換しておき、瑕疵担保責任にクレームが起きないように対処するか、現状引き渡しにしてその分安く売るかのどちらかになるでしょう。
瑕疵担保責任の範囲も設定できる
ひと言で瑕疵担保責任といっても、いったいどこまでが売主の負うべき瑕疵なのかというのは、問題になるところです。たとえば築40年の老朽化したマンションを売却して、買主から「立会いのときには聞いていなかったのに、いざ住んでみたら床に思わぬ傷があった。すぐに修理してほしい」と言われても、売主としては「築40年なんだから、そのぐらいは当たり前でしょう」と言いたくなります。
こうした売主と買主の意識の違いでトラブルが生じないように、瑕疵担保責任の範囲も定めておくことをお勧めします。たとえば「雨漏り・給排水管の不具合についてのみ、3ヶ月間の瑕疵担保責任を負う。それ以外は免責する」という内容を、売買契約書に記載しておくことです。
ホームインスペクション（住宅診断）を実施する売主もいる
ホームインスペクターは“住まいのホームドクター”
売却するマンションにどのような“隠れた瑕疵”があるかというのは、実は売主自身もわかっていない場合が少なくありません。そのため、マンションを売却する前に、「ホームインスペクション（住宅診断）」を実施する売主もいます。
ホームインスペクションとは、住宅に精通したホームインスペクター（住宅診断士）が、第三者の専門的立場から診断とアドバイスを行うことです。ホームインスペクターは、ひと言でいって“住まいのホームドクター”のような存在です。住宅の劣化状況をはじめ、欠陥の有無・改修すべき箇所とその時期などを見極め、プロの目で的確なアドバイスをしてくれます。
売却前にホームインスペクションを行うと、安心して売買取引ができる
マンションの売却前にホームインスペクションを行うことで、物件の隠れた瑕疵を洗い出し、将来的に発生する修繕の可能性も知ることができるので、安心して売買取引を行うことができます。ホームインスぺクションを実施したということは、買主にとっても大きな安心材料なので、売却する上でひとつのアピールポイントになるでしょう。
ホームインスペクションの診断方法は基本的に目視で、屋根・外壁・室内・小屋裏・床下などの劣化状態を診断します。機材を使用して、より具体的な診断を行う業者もあります。内科のドクターが問診だけで診断を下すか、内視鏡検査をしてより綿密な診断を下すか、その違いと同じようなものです。
すでにアメリカでは常識となっている、ホームインスペクション
日本ではまだ知られていないホームインスペクションですが、実はアメリカではすでに不動産売買の常識になっていて、取引全体の70～90％がホームインスペクションを行っています。日本でも近年急速に普及し始め、今後は「マンションを売るならホームインスぺクションを行うのは当たり前」という時代が来るかもしれません。
瑕疵担保責任に関するまとめ
マンションの売主にとって、売却後の瑕疵担保責任の問題は、大きな不安材料のひとつです。売却後にまったくクレームを出さない神様のような買主もいれば、最初から瑕疵担保責任を利用してクレームをつけ、修繕費用をもらおうと企む凄腕の買主もいます。
ここ数年、中古物件の隠れた瑕疵をめぐるトラブルは、けっして少なくありません。瑕疵担保責任を「まあ大丈夫だろう」などと安易に考えず、きちんとした対策を練ることが大切です。
