庭を有効活用！もしかしたら思わぬお金になるかも？

広い庭のある家には、誰もが一度はあこがれるでしょう。広い庭でペットを飼ったり、バーベキューをしたり、緑豊かな庭で子供たちと遊んだりと広い庭があれば素敵な生活が送れるような気がします。

しかし、良いことばかりではありません。庭が広いと手入れや維持に手間もお金もかかります。放っておけば雑草も生え放題、虫なども発生してしまいますし、庭が広いということはその分固定資産税も高くなります。

このように良いことだけではない広い庭ですが、有効活用することでデメリットを解消出来るかもしれません。今回は庭の有効活用について見ていきましょう。

庭の有効活用とは？

有効活用とは、名前の通り庭を有効に活用することを言います。一口に有効に活用すると言っても方法は様々です。これまで荒れ放題だった庭を手入れをしてウッドデッキを造って憩いのスペースにしたり、家庭菜園を楽しんだりするのも有効活用ですが、今回の記事では利益を生む有効活用にテーマを絞って紹介をしていきます。

これまでは使っていなかった庭のスペースを使って、経済的に利益を生む仕組みを造るのが、今回説明する有効活用です。

庭を有効活用するメリット

冒頭にも話した通り庭が広いということは、それだけ高い固定資産税を毎年払っていることになります。

せっかく高いお金払っている土地ですから、その土地を使って収益を生むように活用したいと考える方は多いでしょう。庭を使って有効活用をするメリットは主に次の2点です。

1. 安定収益
2. 相続対策

1の安定収益が有効活用を行う場合の1番の目的と言えるでしょう。実際にどれくらいの収益を生むのかは有効活用の方法によって違います。この点については後ほど詳しく解説をしていきます。

2の相続対策の観点からも、有効活用を検討する方が多いです。何故庭の有効活用が相続対策になるかは、主に相続税の計算に影響があるからです。

相続税の計算は亡くなった方の遺産に税率をかけて計算をしますが、不動産などの評価は相続税評価額という独特な計算方法を使って行われます。広い庭として土地を保有するよりも、有効活用としてアパートを建築した方が相続税が安くなる場合があります。

試しに、庭を有効活用した場合としなかった場合の相続税評価額について比較してみましょう。

＜例＞広さ300坪、相続税評価額9,000万円の自宅を保有、建物の評価は0とする

このように同じ土地であっても、活用の仕方で相続税評価額は変わってきます。この比較は土地の評価のみですが、実際には建物の建築にかかる費用も検証する必要があります。上記の例で仮に建物の建築費用が5,000万円だったとして有効活用をした場合としなかった場合を比較してみましょう。

このようになります。現金で5,000万を持っているとそのまま相続税の課税対象になりますが、建物に変えることで相続税評価額を下げることが出来ます。土地・建物を合計して比較すると、

有効活用しなかった場合：6,600万円＋5,000万円＝11,600万円

有効活用した場合：6,060万円＋2,100万円＝8,160万円

3,000万円以上の相続税評価額の違いが出ることになります。相続税の税率は10~55%ですから仮に税率が20%だったとすると約600万円も税額に差が出ることになります。アパート建築による相続対策の効果が大きいことが分かります。

有効活用の注意点

有効活用はこれまで説明したきたようなメリットばかりではありません。有効活用をするということは、安定収益を得るために何らかの事業を始めることが基本になります。

そのためどうしてもリスクも伴いますから、安易に有効活用を始めることはおすすめしません。有効活用を始める場合には、下記の注意点についてよく検討するようにしましょう。

1. 初期投資と収益のバランスはとれているか
2. 事業のリスクを理解しているか
3. その土地に合った活用方法を選んでいるか
4. 家族や周囲は理解しているか
5. 相続など長い目で見たライフプランも含めた検討をしているか

1は収益性に関する検証です。どんな活用方法であっても初期投資が必要です。初期投資に対する収益がどれくらいで、安定的に見込めるかについては良く検証しましょう。

2は事業リスクに関する点です。有効活用＝事業です。どのような事業であってもリスクはありますから、それをきちんと理解してリスクカバーをしておくことが大切です。アパート経営なら入居者が入らない場合どうするか、火事や災害への備えは出来ているか、住民同士のトラブルにはどう対応するかなどです。

3の、活用する土地の特性を活かした活用方法を選ぶことも重要です。庭が広いからと言って、あまり日当たりの良くない庭に太陽光発電を設置しても、効果は薄いでしょう。その土地に合った最適な活用方法を選ぶことが大切です。

4は周囲の了解を得られているかどうかです。庭の有効活用であれば当然家族の同意は必要です。駐車場やアパートを建てる場合には近所の方にも迷惑をかけることになりますから、配慮を忘れないようにしましょう。

5も4と似ていますが、有効活用は長い目で見た事業になります。うまくいかなかったからと言ってすぐに辞めることは難しいですし、土地を活用する訳ですから相続にも影響があります。自分の人生設計を考えて、それに沿った活用方法を選びましょう。

利益を生む庭の有効活用の例5選

ここからは実際の有効活用の方法について見ていきましょう。有効活用の方法はたくさんありますが、庭の土地を使う場合に検討できる代表的な方法について紹介していきます。

駐車場にする

まず一つ目が庭の一部を駐車場として貸す方法です。駐車場には月極駐車場として運用する方法と、コインパーキングとして運用する2種類があります。

メリット

駐車場のメリットには次のようなものがあります。

• アパート建築などと比べると初期投資が少ない。
• 土地の形が悪くても対応可能。
• 短い期間でも対応可能、かつ他の活用への転用もしやすい。
• 管理会社へ任せてしまえば、手間がかからない。

駐車場のメリットは初期投資が少なく、かつお手軽に短期間でも活用をしやすいことが最大のメリットです。実際の初期投資の金額は未舗装かアスファルト舗装をするかによって変わってきます。

a：未舗装タイプ

b:アスファルトタイプ

ａの未舗装タイプの場合だと整地や砂利敷き程度の作業ですから、業者に頼んだ場合は3,000円/㎡程度です。ｂのアスファルト舗装でも業者にもよりますが、5,000円/㎡程度の初期費用ですみます。また、多少土地の形が悪くても駐車スペースが確保出来れば問題ありません。

賃貸アパートなどに比べると比較的短い期間での運用も可能ですし、土地を他の用途へも転用しやすいです。途中で万が一土地を売却する場合でも、建物がない分駐車場は売却がしやすいでしょう。このように比較的お手軽に始められるのが駐車場活用の魅力とも言えます。

デメリット

駐車場活用のデメリットは下記の通りです。

• 高収益は見込めない
• 空車リスクもある
• 節税メリットはない

アパートなどに比べると駐車場の賃料相場は、どこも大きく変わりません。場所にもよりますが、1台当たり5,000円~数万円程度の場所が殆どです。そのため、高い収益性は見込みにくいでしょう。

また立地によっては、中々契約が決まらない可能性もあります。周辺に競合する駐車場がどれくらいあるか、駐車場のニーズがある立地かどうかは慎重に検討する必要があります。

また他の活用方法に比べると固定資産税や相続税などの税制メリットが少ないのもデメリットです。自宅用地やアパート用地の場合は固定資産税や相続税の際に軽減税率がありますが、駐車場の場合は更地と同じ扱いになるためそれがありません。

向いている土地

住宅地や駅、病院などの大型の施設の近くなど交通量の多いエリアが向いています。土地が狭くても形が悪くても可能で、極端に言えば1台駐車できるスペースがあれば可能です。また近々売却する予定があったり、建物を建てる予定があったりする土地でしばらくの間の有効活用の方法としても駐車場は適しているでしょう。

太陽発電を設置する

太陽光発電は庭にソーラーパネルを設置することで発電し、その電力を売却することで安定収入を得ることが出来る活用方法です。

メリット

太陽光発電のメリットには、次のようなものがあります。

• FIT（固定買取制度）により、一定期間収入が安定
• 山林などの田舎の土地でも利用可能
• 維持に手間がかからない

太陽光発電は再生可能エネルギーと呼ばれる発電方法の一種で、国がその設置を後押しをしています。そのため太陽光発電で作った電力を売る場合、買取価格が一定期間保証されています。

買取価格は毎年改定になっており、まだ暫定ですが2020年の場合は下記の価格が予定されています。

引用元：2020年以降の太陽光発電の行方より

出力区分にもよりますが、最大で20年間買取価格が保証されていますのである程度安定した収入が期待できます。

太陽光発電は、日当たりさえ良ければ田舎の土地でも可能です。駐車場やアパートのように空室リスクがありませんので設置場所を問わない点もメリットと言えるでしょう。

また太陽光発電はソーラーパネルを設置すれば、その後の管理の手間は殆どかかりません。もちろん、機器の故障リスクなどもありますがそれでも他の活用方法に比べるとランニングの手間はかからないです。

デメリット

一方、デメリットには下記のような点があります。

• 初期費用がかかる
• 天候に左右される
• 光を反射して近隣トラブルになるケースも
• FIT価格は年々低下、収支の検証が慎重にする必要がある

太陽光発電を始めるには、庭に下記のようなソーラーパネルを設置することになります。

このパネルを設置する費用や、場合によっては日当たりを良くするために整地が必要な場合もあります。パネルの費用は発電する出力やメーカーによってまちまちですが、数百万~数千万にもなります。

収入面で買い取り価格が固定されているとは言え、そもそも悪天候が続いてしまうと発電量が落ちますから、収入が天候に左右されてしまうというデメリットがあります。

太陽光パネルは光を反射しやすい作りになっていますので、庭などに設置する場合は光の反射を良く検証することが重要です。太陽光パネルを設置したものの、光の反射で近隣住民とトラブルになるケースは少なくありません。

また、固定買取価格制度は毎年下がり続けています。上記の表は2020年度の予定買取価格です。価格は太陽光パネルを設置した時点での価格で買い取り価格が固定されますから、導入が2021年以降になれば更に買取価格が下がる可能性は高いです。

そのため太陽光発電は初期投資を回収するのに時間がかかると言われており、初期投資に対する収益がどれくらい期待できるかの検証はとても重要です。

向いている土地

一番の特徴は空室リスクが無い点です。この特徴を活かし、人口の少ない田舎や山林などの土地が太陽光に向いているでしょう。今回のテーマが庭の有効活用ですが、一般家庭では通常屋根上に設置されている場合が多いです。

また、太陽光発電は有効活用の他に、環境保護や省エネと言った側面もあります。自宅にこういった設備を導入することで、使用電力などを家族で意識することが出来るのも大切なことと言えるでしょう。

アパートを建てる

有効活用の代表とも言えるのは、賃貸アパート・マンションの建築でしょう。実際多くの方が、有効活用や相続対策の一環として賃貸アパートの建築に取り組んでいます。

メリット

賃貸アパート建築によるメリットは下記のような点があります。

• 安定した高収入が期待できる
• 節税メリットが大きい

有効活用としてアパートやマンションを建てる場合のメリットと言えばこの2点に尽きます。他の活用方法と比較して、この2点による経済的メリットが一番大きいのがアパート経営を選んだ場合の特徴です。

アパートの収益の元となるのは入居者からの家賃収入です。賃貸物件に住んだことのある方であればお分かりになると思いますが、物件によって賃料は様々です。築年数が古くても立地が良かったり、物件が綺麗であれば高い賃料でも入居者は入ります。

つまり物件に付加価値を付けることによって相場以上に賃料を取ることも可能であり、高い収益を期待することが出来ます。

税制面でも他の活用方法に比べるとメリットが大きいです。賃貸アパートを建築することで土地の相続税評価額を下げる効果があることは先ほど説明した通りです。

それだけでなく、賃貸アパートを建てることで固定資産税も軽減税率が適用になります。（庭の場合は自宅用地として元々軽減税率が適用になっている場合もあります）

賃貸アパートは相続税の計算上、土地だけでなく建物も圧縮効果があることは先ほども説明した通りです。一方、貸地の場合は土地のみの圧縮効果になってしまいます。

デメリット

一方で、賃貸アパート建築におけるデメリットは下記のような点があります。

• 初期投資が大きい
• 建物のメンテナンスや建替なども必要
• 事業リスクが大きい（空室リスク、賃料下落リスク、火災リスク、災害リスク等）
• 入居者間のトラブル、騒音などの問題もある

メリットが大きい分、デメリットもあります。やはり一番は初期投資に大きな費用がかかる点でしょう。しかしこの点についてはローンを利用することでカバーが可能です。相続税を計算する場合にも、借入があればその分相続税の評価を下げれるメリットもあります。

賃貸アパートなどは管理や修繕、将来の建替えに備えた積立などメンテナンスに費用と手間がかかる点もデメリットの一つです。この点は全て自分で行うには無理があるため、管理会社にある程度は委託する方法が良いでしょう。費用は高いですが、全てを管理会社に委託できる一括借り上げタイプも選択肢としてはあります。

賃貸経営はリスクが高いとも言われますが、事業として気を付けるべき点が多いことがそう言われる原因です。建物を建てて、入居者に貸したらそれで終わりではありません。

空室が出れば次の入居者を探す必要がありますし、年数が経てば賃料も下がります。入居者の不注意で火災が起きる可能性もありますし、火災や震災などで入居者が亡くなったり、建物が壊れることだってあります。このようなリスクに常に備えておくことが賃貸経営を円滑に進めるポイントです。

向いている土地

賃貸アパートを建築する場合は立地が重要です。駅に近いなどの交通の利便性によって入居者の集まり方や、家賃も大きく変わってきます。

駅から離れた立地の場合は、駐車場が確保出来ているかどうかがポイントになるでしょう。

土地を貸す

庭などの使っていない土地を、第三者に貸すのも有効活用の一つです。

メリット

土地を貸す場合のメリットには、下記のような点があります。

• 初期費用がほぼ掛からない
• 賃料が安定している
• 税制メリットがある

賃貸アパートと違うのは、建物も借主負担で建てるため初期費用の負担が少ない点です。その上収益となる源は賃料収入ですから、安定収益が見込めます。

更に、賃貸アパートほどではないですが固定資産税や相続税に置いて軽減税率を適用することが可能になります。賃貸アパートの場合は土地・建物ともに軽減税率が受けられるのに比べ、貸地の場合は建物は借主の所有になりますから軽減税率を受けられるのは土地のみになります。

デメリット

一方で、貸地にする場合のデメリットには次のような点があります。

• 一度貸すと、長期間の契約になるためその土地は自由に利用出来ない
• 借り手が簡単には見つからない

土地を貸すということは、土地のうえに借地権が設定されることになります。借地権の期間は一般的には数十年に及ぶ長い契約になります。そのため、一度土地を貸してしまうと長い期間その土地は使えないことになります。この点については、貸地の契約をする前に慎重に検討する必要があります。

また賃貸アパートと違って、借り手を見つけるのはそう簡単ではありません。ロードサイドなどであれば店舗ニーズなどもありますが、庭の有効活用となると借り手を探すのは困難でしょう。偶然にも良い借り手があった場合に、この方法は検討すると良いでしょう。

向いている立地

ロードサイドなどの店舗用地として、貸地のニーズは高いです。また郊外などの少し離れた土地であっても資材置き場などのニーズが有る場合もあります。いずれにしても自分で借り手を探すというよりは、そのようなニーズがあった場合に検討するケースが多いでしょう。

庭を売却する

最期の有効活用の方法としては、庭の一部を売却する方法です。有効活用と言うと、長期に保有するイメージが強いですが売却も有効活用の一環です。

メリット

売却の場合のメリットには、次のような点があります。

• 一度にまとまった現金を手に入れられる
• 固定資産税などの税負担が無くなる
• 今後土地を管理する手間が無くなる

売却の場合の一番のメリットは、一度に大きな現金収入を得られることでしょう。これまで説明してきた活用方法はどれも長期の安定収入を目的としています。一時的に現金が必要な場合や、まとまった資金を不動産以外の活用方法へと組み替える場合には有利な選択肢と言えます。

土地を手放すことで固定資産税はもちろん、土地を手入れする手間や労力がいっさい不要になるのもメリットの一つです。特に広い庭であれば、雑草や害虫の駆除を行い綺麗な状態に保つには相当の労力が必要になります。

デメリット

庭を売却する場合のデメリットには、次のような点があります。

• 一度手放すと、再度手に入れることは難しい
• 売却に関する諸費用が発生する

売却の場合の一番のデメリットは、土地を手放してしまうことです。先祖代々の土地だったり、生まれ育った生家だったり、土地には思い出があります。売却をしてしまうと、その土地は他人のものになってしまいますし、再度手に入れることは難しいでしょう。

有効活用の選択肢として売却は大きなメリットがありますが、この点を気にするかどうかが判断の分かれ目になると言えます。

他には、売却の際に諸費用などのコストがかかる点があります。仲介手数料や測量費、譲渡税などが必要になる場合もあるでしょう。売却をする場合は、これらのコストはあらかじめ認識しておくことが大切です。

向いている土地

売却は、ある意味で一番手間のかからない有効な活用方法とも言えます。売却した資金で他の運用などに振り替えることで、より効率的な資産運用が可能になることもあります。しかし、その土地を手放すことに抵抗があるケースも多いです。その土地を手放しても良いと思える場合は、売却に向いていると言えます。

庭を高価に売却する方法は？

有効活用の一環として、庭の一部を売却する場合、どのようにすればより高く売れるでしょうか。どうせ売却するなら、良い値段で売りたいと思うのは誰でも同じです。ここでは、庭の一部をより高く売る方法を紹介していきます。

相場を知る

庭に限らず、不動産を売却する際の第一歩として必要なのが売却しようとする土地の相場を知ることです。その土地の相場を知ることで適正な販売価格で売却活動が出来ますし、価格交渉も自信を持って行うことが出来ますし、結果として高く売れることに繋がります。売却を決めたら、まずは相場を調べるのが鉄則とも言えます。

相場を調べるには様々なツールがありますが、レインズや国土交通省の土地総合情報システムなどが一般的でしょう。これらのサイトは一般の方でも閲覧出来ますので、近隣の取引事例を参考にして相場を掴みましょう。各サイトへのリンクは下記の通りです。

• レインズ
• 国土交通省「土地総合情報システム」

他にも相場を知るには、不動産会社に査定を依頼するのも良い方法です。不動産のプロにその物件を見てもらって適正価格を出してもらえるので、相場を知るにはオススメの方法です。

査定を依頼する場合のコツは、必ず複数社に依頼することです。不動産会社にも得手不得手があり、エリアや物件の形態によって査定額が大きく異なる場合があります。複数社の査定を比較して、正しい相場を掴むことが重要です。

境界や接道を整備する

庭の一部を売却する場合、土地の整備は重要です。特に第三者へ売却するのであれば、その土地が庭でないように見せる必要があります。土地を買う方の気持ちになれば、他人の庭を買おうとは思わないはずです。そのためには、道路への接道や、土地の境界確定をしっかりと行い、一個の独立した土地に整備することが重要です。

土地の形も、出来るだけ正方形に近い使いやすい形に分筆した方が建物の自由度が広がるため高く売れやすいです。できるだけ買う方の気持ちになって、土地を整備するようにしましょう。古屋などが建っている場合は、解体して更地にしておくことも重要です。

隣人に声をかける

特殊なケースとは言えますが庭を売却する場合、一番高く買ってくれる可能性があるのが隣人です。何故なら土地は広いほうが活用の幅が広がるからです。「隣地は借金をしてでも買え」という言葉がある通り、自分の持っている土地の隣地が売りに出た場合は買っておいた方が長い目で見れば特になります。

そのため売却する側から見れば、一番有力な買主は隣地の方になります。隣地の方との関係や土地の形状にもよりますが、一度声をかけてみるのも大切なことです。

庭の有効活用方法まとめ

今回、庭の有効活用について下記の内容について解説をしてきました。

• 庭を有効活用することで、安定収益や税金面でのメリットが得られること。一方で事業リスクなど注意点もあること。
• 庭を有効活用する場合の方法として、駐車場・太陽光発電・賃貸アパート経営・貸地・売却などの方法があり、それそれメリット・デメリットがあること。
• 庭の一部を売却する場合の高く売る方法としては、相場を知ること・境界や接道の整備をすること・隣人に声をかけてみることがあること。

憧れの広い庭であっても、良いことばかりではありません。お手入れや有効活用の方法などで、頭を悩ます場面も多いでしょう。庭の一部を売却することは、有効活用の中でも有力な選択肢となりますが、その際には下記のような一括査定サイトを利用することをオススメします。複数の不動産会社に一括で査定を依頼出来ますから、手間も省けますし適正な相場を知ることも出来ます。

このようなサイトを活用することで、損をしないで売ることが可能になりますので、ぜひ売却の際には利用を検討してみてください。

今回の記事が、庭の有効活用を検討している方の参考になれば幸いです。