何らかの理由で住宅ローンの返済を続けることができなくなった場合は、通常のマンション売却とは違った流れで進むことになります。まず思い浮かぶのが「競売」ですが、競売に出すよりも「任意売却」をする方が、より良い条件でマンションを売却することができます。
マンションの任意売却にはどんなメリットがあるのか、任意売却はどんな方法で進めていったら良いのかを、くわしくご紹介しましょう。
マンションの任意売却とは？
住宅ローンが返済できなくなったときに、貸す側と借りる側の間に仲介者が入って、円満に売買取引を行なうこと
マンションを競売に出さずに売却できる「任意売却」
「任意売却」とは、不動産を売却しても住宅ローンの全額返済ができない場合に、債務者（所有者など）と債権者（銀行など）の間に仲介者（弁護士や任意売却業者など）が入って不動産の売却を行なう方法です。
「マンションの住宅ローンを返し続けることができないので、マンションを売却しようと思ったけれど、それでも住宅ローンが残ってしまう」というような人は、この「任意売却」を行なうことによって、競売に出さずに売買取引を行なうことができます。
任意売却後の不足金額は、返済できる範囲に調整される
マンションの売却で返済し切れなかった金額を、毎月できる範囲で返していく
任意売却を図で説明すると、次のようになります。
（別紙の図Ａを入れる）
図の上側が負債額です。住宅ローンの残高だけでなく、任意売却にあたっては諸経費がかかるため、その合計額を返済しなければなりません。
そして図の下側は、返済方法です。マンションを売却した金額はすべて返済にあて、それでも足りない分は“できる範囲で返済していく”という方法になります。
任意売却をすることによって、残債の一括返済を求められずに済む
ここで注意したいのは、「任意売却をすると、残った債務は返済しなくて済む」と勘違いしやすいことです。実際はそうではなくて、残債は本来なら一括返済しなければならないところ、任意売却をすることによって“後回しにできる”という意味なのです。
任意売却後、債務者が毎月いくらずつ支払っていくかは、仲介者をはさんだ上での金融機関との交渉となります。月々の返済額はあくまで“月々数千円～3万円”といった無理のない金額なので、任意売却後のローン返済によって生活が困窮することはありません。
“競売”と“任意売却”の仕組みの大きな違いとは？
＜有無を言わさずにマンションを退去させられ、残債の一括返済を迫られる“競売”＞
債務者がマンションの住宅ローンを滞納すると、ローンを分割で返済する権利を失うため、金融機関は残債を一括返済するよう求めてきます。しかし、ローンの返済が滞っているのに、一括返済ができるわけはありません。そうなると金融機関は、ローンの担保であるマンションを強制的に売却します。これが「競売」です。
競売に出されたマンションは、市場価格よりかなり安い金額で売りに出され、住所も新聞やインターネット上で公表されてしまいます。物件が売却されると、そこに住んでいる債務者は不法滞在者の扱いとなります。
また、マンションを売却した金額は金融機関が強制的に回収し、競売のための費用や損害遅延金も加算された上で、残債を一括返済するよう迫られます。
＜債務者の事情を考慮して、無理のない返済額が決められる“任意売却”＞
かたや任意売却は、弁護士や任意売却業者などが間に入り、債務者の事情などを考慮して冷静に話を進めます。「債務者が今どのような状況で、どの程度の支払い能力があるか」を推し量りながら交渉が進むので、引越しにかかる諸経費まで融通してもらえる場合があります。
さまざまな意味で、任意売却は競売に比べて債務者に優しい制度となっています。もしも「すでに競売に出されてしまった」という場合でも、その後で債権者の合意が得られれば、競売を取り下げて任意売却に切り替えることも可能です。その場合は競売に出された住所などの情報も削除され、閲覧することはできません。
競売よりも高額のお金を早期に回収でき、煩雑な作業の少ない任意売却は、金融機関としても望むところです。競売に出されてしまったからとけっしてあきらめずに、住宅ローン問題の解決に向けて今から動き出しましょう。
絶対にやってはいけないのが、“金融機関からの通知を無視すること”
最初は損害遅延金だけだった通知が、やがて競売の通知に
住宅ローンの返済に困って滞納が続き、マンションを競売に出されてしまう人がやってしまいがちなことのひとつに、「金融機関からの通知を無視し続ける」ということがあります。
住宅ローンを滞納すると、金融機関から督促状が届き始めます。ローンを支払えない債務者にとって、この通知を見ることは非常に辛く、とても中を見る気持ちになれないでしょう。
しかし、この通知の中には、非常に大事な内容が書かれています。最初は損害遅延金だけで済みますが、次第に競売について書かれた警告文へと変わっていきます。そして、それでも中身を見ずに放っておくと、本物の競売へと進んでしまうのです。
金融機関の通知は、必ず開封することが大切
金融機関からの書類は、極めて重要なことが書かれているので、いかなるときでも開封して目を通すようにしましょう。そして現在の事態を真正面から受けとめ、ローンの返済額変更を金融機関に相談するなど、解決に向かってすぐに動くことが大切です。
歯医者で虫歯を治療するのと同じで、住宅ローンの滞納は少しでも早く対処することによって、手遅れになることなく解決することができます。
マンションを任意売却するメリット
＜その1＞競売よりも高額でマンションを売却できる
マンションの住宅ローンを返済できなくなったときに、物件を競売に出すこともできますが、その場合は通常よりもかなり安い金額になってしまいます。その結果、住宅ローンの残債は任意売却に出すよりも多くなってしまいます。
その点、任意売却にすれば市場価格よりは下回るものの、競売よりも高額でマンションを売却することができます。高額で売却できるということは、今後の返済額が少なくなるということ。この差はとても大きいです。
＜その2＞債権者から強制的に返済を迫られることがない
競売によってマンションを売却した後、債権者は残ったお金を何とか取り戻そうと強制的に返済を求めてきたり、債務者の給与を差し押さえる場合もあります。
任意売却にすれば、そのようなことはありません。債務者の経済的な状況に合わせて、支払える範囲の金額に調整してもらえるので、きちんと生活をしながら返済を続けていくことができます。
ただし債務者に収入がない場合は、任意売却後に生活保護を申請するか、自己破産の手続きをする場合もあります。
＜その3＞当面のお金の持ち出しがない
マンションのローンを払えない状況であれば、売却経費や引越し代などの支払いを求められても、大半の人が払える状況ではないでしょう。任意売却の場合は、そうした債務者の状況を踏まえた上で、当面は現金を持ち出すことなく話を進めることができます。
① マンション売却にかかる経費は、売却額から清算される
マンションの売却にかかる登記料や仲介手数料などの経費は、売却代金から清算できるので、マンションを売却するときにその場で現金を請求されることはありません。
② 引越しのための諸費用を融通してもらえる場合がある
任意売却をする人の中には、債権者の好意によって引越しにかかる諸費用を融通してもらえる場合もあります。その辺は相談する弁護士や任意売却業者の腕にもかかっているので、任意売却を誰に相談するかということも、とても重要な問題です。
＜その4＞マンションの引越し時期を考慮してもらえる
競売のように突然マンションの退去を迫られても、ただでさえお金に困っている状況下で、急にどこかに引越しをすることは不可能に近いでしょう。任意売却をすることによって、金融機関との話し合いがもたれ、引越しの時期や諸条件などを考慮してもらうことができます。
＜その5＞住宅ローンを滞納していることを知られずに済む
競売の場合は売却物件の住所を公表されてしまいますが、任意売却は通常の不動産取引と同じように扱われるので、住宅ローンを滞納していることを周囲に知られずに済みます。
そのため、知り合いには「マンションを売却することになった」とだけ説明しておけば、引越し後もプライバシーを傷つけられることなく、今まで通りに生活することができます。
任意売却のデメリットも知っておきましょう
任意売却はほとんどの点において競売よりもメリットが大きいのですが、若干面倒な点もあるので、そこは知っておきましょう。ただし、これは競売のデメリットに比べればとても小さなことなので、基本的には任意売却を選択するのが賢明な方法です。
任意売却をするには、連帯保証人の同意が必要
住宅ローンを組む際に連帯保証人を立てた場合は、任意売却をすることに対して連帯保証人の同意が必要となります。連帯保証人が任意売却を強硬に拒んだ場合は、弁護士に間に入ってもらうなどの対処が必要でしょう。
ブラックリストに載ってしまう
任意売却をするためには、数ヶ月間住宅ローンを滞納することが条件となります。住宅ローンの支払いを3ヶ月以上滞納すると、信用情報機関（俗にいうブラックリスト）に登録されるので、数年間は金融機関の借り入れができなくなる可能性があります。
任意売却で儲けようとする悪徳業者に、騙される危険性がある
任意売却はある意味、弁護士やコンサルタントにとって“金儲けの手段”ともなり得ます。甘い汁を吸おうとする悪徳業者が任意売却にからんでしまうと、いきなり自己破産を勧めてきたり、保証人の財産まで狙ってくる危険性もあります。トラブルに巻き込まれないよう、業者選びには十分に気を付けましょう。
マンションを任意売却する手順
マンションを任意売却する際の手順をご紹介します。任意売却にかかる期間はおおよそ数ヶ月～半年ほどですが、マンションが売れなければさらに長引く場合もあります。
債務者は、売却が決まるまではマンションに住み続けることができます。マンションが売却され、契約が締結された時点で、引越しの準備をすることになります。
＜手順1＞住宅ローンを払えなくなった時点で、できるだけ早く金融機関に相談する
まずは融資を受けている金融機関に相談するのが先決
「会社が倒産し、失業をしてしまった。今後住宅ローンを払い続ける目途が立たない」といった状況になった時点で、まずは融資を受けている金融機関に相談をすることです。何ヶ月も住宅ローンを滞納して、何度も督促を受けてから相談するよりも、今後の対処がずっと楽になります。
金融機関に相談したからといって、何も任意売却がすぐに決まるというわけではありません。場合によっては、返済条件を見直してもらえるチャンスでもあります。これが、何ヶ月も滞納して信用を失ってから相談したのでは、金融機関としても二の足を踏むでしょう。
金融機関は、任意売却よりも住宅ローンの継続を望んでいる
「相談事はまず弁護士に」「任意売却は銀行より専門業者の方が詳しい」などの理由で、金融機関への相談なしに弁護士や任意売却業者を訪ねてしまう人がいますが、これはお勧めできません。
信頼のおける弁護士や業者を知っている人は別ですが、そうでない場合は、事務的に任意売却を進められてしまう可能性があるからです。
その点金融機関は債務者が任意売却をするより、条件を替えても払い続けてくれる方がうれしいので、真剣になって相談に応じてくれるでしょう。
＜手順2＞信頼できる弁護士や任意売却業者を見つける
住宅ローンの継続が無理なら、速やかに弁護士や任意売却業者に相談を
金融機関に相談して、「どうやっても住宅ローンの返済は無理」と判断された場合は、速やかに弁護士事務所や任意売却業者に相談をします。金融機関が紹介してくれる場合もありますが、この場合は慎重に判断しましょう。銀行によっては、自行に有利なアドバイスをする弁護士や業者を紹介するケースもあるからです。
数ヶ所の弁護士事務所や任意売却業者に相談して、一番信頼できる人を選ぶ
自分で弁護士や任意売却業者を見つける場合は、納得できるまで何度でも話し合うことが大切です。できれば1ヶ所に限らず、いくつかの弁護士事務所や任意売却業者に相談して、その中から一番信頼できる人を選ぶのがベストの方法です。
＜手順3＞不動産会社にマンションの査定を依頼し、専任媒介契約を結ぶ
任意売却を依頼する弁護士や任意売却業者を決めたら、具体的な打ち合わせと並行して、不動産会社にマンションの査定を依頼します。任意売却業者が不動産業者の場合は、任意売却の手続きと合わせてお願いできるでしょう。査定額に納得できた場合は、不動産会社と専任媒介契約を結びます。
＜手順4＞任意売却の詳細に関して、金融機関の同意を得る
任意売却を依頼された弁護士や任意売却業者は、債務者の代理人となって金融機関との交渉を行ないます。
マンションの売却代金をどのように割り振るか、ローン返済や売却の際に生じる仲介手数料などの諸費用をどうするか、引越し費用をどうするか、管理費や税金の滞納があればそれをどうすかなど、任意売却の詳細に関して弁護士や任意売却業者が金融機関に交渉し、同意を得ます。
＜手順5＞マンションの販売活動を行う
債権者である金融機関の同意が得られたら、マンションの販売活動を行ないます。債務者はこの間もマンションに住み続けることができますが、購入希望者の内覧があった場合は立ち会います。
＜手順6＞買手が決まれば売買契約を結ぶ
マンションの買手が見つかったら、マンションの売買契約を結び、債務者は引越しの準備をします。債権者から引越し代を融通してもらえる場合、金額は10万円～30万円ほどが相場です。
ただし、マンションの売却額があまりに低い場合などは融通してもらえないこともあるので、注意しましょう。任意売却業者によっては、買手が引越し費用を払うことを売却の条件にする場合もありますが、その際は購入希望者が減ってしまうリスクもあります。
＜手順7＞マンションの決算・引渡しを行なう
売買契約を結んで1ヶ月～1ヶ月半後に売買代金の決済を行ない、買手にマンションの鍵を渡して、マンションの売却が完了します。売主は買主から売買代金（手付金を除く）を受け取り、それを住宅ローンの返済の一部にあてます。売主と買主・金融機関との間の手続きや金銭授受がすべて完了したら、所有権を移転します。
マンションの任意売却に関するまとめ
離婚や失業・病気など、さまざまな理由で住宅ローンを払えなくなり、任意売却へと進むケースはけっして少なくありません。
ですから、もしも自分がこのような事態に突き当たったとしても、投げやりになってあきらめることなく、冷静に行動することが大切です。
任意売却は競売とは違い、債務者を支援するために生まれた優しい制度です。任意売却がけっして人生の後始末ではなく、“これからの人生への再スタート”だということを自覚して、前向きに一連の作業に取り組みましょう。
