不動産利回りの計算方法！平均相場は何％？

不動産にはマイホームのような居住用のものあれば、投資用不動産もあります。投資用不動産を買う場合、投資に対するリターンを目的に購入します。

当然リターンが大きい物件の方が魅力がある訳ですが、リターンを見極めるのはとても難しいです。そこで今回の記事では投資用不動産の利回りの計算方法や相場について詳しく解説をしていきます。

不動産利回りの計算方法は？

投資用不動産を買う場合は、大きく二つのリターンがあります。購入した価格より高く売ることで利益を得る売却益、いわるゆキャピタルゲインと、保有期間中の賃料収入による利益、インカムゲインの二つです。キャピタルゲインを購入の時点で見極めることはとても難しいですが、不動産の場合インカムゲインはある程度予想することが出来ます。

不動産の賃料収入や毎月かかる費用などはある程度の予想が出来るため、年間の収益をある程度計算することは可能です。

投資用不動産を購入する場合は、年間の収益を予想しながら検討しますがこの年間の収益予想を数値化したものが利回りです。ここでは利回りの計算方法を見ていきましょう。

表面利回り

一口に利回りと言っても、いくつか種類がありますが一番良く使われるのが表面利回りです。表面利回りは、投資金額（＝物件購入金額）に対して、年間の家賃収入がどれくらいあるかを図る指標になります。具体的には下記の計算方法で算出します。

例えば、1億で投資用不動産を購入して、年間1,000万円の賃料収入がある場合の表面利回りは10%になります。表面利回りの特徴は分かりやすい点で、投資用不動産の販売図面などに記載されている利回りは表面利回りです。しかし投資用不動産を購入した場合、年間の賃料収入がそのまま利益になる訳ではありません。

物件の管理費や固定資産税などの維持コストがかかり、実際の手取り収入はもっと少なくなります。表面利回りでは、実質の収入を検討することは出来ないという欠点があります。

実質利回り

そこで使われるのが実質利回りという利回りです。名前の通り維持コストなどを差し引いた実質の手取り収益を数値化した利回りで、下記の計算方法で算出します。

例えば、1億円の不動産を購入し年間の賃料収入が1,000万円、年間の維持コストが300万円とすると、実質利回りは7%になります。表面利回りに比べると、実質の手取り収入で比較検討出来るのが実質利回りの特徴です。

年間の維持コストには、毎年の固定資産税や物件の管理費、火災保険料や修繕費などが含まれます。

その他の利回り

これまでは代表的な表面利回りと実質利回りについて説明をしてきましたが、他にも利回りには種類があります。主要な利回りを紹介していきます。

満室想定利回り

投資用不動産を購入・検討するタイミングで、全ての部屋が満室になっているとは限りません。中古不動産では空室がある場合もありますし、新築の完成前物件では入居募集もまだ行っていない場合もあります。

そのような際に使われるのが満室想定利回りです。購入する不動産が全室満室になったと仮定して、利回りを計算します。

満室想定利回りを見る際の注意点は、本当に満室になるかどうか、また想定賃料が妥当かどうかです。あくまで想定の賃料ですから、高めの賃料を想定すれば数値を良くすることはいくらでも可能です。

部屋ごとの賃料設定が周辺相場や物件のグレードと比較して妥当かどうか、また周辺の賃貸ニーズなどを加味しながら満室想定賃料が現実的な数値かどうかに注意して見ると良いでしょう。

自己資金利回り

一口に投資と言っても株や債券など投資の種類はたくさんありますが、不動産投資の特徴の一つが比較的自己資金利回りが高いことが挙げられます。

投資用不動産を購入する際に、銀行などから借入が出来ることがその理由です。自己資金利回りは下記の計算方法で算出します。

例えば、価格1億円・年間賃料収入1,000万円の投資用不動産を、自己資金2,000万円・銀行借り入れ8,000万円で購入した場合の自己資金利回りは50%になります。比較として、自己資金2,000万円で株に投資した場合と比較してみましょう。

株を購入する際に銀行から借入をするのは難しいですから、2,000万円分の株が購入できます。株のインカムゲインである配当利回りの平均は約2%程度ですから、2,000万円の自己資金に対する利回りは2%ということになります。

同じ2,000万円の自己資金投入に対して、不動産のインカムゲインは1,000万円、株の場合は40万円となります。不動産の場合は維持コストや修繕などのコストがかかりますし、借入する分金利負担も考慮する必要があります。そのため一概に比較は出来ませんが、自己資金利回りが高い特徴が分かります。

【2020年度】不動産利回りの平均相場＜エリア別＞

それではここからは、投資用不動産の利回りの平均相場をみていきましょう。不動産の価格がエリアや立地で大きく違うように投資用不動産の利回りも場所や物件によって大きく違います。エリア毎の平均相場を見ていく前に、まずは足元の投資用不動産の市況を見てみましょう。

参照：ビジネスジャーナルより参照

上記は東京における投資用物件の種類別の利回り推移ですが、ここ数年は利回りが低下が続いていることが分かります。不動産の利回りが低下しているということは、投資用不動産の価格の上昇が続いていることになります。

しかし2019年に入った頃から、一部金融機関による不正融資や不動産会社による融資関係書類の改竄などが相次いだことから各銀行の不動産投資向けの融資に対する姿勢が大きく変わりました。

そのため思うように借入が出来ず、購入意欲はあるものの中々成約をしないケースが増えていました。特に銀行借り入れに頼って購入をしていた個人を中心とした不動産投資家にその影響は顕著に現れました。

そのため、これまでのような利回りが下がり続けていた（不動産価格が上昇を続けていた）状況が変わりつつあるタイミングでした。そこに今回のコロナウィルスによる影響が直撃をしたのが今の状況です。

コロナウィルスによる自粛要請などの影響で収入が減少した世帯や、営業自粛によって売り上げが下がっている店舗などが賃料が払えなくなる懸念がされています。不動産を所有しているビルオーナーからすれば、賃料が入ってこなくなります。

ビルオーナーの多くは銀行借り入れで不動産を購入していますから、賃料が入ってこなくても返済はしなければなりません。そのため、今後はこのようなビルオーナーによる投げ売りのような売却が起こる可能性があります。そうするとこれまで低下を続けてきた投資用不動産の利回りは、大きく変化する可能性があるでしょう。

東京都内

東京23区内は全国の中でも一番不動産価格が高く、利回りが低いエリアです。東京23区内における投資用不動産の利回りは下記の通りになります。

参照：一般社団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」より抜粋

上記は日本不動産研究所が発表しているデータで、東京都における投資用物件を購入する際の期待利回りを集計した表になります。同じ東京都内であっても、目黒区や世田谷区のような高級住宅街のエリアと墨田区や江東区などの下町のイメージのあるエリアでは利回りに差があります。

また上記の利回りは、駅から徒歩10分以内・築5年以内の物件を条件としていますので比較的条件の良い物件の利回りということになります。一般的に東京都内のマンションの利回りは築年数が10年違うと0.4~0.8%程度変わると言われています。

つまり上記のデータを元にすれば築10年で4.6~5.3%程度、築20年で5.0~6.0%程度が相場と言えるでしょう。しかし物件毎の条件や、建物の劣化などで大きく変わるので注意が必要です。

これまで説明してきたのは居住用物件の利回りです。投資用不動産は店舗などの入った商業用物件も人気です。東京23区内の商業用物件の利回りは下記のようになっています。

参照：一般社団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」より抜粋

居住用物件に比べると、商業用物件の方が立地による利回りの差が大きいことが分かります。中でも都心型の高級専門店の利回りは、3%台とかなり低い水準なのも特徴的です。仮に不動産を購入をための借入金利が1%、物件を維持する為の管理コスト1%とすると殆ど手元には残らないことになります。それでも買い手が付いているのは、物件そのものの価格が上がっていることが要因と言えます。

首都圏

続いては東京だけでなく、東京近郊県の含めた首都圏の相場を見ていきましょう。

参照：一般社団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」より抜粋

東京都内に比べると、約1%程度利回りが高い結果になっています。東京のベッドタウンとしての性格が強いさいたまや千葉に比べると、独自の経済圏を形成している横浜が若干利回りが低いのが特徴的です。過去の利回りの推移を見ても概ね動きは同じで、東京都内に比べると横浜が＋0.5%程度、千葉・埼玉が＋0.7~0.8%程度の利回り推移が続いています。

続いて、同エリアの商業用物件の利回りを見て見ましょう。

参照：一般社団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」より抜粋

東京都内と違って、駅前にある商業用の物件もそこまで利回りが低くないのが特徴です。しかしこのエリアでは、都心までのアクセスが良いエリアと、そうでないエリアで価格や利回りによって大きな差があります。例えば同じ埼玉県であっても、東京に近く人口も多いさいたま市などの県東南部と、農地などが広がる県北部などは大きく利回りが違う点には注意が必要です。

近畿圏

次は、大阪を中心とした近畿圏の利回りです。

参照：一般社団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」より抜粋

近畿圏の利回りは、概ね東京近郊県と同じ水準であることが分かります。日本第2の都市である大阪の利回りが東京都内と比較しても、0.4~0.7%程度と大きく開いていることからも東京都の物件価格がいかに高いかが分かります。しかし、過去の推移を見て見ると2010年頃の大阪と東京の利回りの差は1%以上開いている時期もありました。つまり東京の利回りが低下する以上に、大阪の利回りは早いスピードで低下していることになります。

これには東京の利回りが低下しすぎたため、比較的大阪の利回りが魅力的になったこともありますが、京都などを中心にしたインバウンドなどで近畿圏の魅力が高まっていることも要因と言えます。続いてこのエリアの商業用物件の利回りです。

参照：一般社団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」より抜粋

このエリアではやはり大阪の都心型商業施設の利回りが突出して低いです。また特徴として、都心型の店舗と郊外型の店舗の利回り差が関東圏と比べると大きいことがあります。

大阪や京都、神戸などは日本を代表する観光地でもあり、海外からもたくさんの観光客が訪れるエリアでもあります。そのため、繁華街における商業用物件の需要が高いことが分かります。

中京圏

続いては名古屋を中心とした中京圏の相場を見ていきましょう。

参照：一般社団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」より抜粋

名古屋市の利回りは東京、大阪に次いで低い水準にあります。過去の推移を見れば名古屋も大阪同様に、東京との利回り差は縮小しています。駅前の再開発やリニアの開通によって、今後益々の発展が期待されているエリアでもあり、需要が不動産価格に反映されていると言えます。続いて、名古屋の商業用物件の利回りは下記のようになっています。

参照：一般社団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」より抜粋

東京や大阪に比べると商業用物件の利回りは、若干高めの水準にあります。しかし、名古屋駅周辺のオフィスビル賃料は上昇が続いているなど近年の不動産需要は増加しています。

リニアが開通されると、名古屋~品川は40分で移動できることになります。これまで東京や大阪に次ぐ第3の都市というイメージが強かったですが、今後の発展が期待されているエリアでもあります。

北海道

これまでは3大都市圏の利回りを見てきましたが、ここからは地方都市の相場を見ていきましょう。まずは、札幌市を中心とした北海道です。

参照：一般社団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」より抜粋

人口が約200万人に迫る大都市の札幌ですが、やはり三大都市圏に比べると利回りは若干高めの水準です。しかし札幌の利回りは他の都市に比べても早いスピードで低下をしている特徴があります。2009年の札幌のワンルームの利回りは8%程度ありましたから、約10年で2.5%も低下したことになります。

札幌の投資用不動産は、東京や大阪など都市部の不動産投資家に好んで買われる傾向があります。都心部の利回りが低いため、大都市の中では比較的利回りの高い点が注目され人気が集まったことが、近年の利回り低下の要因と言えます。

人気が高まり過ぎたせいで価格が高くなってきたことと、先ほど説明した金融機関の融資姿勢の変化によって最近ではその動きは落ち着いています。

参照：一般社団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」より抜粋

これまでの三大都市圏と比べると、札幌の郊外型ショッピングセンターの利回りの高さが際立ちます。札幌などの地方都市では市街地周辺は不動産価格が高くても、少し離れるとかなり価格も安いことも多いです。そのため郊外型のような物件の利回りが高まる傾向にあります。

中四国

続いて広島を中心とした中四国の利回りです。

参照：一般社団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」より抜粋

広島は札幌よりも更に利回りが高くなっています。広島は過去の推移を見ると、全体的に利回りは低下しているものの札幌などに比べるとそのスピードは緩やかです。

地方都市の中でも札幌や福岡などに比べると規模が小さく、またインバウンドの需要も少ないことがその要因として挙げられます。その広島の商業用物件の利回りの相場を見て見ましょう。

参照：一般社団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」より抜粋

札幌同様に、商業用物件の利回りが比較的高い点が特徴です。広島は交通の拠点である広島駅と、商業の中心でもある繁華街が離れているという特徴がありましたが、長い期間をかけて広島駅の再開発事業を行っており、近年になって完成している物件も出来ています。そのため駅前を中心に商業施設なども充実してきており、今後は利回りの低下が進む可能性があります。

九州

最期に福岡を中心とした九州の利回りを見てみましょう。

参照：一般社団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」より抜粋

札幌や広島など他の地方都市と比較すると、福岡の利回りは低いです。これは過去の推移を見ても変わらず、福岡の平均利回りは比較的首都圏に近い水準で推移しています。福岡は都市としての機能もさることながら、福岡空港はその立地からアジア方面へのハブ空港としての役割を持っていたり、博多港へは外国クルーズ船の寄港数が日本で一番という国際色豊かな需要が特徴です。2020年の公示価格でも、都道府県別の上昇率は2位と地価も上昇をしています。

参照：一般社団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」より抜粋

商業用物件も同様に、他の地方都市に比べると利回りが低くなっています。福岡ではKITTE博多やJRJPビルなど博多駅前に大型の商業施設が相次いで竣工していますので、今後も需要の増加が予想されています。

不動産利回りを計算する際の注意点

投資用不動産を買う際に、利回りは重要な指標なので必ずチェックするようにしましょう。しかし利回りは重要な要素であるだけに、注意する必要もあります。不動産利回りに関する注意点を説明します。

利回りだけで判断しない

投資用不動産はリターンを得る目的で買う場合が殆どですから、利回りは重要です。ですが利回りを重視しすぎるあまり、利回りだけで判断してしまうのは危険です。冒頭説明したように利回りには表面利回りと、実質利回りがあります。しかし不動産の販売情報には表面利回りしか記載していない場合が殆どです。

表面利回りだけでなく実質利回りを確認すること、また築年数が経過した物件の場合は建物の状況をよく確認して修繕費の発生状況なども確認する必要があります。

またもう一つ重要なのが、今の利回りが今後も続くかどうかを良く検証することです。利回りの計算式はどうしても単年度の計算しかすることが出来ないので、今後もその利回りが続く訳ではありません。

年数の経過とともに賃料は下落し修繕費用は増えることを考えると、購入時の利回りは一番高い状態とも言えます。今後いかにその利回りを維持するかはオーナー次第ではありますが、表面の利回りに惑わされないで今後利回りがどのように推移するかも良く検証するようにしましょう。

高利回り物件には注意が必要

利回り重視で物件を探していると、周辺相場より明らかに利回りが高い物件に出会うことは良くあります。しかし、利回りが良いということは物件価格が安いという事です。

つまり相場よりも安く価格設定をしなければ売れない物件ということになります。高利回りの物件は築年数が古かったり底地が借地だったりと理由は様々ですが、高利回りになるだけの理由があります。

もちろん利回りが高いのは良いことですが、何故その物件の利回りが良いのかを見極めるようにしましょう。その物件に何かウィークポイントがあるから利回りが良い訳ですから、そのウィークポイントを理解した上で購入を検討することが重要になります。

物件の出口も考える

冒頭にも説明しましたが、投資用不動産を購入する場合の利益は二つあります。これまで説明したきように賃料収入による利回りであるインカムゲインと、売却などによるキャピタルゲインです。投資用不動産を購入する場合、保有期間中のインカムゲインと同じ位重要なのがキャピタルゲインです。

その物件を購入した後、いつ売却をするか、その時の想定価格はそれくらいか、などを計算して購入する必要があります。購入価格より高く売れるのがベストですが、そのような物件は少ないでしょう。

売却の際に損をしたとしても、保有期間中のインカムゲインでカバー出来るなら購入を検討出来ると言えます。もしくは売却ではなく、そのまま保有し続けて建て替えという選択肢もあります。今の建物が容積率を消化してなければ、建替えることによってより収益を生む物件に生まれ変わる可能性もあります。

このように投資用不動産を購入する場合は、その物件を使って最終的にどのように利益を確保するかを考えることが重要です。表面的な利回りだけでなく、その不動産の活用方法をイメージすることが大切と言えるでしょう。

不動産利回りの計算方法のまとめ

今回の記事では不動産利回りについて、下記の内容について説明をしてきました。

投資用不動産を購入する際、利回りは欠かせない重要な判断材料です。しかし表面的な利回りだけに惑わされないで実質的なリターンを長期的な目線で検証することが重要と言えます。

また一方で、投資用不動産を売却する場合には周辺相場に適した利回りになるような価格設定をすることが大切です。周辺相場と売却する物件の適正価格を見極めることが、高く売れることに繋がります。

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