1分で分かる土地名義の変更方法！費用から税金まで徹底解説！

相続などで土地を引き継いだ際には、土地の名義を変更する必要があります。しかし大半の方はどこでどのような手続きをすれば良いのかわからないはずです。

そこで今回の記事では土地の名義変更の方法について1分で分かるように紹介するとともに、費用や税金などについては詳しく解説をしていきます。

１分で分かる土地名義の変更方法

管轄している法務局に行く

まずは簡単に土地の名義を変更する方法を紹介します。土地の名義を変更するには、その土地を管轄している法務局で手続きをすれば出来ます。

日本の土地は誰が所有しているかを全て法務局が管理して、記録しています。これを登記と言い、登記の内容は謄本で確認できます。そのため土地の名義を変更するには、法務局に必要書類を提出し登記の変更すれ名義変更は可能です。

司法書士の力を借りると楽

しかし法務局に提出する書類は煩雑で量も多いため、素人が一人で手続きをするのは大変です。その場合、司法書士という登記のプロに依頼をします。

費用はかかりますが、司法書士に依頼をすれば必要書類の準備だけすれば良く、後は司法書士の方で行ってくれます。つまり土地名義を変更する際にはまずは司法書士へ連絡すると良いでしょう。

土地名義変更の費用と税金を理由別に徹底解説

土地の名義変更の方法については先ほど説明した通りですが、実際に土地の名義変更をする場合は、税金や費用など気を付ける点がたくさんあります。

土地は高額な資産であり、その高額資産を名義変更する場合にはどうしても税金を気にする必要があります。また、名義変更をする際には先ほど説明したように司法書士などの専門家に依頼をしなくてはならないので、その費用も必要になります。

ここからは名義変更をする理由ごとに、税金や費用面などについて詳しく解説をしていきます。

相続の場合

土地の名義変更の理由として一番イメージしやすいのが相続でしょう。親の相続で実家の土地や田畑、親が保有していた駐車場やアパートなどを引き継ぐのは良くあることです。相続で土地を引き継いだ場合の税金と名義変更の費用について見ていきましょう。

相続税

相続で土地を引き継いだ場合は、相続税の対象となります。相続税額は土地だけでなく、金融資産などの相続で引き継いだもの全ての価格を計算し、その財産の価格に応じて下記の税率にて計算をします。

参照：国税庁ホームページ「相続税の税率」より抜粋

例えば、相続で引き継いだ財産価格の合計が1億円の場合の相続税額の計算は下記のようになります。

1億の財産を引き継いだら2,300万円と約4分の1もの税金がかかることになってしまいますが、相続税には基礎控除と呼ばれる相続人の人数に応じた税額の控除があります。

法定相続人とは民法で定められた配偶者や子供などの相続人のことを言います。例えば法定相続人が配偶者1人と子供2人の場合、基礎控除額は4,800万円となります。先ほどの相続財産1億の場合に当てはめると基礎控除額の方が多いため、相続税は発生しないことになります。

相続税はこのように基礎控除額が大きくあるため、実際に相続税が発生するのは約12人に1人と言われています。

ここで注意が必要なのは、不動産の相続価格を計算する際は、時価ではなく相続税評価額で計算することです。相続税評価額は時価の約7~8割程度の価格と言われ、不動産の場合は下記のように計算をします。

上記の計算方法はマイホームなどの自用の物件の場合です。アパートなどの賃貸物件や貸地など他人に賃貸している物件の場合は、独自の計算方法によって更に評価額を下げることが出来ます。

富裕層などが相続対策で賃貸アパートを建てるのは、この特徴を使って相続財産の圧縮を図ることが目的です。実際の計算方法については、国税庁のホームページを確認すると良いでしょう。

国税庁「土地家屋の評価額」

このように相続で土地の名義を変更する場合は、相続財産の合計金額によって税金がかかる場合とかからない場合があります。

相続税の評価額の計算は複雑なので、実際には税務署や税理士などに相談すると良いでしょう。相続税の納税期限は、相続が発生してから10か月後とあまり時間がない点にも注意する必要があります。

名義変更の費用

では相続で土地の名義変更する場合、費用はどれくらいかかるでしょうか。相続税の相談をする場合は税理士などの税の専門家に依頼をしますが、登記の変更に関しては司法書士に依頼をすることになります。

そのため名義変更の費用には司法書士への報酬が必要になるほか、登録免許税が必要になります。登録免許税とは不動産の登記を移転する際などに課せられる国の税金です。相続の際にかかる費用の概算は、下記のようになります。

司法書士の報酬は不動産件数や種類、依頼する司法書士によっても変わりますが、自宅のみの場合で10万円程度が相場です。

例えば相続する不動産が固定資産税評価額2,000万円の1件の場合の費用は、2,000万円×0.4%＝8万円の登録免許税と司法書士報酬で20万弱程度が平均費用になります。

贈与の場合

続いて贈与の場合の土地変更について見ていきましょう。贈与とは、無償で財産を提供することを意味します。平たくいうと、物やお金を「あげる」ということです。

相続が人が亡くなったタイミングで財産を引き継ぐのに比べて、贈与は生きているうちに引き継ぐ点が大きな違いです。

贈与税

贈与をすると税金がかかります。普段生活をしていると、誰かに何かをあげたりすることは良くあります。あげるものがそこまで高価なものでなくても、厳密に言うと贈与になりますから贈与税の対象になります。

では本や服などの高価でないものを贈与するたびに、贈与税を払う必要があるかと言うとそうではありません。贈与税は下記の計算式で計算します。

贈与税には110万円までの控除があるため、少額の資産や金銭などは贈与に当たらないからです。また家族間での生活費や学費などの提供はそもそも贈与には当たりませんので、110万円を超えていたとしても贈与税は発生しません。

ちなみに土地などの不動産を贈与した場合の課税価格の計算は、贈与した時点での相続税評価額で計算をします。そして実際の税額は下記の税率によって計算をします。

参照：国税庁ホームページ「贈与税の税率」より抜粋

贈与された財産に応じて上記の税金がかかります。ちなみに贈与税を申告して税金を納める義務があるのは贈与を受けた側、つまり財産をもらった方にありますので注意しましょう。

贈与税の場合は、上記の税率表で計算をして税額を算出するのが一般的ですが、祖父母や父母などの直系尊属から、20歳以上の子供や孫への贈与の場合は多少税額が軽減された下記の税率になります。

参照：国税庁ホームページ「贈与税の税率」より抜粋

例えば4,000万円の贈与を受けた場合、一般の贈与と直系尊属からの贈与ではそれぞれ下記のようになります。

誰から贈与を受けるかで、贈与税が200万円以上も違います。祖父母や父母などの世代から、若い世代へと資産の移転をしやすくするためにこのような税率になっています。

しかしどちらの場合でも、贈与税だけで1,500万円以上もかかるなど贈与税が高額なのも贈与の特徴です。

このように贈与税の税率は高く、不動産などの高額な資産を贈与した場合は多額の税金がかかってしまいます。しかし、それでは円滑な不動産の流通に支障が出てしまうことから不動産に関する贈与については下記のような特例が認められています。

夫婦間での不動産贈与の配偶者控除

こちらの特例は婚姻期間が20年以上ある夫婦間で居住用不動産や、居住用不動産を取得するための資金を贈与した場合に適用になります。金額は2,000万円が上限となっており、110万円の基礎控除と併用が可能ですから合計で2,110万円までが非課税で贈与することが可能です。

適用するには確定申告が必要などの条件があるので、詳しくは国税庁のホームページで確認するようにしましょう。

国税庁「夫婦の間で居住用不動産を贈与したときの配偶者控除」

住宅取得資金の贈与に関する非課税枠

令和3年の12月までに祖父母や父母から住宅取得資金として、金銭の贈与を受けた場合は最大で1,500万円までが非課税になる制度です。金融資産が潤沢な祖父母や父母などの世帯から贈与を受けやすくすることで、住宅流通が円滑に行われることを目的とした制度です。

新築住宅の購入の他リフォームなどにも適用できます。贈与を受ける側の年齢が20歳以上などの一定の要件がありますので、こちらも詳細は国税庁ホームページで確認しましょう。

国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

相続時精算課税制度

この制度は不動産に限定した制度ではありませんが、不動産の贈与の際に使われることの多い制度です。この制度を適用すれば2,500万円までの財産を贈与税は非課税で贈与をすることが可能になります。

しかし贈与を受けた相手に相続が発生した際に、相続時精算課税制度を使って受けた財産に対しても相続税がかかりますので、実際に非課税ではなく税金の先送りとなる点には注意が必要です。

この制度を一度選択をしてしまうと、毎年の110万円控除は以降適用できなくなってしまう点も注意が必要です。贈与額が累計で2,500万円を超えた場合には、一律で20%の贈与税が課税されますので利用の際にはよく検討することが重要です。

この制度の特徴は財産の計算をするのが、贈与時点での相続税の評価額になる点です。

都心の不動産や業績好調な企業の株などは、時間の経過とともに評価額が上昇することが予想されます。そのため相続の際に引き継ぐよりは、出来るだけ早く引き継いだ方が評価の低いうちに引く継ぐことが出来るので、結果として税金を押さえる効果があります。

このように相続時精算課税制度は内容が複雑で、利用をする際には税理士などとよく相談してから検討すると良いでしょう。

国税庁「相続時精算課税制度」

名義変更の費用

それでは土地の贈与で名義変更する場合の費用を見てみましょう。贈与の場合も相続と同じく、司法書士への報酬と登録免許税が必要になりますが、これに加えて贈与の場合は不動産取得税も必要になります。

不動産取得税とは名前の通り、不動産を取得した際に必要になる地方税です。

※宅地の場合、2021年3月31日までは1.5%になる特例有り

相続の場合は0.4%だった登録免許税も、贈与の場合は2%と5倍になっているのも特徴です。

例えば固定資産税評価額2,000万円の土地を1件を贈与した場合の費用は、2,000万円×2%＝40万円の登録免許税と、2,000万円×1.5%＝30万円の不動産取得税に司法書士報酬を加えて約80万円程度が概ねの相場になります。

売買の場合

土地の名義変更をするケースとして最も多いのが売買のケースでしょう。まずは不動産の売買に関する税金から説明をしていきますが、売買の場合は購入する側と売却する側で必要な税金が違います。それぞれのケースで見ていきましょう。

不動産を購入する側の税金

不動産を購入する側の大きな税金としては、消費税や印紙税などがあります。消費税の税率は現在10%となっており、高額な不動産売買においては見過ごせない大きな金額になります。

不動産の購入において、消費税は建物のみに課税されます。土地のみの購入であれば、消費税はかかりません。しかし土地のみの取引だけであっても、仲介不動産会社へ支払う仲介手数料など一部の費用には消費税が必要になります。

印紙税は、不動産売買の契約書やローンを借りる場合のローン契約書に必要になります。印紙税は不動産の売買金額や、ローンの借入金額に応じて、下記のように決められています。

参照：国税庁「印紙税額の一覧」

他にも不動産取得税や、登録免許税などが購入時などが必要になります。これらの費用については後ほど名義変更の費用の項目で詳しく解説をします。

不動産を売却する際の税金

不動産を売却した場合、金額によっては譲渡所得の課税対象になります。譲渡とは、普段あまり聞きなれない言葉ですが売却の意味になります。譲渡所得は、下記の計算式で算出します。

簡単に言うと、買った金額よりも高く売れた場合にその差額に対して税金がかかることになります。不動産を売ることで利益が出たら、その利益に対して税金がかかるという事です。ちなみに、上記の算式にある譲渡にかかった費用とは、仲介手数料などの売却時の諸費用を表しています。

上記の譲渡所得に対して税金がかかりますが、譲渡所得の税率は売却した不動産を保有していた期間によってかわります。5年以下の場合は短期譲渡所得、5年超の場合は長期譲渡所得となり下記の税率が課税されます。

5年の期間は売却した日ではなく、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで決まります。不動産の譲渡所得は短期だと約40%と税率が高いのが特徴で、これでは不動産の流通も円滑に進みません。そのため不動産の譲渡所得にはいくつかの特例が用意されています。

3,000万円の特別控除

マイホームを売却した場合は、物件の保有期間に関係なく譲渡所得の3,000万円まで控除することが出来ます。所得から3,000万円の控除ですから、マイホームの売却の場合はこの特例のおかげで多くの場合で所得税がかからないでしょう。適用には要件があるため、詳しくは下記ホームページで確認しましょう。

国税庁「マイホームを売ったときの特例」

軽減税率の特例

先程の3,000万円の特別控除を利用してもまだ譲渡所得が出る場合で、更に売却した物件の保有期間が10年を超える場合は税率が軽減される特例です。この特例で適用になる場合の税率は、所得の金額に応じて下記の税率で計算をします。

参照：国税庁「マイホームを売った際の軽減税率の特例」

買い替え特例

売却と同時に購入を行った場合の特例もあります。売却した物件の金額よりも、高い価格の物件を購入した場合は売却した物件に関わる所得税を、将来に繰り延べることが出来る制度です。この制度は一時的に税金を払わなくても良くても、将来購入した物件を売却した際には税金を払う必要があるので、非課税になる訳ではありません。

また先ほどの3,000万円の控除や、軽減税率とは併用が出来ない点にも注意が必要です。適用には細かい要件があるので、国税庁のホームページで確認するようにしましょう。

国税庁「特定のマイホームを買い替えた場合の特例」

名義変更の費用

では続いて売買の場合の名義変更の費用について見ていきましょう。売買の場合もこれまでの費用と同じように、主な費用は登録免許税や司法書士報酬、不動産取得税が中心です。

※1 2021年3月までの軽減税率、2021年4月以降は2%

※2 宅地の場合2021年3月31日までの軽減税率、2021年4月以降は3%

例えば、固定資産税評価額2,000万円の土地1件を購入した場合の費用は、登録免許税は30万円に不動産取得税が30万円で合計の費用が約70万円となります。

財産分与の場合

財産分与とは夫婦が離婚する際に、これまで共同で築いてきた財産を分けることを言います。預貯金などの金銭のほか、土地などの不動産も財産分与の対象です。

財産分与の場合の税金

財産分与で土地の名義を変更した場合は、基本的には税金はかかりません。土地などの不動産を相手から受け取ったとしても、その不動産などの財産はこれまで夫婦が共同で築いてきたものと考えるからです。

しかしどのような場合でも税金がかからない訳ではなく、受け取った土地が夫婦で築き上げた財産と比べて、明らかに高額な場合は贈与税がかかる場合もあるので注意しましょう。

一方で、財産分与で土地を渡した側は譲渡所得が発生する場合もあります。例えば3,000万円で購入したマイホームが、財産分与の時点で4,000万円になっていたら1,000万円の譲渡所得が発生することになります。

通常の売却と違って財産分与の場合は、現金が入る訳ではないですが、財産分与として相手方に払わなければならない金額（つまり、負債）が0になることで実質的に経済的メリットを受けていることになります。

名義変更の費用

それでは続いて、財産分与の際の土地の名義変更の費用を見ていきましょう。財産分与の場合は、基本的には司法書士への報酬と登録免許税がかかります。

しかし、先ほど説明したように財産分与を超える贈与とみなされた場合には、不動産取得税がかかる場合がある点には注意が必要です。

財産分与の場合の登録免許税は2%になります。固定資産税評価額が2,000万円の土地を受け取った場合は、登録免許税の40万円と司法書士報酬などで約50万円程度の費用が必要になります。

土地名義変更の注意点

これまで様々なケースでの土地の名義変更の手続きや費用について説明をしてきました。土地の名義変更は、手続き自体は簡単であっても税金面などで注意が必要です。ここでは税金や費用面以外の名義変更の注意点について説明をしていきます。

名義変更をしないとどうなる？

これまで説明してきた通り、土地の名義変更には数十万の費用が必要になります。そのため相続などで土地を引き継いでも、名義変更の登記をしないケースは少なくありません。名義変更をしなくても罰則などがある訳ではないので、費用をかけてまで名義変更をする必要も感じないという方もいるかもしれません。

しかし土地の名義変更をしないままでいると、その土地が誰のものかは第三者には分からない状態のままです。例えば親の相続が発生して、実家の土地を自分が引き継ぐことで兄弟間で合意をした場合でも、登記をしていなかった場合は後日その土地の所有を主張する人が現れるケースがあります。

他の兄弟に相続が発生し、その相続人が登記を見て所有権を主張する場合もあるからです。

このように土地の名義変更しないでいると、無用なトラブルが発生したり、その土地が誰のものが分からなくなる可能性があります。そのため多少が費用がかかったとしても、土地の名義変更はきちんとしておく方が良いでしょう。

名義変更は自分で出来るか

土地の名義変更の費用についてこれまで説明をしてきましたが、費用に占める司法書士報酬の割合は少なくありません。少しでも名義変更の費用を抑えるために、司法書士に依頼をしないで自分で手続きできるかどうかを考える方は多いです。土地の名義変更手続きは自分で行うことも出来るでしょうか。

結論から言いますと、自分で行うことは可能です。必要書類や申請書は煩雑ですが、最近は法務局も丁寧に教えてくれますので聞きながら手続きを行うことは不可能ではありません。

しかし、多大な労力と時間がかかることも確かです。さらに、スムーズに手続きをするには、不動産や登記に関する知識も必要になります。ご自身で色々と調べながら、時間と手間をかけて行える環境にある場合は自分で行える場合もありますが、やはり司法書士に依頼する方が手間は少ないと言えます。

土地の名義変更方法に関するまとめ

今回の記事では、土地の名義変更について下記の内容について解説をしてきました。

土地の名義変更は費用も手間もかかるため、なんとなく敬遠してしまいがちですが必要な手続きです。名義変更をしないままでいると自分の財産だと思っていた土地が、誰かのものになってしまっている可能性もあります。

無用なトラブルを避けるためにも土地の名義変更手続きは、きちんとしておいた方が良いでしょう。

また相続などで引き継いで活用できない土地などは、売却するのも一つの方法です。管理出来ない土地を永年保有しておくよりも、売却することで有効活用に繋がります。

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