マンションを売却するときは、少しでも高く売りたいもの。そのために有利になる対策を取ることが大切です。
そのひとつに「インスペクション」があります。
マンション売却を有利にする「インスペクション」とは
「インスペクション」とは、聞き慣れない言葉ですね。まずはインスペクションの説明から始めましょう。
インスペクションとは住宅診断のこと
インスペクション(inspection)には点検や検査、監視といった意味があります。ソフトウエアの開発工程において不具合がないかどうかを第三者が検査したり、アルペンスキー競技のコースを下見したりすることなどをインスペクションと呼んでいます。
マンション売却前の点検や検査、診断のことを、特に「ホームインスペクション」と呼んでいます。
ホームインスペクションは専門家が行う
ホームインスペクションは「ホームインスペクター」が行います。ホームインスペクター(住宅診断士)になるにはNPO法人日本ホームインスペクターズ協会が認定している民間資格を取得する方法や、建築士会のインスペクター登録制度に登録する方法などがあります。いずれも認定試験に合格し、認められることで資格が得られます。
マンション売却前に実施するインスペクションの内容
インスペクションは目視で確認できる範囲で行います。
中古マンションのインスペクションの項目
中古マンションの主な診断箇所は下記の通りです。
診断箇所 | 内容 |
---|---|
共有部分 | 屋根、屋上の立ち上がり、専有部分と関連がある部分(ひび割れや破裂、変色、傾きなど) |
設備 | セキュリティ、リフォームがしやすいかどうかなど |
専有部分 (室内・玄関) |
壁、柱、床、建具(ふすまや障子、ドアなど)の状態 (ひび割れ、破裂、欠損、変色など) |
バルコニー ベランダ |
床、外壁などのひび割れ、破裂、変色、傾きの有無など |
目視が基本ですが、目で見て確認できる部分はすべてチェックしていきます。
インスペクションでは精密検査は実施しない
インスペクションは健康診断のようなイメージです。物件をくまなく目視で点検し、不具合が見つかったら専門家にもっと詳しく診断してもらうように伝えるのが役割です。
欠陥や不具合を早期発見できるため、所有者や買主は安心感を得られます。
そもそもマンション売却前にインスペクションは必要なの?
このような検査があるとは言っても、マンションを売却する前にインスペクション(住宅診断)を行う必要があるのでしょうか?
インスペクションをするかどうかは売主の自由
インスペクションは特に強制されているものではありません。また、「やらなければいけない」という義務もありません。
つまり、売主の自由であり、自分で判断すればいいのです。
宅建業法ではインスペクション業者のあっせんを義務化
ただ、宅建業法が改正され、2018年4月からは不動産仲介会社に対して「インスペクションのあっせんをすること」が義務づけられました。
これはインスペクションをしなさいということではなく、「インスペクションしてはいかがですか?」とあっせんしなければいけないという意味です。
不動産会社に義務づけられた内容とは
不動産会社は書面の交付と説明を義務化
宅建業法の改正で不動産会社に義務づけられたのは、下記の3点です。
(1)不動産売買の依頼を受けた不動産会社は、インスペクション業者をあっせんできるかどうかを媒介契約書に記載すること
(2)インスペクションが実施された場合は、不動産会社は売買契約を締結する前に、買主への重要事項説明の際にインスペクションが実施済みであることを説明すること
(3)売買契約締結時にインスペクション・ガイドラインに沿って診断すべき箇所を売主と買主の双方で確認し、その内容を書面でそれぞれに交付すること
このように不動産会社は主に書面の交付や説明が義務づけられただけですが、実質は売主にインスペクションそのものの説明をしたり、インスペクション業者のあっせんが可能であるといった話に触れたりする中で自然とインスペクションを促すことになります。
マンション売却前にインスペクションを実施するメリット
国土交通省が上記のように宅建業法を改正してインスペクションのことを盛り込んだ理由は、売買される物件の安全性を示すことで不動産売買をより安全に行い、市場を活性化することがあると言われています。
では売主にとっては、どのようなメリットがあるのでしょうか?
売主にとってインスペクションを行うメリット
インスペクションを実施したマンションは「既存住宅売買瑕疵(かし)保険」に加入できます。
既存住宅売買瑕疵保険は別のページで詳しくご説明していますが、中古マンションの購入後に瑕疵(欠陥や不具合)が見つかった場合に一定金額を保証するという保険です。
既存住宅売買瑕疵保険に加入で安心感がUP
既存住宅売買瑕疵保険に加入できるのは、インスペクションを実施して適合であるという判定を受けた物件に限られています。もし購入後に不具合があった場合でも、修繕費用として保険金が使えるので売主の経済的な負担がありません。
インスペクションを実施した物件は傷や欠陥などがないことを証明できるため、買主にとっても安心感というメリットがありますが、売主にとっても売却した物件で「何か不具合がないだろうか」と心配しなくてもいいというメリットがあります。
もちろん売買の交渉の場面でも「インスペクションを実施しています」「既存住宅瑕疵担保保険に加入しています」とアピールすることで、交渉を有利に進められます。
マンション売却前のインスペクションはどこに頼めばいい?
インスペクションは不動産会社が行うのではありません。
インスペクションは検査機関が実施
インスペクションは売買には関与しない第三者の検査機関が実施します。実際に検査をするのは「ホームインスペクター(住宅診断士)」が実施します。検査機関は国土交通省のホームページで検索できます。
ホームインスペクターは中立の立場
ホームインスペクターは自分が売主となる物件に対してはインスペクションを実施しないとガイドラインで決められています。また、不動産会社やリフォーム業者から金銭的利益の供与や便宜的な供与を受けないこともガイドラインに盛り込まれています。
このようにしてホームインスペクターは客観的かつ中立的な立場で検査を行います。
インスペクションの費用
インスペクションにかかる費用は3~4万円が相場だと言われています。また、既存住宅瑕疵担保保険の費用(保険料)は4~8万円程度です。両方で7万円~12万円程度かかりますが、インスペクションと保険に加入することで他物件との差別化ができるためマンション売却が有利に進められます。
既存住宅瑕疵担保保険に加入済み物件は買主のメリットも大!
インスペクションを実施し既存住宅瑕疵担保保険に加入している物件は、買主にとってもメリットがあります。
- 住宅診断(住宅の健康診断)が済んでいるので安心できる
- 入居後にもし欠陥や不具合が見つかっても保険金で修繕ができる
- 入居後の欠陥や不具合に関して売主とやり取りをしなくてもいい
- 登録免許税(所有権移転登記と抵当権設定登記)、不動産取得税の軽減が受けられる
税金の軽減措置はいくつかの条件がありますが、このように買主にとってもメリットが多くあります。
こういった内容を伝えることで、売買交渉をより有利に進められるでしょう。
マンション売却時にインスペクションを行う意味とメリットのまとめ
インスペクションは「住宅診断」を行うもので、中立的な立場のホームインスペクター(住宅診断士)が客観的に物件の状況を点検します。
インスペクションは目視での点検が中心で、問題がなければ既存住宅瑕疵担保保険に加入することができます。既存住宅瑕疵担保保険に加入しておくと、マンション購入後や瑕疵担保責任の免責期間が経過した後でも保証期間内なら保険金で修繕ができます。
そのため買主にとって大きな安心材料になります。売主にとっても売却後の不具合を心配しなくてもいいというメリットがあります。また、インスペクションを実施していない物件と差別化ができるため、より売りやすくなります。
インスペクションと保険加入には費用がかかりますが、それ以上のメリットがあると言っていいでしょう。